556 гк рф: судебная практика

Алан-э-Дейл       04.05.2022 г.

Госрегистрация

На основании положений 1 пункта 131 статьи ГК, право собственности, впрочем, как и иное имущественное право на недвижимость, его ограничение, возникновение, прекращение и переход должны быть зарегистрированы. Более того, в сделках с такими объектами применяются правила п. 2 223 нормы. Согласно ему, если факт отчуждения имущества подлежит госрегистрации, право собственности приобретатель получит только после осуществления этой процедуры. Подтверждением этому является специальный документ, выданный уполномоченным органом.

Госрегистрация выступает в качестве юридического акта признания и подтверждения возникновения, перехода, ограничения либо прекращения прав на недвижимость

Принимая во внимание специфику правового режима таких объектов, представляется, что именно документ, выданный уполномоченным органом, будет являться подтверждением факта вручения объекта приобретателю

Из этого следует, что доказательством передачи имущества и, соответственно, исполнения обязательства по сделке не может служить предоставление покупателю ключей от квартиры.

Дополнительно

Оформление акта, согласно общим правилам, не имеет значения при определении момента, в который риски случайного повреждения либо гибели недвижимости переходят к приобретателю. При рассмотрении этого вопроса следует обратиться к 211 статье Кодекса. По ее положениям, риск гибели/повреждения вещи несет собственник, если другое не устанавливается соглашением или законодательством. Соответственно, они переходят к приобретателю в момент госрегистрации сделки. Между тем, участники правоотношений могут согласовать и другое условие. В частности, они вправе предусмотреть, что риски переходят при непосредственной передаче объекта. А она, в свою очередь, может произойти и до, и после госрегистрации.

Судебная практика по ст. 556 ГК РФ

Позиции высших судов по статье 556 Гражданского кодекса.

Верховный Суд Российской Федерации

  1. Определение от 27 сентября 2019 г. по делу № А56-18643/2017
  2. Определение от 12 сентября 2019 г. по делу № А32-8784/2018
  3. Определение от 14 января 2019 г. по делу № А40-69782/2017
  4. Определение от 26 ноября 2018 г. по делу № А84-3015/2017
  5. Определение от 16 ноября 2018 г. по делу № А03-2361/2016
  6. Определение от 16 ноября 2018 г. по делу № А67-4905/2017
  7. Определение от 17 октября 2018 г. по делу № А75-7844/2017
  8. Определение от 17 августа 2018 г. по делу № А68-4805/2016
  9. Определение от 13 марта 2018 г. по делу № А40-179202/2015
  10. Определение от 9 февраля 2018 г. по делу № А17-8371/2016

Комментарий к статье.

1. Согласно п. 1 комментируемой статьи передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем.

При этом в указанных документах фиксируется только факт передачи, но этого недостаточно для возникновения права собственности. Как уже было отмечено, это право возникает только с момента государственной регистрации перехода права собственности. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение к договору или часть договора купли-продажи.

По общему правилу обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Однако это правило носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено законом или договором. Таким образом, акт приема-передачи, подписанный сторонами, является доказательством передачи недвижимости по договору купли-продажи.
В результате выполнения указанных действий покупатель становится законным владельцем объекта недвижимости и имеет право на защиту права владения на основании ст. 305 ГК РФ (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
В части 3 п. 1 комментируемой статьи прямо говорится о том, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости признается отказом от исполнения договора, а не самостоятельным договором. Соответственно подписание сторонами по договору купли-продажи передаточного акта и вручение недвижимости покупателю нужно рассматривать как определенные стадии исполнения заключенного договора.

На практике возникают споры о возможности передачи недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11 по делу N А63-4629/10 отмечено следующее:
«…согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 указанной статьи).
Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса определяет, что, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства».

2. Возможны ситуации, когда качество передаваемой недвижимости не соответствует условиям договора продажи недвижимости, причем такое несоответствие может быть даже оговорено в документе о передаче недвижимости.
Принятие покупателем такой недвижимости не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Поделиться с друзьями

Ссылки по теме:

Гибель имущества

Оформление акта о передачи объекта, по общим правилам, не является существенным фактом для определения момента перехода рисков от продавца к покупателю.

Согласно положениям 211 статьи ГК, вероятность случайной гибели (повреждения) объекта несет собственник, если другое не предусматривается в договоре. Соответственно, риски переходят к приобретателю в момент госрегистрации его прав.

Между тем, участники сделки вправе предусмотреть иное положение. К примеру, стороны могут договориться, что риски переходят к приобретателю в момент передачи имущества. А она, как выше уже говорилось, может осуществляться независимо от госрегистрации (до нее или после).

Важные моменты

Необходимо учитывать, то оформление передаточного документа является подтверждением факта исполнения обязательств в части предоставления объекта приобретателю. На переход прав от прежнего собственника к новому эта процедура не влияет. Связано это с тем, что, как выше уже говорилось, приобретение права на недвижимость связано с госрегистрацией сделки.

Передача объекта не является основанием для внесения сведений в реестр. Следовательно, она может быть произведена до или после госрегистрации. Основанием же для включения сведений в реестр выступает договор или иной документ, оформленный в порядке, закрепленном в законодательстве.

Такой подход применяют и судебные инстанции. К примеру, в решении по одному из дел было указано, что условие соглашения об отчуждении здания, предусматривающее оформление передаточного документа после госрегистрации прав, не противоречит абз. 2 1 пункта статьи 556 ГК РФ.

Нюансы

Оформление передаточного акта только подтверждает факт выполнения ими условий договора. Подписание этого документа не влияет на переход прав собственности на недвижимость. Это обуславливается тем, что законодательство связывает данный факт исключительно с госрегистрацией, а не с фактическим вручением вещи. Передача объекта сама по себе не может являться основанием для внесения записи в госреестр. Соответственно, она может производиться и до, и после госрегистрации. Основаниями же для постановки на учет недвижимости и внесения записей в реестр выступают, согласно положениям ФЗ №218, договоры и прочие сделки, совершенные с таким имуществом по правилам, установленным и действующим в месте его расположения на момент оформления соглашения.

Пояснения

В абзаце 1 первого пункта ст. 556 ГК РФ присутствует диспозитивное положение, по которому обязанность по предоставлению объекта признается выполненной после передачи его покупателю и оформления участниками сделки соответствующей бумаги. При этом, исходя из правил абз. 2 п. 1 224 статьи Кодекса, вещь признается врученной в момент ее поступления в фактическое обладание приобретателя или лица, указанного им.

Между тем, в законодательстве или договоре может предусматриваться иное условие. К примеру, если на момент заключения соглашения об отчуждения имущество уже находится в законном владении приобретателя, то оно признается переданным до подписания документа. Данный подход используют и судебные инстанции при рассмотрении споров.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.