Статья 274. право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Разъяснение сложных моментов

Они делятся на две категории:

1. Сложные моменты при установлении.
2. Тяжелый процесс регистрации данной процедуры.

Первая категория сложных моментов представляет собой трудности, возникающие непосредственно при самом оформлении обременения и при установлении соглашения на формирование сервитута.

Примеры таких трудностей:

1. Когда нереально прийти к мирному соглашению между двумя сторонами по причине изъявления отказа собственника угнетенного имущества подписать договор.
2. По факту установления неразумной цены на предоставление права пользования чужим имуществом с оговоренными ограниченными условиями. Это бывает, когда собственник земли, требующий сервитут, желает приобрести максимальную выгоду от данного договора.

Чтобы разрешить конфликтную ситуацию, следует прибегнуть к обращению в суд. По ходу судебного разбирательства лицо с обремененным участком земли будет вынуждено предоставить право пользования его наделом лицу, выступающему с просьбой о такой возможности.

Основываясь на ч. 5. статьи 23 Земельного кодекса РФ, установление сервитута должно повлечь за собой минимальный ущерб для обременительной стороны.

Но бывает и так, что зарегистрировать ограниченное пользование чужим имущество не совсем просто. Такая проблема может быть связана со следующими причинами:

1. Когда документы оформлены или неправильно, или не заполнены полностью. После попадания в Росреестр возвращаются инициатору заявления для внесения соответствующих корректировок и дополнения необходимой документации.
2. Неследование законам при проведении регистрации. Определяется это при развернутой проверке всей переданной документации. При возникновении такой ситуации инициатору отказывают в оформлении сервитута и даже могут привлечь к административной или уголовной ответственности. Чтобы миновать такой исход данного процесса, необходимо внимательно отнестись к проверке всего пакета документов при предоставлении его в службу регистрации и убедиться в их законности и правомерности.

Формирование данного права должно быть только при отсутствии других способов полноправного использования земельных наделов.

Чтобы зарегистрировать сервитут и избежать возникновения осложнений, необходимо собрать все необходимые документы и следовать всем правилам и требованиям, регламентирующим обеспечение права пользования посторонним объектом недвижимости.

https://youtube.com/watch?v=kNQfgLV9Ce4

Другой комментарий к статье 274 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает такой вид вещного права, который не предусматривало законодательство России советского периода, а также ЗК РСФСР. По смыслу данной статьи сервитут может быть установлен только в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, но в интересах как собственника соседнего участка, так и его пользователя или владельца. Указанная статья не предусматривает возможности установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании и в пожизненном наследуемом владении.

ЗК (ст. 23) определяет данный сервитут как частный (поскольку он устанавливается в интересах одного лица) и предусматривает наряду с ним также публичный сервитут, устанавливаемый для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. При этом публичный сервитут может быть установлен как в отношении земельных участков, находящихся в собственности, так и в отношении земельных участков, предоставленных соответствующим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (п. 7 ст. 23)

Концепция публичного сервитута оставляет без ответа вопрос, кто конкретно является субъектом данного вещного права, принимая во внимание весьма расплывчатый круг субъектов, в чьих интересах он устанавливается. А это, в свою очередь, делает затруднительным регистрацию данного права, что предусмотрено ст

131 ГК и п. 9 ст. 23 ЗК.

2. В п. 2 комментируемой статьи установлено, что обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения. Однако хотя установление сервитута юридически не лишает лицо права пользования земельным участком, но оно может быть практически прекращено применительно к части земельного участка, например по которой проходят дороги и проезды, либо существенно ограничено, например в отношении тех земельных участков, по которым проходят те или иные линии коммуникаций.

3. Установление частного сервитута производится по соглашению, которое должно заключаться с собственником земельного участка. В данном соглашении помимо платности сервитута, устанавливаемой в соответствии с п. 5 комментируемой статьи, целесообразно зафиксировать и иные условия пользования данным участком: конкретный вид сервитута, конкретную часть земельного участка, на которую распространяется сервитут, возможные ограничения использования земельного участка, который обременен сервитутом, ответственность сторон за невыполнение условий данного соглашения.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК).

4. Комментируемая статья и п. 6 ст. 23 ЗК предусматривают возможность установления собственником земельного участка, обремененного частным сервитутом, соразмерности платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено законом. При обременении земельного участка собственника публичным сервитутом он вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут, соразмерной платы только в том случае, если установление такого сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (ч. 2 п. 7 ст. 23 ЗК).

В случае если установление сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, его собственник, землепользователь и землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе выкупа, данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (ч. 1 п. 7 ст. 23 ЗК).

Комментарий к статье 274 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает такой вид вещного права, который не предусматривало законодательство России советского периода, а также ЗК РСФСР. По смыслу данной статьи сервитут может быть установлен только в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, но в интересах как собственника соседнего участка, так и его пользователя или владельца. Указанная статья не предусматривает возможности установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании и в пожизненном наследуемом владении.

ЗК (ст. 23) определяет данный сервитут как частный (поскольку он устанавливается в интересах одного лица) и предусматривает наряду с ним также публичный сервитут, устанавливаемый для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. При этом публичный сервитут может быть установлен как в отношении земельных участков, находящихся в собственности, так и в отношении земельных участков, предоставленных соответствующим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (п. 7 ст. 23)

Концепция публичного сервитута оставляет без ответа вопрос, кто конкретно является субъектом данного вещного права, принимая во внимание весьма расплывчатый круг субъектов, в чьих интересах он устанавливается. А это, в свою очередь, делает затруднительным регистрацию данного права, что предусмотрено ст

131 ГК и п. 9 ст. 23 ЗК.

2. В п. 2 комментируемой статьи установлено, что обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения. Однако хотя установление сервитута юридически не лишает лицо права пользования земельным участком, но оно может быть практически прекращено применительно к части земельного участка, например по которой проходят дороги и проезды, либо существенно ограничено, например в отношении тех земельных участков, по которым проходят те или иные линии коммуникаций.

3. Установление частного сервитута производится по соглашению, которое должно заключаться с собственником земельного участка. В данном соглашении помимо платности сервитута, устанавливаемой в соответствии с п. 5 комментируемой статьи, целесообразно зафиксировать и иные условия пользования данным участком: конкретный вид сервитута, конкретную часть земельного участка, на которую распространяется сервитут, возможные ограничения использования земельного участка, который обременен сервитутом, ответственность сторон за невыполнение условий данного соглашения.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК).

4. Комментируемая статья и п. 6 ст. 23 ЗК предусматривают возможность установления собственником земельного участка, обремененного частным сервитутом, соразмерности платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено законом. При обременении земельного участка собственника публичным сервитутом он вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут, соразмерной платы только в том случае, если установление такого сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (ч. 2 п. 7 ст. 23 ЗК).

В случае если установление сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, его собственник, землепользователь и землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе выкупа, данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (ч. 1 п. 7 ст. 23 ЗК).

Как установить частный сервитут

право собственности на участок

Данный тип обременения устанавливается через заключение между лицами соглашения либо при наличии спора – через суд. Цели соглашения могут быть следующие:

• обеспечение возможности проезда и передвижения по участку. Например, соседний участок не имеет подъезда, так как окружён водоёмом или непроходимой местностью, но используется для ведения сельского хозяйства. Сосед должен обеспечить не только проход, но и проезд сельскохозяйственной техники;
• установление доступа к земле для прокладки и последующего обслуживания коммуникаций. Это могут быть трубы для водоснабжения, электрические кабели и так далее;
• удовлетворение иных потребностей, так или иначе связанных с осуществлением права собственности.

Требовать установления сервитута может лицо с любыми правами на участок, в том числе арендатор, а вот обращаться он должен только к собственнику участка, касательно которого обременение будет устанавливаться.

Чаще всего обременение устанавливается на соседний участок, но в исключительных случаях может касаться и земли, располагающейся рядом с соседними.

Порядок установления обременения следующий:

1. Заинтересованное лицо обращается к собственнику для переговоров об установлении сервитута. Переговоры могут носить как устный, так и письменный характер.
2. Стороны заключают соглашение. Документ должен отражать все необходимые данные, начиная от реквизитов сторон и заканчивая размером компенсационных выплат.
3. Соглашение регистрируется в Росреестре.

Скачать соглашение об установлении сервитута на земельный участок (образец)

Независимо от вида сервитута, без государственной регистрации ограничение не будет считаться установленным, так как любая сделка с недвижимостью регистрируется именно в таком порядке. Однако, нотариальное удостоверение не обязательно.

Если договориться не удалось

Заявление подаётся по месту нахождения земельного участка. Иск обязательно должен содержать следующую информацию:

• реквизиты всех сторон, включая суд;
• наименование заявления;
• подтверждение наличие прав заявителя на участок;
• подтверждение необходимости установления ограничения (наличие препятствий для пользования участком и доказательства этого) и возможные условия ограничения;
• просьба к суду об установлении ограничения;
• список приложений.

Скачать исковое заявление об установлении сервитута на земельный участок (образец)

Чаще всего сервитут устанавливается с определением компенсационной выплаты. Её размер рассчитывается в каждом случае индивидуально, в зависимости от обстоятельств.

К исковому заявлению нужно приложить:

• документ, подтверждающий личность заявителя, например, паспорт;
• документы, подтверждающие право на землю, например, выписка из ЕГРН, договор аренды и так далее;
• кадастровый план;
• выписка из ЕГРН, содержащая сведения о владельце соседнего участка;
• расчёт предлагаемой компенсации, если он указывается;
• доверенность, если от заявителя выступает иное лицо;
• другие документы, подтверждающие правовую позицию заявителя.

Суд в ходе рассмотрения иска определит возможность и необходимость установления обременения. Для этого заявителю придется доказать, что иначе воспользоваться своим правом он не сможет или иной порядок существенно это усложнит.

После получения на руки судебного решения об установлении сервитута, нужно будет получить его заверенную копию и обратиться с ней в отделение Росреестра для проведения государственной регистрации обременения.

Что такое правомочие пользования, в гражданском праве пользование это что

Извлечение из имущества полезных свойств называется правомочием пользования ресурсами. Владелец на юридическом уровне имеет право пользоваться полезными свойствами объекта. Собственники по своему усмотрению используют потребительские свойства вещи с целью удовлетворения личных интересов и нужд. Например, человек питается купленными в супермаркете продуктами, носит приобретенную одежду, ставит машину в свой гараж, пользуется почтовым ящиком.

Извлечение из имущества полезных свойств – это бессрочный процесс, не ограничиваемый конкретными временными промежутками. Владелец теряет данную возможность в случае передачи прав собственности другому лицу на документальном основании. Тогда другой человек вступает в права собственности и пользуется объектом. Пользование — это в экономике возможность получать максимум выгоды от владения вещью. 

Распорядительные правомочия  — юридическое право собственника на определение правовой судьбы предмета. Хозяин может совершать фактические или юридические действия относительно своей вещи. К таким действиям относятся:

1. Заключение сделки, где одной из сторон выступает собственник.
2. Решение об отчуждении предмета.
3. Продажа, покупка объекта.
4. Передача вещи в дар.
5. Уничтожение объекта. При уничтожении все правоотношения ограничиваются.

Суть субъективного гражданского права на владение – это возможность индивидов по собственному желанию реализовывать собственную заинтересованность в рамках закона. Пользование вещью – это не только  ее применение в целях получения выгоды, но и распоряжение, принятие рисков, содержание и выплата расходов, связанных с ее обеспечением. Под правомочиями понимаются все перечисленные права и обязанности. 

Земельный юрист и адвокат

Юрист по земельным вопросам в Москве и Московской области необходим в различных ситуациях, с которыми может столкнуться каждый человек. Имущественные вопросы затрагивают различные аспекты нашей жизнедеятельности и отношения, связанные с обращением и использованием земельных участков, не исключение.

К земельному юристу можно обратиться при оформлении сделки, передаче по наследству или в залог, установлении сервитута, возникновении споров с соседями, обращении в суд, трениях с органами государственной и муниципальной власти. На первой консультации земельный юрист выявит проблему, изучит документы, проанализирует обстоятельства дела и предложит оптимальный порядок действий в конкретной ситуации.

Если дело дошло до судебного разбирательства, необходимо обращаться к земельному адвокату. Этот специалист имеет богатый практический опыт решения имущественных вопросов в судебном порядке.

Какой бы ни была ваша проблема в отношении земельного участка, чем скорее вы приступите к ее решению, тем лучше. Обеспечить качественное движение к намеченной цели сможет профессионал – земельный юрист в Москве.

Кто сможет воспользоваться правом ПНВ и на каком основании

Правообладателями наделов вправе выступать только физические лица. Это граждане России, проживающие там же, где расположен их надел, и занимающиеся его обработкой. Или их близкие родственники, относящиеся к первому кругу родства:

• родители и усыновители;
• дети, в том числе официально усыновлённые;
• супруги.

Важно, чтобы участок обрабатывался и не был запущен, иначе его могут изъять

Обрабатывать и облагораживать участок могут те лица, которые вправе впоследствии претендовать на получение таких земель по наследству.

Граждане не могут проживать в другом регионе по следующим причинам:

1. Особенности владения землёй не допускают её передачу в аренду.
2. Если участок, не являющийся собственностью, не обрабатывается, то есть на нём не проводятся мероприятия по культивации почв, он может изыматься на основании административного акта или решения суда.
3. Если на участке хозяйничают третьи лица, они могут отсудить его как бесхозяйный или выкупить у местной администрации.

Основанием владения могут быть следующие обстоятельства:

1. Выдел земель до вступления в силу нового земельного законодательства. При условии, что в правоустанавливающем и правоудостоверяющем документе написана форма права: пожизненно наследуемое владение.
2. Получение земли по наследству. Она должна быть внесена в перечень наследуемой массы.
3. Покупка капитального жилого дома, расположенного на землях поселений, придомовая территория которого принадлежала продавцу на основании ПНВ. Данная форма права должна быть указана в договоре купли-продажи дома.
4. Сделка обмена или дарения жилого дома, когда передача придомовой территории осуществляется автоматически.

Согласно нормам земельного законодательства, судьба земли следует судьбе дома, значит надел передаётся в качестве придомовой территории.

Право ПНВ на участок подтверждается правоустанавливающим документом, которым может быть:

• акт выдела (независимо от года выдачи);
• договор имущественной сделки с капитальным строением, расположенным на таком ЗУ;
• свидетельство о праве на наследство;
• выписка из решения суда.

Архивные документы могут быть ещё советского образца, но они до сих пор не утрачивают силу

Если акт утерян, его требуется обязательно восстановить через муниципалитет или архив. Эта процедура происходит по следующему алгоритму:

1. Вначале целесообразно обратиться в администрацию и подать заявку в канцелярию с просьбой дать выписку из похозяйственной книги.
2. Если в ней нужных сведений не окажется, надо идти в архив.
3. Архивные данные тоже могут не содержать нужной информации, ведь в прошлом веке районирование земель и принадлежность сёл к тому или иному району могли быть другими. В этом случае потребуется выяснить, к какому районному центру принадлежал данный земельный массив.
4. Сведения нужно искать по факту выдела участков, исходя из истории надела.
5. После того как справка найдена, нужно обратиться к главе местной администрации с запросом о признании прав на земельный участок.

После этого могут возникнуть ситуации, когда председатель исполкома откажет заявителю в предоставлении акта. Если такое произошло, дальнейшие действия могут быть следующими:

1. Нужно учесть, что местная администрация может признать только такую форму права, что указывалась в документах изначально. Если в похозяйственной книге будет указано, что участок выделялся на правах постоянного (бессрочного) пользования, то внесение сведений о праве пожизненного наследуемого владения будет неправомерным действием. Нужно получить такой документ, который будет представлен.
2. Если администрация откажет в признании прав, нужно обратиться в суд. Для этого требуется запросить официальный отказ за подписью должностного лица. В течение 10 дней после получения такой бумаги нужно подать исковое заявление.

Наличие пакета документации на ЗУ — обязательное условие, иначе основания владения будут утрачены.

В моей практике встречалось достаточно случаев, когда землепользователей, утративших и не восстановивших документ, не только лишали участка, но и вменяли административную ответственность по статье 7.1 КоАП — самозахват ЗУ.

Статья 280 ГК РФ. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Практика судебных разбирательств, касающихся статьи 274 ГК РФ

Основываясь на современном существующем законодательстве, в частности, на статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, при формировании возможного права на эксплуатацию чужого земельного надела с оговоренными ограничениями возможно при правомерном и обоюдном согласии обеих сторон: лица, инициирующего установление сервитута и гражданина, предоставляющего ему такое право. Случается, что достичь путем переговоров спокойного решения бывает невозможно. Обычно это происходит из-за нежелания платить владельцу обремененной земли за пользование его земельным участком, хотя, сервитут (ГК РФ 274) — это серьезная процедура и доставляет значительный уровень дискомфорта собственнику недвижимого владения.

На практике судебных разбирательств, посвященных статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, рассмотрено многочисленное количество случаев. Рассмотрим пример.

Спор возник между двумя соседями частного сектора. Один из соседей в адрес другого направил прошение о том, чтобы оформить с ним договор на ограниченное право пользования его земельным участком, так как без наличия такового ему не представляется возможности пробраться к своему частному дому. В ответ на такую просьбу сосед изъявил отказ, объяснив это последующими стеснениями по отношению к нему. Инициатор такой просьбы был вынужден обратиться за помощью в суд. По ходу дела было выяснено, что одна сторона попросила у другой об установлении сервитута на вольных условиях ввиду невозможности оказаться на своей земле. Но соглашение так и не было установлено из-за возможного причинения ущерба другой стороне на протяжении каждого года действия договора. Учитывая ГК РФ, при возникновении конфликтной ситуации, связанной с установлением права пользования земельным участком, обусловленного ограничениями, спор может разрешиться только при судебном разбирательстве дела. Но развитие данной ситуации направилось в мирное русло, и конфликт был исчерпан в силу того, что обе стороны мирно заключили соглашение, но с условием платного обременения земли. Так, спор был исключен, оба гражданина остались в плюсе.

От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.