Жилищный кодекс российской федерации от 29.12.2004 n 188-фз ст 29 (ред. от 28.06.2021)

Алан-э-Дейл       31.08.2022 г.

Так ли необходима перепланировка?

Типовая планировка жилья не всегда отвечает чаяниям и желаниям граждан. У многих возникают мысли наподобие: «вот тут неплохо бы сделать проход» или «раковина в этом месте точно пригодилась бы». И, как говорится, от слов к делу: тут сломать, тут поставить — быстро и эффективно. Однако, не всегда это оказывается законно. Незаконная перепланировка может повлечь негативные последствия.

Любая перепланировка в квартире, даже самая незначительная на ваш взгляд, должна быть согласована в органах жилнадзора. Чаще всего, граждане не хотят связываться с дополнительными сложностями. Однако последствия таких несогласованных ремонтов могут быть не очень приятными для владельцев недвижимости. Причём, по мнению риэлторов, незаконная перепланировка квартиры может приводить не только к штрафу, но и к более серьёзным последствиям.

Речь идёт о так называемых «ремонтах 90-х годов». Тогда имели место серьезные переделки, которые нарушают общую безопасность. Но о последствиях мало кто задумывался в те времена:

перенос «мокрых зон»

демонтаж несущих стен/конструкций и др.

Также большую опасность несет несогласованный ремонт газового оборудования.

Что можно и что нельзя?

Полный список разрешённых и запрещённых перепланировок московских, например, помещений размещён в Постановлении Правительства Москвы №508-ПП. В Пскове, допустим, этот вопрос регулируется Постановлением Псковской городской Думы. Таким образом, что можно перепланировать без разрешения и что нельзя, решают местные власти.

Если работники, осуществляющие ремонт, предлагают вам какую-либо перепланировку, изучите предложение самостоятельно. Удостоверьтесь, что предложенное попадает в список разрешённых мероприятий. В будущем именно вы будете нести ответственность за перепланировку, которую вполне могут признать незаконной.

Например, московское постановление запрещает довольно популярную перепланировку — объединение балкона с жилой комнатой. Или ещё популярный пример — перенос кухни (мокрой зоны) в жилую комнату. Такие перепланировки официально узаконить не получится.

Выселение нанимателя из квартиры и жилого помещения

Выселить неплательщика по этой статье возможно только из муниципального жилья, против собственников возможно только назначение штрафов и пеней.

Как гласят комментарии к ЖК РФ, выселение возможно только тогда, когда собственник жилья (чаще всего это администрация района или населенного пункта) подает в суд за неуплату за жилье в течение семи месяцев подряд с попутным отказом оплачивать:

  • электричество;
  • отопление;
  • водоснабжение;
  • прочие коммунальные услуги.

Только за неоплату коммунальных услуг подавать такой иск нельзя – суд может не признать администрацию надлежащим истцом, а компании-поставщики услуг не имеют права подать иск о выселении. Даже в обычном судебном процессе по ст. 90 поставщики будут скорее третьим лицом.

Основания

Жилищный кодекс предусматривает множество оснований для выселения из жилья – это статьи 31, 35, 84-85, 90-91, 103 и 133. Но только в 90 статье в качестве основания указана неоплата.

При наличии долгов можно выселить из квартиры, общежития, служебного жилья, если:

  1. За срок более 6 месяцев не была внесена плата за жилье и коммунальные платежи даже частично.
  2. Не уплачиваются пени за просрочку оплаты.
  3. У нанимателя нет уважительных причин для просрочки оплаты.

Каждое из этих условий по-своему важно: не может быть подан иск, если есть 5 месяцев неуплаты, после чего квартплата за шестой месяц была погашена хотя бы частично, если есть в году несколько месяцев (менее полугода), за которые оплата не поступала. Самое интересное с юридической точки зрения условие – уважительные причины

Эта формулировка сложилась под влиянием судебной практики, потому что безработный, тяжело больной, попавший в сложную жизненную ситуацию неплательщик, все же оставляется судом в том же помещении, но ему выдается срок, в течение которого задолженность все же нужно погасить

Самое интересное с юридической точки зрения условие – уважительные причины. Эта формулировка сложилась под влиянием судебной практики, потому что безработный, тяжело больной, попавший в сложную жизненную ситуацию неплательщик, все же оставляется судом в том же помещении, но ему выдается срок, в течение которого задолженность все же нужно погасить.

Срок может оказаться достаточно длительным, потому что назначают его с учетом финансового положения должника.

Порядок и особенности

Законодатель беспокоится о будущем должника – если по другим основаниям есть возможность и вовсе лишиться жилья, то по этой статье угол ему все же предоставят, хотя и не такой хороший, как был.

Порядок выселения следующий:

  1. Подтвердить неоплату жилья просто, для этого берется выписка по лицевому счету плательщика с поступлениями за последние полгода и более.
  2. Чаще всего наниматель все же предупреждается о необходимости заплатить, но не всегда.
  3. Наймодатель не обязан, как поставщик коммунальных услуг, заранее уведомлять под подпись жильцов, а может сразу же направить исковое заявление в суд.

Как и во всех других процессах о выселении, в деле должен участвовать прокурор. Компании, предоставляющие коммунальные услуги, обычно также присутствуют в качестве третьих лиц. После предоставления суду всех доказательств гражданин, на которого оформлен ордер, и его семья могут опровергнуть заявление, предоставив оплаченные квитанции хотя бы за один месяц из полугода.

Еще один способ избежать выселения – с помощью документов доказать, что неплательщик столкнулся с серьезными финансовыми трудностями и просто не имел возможности платить, так как:

  • был болен;
  • имел недееспособных иждивенцев и так далее.

Тогда суд оставит жить на той же квартире, но потребует в ближайшее время выплатить долг, даст на это строго определенное время.

После вынесения судебного решения не в пользу жильцов, договор социального найма будет перезаключен на новое помещение – обычно хуже и меньше, но все же. Время, данное на переезд, будет указано судом. При переселении долги списаны не будут – суд даст срок на их уплату.

Как Жилищная инспекция может узнать об этом?

Чаще всего источником информации о незаконной перепланировке становятся жалобы соседей. Также это может стать известно управляющей компании или ТСЖ. Может быть и такой вариант — вызов сантехника из местного ЖКХ для починки капающего крана. Об увиденном он может совершенно «случайно» сообщить.

Например, в московском районе Вешняки, местная газовая служба занималась рутиной — проверками. В ходе осмотра в некоторых квартирах были выявлены существенные незаконные изменения, такие как проведение газовых труб в полу. В результате, владельцы квартир были привлечены к административной ответственности. Более того, они получили предписание вернуть все в соответствии с установленными нормами.

Назад в прошлое

В России планируется создание регоператоров по управлению жильем — они будут отбирать УК на основе открытых конкурсных процедур. Такое положение отражено в проекте Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года, которую разработал Минстрой. Сейчас УК выбирают граждане — собственники жилья. Но из-за новой нормы они фактически могут лишиться права определять управляющие организации, сказано в отзыве комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ на проект стратегии, который будет направлен в Минстрой (есть у «Известий»).

Впрочем, стратегия предполагает, что регоператоры будут гарантировать возмещение ущерба от нарушений, приводящих к авариям в домах. Но средства для этого, видимо, будут собирать с граждан — предлагается фактически создание «общего котла» на покрытие ущерба, сказано в отзыве ТПП.

Вероятно, определенная сумма будет добавлена к плате за содержание домов, средства будут отчисляться регоператорам, сказал «Известиям» председатель комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков. Операторы будут накапливать средства на счетах и определять, что относится к нарушениям, которые покрываются из этого фонда, а что нет, также предположил эксперт. Логичнее ввести обязательное страхование общедомового имущества, уверен он.

Управляй и властвуй

Фото: РИА Новости/Евгений Одиноков

Действительно, очевидно, имеется в виду, что предоставление гарантий возмещения ущерба будет осуществляться на платной основе, согласна руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое Надежда Косарева. В ином случае для этого могли бы использоваться бюджетные средства, но об этом нет ни слова в проекте стратегии, пояснила она.

— Сегодня государство всё больше пытается вмешаться в управление не своей собственностью — жилищным фондом. Но власть уже сегодня несет ответственность за УК — речь идет об институте лицензирования компаний, — сказал Андрей Широков.

Наличие регионального оператора означает сворачивание рынка и возврат к государственному управлению частным жилищным фондом, сказано в отзыве на стратегию, который подготовила комиссия в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое (есть у «Известий»). Кроме того, неясно, о каком государственно-частном партнерстве может идти речь, если жилищный фонд на 92% сегодня частный, отмечено в документе.

— Данное предложение абсолютно не соответствует нормам Жилищного кодекса РФ, который установил, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является высшим органом управления им, — сказал «Известиям» член комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Дмитрий Гордеев.

Сегодня более 70% домов в Москве управляет ГБУ «Жилищник», отметила зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. И качество управления жилищным фондом в столице выше, чем в среднем по регионам, подчеркнула она.

Управляй и властвуй

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев

— Сейчас активно обсуждается, какая модель управления домами предпочтительней и что это — свободный рынок или госуслуга. Можно было бы дать гражданам право выбора — отдать управление дома регоператору или заниматься им самостоятельно, — полагает парламентарий.

В Минстрое «Известиям» сообщили, что проект стратегии опубликован для широкого обсуждения, поэтому говорить о разработанных инициативах преждевременно.

Статья 90 ЖК РФ

Согласно статье 90 Жилищного Кодекса РФ сам наниматель и его семья могут быть выселены, только если в более полугода не оплачивали проживание и коммунальные услуги, не имея на то уважительных причин. При этом выселение происходит только по решению суда, но предоставляется новое помещение такого размера, чтобы на каждого жильца приходилось не менее 6 кв. м., то есть, по нормативам общежития.

Формулировку неоднократно предлагалось изменить, но пока что это не рассматривается законодателем.

Эта статья, в отличие от прочих статей о выселении, является установлением наказания для злостных неплательщиков, проживающих в муниципальном жилье:

  • дом у них не отнимут;
  • жилье обменяют на заведомо меньшее и хуже по условиям.

Должен сам

При пассивности собственников ЖК РФ предусматривает в качестве временной меры проведение органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации, сказал Дмитрий Гордеев. Число многоквартирных домов, которыми управляют компании, отобранные властью, снизилось с 139,3 тыс. в 2009 году до 61,7 тыс. в 2019-м, отметил эксперт. Сегодня доля таких объектов составляет около 3% от числа всех многоквартирных домов, рассказал он.

Но, как писали «Известия», сегодня около 90% решений или протоколов собраний собственников жилья по поводу выбора и смены УК могут быть фальсифицированы.

— Собственник должен сам управлять своей собственностью. Государство же сегодня не может справиться и с имеющейся: со школами, детсадами, поликлиниками. Имеются в виду долги за коммунальные ресурсы, текущее содержание и капремонт, — поделился мнением Андрей Широков.

Из существующей сегодня задолженности за ЖКУ в 1,33 млрд рублей больше половины относится к бюджетным организациям, указал он. Долги населения составляют только примерно 300–400 млн рублей, добавил Андрей Широков.

Управляй и властвуй

Фото: ТАСС/Артем Геодакян

— Создание регоператоров — движение не в правильном направлении, повышающее коррупционную составляющую рынка и лишающее граждан права на самостоятельный выбор. Необходимо, наоборот, двигаться в сторону коммерческого и свободного рынка управления ЖКХ, вернуть понятие прибыли и инвестиционной привлекательности отрасли, — отметил генеральный директор ПАО «ГИТ» Сергей Минко.

По мнению эксперта тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павла Склянчука, реализация этого предложения потребует, по сути, пересмотра всего ЖК РФ. Но при этом такое решение может благотворно сказаться на сфере ЖКХ, если будет реализовано, как в Москве, добавил эксперт.

— Роль собственников в последние годы становится всё более формальной и сводится к тому, чтобы направлять жалобы и платить вовремя, — всё остальное взяло на себя государство. Но наиболее оптимальным вариантом будет использование регоператоров для обслуживания социального жилья и ветхих домов, — считает он.

В подготовленной Минстроем стратегии отражено создание новой централизованной модели управления домами, полагает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ Сусана Киракосян. Но, по ее мнению, введение нового оператора требует четкого определения его статуса и полномочий, а также обоснования необходимости такого субъекта, уверена она.

Другой комментарий к Ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Самовольными согласно ч. 1 являются работы, проведенные при отсутствии предусмотренных ст. 26 ЖК оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

2. Последствием самовольного переустройства и (или) перепланировки ст. 29 называет расторжение договора социального найма жилого помещения. Что касается собственников жилья, то в комментируемой статье речь фактически идет о принудительном изъятии жилья (продаже его с публичных торгов). Однако ст. 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает (о принудительном изъятии см. п. 5 комментария к рассматриваемой статье).

3. Собственник или наниматель жилого помещения обязан привести жилье, самовольно переустроенное или перепланированное, в прежнее состояние в установленный (разумный) срок. Если это требование не выполнено, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о расторжении договора социального найма (в отношении нанимателя), о принудительном изъятии жилья (в отношении собственника), что предусматривается ч. 3 и 5 комментируемой статьи.

Положения о принудительном изъятии жилья в установленных случаях применяются и к новому собственнику жилого помещения (ставшему собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах — п. 1 ч. 5), а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 ст. 29 договору.

4. Следует отметить, что законодатель не устанавливает последствий расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки. Видимо, такие работы следует расценивать как определенное нарушение прав и законных интересов граждан или повреждение жилого помещения до состояния, представляющее угрозу жизни или здоровью граждан (поскольку судом не принято решение о сохранении этого жилого помещения в перестроенном и (или) перепланированном состоянии — см. ч. 4 ст. 29). Таким образом, в данном случае допустимо применять положение ст. 83 ЖК и, как следствие, выселение без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ). Согласно ч. 4 ст. 29 суд может сохранить жилье в переустроенном состоянии, если права и законные интересы граждан не нарушены, угрозы их жизни и здоровью нет.

5. Нормы комментируемой статьи сформулированы с привлечением правил ст. 293 ГК РФ. Статья 293 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется не по назначению, если нарушаются права и интересы соседей, в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (перечень является закрытым и, как видим, случаев переустройства и перепланировки не содержит). При этом ст. 293 ГК РФ содержится в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

Вопрос о применении ст. 293 ГК РФ было бы возможным рассматривать в случаях переустройства жилья, если в связи с этим нарушены права и интересы соседей либо если переустройство можно охарактеризовать как разрушение жилья в связи с бесхозяйственным обращением (см. ст. 293 ГК РФ). Положений такого характера гл. 4 ЖК не содержит.

Таким образом, реализация п. 1 ч. 5 ст. 29 возможна при условии внесения изменений в ст. 293 ГК РФ или в ст. 235 ГК РФ, согласно которым принудительное изъятие жилья допускалось бы и в случае его самовольного переустройства.

Решение о принудительном изъятии жилья принимается только судом, если, например, происходит разрушение жилья, причиной которого явилось его переустройство

И, конечно, в данном случае неважно, было ли оно самовольным либо произведено с соблюдением необходимых формальностей

Таким образом, само по себе самовольное переустройство не может служить основанием для принудительного изъятия у собственника его жилого помещения.

6. Аналогичные претензии следует адресовать положениям ч. 6 комментируемой статьи, тем более в отношении нового собственника жилого помещения. В данном случае правила ст. 293 ГК РФ не должны бы применяться, поскольку действие (бездействие) нового собственника никоим образом не связано с: использованием жилья не по назначению; нарушением прав и интересов соседей; бесхозяйственным обращением с жильем.

То же касается собственника — наймодателя жилого помещения.

Переустройство помещений в МКД без разрешительных документов считается самовольным

Судебное дело № А56-75945/2018 началось в конце 2021 года и дважды попадало в Верховный суд РФ. С иском о признании незаконным предписания Госжилинспекции в суд обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. ГЖИ провела внеплановую проверку в многоквартирном доме и установила, что УО нарушила нормы ЖК РФ и Правил № 170.

В предписании ведомство указало, что компания допустила переоборудование нежилых помещений многоквартирного дома: общих коридоров (лифтовых холлов) со 2-го по 9-й этаж лестничной клетки № 3 без соответствующих решений в установленном порядке. Таким образом, увеличена площадь жилых квартир за счёт общего имущества МКД, а решение ОСС об этом отсутствует. Следовательно, нарушены ст.ст. 36, 40 ЖК РФ и п. 1.7.1 Правил № 170.

В иске УО указала, что ГЖИ незаконно возложила на неё обязанность обращаться в суд с требованием обязать кого-либо из собственников демонтировать двери. При этом компания 32 раза отправляла собственникам переоборудованных помещений уведомления с просьбой представить разрешительную документацию или произвести демонтаж перегородки и привести ее в первоначальное, проектное состояние.

Устранить самовольное переустройство обязан собственник помещения по предписанию ОМС

Началось новое разбирательство спора в суде первой инстанции, который основывал своё решение на нормах НПА, ранее приведённых кассационным судом:

  1. На присоединение части общего имущества к помещению собственника при реконструкции/переустройстве должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
  2. Провести в МКД переустройство можно только по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
  3. Для получения такого разрешения в ОМС обращается собственник помещения или его представитель.
  4. Если работы проведены без разрешительных документов, то переустройство считается самовольным, и обязанность привести помещение в прежнее состояние возложена на лицо, самовольно его переустроившее.

Следовательно, предписание об устранении самовольного переустройства выдаёт орган местного управления и не в адрес управляющей организации, а собственнику переустроенного помещения.

Судья также отметил, что УО направляла в адрес жителей дома письма с требованием привести общее имущества в первоначальный вид, то есть предпринимала всё, что от неё зависело, для устранения нарушений в доме. Демонтировать установленные перегородки без согласия собственников она не имела права.

Суд признал предписание органа ГЖН незаконным, что подтвердили в дальнейшем апелляционный и кассационный суды, а затем и ВС РФ снова отказался рассматривать жалобу Госжилинспекции на принятые решения.

Понятие самовольного переустройства и перепланировки квартиры

Регламентации процесса переустройства помещения отводится целая глава в Жилищном кодексе РФ. Если обратиться к ранее действующим законодательным актам, то в РСФСР этой процедуре была посвящена одна статья – ст. 84 ЖК РСФСР, которая дозволяла производить переустройство и перепланировку жилого объекта с целью улучшения его благоустройства при одобрении со стороны всех его собственников и местной администрации.

В действующих нормативно-правовых актах (далее по тексту НПА) прописано, что перепланировка может проводиться без учета формы собственности и конечной цели подобной трансформации. Обратившись к НПА, можно выделить основные части указанных понятий.

Переустройство – это установка, монтаж, перенос электрооборудования, сантехнических систем и инженерных сетей, что обуславливает собой необходимость фиксации новых данных в технический паспорт объекта. (Ст. 25 п.1 ЖК РФ).

Перепланировка – это действия, направленные на переработку конфигурации жилого помещения, что также требует фиксации подобных трансформаций в техническом паспорте. (Ст. 25, п.2 ЖК РФ).

Резюмируя вышесказанное, приходим к выводу, что переустройство и перепланировка квартиры – понятия самостоятельные, но дополняющие друг друга. Если подобные процессы в сооружении происходят без предварительного согласования с администрацией, то в подобном случае речь идет о самостоятельной перепланировке или переустройстве здания, что влечет наложение санкций.

Судебная практика

В 2020 году судебная практика достаточно скромная по проблеме выселения за неуплату, но за прошлые годы выработалось несколько устоявшихся правил, по которому работают большинство судов в данном вопросе.

В качестве уважительных причин суды учитывают следующие факторы:

  • безработица;
  • задержка зарплаты;
  • задержка пенсии;
  • болезнь основного плательщика;
  • наличие в семье несовершеннолетних;
  • наличие в семье инвалидов.

В этом отношении суд полностью на стороне жильцов – если есть хотя бы малейшая обоснованная причина, почему нельзя было платить даже немного, судьи вынесут решение не в пользу наймодателя.

Отдельно борются в судах за срок, с которого принято отсчитывать момент, когда можно подать на должника в суд.

По букве закона получается, что шесть месяцев неуплаты не являются основанием для выселения, поэтому обычно берется срок от семи месяцев. В суде более раннюю дату можно оспорить тем, что с полугода просрочки прошло всего несколько дней и этот срок незначителен.

С другой стороны, некоторые суды принимают и такие иски, где в качестве этих злополучных шести месяцев указываются более полугода отсутствия платежей в сумме, накопившиеся за несколько лет. Но при этом начинает рассматриваться и сумма долга, которая превышает от 20 тысяч рублей.

Итак, выселение по статье 90 ЖК РФ возможно и встречается достаточно часто, но назвать его выселением в полной мере нельзя – скорее, это переселение в качестве наказания на другую квартиру, причем даже в этом случае все равно долги придется заплатить.

Впрочем, защититься от иска администрации можно и достаточно просто – предоставить квитанции за последние полгода, заплатить текущие платежи, доказать справками с работы и из медицинских учреждений свое тяжелое материальное положение.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.