Гражданский кодекс рф в применении к сделкам с недвижимостью

Алан-э-Дейл       08.05.2022 г.

Комментарий к статье 288 Гражданского Кодекса РФ

Жилым помещением в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся:
— жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;
— квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
— комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Требования, предъявляемые к жилым помещениям, закреплены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47. В частности, установлено, что жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены жилищным законодательством.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. В то же время законом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Размещение в жилых помещениях промышленных производств запрещено.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Комментарий к статье 292 ГПК РФ

1. Судья осуществляет подготовку дела о признании движимой вещи бесхозяйной или о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь к судебному разбирательству по правилам гл. 14 ГПК. Комментируемая статья предусматривает дополнительные процессуальные действия, которые должны быть произведены в этой стадии

Основное внимание уделяется сбору информации о принадлежности имущества, вопрос о судьбе которого рассматривается в суде

В стадии подготовки необходимо выяснить, имеются ли права на эту вещь у иных лиц по предусмотренным законом основаниям (по наследству, в силу приобретательной давности и т.п.), а также не является ли имущество выморочным (п. 2 ст. 1151 ГК). Признание бесхозяйным выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, не требуется.

При подготовке указанной категории дел к судебному разбирательству целесообразно направлять запросы по бесхозяйной вещи в соответствующие организации: различные регистрирующие органы, жилищно-эксплуатационные организации, налоговые органы.

2. В ходе подготовки к судебному разбирательству дела, возбужденного в порядке особого производства, судья обязан выяснять, какие лица и организации могут быть заинтересованы в разрешении данного дела и подлежат вызову в судебное заседание.

В качестве заинтересованных лиц в делах о признании движимой вещи бесхозяйной или о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь могут участвовать собственник вещи, титульные или фактические владельцы вещи. Например, до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества (п. 2 ст. 234 ГК).

3. При установлении в делах особого производства спора о праве, подведомственного суду, суд выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором разъясняет заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства (ч. 3 ст. 263 ГПК).

Некоторые авторы полагают, что, если в судебном заседании собственник вещи будет установлен, но место жительства его неизвестно, судья также должен вынести определение об оставлении заявления без рассмотрения, разъяснив заинтересованным лицам право обратиться в суд относительно признания гражданина безвестно отсутствующим или объявления его умершим <1>. Данная точка зрения спорна. Во-первых, имущество лица, признанного безвестно отсутствующим, не может быть признано бесхозяйным, над ним в соответствии со ст. 43 ГК устанавливается управление. Во-вторых, в отношении движимой бесхозяйной вещи необходимо в ходе судебного разбирательства выяснить, не отказался ли собственник от вещи. В-третьих, перечень оснований для оставления заявления без рассмотрения является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит (ст. 222 ГПК). Говорить о наличии здесь спора о праве нецелесообразно, так как установление у вещи собственника еще не свидетельствует об этом. В данном случае представляется более правильным принятие судом решения об отказе в удовлетворении заявления о признании движимой вещи бесхозяйной (если не будет доказано, что вещь является брошенной) или об отказе в удовлетворении заявления о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь.

———————————
<1> См.: Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу РСФСР (научно-практический) / Под ред. М.С. Шакарян. М., 2001. С. 637.

Комментарий к статье 290 Гражданского Кодекса РФ

В соответствии со статьей 290 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (общее имущество), в том числе:
— межквартирные лестничные площадки, лестницы;
— лифты, лифтовые и иные шахты;
— коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
— крыши;
ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
— земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;
— иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных гражданским и жилищным законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
— отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома.

Комментарий к статье.

Банки вправе, кроме резервов по сомнительным долгам, предусмотренных статьей 266 НК РФ, создавать резерв на возможные потери по ссудам по ссудной и приравненной к ней задолженности в порядке, предусмотренном статьей 292 НК РФ.

Суммы отчислений в резервы на возможные потери по ссудам, сформированные в порядке, устанавливаемом Центральным банком Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 10.07.2002 N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)», признаются расходом с учетом ограничений, предусмотренных статьей 292 НК РФ.

Центральный банк Российской Федерации является единственным органом, который вправе устанавливать порядок формирования банками резерва на возможные потери по ссудам, признаваемого согласно указанным нормам НК РФ в целях налогообложения прибыли организаций.

Порядок формирования резерва на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности определен Положением Банка России от 26.03.2004 N 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (далее — Положение).

Несмотря на то что данное Положение содержит изначально главу 5, конкретные указания о порядке формирования резервов на возможные потери по ссудам по портфелю однородных ссуд в целях налогообложения прибыли Банком России в 2005 — 2007 гг. представлены не были. Такие разъяснения были доведены до налогоплательщиков Указанием Банка России от 06.05.2008 N 2006-У, которым уточнен указанный порядок формирования резервов по портфелю однородных ссуд.

Таким образом, с учетом дополнений и изменений, внесенных Банком России в Положение, при формировании резерва на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности по портфелю однородных ссуд понятие «стандартная задолженность» к портфелю однородных ссуд не применяется.

Минфин России в письме от 10.04.2009 N 03-03-06/2/80 не поддержал предложение о внесении изменений в статью 292 НК РФ в части учета расходов банков в виде отчислений на возможные потери по финансовым инструментам, не относящимся к ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности.

Минфин России в письме от 17.06.2004 N 03-02-05/5/9 указал, что суммы резервов на возможные потери по ссудам, отнесенные на расходы банка и не полностью использованные банком в отчетном (налоговом) периоде на покрытие убытков по безнадежной задолженности по ссудам и задолженности, приравненной к ссудной, могут быть перенесены на следующий отчетный (налоговый) период. При этом сумма вновь создаваемого резерва должна быть скорректирована на сумму остатков резерва предыдущего отчетного (налогового) периода. В случае если сумма вновь создаваемого в отчетном (налоговом) периоде резерва меньше, чем сумма остатка резерва предыдущего отчетного (налогового) периода, разница подлежит включению в состав внереализационных доходов банка в последний день отчетного (налогового) периода. В случае если сумма вновь создаваемого резерва больше, чем сумма остатка резерва предыдущего отчетного (налогового) периода, разница подлежит включению во внереализационные расходы банков в последний день отчетного (налогового) периода.

Поделиться с друзьями

Ссылки по теме:

Судебная практика

В настоящее время существует достаточно много спорных вопросов по поводу проживания на территории собственника членов его семьи. В ряде случаев сами граждане готовы выставить своих родственников из квартиры. Также закон гласит о том, что после перехода собственности от одного гражданина к другому последний имеет полное право на то, чтобы выселить родственников прежнего владельца. Об этом гласит часть 2 ст. 292 ГК РФ.

Пример из дела:

Гражданин подал в суд иск о выселении другого человека, который является его дядей, из квартиры, потому что он является ее собственником и не желает, чтобы последний там проживал и пользовался его недвижимым имуществом. Мать последнего завещала свою квартиру внуку, который и является хозяином и имеет соответствующие документы. В своем заявлении гражданин ссылается на ч. 2 ст. 292 ГК РФ. Данная статья гласит о том, что при переходе собственности к другому лицу члены семьи первого владельца теряют данное им ранее право на проживание и использование жилья для своих целей. Дядя заявителя был с этим требованиями не согласен. Он хочет проживать и пользоваться квартирой в дальнейшем, потому что она принадлежала его матери и у него нет другого дома.

Из материалов дела:

Суд, рассмотрев требования истца и возражения его дяди, пришел к выводу о том, что заявитель имеет полное право на выселение взрослого человека из принадлежащего ему жилья. Но так как последний был сыном покойной владелицы квартиры, то ему была предоставлена возможность прожить до конца текущего года в занимаемом помещении и после этого съехать. Тем более что ответчик является дееспособным человеком и может сам себя содержать.

Суд вынес решение в пользу собственника жилья.

Характеристика

Права родственников собственника жилья заключаются только в том, чтобы проживать на территории данного дома или квартиры и пользоваться всеми удобствами, имеющимися в жилом помещении. Если соглашением с собственником не установлено другое. Кроме того, взрослые члены семьи должны нести равную ответственность с владельцем жилья при осуществлении коммунальных платежей и ремонте. Данные граждане не имеют права вселять кого-либо в данную квартиру или сдавать ее в аренду другим лицам. Они могут только проживать здесь и пользоваться наравне с собственником всеми принадлежащими вещами.

В том случае, если человек решил продать свое жилье, другие лица не вправе ему мешать в этом. Кроме того, после перехода квартиры в собственность другого лица родные люди прежнего владельца теряют возможность проживать в ней. Если последние отказываются покидать жилье добровольно, то они должны быть выселены по решению судебного органа.

Что касается бывших родственников хозяина жилья, то они не могут там проживать после того момента, когда между ними и владельцем квартиры закончились семейные отношения (например, развод супругов). Тем не менее, если гражданин в силу своей беспомощности не может приобрести себе дом, то после расторжения брачных отношений он имеет право остаться на прежнем месте до определенного момента. Например, пока другой супруг не купит ему квартиру. Вопрос еще осложняется тем, если последний платит на содержание второго алименты. В этом случае бывший супруг просто обязан предоставить другому жилье для проживания.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.