Статья 26 жк рф. основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

Алан-э-Дейл       14.09.2022 г.

Комментарии к ст. 22 ЖК РФ

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК и ст. 17 ЖК). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и начинается действие нормы о запрете использования жилого помещения не по назначению.

2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, — это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.

Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна будет использоваться в качестве жилья для проживания граждан.

Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.

В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.

4. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должны быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения в жилое все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.

Должен сам

При пассивности собственников ЖК РФ предусматривает в качестве временной меры проведение органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации, сказал Дмитрий Гордеев. Число многоквартирных домов, которыми управляют компании, отобранные властью, снизилось с 139,3 тыс. в 2009 году до 61,7 тыс. в 2019-м, отметил эксперт. Сегодня доля таких объектов составляет около 3% от числа всех многоквартирных домов, рассказал он.

Но, как писали «Известия», сегодня около 90% решений или протоколов собраний собственников жилья по поводу выбора и смены УК могут быть фальсифицированы.

— Собственник должен сам управлять своей собственностью. Государство же сегодня не может справиться и с имеющейся: со школами, детсадами, поликлиниками. Имеются в виду долги за коммунальные ресурсы, текущее содержание и капремонт, — поделился мнением Андрей Широков.

Из существующей сегодня задолженности за ЖКУ в 1,33 млрд рублей больше половины относится к бюджетным организациям, указал он. Долги населения составляют только примерно 300–400 млн рублей, добавил Андрей Широков.

Управляй и властвуй

Фото: ТАСС/Артем Геодакян

— Создание регоператоров — движение не в правильном направлении, повышающее коррупционную составляющую рынка и лишающее граждан права на самостоятельный выбор. Необходимо, наоборот, двигаться в сторону коммерческого и свободного рынка управления ЖКХ, вернуть понятие прибыли и инвестиционной привлекательности отрасли, — отметил генеральный директор ПАО «ГИТ» Сергей Минко.

По мнению эксперта тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павла Склянчука, реализация этого предложения потребует, по сути, пересмотра всего ЖК РФ. Но при этом такое решение может благотворно сказаться на сфере ЖКХ, если будет реализовано, как в Москве, добавил эксперт.

— Роль собственников в последние годы становится всё более формальной и сводится к тому, чтобы направлять жалобы и платить вовремя, — всё остальное взяло на себя государство. Но наиболее оптимальным вариантом будет использование регоператоров для обслуживания социального жилья и ветхих домов, — считает он.

В подготовленной Минстроем стратегии отражено создание новой централизованной модели управления домами, полагает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ Сусана Киракосян. Но, по ее мнению, введение нового оператора требует четкого определения его статуса и полномочий, а также обоснования необходимости такого субъекта, уверена она.

Комментарий к статье 26 ЖК РФ

1. Комментируемая статья определяет порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Такие работы необходимо согласовать с органом местного самоуправления, куда надлежит представить:

заявление по форме, утвержденной Правительством РФ;

правоустанавливающие документы на жилое помещение;

проект переустройства и (или) перепланировки;

технический паспорт жилого помещения;

согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи (в порядке и на условиях, обозначенных ч. 2);

заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения обозначенных работ.

Поскольку этот перечень является исчерпывающим, требование о представлении других документов неправомерно (ч. 3).

Разрешение или отказ в переустройстве (перепланировке) доводится до заявителя в установленный срок путем выдачи документа о согласовании (органом, осуществляющим согласование таких работ). На основании этого и производят работы по переустройству и (или) перепланировке.

2. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266

Применяя эти формы, необходимо обращать внимание на следующие их положения

———————————
<1> СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812.

Согласно ч. 2 и 3 комментируемой статьи перечень представляемых документов, напомним, является закрытым. Вместе с тем п. 6 перечня, содержащегося в форме заявления, предусматривает представление дополнительных документов.

Такие документы, как доверенность, выписка из устава, могли бы быть обозначены в примечании на странице 1 этой формы. Что касается перечня документов, необходимых для переустройства и (или) перепланировки, то его следует сделать «закрытым».

Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязывает заявителя осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ.

Однако ЖК РФ относит определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений к компетенции органов государственной власти РФ (ст. 12). Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать такой порядок.

3. В комментируемой статье отсутствуют следующие довольно серьезные позиции:

переустройство и перепланировка жилого помещения производятся с целью благоустройства помещения;

такие работы должны учитывать соответствующие строительные нормы и правила;

такие работы не должны нарушать права и законные интересы иных лиц, проживающих в доме (см., в частности, ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями переустройство и перепланировка жилого помещения могут производиться только в целях повышения благоустройства жилья.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

4. Обязательным условием обращения нанимателя (в качестве уполномоченного наймодателем) является письменное согласие всех членов его семьи на переустройство и (или) перепланировку. Таким образом, если нет согласия хотя бы одного члена семьи (в том числе и временно отсутствующего), то в переустройстве и (или) перепланировке будет отказано.

Причем если в случае отказа соответствующего органа наниматель вправе обратиться в суд, то при отказе от переустройства или перепланировки со стороны членов семьи он такой возможности не имеет.

5. Целесообразно обозначить нанимателя жилого помещения в качестве самостоятельного заявителя. Тем самым будет реализована норма ст. 678 ГК РФ, которая «адресует» содержащее в ней положение о переустройстве и реконструкции нанимателю жилого помещения и правила которой применимы к договору социального найма (ст. 672 ГК РФ).

6. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет также ответственность, предусмотренную Кодексом РФ об административных правонарушениях.

Назад в прошлое

В России планируется создание регоператоров по управлению жильем — они будут отбирать УК на основе открытых конкурсных процедур. Такое положение отражено в проекте Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года, которую разработал Минстрой. Сейчас УК выбирают граждане — собственники жилья. Но из-за новой нормы они фактически могут лишиться права определять управляющие организации, сказано в отзыве комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ на проект стратегии, который будет направлен в Минстрой (есть у «Известий»).

Впрочем, стратегия предполагает, что регоператоры будут гарантировать возмещение ущерба от нарушений, приводящих к авариям в домах. Но средства для этого, видимо, будут собирать с граждан — предлагается фактически создание «общего котла» на покрытие ущерба, сказано в отзыве ТПП.

Вероятно, определенная сумма будет добавлена к плате за содержание домов, средства будут отчисляться регоператорам, сказал «Известиям» председатель комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков. Операторы будут накапливать средства на счетах и определять, что относится к нарушениям, которые покрываются из этого фонда, а что нет, также предположил эксперт. Логичнее ввести обязательное страхование общедомового имущества, уверен он.

Управляй и властвуй

Фото: РИА Новости/Евгений Одиноков

Действительно, очевидно, имеется в виду, что предоставление гарантий возмещения ущерба будет осуществляться на платной основе, согласна руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое Надежда Косарева. В ином случае для этого могли бы использоваться бюджетные средства, но об этом нет ни слова в проекте стратегии, пояснила она.

— Сегодня государство всё больше пытается вмешаться в управление не своей собственностью — жилищным фондом. Но власть уже сегодня несет ответственность за УК — речь идет об институте лицензирования компаний, — сказал Андрей Широков.

Наличие регионального оператора означает сворачивание рынка и возврат к государственному управлению частным жилищным фондом, сказано в отзыве на стратегию, который подготовила комиссия в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое (есть у «Известий»). Кроме того, неясно, о каком государственно-частном партнерстве может идти речь, если жилищный фонд на 92% сегодня частный, отмечено в документе.

— Данное предложение абсолютно не соответствует нормам Жилищного кодекса РФ, который установил, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является высшим органом управления им, — сказал «Известиям» член комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Дмитрий Гордеев.

Сегодня более 70% домов в Москве управляет ГБУ «Жилищник», отметила зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. И качество управления жилищным фондом в столице выше, чем в среднем по регионам, подчеркнула она.

Управляй и властвуй

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев

— Сейчас активно обсуждается, какая модель управления домами предпочтительней и что это — свободный рынок или госуслуга. Можно было бы дать гражданам право выбора — отдать управление дома регоператору или заниматься им самостоятельно, — полагает парламентарий.

В Минстрое «Известиям» сообщили, что проект стратегии опубликован для широкого обсуждения, поэтому говорить о разработанных инициативах преждевременно.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.