Существенные условия договора

Алан-э-Дейл       25.08.2022 г.

Комментарий к Ст. 431 Гражданского кодекса РФ

1. При рассмотрении дела суды лишены возможности высказывать собственное мнение. Судьи обязаны воспринимать текст договора в его совокупности с иными документами и доказательствами. Содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. ГК РФ позиционирует такое восприятие договора как буквальное, то есть так, как написано в договоре.

Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон

Правила о толковании условий договора являются одним из аспектов реализации принципов арбитражного или гражданского процесса, в том числе в части достоверного выявления всех имеющих юридическое значение обстоятельств и исключения каких-либо сомнений и разночтений в восприятии договора и иных представленных документов, вытекающих из существа данного соглашения.

Так, по одному из дел суд первой инстанции правомерно отметил, что разное толкование условий договора не свидетельствует о незаключенности договора, поскольку заключенность/незаключенность договора можно определять только по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, т.е. подтверждающим, что до заключения договора стороны выражали различную волю, либо не выражали соответствующей воли. Правила толкования, предусмотренные ст. 431 ГК РФ, свидетельствуют о том, что условия заключенного договора далеко не всегда толкуются всеми сторонами договора и судом одинаково, и на тот случай, когда у сторон договора и суда нет единого понимания условий договора, положениями указанной нормы установлено последовательное применение судом правил толкования договора. В соответствии с п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» в случае спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 N 09АП-28725/2016-ГК по делу N А40-249843/2015).

2. Судебная практика:

— Определение КС РФ от 23.06.2015 N 1448-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Голигоровой Антониды Федоровны на нарушение ее конституционных прав положением статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации»;

— Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016) (см. п. 3 раздела II «Разрешение споров, возникающих из договорных отношений»; п. 4 из раздела I «Практика применения положений законодательства о банкротстве»);

— Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (см. п. 17);

— Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015) (утв. Президиумом ВС РФ 25.11.2015) (см. п. 1 из раздела I «Разрешение споров, возникающих из договорных отношений», вопрос 14 из раздела «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике»);

— Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» (см. п. 11);

— Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (см. п. 20);

— Постановление Суда по интеллектуальным правам от 08.07.2016 N С01-533/2016 по делу N А40-168039/2015 (о взыскании задолженности по договору на создание музыкального произведения);

— Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.08.2016 N Ф02-3463/2016 по делу N А10-4211/2015 (о взыскании задолженности по договору аренды электротехнического оборудования);

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.08.2016 N Ф09-7019/16 по делу N А60-41172/2015 (о взыскании с муниципального учреждения неосновательного обогащения в виде платы за пользование зданием).

Специфика применения

На практике, оказывается достаточно сложно провести четкое разграничение между отлагательным и отменительным условиями. В зарубежной юридической доктрине проводится разделение условий на:

  1. Случайные. То есть те, которые не имеют зависимости от воли сторон соглашения.
  2. Потестативные. То есть действие или бездействие стороны соглашения, отвечающее оговоренному положению договора и зависящее от его воли.
  3. Смешанное. То есть положение, зависящее от добросовестных действий одной из сторон соглашения, а также от третьего лица. В большинстве случаев в реальной жизни речь идет о смешанных условиях.

Между сторонами в результате заключения соглашения с отлагательным пунктом устанавливаются правоотношения, изменяющиеся по прошествии времени.

На первой стадии, то есть до происшествия оговоренного обстоятельства, между сторонами договора правоотношения являются вспомогательными, а после наступления события происходит прекращение первоначальных взаимоотношений и вступление в силу прав и обязанностей сторон соглашения. Иными словами, правоотношения переходят на вторую стадию и становятся основными.

Однако когда речь заходит о вспомогательной стадии, следует помнить о пробеле в законодательстве касательно этого этапа сделки. Ставя запрет на недобросовестное вмешательство в отлагательное условие, закон не относит к правонарушениям влияние на исходы, стоящие под оговоренным критерием.

В иностранном законодательстве четко определена ответственность продавца в случае недобросовестных действий против правовых последствий совершенной сделки с отлагательным пунктом. По сути, продавец обязан после наступления условленного события передать имущество покупателю в том виде, в котором оно находилось на момент совершения сделки. В случае повреждения или уничтожения имущества по вине продавца, с него могут быть взысканы материальные средства, возмещающие покупателю затраченные издержки. В российском законодательстве подобные тонкости отсутствуют.

Особенности заключения сделок с оговорками освещены в сюжете ниже.

Об авторе

Григорий Знайко
Журналист, предприниматель. Веду свое дело и не понаслышке знаю проблемы и сложности, с которыми стакиваются ИП и ООО.
Свежие публикации
  • 2019.01.23Налог на имущество организацийОплата налога на имущество физических лиц через Сбербанк Онлайн
  • 2019.01.22Каталог франшизУсловия и цена открытия ресторана по франшизе Макдональдс в России в 2020 году
  • 2019.01.22ОтпускаПравила расчета отпускных в 2020 году
  • 2019.01.22Постановка ЮЛ на учет в фондахОнлайн-способы узнать свой ИНН по паспорту и фамилии

Что относится к обязательным условиям договора

К таким условиям законодатель отнес:

  • Предмет контракта.
  • Условия, названные в законе или ином правовом акте в качестве таковых. Например, перечень лиц, проживающих в квартире (доме), являющейся предметом договора купли-продажи (ст. 558 ГК РФ), или обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение своего обязательства (ст. 587 ГК РФ).
  • Прочие условия — по заявлению одного из партнеров. Примером может служить требование застраховать товар, когда законодательством эта обязанность не предусмотрена. 

В качестве примера приведем постановление АС СЗО по делу № А66-12135/2015, в котором контракт был признан незаключенным из-за отсутствия согласования комплектации башенного крана и наличия разногласий о цене товара. 

Важно! Если стороны начали работать несмотря на несогласованность условий в договоре (а именно одна из сторон приняла исполнение по договору, хотя бы частичное), то суд не признает договор незаключенным, усомнившись в добросовестности истца-стороны договора (п. 3 ст

432 ГК РФ).

Не упустите сроки

После определения победителя закупки заказчик вносит его данные в госконтракт. Теперь пришло время направить его на подпись исполнителю. В зависимости от того, какой была процедура определения поставщика, процесс заключения госконтракта имеет разные сроки:

  • при проведении конкурса контракт должен быть заключен в период с 10 по 20 день включительно с даты опубликования итогового протокола в ЕИС;
  • при проведении электронного аукциона заказчик размещает контракт в ЕИС в течение 5 дней после публикации итогового протокола, а исполнитель в следующие 5 дней ставит на нем свою электронную подпись;
  • при запросе котировок самым ранним сроком заключения контракта является 7-й день с даты подписания итогового протокола, а поздним — 20-й день с даты его публикации в ЕИС. В извещении о закупке определяется точная дата, когда контракт должен быть подписан.

Другой комментарий к статье 157 Гражданского Кодекса РФ

1. В комментируемой статье под условиями понимаются некие обстоятельства, относительно которых неизвестно, наступят они или нет. Правовое значение таких условий заключается в том, что стороны поставили возникновение или прекращение прав и обязанностей в зависимость от наступления или ненаступления данных условий.

Если при наступлении условия возникнут права и обязанности, то такое условие именуется отлагательным.

Сам по себе факт совершения сделки не порождает прав и обязанностей. Стороны считаются: одна — условно-управомоченной, другая — условно-обязанной. Права и обязанности появятся при наличии еще одного (наряду со сделкой) юридического факта — отлагательного условия, которое если не наступит, то прав и обязанностей не будет.

Отменительным считается условие, с наступлением которого прекращаются существующие (порожденные сделкой) права и обязанности (наступление условия прекращает (отменяет) права и обязанности).

2. Отлагательные и отменительные условия характеризуются следующими чертами.

Во-первых, неизвестно, наступит условие или нет, поэтому оно не может быть неизбежным (нельзя в качестве такого условия указать истечение срока, наступление определенного периода года и пр.).

Во-вторых, условие должно быть в принципе возможным. В противном случае оно никогда не наступит и, следовательно, не сможет оказать влияние на динамику правовой связи.

В-третьих, в момент совершения сделки условие еще не существует, оно может появиться лишь в будущем (а может и не появиться).

В-четвертых, таким условием может быть событие или действие, причем действие как третьих лиц, так и, при определенных условиях, лиц, совершивших сделку. Однако действия последних могут быть отлагательным или отменительным условием лишь при наличии определенных обстоятельств; возможные действия этих лиц могут квалифицироваться в качестве отлагательных или отменительных условий только с учетом конкретных обстоятельств. Дело в том, что если возникновение или прекращение прав и обязанностей будет обусловлено действием стороны, совершаемым по своему усмотрению (ее произволом), то окажется возможным наступление или ненаступление условия по воле стороны. И следовательно, исчезает одна из черт отлагательного и отменительного условий — должно быть неизвестно, наступит условие или нет. Стало быть, по общему правилу наступление/ненаступление условия не должно зависеть от воли сторон.

Вместе с тем закон (п. 3 комментируемой статьи) запрещает только недобросовестно препятствовать или содействовать наступлению условия. Значит, добросовестные действия стороны, содействовавшие наступлению условия либо препятствовавшие его наступлению, допустимы. Так, предположим, престарелый гражданин передал кому-то во владение и пользование часть принадлежащего ему жилого помещения. Договором предусмотрено, что права и обязанности пользователей прекращаются, если возвратятся временно отсутствующие родственники собственника жилого помещения (например, уехавшие на заработки). Если собственник жилья предпримет действия, направленные на возвращение родственников, для того чтобы выселить пользователей, то такие действия следует квалифицировать как недобросовестное содействие наступлению условия той стороной, которой наступление условия выгодно. Условие при этом признается ненаступившим. Если же собственник жилья предпринял усилия к скорейшему возвращению родственников в связи с тем, что ухудшилось состояние его здоровья и ему требуется посторонний уход, то приезд родственников будет отменительным условием. Права и обязанности пользователей прекращаются, хотя наступление условия связано с действием стороны.

3. Когда в п. 3 комментируемой статьи говорится: «условие признается наступившим», «условие признается ненаступившим», то используется такой юридический прием, как фикция. В первом случае обстоятельство, с которым стороны связывали возникновение или прекращение прав и обязанностей, не стало реальностью (его нет), но с точки зрения правовой считается, что оно есть. И соответственно возникают или прекращаются права и обязанности. Во втором случае, напротив, обстоятельство наступило, но мы его «не видим», считаем, что его нет, оно не оказывает влияния на правовую связь.

При применении этих правил необходимо установить:

1) наступление условия произошло или не произошло вследствие действия стороны (причинная связь между действием и наступлением условия);

2) эти действия недобросовестные;

3) наступление или ненаступление условия выгодно или невыгодно стороне, недобросовестно воспрепятствовавшей наступлению условия или содействовавшей его наступлению.

Как согласовать существенные условия

Гражданское законодательство допускает заключение сделок в нескольких формах. Устный договор признается действительным, если нормативными актами не установлено иное. Перечень соглашений, совершаемых в простой письменной форме закреплен в ст. 161 ГК РФ. Составить документ придется в следующих случаях:

  • один из контрагентов является юридическим лицом;
  • сумма сделки превышает 10 000 рублей.

Для отдельных соглашений закон вводит дополнительные требования. Так, передача прав на долю в уставном капитале компании удостоверяется нотариусом. Сделки же с недвижимостью подлежат государственной регистрации.

Законодательство предусматривает несколько способов заключения договоров:

  1. Оферта-Акцепт. Заинтересованное лицо направляет потенциальному контрагенту предложение со всеми существенными условиями. Оферты не предполагают длительных обсуждений или внесения корректировок. Адресат вправе либо согласиться с проектом, либо отказаться от него (ст. 435 ГК РФ). Исключений немного. Если заключение договора является обязательным, получатель оферты вправе составить протокол разногласий (ст. 443 ГК РФ).
  2. Переговоры. Это наиболее распространенный вариант. Перед составлением договора стороны обсуждают существенные и дополнительные условия. По итогам встречи оформляется соглашение. Переговоры могут оказаться настолько напряженными, что отдельные моменты выносятся на рассмотрение суда (ст. 446 ГК РФ).
  3. Конклюдентные действия. В отдельных случаях о факте заключения договора свидетельствуют поступки (ст. 438 ГК РФ, постановление ВС РФ № 49). Заинтересованная сторона публично приглашает неопределенный круг лиц к сотрудничеству. В таком предложении содержатся все существенные условия. Второму участнику остается лишь выразить свое согласие действием. Ярким примером является посадка пассажира в общественный транспорт. Маршрут, правила перевозки и цена известны заранее.

Как изменить существенные положения договора по 44-ФЗ

  1. Снижение цены без изменения объемов.
  2. Увеличение или уменьшение количества товара, работ, услуг не более чем на 10%.
  3. Изменение регулируемых цен (тарифов) согласно актам РФ.
  4. Изменение по медицинским показаниям перечня услуг, которые связаны с лечением гражданина РФ за пределами территории РФ.
  5. Улучшение качественных, технических и функциональных характеристик товара.
  6. Другие основания, которые указаны в ст. 95 44-ФЗ.

Факт изменений существенных положений фиксируют в дополнительном соглашении.

А существенные условия контракта, не подлежащие изменению по 44-ФЗ, — это те положения, для изменения которых нет правовых оснований. Например:

  1. Предмет сделки.
  2. Другие условия, если не соблюдаются условия по ст. 95 44-ФЗ.

Госконтракт

Существенные условия государственного контракта (ФЗ-44) — это данные относительно цены, порядка и периода оплаты товара или заказанных услуг, а также порядка их приема.

В том случае, если государственный контракт заключается на предмет выполнения работ суммой на более чем 1 млрд рублей, то в ряде существенных условий обязательно должны быть указаны данные относительно всех подрядчиков, которые будут принимать непосредственное участие в его исполнении. При необходимости привлечения субподрядчиков данное условие также должно быть указано в содержании контракта. В том случае, если они не были привлечены, хотя была такая необходимость, на виновное лицо может быть наложена ответственность, размеры которой также должны быть указаны в содержании договора.

В соответствии с ФЗ-44 изменение существенных условий государственного контракта производится исключительно на основании уважительных причин и только по взаимному согласованию каждого вопроса в отдельности.

Особенностью государственного контракта является то, что любая из сторон имеет полное право на отказ от исполнения обязательств в одностороннем порядке. Порядок заключения отдельных видов государственных контрактов предусматривается специальными нормативными актами, действующими в пределах РФ.

Оформление ДКП

В соответствии со правовой значимостью обладает лишь письменная форма договора. Текст для него можно подготовить самостоятельно либо обратиться за помощью к в нотариальную контору. Нотариус зарегистрирует соглашение. Это обезопасит сделку, ведь нотариус проверяет документ, дееспособность граждан и добровольность их намерений. Если потребуются судебные разбирательства, нотариус может свидетельствовать.

В некоторых случаях ДКП регистрируется в нотариате в обязательном порядке:

  1. При реализации доли в квартире, если оформляется договор с каждым собственником доли.
  2. Если продается жилье собственника, которому необходим пожизненный уход.
  3. При продаже недвижимости несовершеннолетнего либо находящегося под опекой лица.

Сколько стоит оформить ДКП?

Документ можно составить самостоятельно. Это поможет сэкономить деньги, но существует риск допустить ошибку. Это закончится тем, что сделку признают недействительной. Чтобы избежать этого, можно воспользоваться услугами юриста. В зависимости от сложности договора и расценок фирмы за оформление ДКП придется заплатить от 4 000 до 8 000 рублей.

Нотариальная регистрация сделки требуется лишь в некоторых случаях, они описаны в подразделе «Оформление ДКП».

Период действия соглашения

Действие ДКП продолжается до тех пор, пока стороны не исполнят свои обязательства. После того, как покупатель зарегистрирует права собственности на недвижимость в Росреесте, а продавец получит деньги, договор признается исполненным.

Размер госпошлины

Если жилье приобретается физическим лицом, то ее сумма составит 2 000 рублей. Когда покупателем выступает юридическое лицо, величина сбора возрастает до 22 000 рублей.

Количество экземпляров

Количество экземпляров определяется числом лиц, участвующих в сделке. Дополнительный экземпляр составляется для Росреестра.

Когда ДКП считается заключенным?

В соответствии со сделка считается заключенной, если выполняются следующие условия:

  1. Стороны достигли согласия по каждому пункту договора и готовы исполнять обязательства по нему.
  2. Права собственности на объект перешли к покупателю.

После подписания соглашения собственником недвижимости становится покупатель. Но до регистрации он не сможет распоряжаться ею по своему усмотрению.

Существенные условия договора продажи недвижимости

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (ст. 554 ГК РФ).

Кроме того, существенными условиями являются: условие о цене передаваемого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При продаже жилого помещения существенным является условие о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (ст. 558 ГК РФ).

Обязанности продавца по договору продажи недвижимости

1. Продавец обязан передать недвижимое имущество (ст. 549, 556 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче. После подписания сторонами документа о передаче обязательство продавца считается исполненным. Помимо этого, необходима фактическая передача недвижимости покупателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом от исполнения договора. В этом случае применяются общие положения о договоре купли-продажи (ст. 463 ГК РФ).

2. Продавец обязан передать недвижимость надлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).

При неисполнении данной обязанности продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о договоре купли-продажи (ст. 475 ГК РФ).

Права покупателя по договору продажи недвижимости

Покупатель вправе требовать передачи недвижимости надлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).

В случае если недвижимость оказалась ненадлежащего качества, покупатель вправе требовать уценки, ремонта или возмещения расходов на ремонт, а при существенных недостатках – расторжения договора и возврата денежной суммы. Требовать замены недвижимого имущества ненадлежащего качества на аналогичное покупатель не вправе. Покупатель может указать недостатки в документе о передаче. В этом случае принятие недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Иные права и обязанности продавца и покупателя специальными правилами ГК РФ о продаже недвижимости не предусмотрены. Поэтому в соответствующих случаях применяются общие положения о договоре купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Как досрочно расторгнуть договор возмездного оказания услуг

Качество любой услуги трудно оценить первоначально, со стороны, поэтому у заказчика может в любой момент появится желание расторгнуть договор на оказание услуг конкретным исполнителем — из-за низкого качества услуги, нарушения сроков ее оказания или просто утраты интереса к услуге. Исполнитель тоже может иметь причины для расторжения договора услуг, например, из-за несвоевременной оплаты услуг заказчиком или изменения ситуации на рынке, когда оговоренная стоимость услуги не покрывает расходов исполнителя на ее оказание.

Досрочно расторгнуть договор услуг можно в следующем порядке:

  • по соглашению сторон;
  • из-за одностороннего отказа от дальнейшего исполнения договора;
  • в судебном порядке.

Проще всего расторгнуть договор услуг по соглашению сторон. Причина, по которой стороны согласились расторгнуть договор, не имеет значения, главное, чтобы текст договора не содержал запрета на это. Обычно соглашение о расторжении договора услуг оформляется письменно и подписывается обеими сторонами, но даже если одна из сторон его не подпишет, она может своими действиями показать, что выполняет условия соглашения (например, вернет аванс).

Верно и обратное – если стороны подписали соглашение о расторжении договора, но при этом продолжают исполнять договорные условия (подписывать акты приемки услуг, делать новые заявки на их оказание, вносить аванс), то договор услуг будет считаться действующим.

Расторжение договора в одностороннем порядке может быть мотивированным или немотивированным. При мотивированном отказе заказчик может отказаться от договора услуг и потребовать возмещения убытков от исполнителя в следующих случаях:

  • исполнитель не приступил своевременно к оказанию услуг;
  • во время оказания услуг становится очевидным, что они не будут предоставлены надлежащим образом (при этом исполнитель не устранил недостатки в назначенный заказчиком срок);
  • услуги были оказаны с существенными или неустранимыми недостатками;

Мотивы отказа исполнителя от оказания услуг могут быть следующими:

  • заказчик, несмотря на предупреждение исполнителя, не заменил предоставленные им непригодные или некачественные материалы/оборудование, необходимые для оказания услуги;
  • заказчик не представил своевременно техническую документацию или другие документы, из-за чего исполнитель не может приступить к оказанию услуги;
  • действия заказчика препятствуют исполнению договора услуг исполнителем (например, ограничивают его доступ на территорию заказчика);
  • заказчик нарушает сроки оплаты услуг или неоднократно допускает просрочку оплаты и др.

Факты нарушения сторонами своих договорных обязанностей должны быть доказаны документально, иначе контрагент может обжаловать односторонний отказ в суде и признать договор услуг действующим.

Но у каждой стороны договора услуг есть право и немотивированного (без каких-либо уважительных причин) отказа от договора, и она может это сделать в любое время — до начала оказания услуг или в процессе их оказания. Сообщить об одностороннем отказе от договора услуг одна сторона другой должна письменно. При этом заказчик должен оплатить исполнителю все фактически понесенные им до момента одностороннего отказа расходы, а исполнитель — полностью возместить заказчику убытки (если заказчик сможет доказать их наличие).

Для расторжения договора услуг в судебном порядке надо обратиться в арбитражный суд с иском о признании договора расторгнутым. Основания для такого порядка расторжения применимы для любых видов договоров, и обратиться в суд может как заказчик, так и исполнитель. Это могут быть:

  • существенное нарушение договора другой стороной, из-за которого сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (например, исполнитель нарушил срок оказания услуги, а ее более позднее оказание для заказчика невозможно);
  • существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (это может быть значительный рост стоимости материалов и оборудования, которые исполнитель применяет при оказании услуги);
  • другие причины, предусмотренные законом или договором.

Перед тем, как подать иск в суд, сторона должна обратиться к другой стороне с предложением о расторжении договора услуг и получить отказ от этого или дождаться истечения срока, за который должен был быть получен ответ (обычно это 30 дней, но в договоре может быть указан другой срок).

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.