Сколько длится сделка купли-продажи квартиры

В каком случае нужно уплачивать налог и по какой ставке?

Согласно пп.14) п.2 ст.319 НК РК, не рассматривается в качестве дохода физлица (а значит, не подлежит налогообложению) прирост стоимости при реализации квартир (дач, гаражей), находящихся на праве собственности 1 год и более с даты регистрации права собственности.
Для физлиц это означает, что если перед продажей квартира находилась в собственности более 1 года, то обязанность по уплате налога у продавца не возникает.

Если же объект находился в собственности менее 1 года перед продажей, при его реализации необходимо уплатить налог (ИПН) по ставке:

• 10% если продавец –гражданин и резидент РК (п.1 ст. 320 НК РК);
• 15% если продавец –нерезидент РК (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).

Важно! Под «датой регистрации права собственности» подразумевается не дата нотариального заверения договора купли-продажи квартиры/дома, а дата их государственной регистрации (п.1 ст.7 Закона РК №310-III от 26.07.2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).. При этом следует иметь ввиду, что обложению подлежит не вся сумма, вырученная от продажи квартиры, а только так называемый «доход от прироста стоимости» (пп.1 п 1 ст.331 НК РК) — сумма разницы между ценой продажи и той суммой, за которую квартира ранее была приобретена

Если разницы нет (квартира продается за ту же сумму, за которую ранее была куплена) или она отрицательная (квартира продана дешевле цены покупки), то объекта обложения не возникает и налог также платить не требуется. Однако, в этом случае у продавца на руках должны быть доказательства того, что прироста стоимости не было:

При этом следует иметь ввиду, что обложению подлежит не вся сумма, вырученная от продажи квартиры, а только так называемый «доход от прироста стоимости» (пп.1 п 1 ст.331 НК РК) — сумма разницы между ценой продажи и той суммой, за которую квартира ранее была приобретена. Если разницы нет (квартира продается за ту же сумму, за которую ранее была куплена) или она отрицательная (квартира продана дешевле цены покупки), то объекта обложения не возникает и налог также платить не требуется. Однако, в этом случае у продавца на руках должны быть доказательства того, что прироста стоимости не было:

• договор купли-продажи (при покупке квартиры в собственность);
• акт оценки стоимости (если квартира ранее не приобреталась, а получена в результате приватизации, в дар, или по наследству).

Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, будет ниже или равна той, что указана в договоре на покупку данного объекта или в акте оценки, то для налогового органа это будет аргументом в доказательство того, что ИПН физлицо уплачивать не обязано.

Важно! Если реализуемая квартира ранее была получена в дар или по наследству, то ее рыночную стоимость следует определить (заказать акт оценки) сразу на дату регистрации права собственности. Если этого сделано не было, впоследствии можно будет заказать ретроспективную оценку, но не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи квартиры

Если и этот срок пропущен, к качестве оценочной стоимости будет приниматься стоимость, принимаемая Госкорпорацией «Правительство для граждан» в качестве базы для расчета суммы налога на имущество на 1 января года, в котором возникло право собственности. Для продавца это означает, что сумма дохода от прироста стоимости будет формально очень высока, а значит, налога придется уплатить больше.

Продажа ипотечной квартиры

С наступлением кризиса многие семьи столкнулись со значительным снижением своих доходов, что не способствует продолжению регулярных выплат по ипотечному кредиту. Наиболее разумным выходом в подобной ситуации является продажа недвижимости, причем, сделать это необходимо достаточно быстро, чтобы не успела образоваться просроченная задолженность. В противном случае продажа будет сопряжена с определенными сложностями, в некоторых случаях, со сложностями непреодолимыми, поскольку задолженность является веским основанием, чтобы банк попытался забрать квартиру.

Продажа ипотечной квартиры даже в штатном режиме (без претензий на срочность) и без того предполагает существенную скидку, поскольку операция не является простой сделка и требует основательной подготовки. Срочность продажи требует дополнительной скидки, поэтому для покупателя подобная сделка может стать действительно выгодной.

Анализируя размер предоставленной скидки при срочной продаже квартиры, покупатель должен поставить себя на место продавца, чтобы понять, насколько логичны действия владельца недвижимости

Нужно постараться определить, не являются ли причины надуманными и понять, на что в первую очередь обращать внимание при проверке различных аспектов предполагаемой сделки

Что делать, если продавец не торопиться освобождать квартиру

Иногда продавец квартиры отказывается съезжать, даже если прошли все сроки, которые указаны в договоре. Получается конфликт, поскольку покупатель уже хочет заехать в новую квартиру, а продавец тянет время по своим причинам, не покидая жилье физически или не выписываясь юридически.Какие варианты решения проблемы возможны в этом случае?

1. Первый и самый разумный вариант, с которого необходимо начать – разговор. Растолкуйте продавцу положения нормативных актов, докажите незаконность его действий. Если в ответ бывший хозяин приводит ряд причин, по которым выехать пока невозможно (нужно дождаться освобождения иной квартиры, оформить визы или иные причины), следует договориться о сумме компенсации за использование недвижимости. Допустим, если новый хозяин не может въехать в свое жилье, и продолжает платить за съемную квартиру, можно запросить компенсацию затраченных средств.
2. Поскольку вы уже являетесь собственником недвижимости по закону, то имеете полное право ею распоряжаться. Не помогают доводы? Вполне возможно, что на нерадивого продавца нужно оказать психологическое давление. Например, «припугнуть» сменой замков, обращением в правоохранительные органы, отключением света, газа, воды
3. Обращение в суд – крайняя мера, которая предполагает длительное судебное разбирательство. Конечно, решение суда в пользу покупателя в подобных случаях очевидно, но срок заселения может затянуться на 1-2 месяца. Поэтому лучше воздействовать методом убеждения.

Если же бывший хозяин не желает идти конструктивный диалог, не пускает в квартиру, необходимо действовать по следующему сценарию:

1. Дождитесь крайнего срока освобождения квартиры (по договору или приблизительного – 30 дней).
2. Направьте продавцу письмо с уведомлением. Укажите в претензии, что согласно закону, бывшие собственники и члены его семьи должны физически освободить квартиру.
3. В претензии предлагается первоначальное проведение переговоров, поэтому укажите дату, в которую планируется проведение переговоров. Это будет попыткой досудебного урегулирования спора.
4. Ко времени переговоров пригласите участкового. Он станет вашим свидетелем в суде, если понадобится. В суде он сможет подтвердить, что жильцы на контакт не идут, чинят препятствия к проникновению в квартиру.
5. Если переговоры результата не принесут, обращайтесь с иском в суд.

Сроки приобретения жилья для военных

Военная ипотека также оформляется в несколько этапов:

1. Сначала желающий поучаствовать в программе подает и подписывает у командира части соответствующий рапорт.
2. Документ регистрируется в Центре военной ипотеки, после чего потенциальный заемщик получает свидетельство о праве покупки жилья по военной ипотеке, весь процесс занимает не более 30 дней.
3. Действие данного удостоверения ограничено 6 месяцами, за это время россиянин должен найти квартиру, выбрать кредитную организацию. Срок рассмотрения заявки не превышает 5 рабочих дней.
4. После одобрения заключается договор займа, а также договор между «Росвоенипотека» и военнослужащим.
5. До регистрации права собственности стороны подписывают договор купли-продажи на недвижимость и оформляют закладную, теперь можно подавать документы в Росреестр и, после недели ожидания, получить ключи.

Какие варианты более интересны для покупателя?

Зачастую перспективное для инвестиций жилье ждет своего покупателя долго, тогда как не очень привлекательные объекты раскупаются быстрее. Дело в том, что приобретение квартиры не всегда является рациональным шагом. Реальные покупатели принимают решение на эмоциях, поэтому лучше продаются квартиры, которые:

• по местоположению находятся в центральной части города;
• находятся в монолитных или кирпичных домах;
• хорошо обустроены и спланированы;
• угловое расположение в доме (чем меньше шумных соседей, тем лучше);
• находятся в шаговой доступности к местам остановки общественного транспорта, к работе, учебе и др.

Внимание: Традиционно покупатели не хотят покупать квартиры на первом и последнем этажах, боясь протечек, грызунов, воров и т.п

Этап Пятый: Освобождение дома и его передача новому владельцу

Этот этап не регулируется законом, все оставлено на усмотрение сторон.

Как правило, покупатель и продавец договариваются о сроке в 2-4 недели. Этого времени вполне достаточно, чтобы прежние владельцы успели вывезти все вещи и покинуть проданный дом. Параллельно идет процесс их выписки по прежнему месту жительства.

Сроки могут быть как меньше (дом пустой, в нем никто не живет, и собственник прописан по другому адресу) — тогда можно передавать ключи хоть в тот же день, когда документы пришли с регистрации. Сроки могут быть и больше, если ведется сложная, альтернативная сделка, где все участники должны успеть разъехаться по разным объектам.

Если бывший владелец дома получил деньги, но не спешит с выселением (что, увы, не редкость), эксперты советуют ставить вопрос об арендной плате. Дескать, теперь это уже не ваша площадь — пожалуйста, платите деньги за пользование ею.

Обычно такого намека бывает достаточно, чтобы продавец, случайно «забывший вывезти свой старый, любимый диванчик и столик», задумался. Ну а если прежний владелец упорно отказывается покидать свое старое жилье, тут уже следует обращаться в правоохранительные органы.

Реально ли точно сказать сколько продается обычная квартира?

Если смотреть «среднюю температуру по больнице», то продолжительность варьирует в пределах двух – четырех месяцев. Чаще всего увеличение этого периода происходит из-за неадекватного ценообразования. И это логично: вряд ли кто-то согласится потратить на покупку сумму, увеличенную по сравнению с рынком.

Вторая частая причина – юридические проволочки. Так, при наличии обременения квартиру сбыть будет труднее, поскольку мало кому из потенциальных покупателей захочется ждать пока продавец оформит все необходимые бумаги. Зато основания для возникновения права собственности потребителей мало интересуют. Приватизированное, полученное по наследству либо в дар имущество по продолжительности экспонирования ничем не отличается от аналогов, приобретенных по купле-продаже.

Еще один немаловажный аспект – длительность владения объектом. Парадоксально, но россияне не слишком-то благосклонно смотрят на желающих реализовать недвижимость, которая когда-то была приобретена в инвестиционных целях. Поэтому если имущество в собственности пребывает более трех лет, то его купят охотнее.

С материнским капиталом

Одной из часто встречающихся государственных социальных выплат является сертификат на материнский капитал, он оформляется на семьи, в которых родился второй ребенок.

В основном денежный сертификат используют на покупку жилья. Его можно использовать, как:

• первоначальный взнос;
• при уже имеющемся ипотечном кредите им можно погасить часть долга или весь остаток;
• также можно передать продавцу, как часть от общей суммы стоимости приобретаемого жилья.

По закону воспользоваться денежными средствами можно только после того, как малышу исполниться три года.

Исключениями являются случаи, когда:

• средства будут вноситься в качестве первоначального взноса с использованием ипотечных займов;
• или с целью погашения уже имеющегося долга по кредиту или его процентов.

Собираясь купить недвижимость по материнскому капиталу, не важно будет оно приобретаться в ипотеку на вторичном рынке или в новостройке, при использовании только этих средств или добавлении личных сбережений, необходимо отправить документы в пенсионный фонд. В течении одного месяца сотрудники рассматривают предоставленные бумаги и если решение положительное, то указанный размер денежных средств перечисляется на предоставленные реквизиты не позе чем через две недели

Примерное время, которое будет затрачено:

• при покупке на свои деньги и материнский капитал сделка затягивается: 1,5 месяца на рассмотрение бумаг в ПФ, и последующее оформление 1,5 месяца, то есть примерное три месяца понадобится для того чтобы купить квартиру таким способом;
• если к материнскому капиталу привлекается и ипотечный займ, то получается 1,5 месяца на одобрение из ПФ и примерно 2 месяца или чуть больше, на остальное, то есть 3,5 месяца примерно будет потрачено на оформление жилья.

Перед тем, как искать квартиру стоит помнить, что, желая приобрести жилье по ипотеке в новостройке с привлечением материнского сертификата стоит заранее подать документы в банки. Бывает, что организации отказывают в выдаче денежных средств если, привлекается мат капитал.

Почему недвижимость долго не покупают: возможные причины

Вы продаете квартиру уже долгое время, однако реальных покупателей все нет и нет. В чем же причина?

Ваша квартира производит негативное впечатление из-за того, что вы недостаточно уделили внимания ее продаже:
Беспорядок, грязные полы/окна/зеркала в квартире. Даже при объективно хороших характеристиках античистота портит впечатление о жилье и его хозяевах.
Ремонт. Если жилье выглядит «потрепанно» (облезлые стены, осыпавшаяся с потолка штукатурка, отстающие обои, содранный пол и др.), потенциальный покупатель отмечает это на подсознательном уровне. Конечно, не нужно делать капитального ремонта, но недорогой косметический ремонт поможет добавить «плюсик» в глазах покупателей.
Неправильное поведение при показах квартиры. Нужно быть благожелательным, спокойным и терпимым на просмотрах. Не стоит быть слишком навязчивым, так же как и не стоит реагировать на критику не всегда тактичных покупателей.
Арендаторы, проживающие в квартире. Они могут специально портить впечатление, чтобы не съезжать. Лучше выселить их заблаговременно или попросить покинуть квартиру хотя бы на время просмотров.

Плохая или слабая реклама. Выставить на 1-2 сайтах недвижимости жилье и ждать, что толпа покупателей ринется вам звонить, неправильный ход. Рекламу надо выставлять на всех возможных ресурсах, в СМИ, можно расклеить объявления

Важно: Объявления нужно обновлять и постить регулярно до появления реального покупателя.

Неудачные фотографии квартиры. Фото захламленной, неубранной квартиры, неотремонтированных и пошарпанных ее уголков, темных коридоров не подойдут для продажи квартиры

Фотографии должны показывать ваше жилье в лучшем свете. Лучше, если они будут сделаны на профессиональный фотоаппарат. Помимо квартиры не плохо будет сделать и фото подъезда, вида из окна, близлежащей парковки и т.п.

Завышенная цена. Не нужно считать, что вы единственный продавец с такой «классной» квартирой, которая достойна самой высшей цены. Нет, на рынке недвижимости может быть много сходных с вашим предложений.
Поэтому прежде чем поставить цену, нужно проанализировать рынок недвижимости: средняя цена квадратного метра в вашем доме, на вашей улице или в районе; цены на похожие квартиры. Если ваша цена будет выше тех, за которые продают аналогичные квартиры, ваше жилье уйдет в последнюю очередь.

Неправильно составленное объявление. Важно не просто описать характеристики квартиры, но и показать возможные преимущества покупки именно вашего жилья. Транспортная инфраструктура рядом с домом, наличие парковки, наличие школ, детских садов, поликлиник, развлечений и др.

Не обращение к профессионалу. Если вы ничего не понимаете в продаже недвижимости, то лучше не скупиться и обратиться к риелтору. Риелтор осуществит продажу квартиры по рыночной цене и в оговоренные сроки.

Кризис рынка недвижимости. В данном случае следует запастись терпением и подождать улучшения экономической ситуации в стране.

Факторы влияния на срок продажи жилья в многоэтажке

• Географическое расположение. Наличие вблизи реализуемого жилья остановок общественного транспорта, рекреационных зон, объектов соцкультбыта однозначно ускорит продажу. Привязка к району не столь однозначна. На, казалось бы, привлекательные квартиры в центре города найти покупателя бывает намного сложнее, чем для объектов на периферии.
• Тип конструктива. Оценка спроса доказала лидирующее положение монолита, на втором месте идут кирпичные домостроения и на третьем – «панельки». О причинах таких предпочтений смотрите в статье о технологиях домостроения.
• Состояние и класс комфорта. Срочно реализовать элитные апартаменты по адекватной цене практически нереально. Для таких предложений разрабатывается отдельная рекламная стратегия, качество которой и определит скорость выхода на сделку. В массовом сегменте большим спросом пользуются объекты с косметическим ремонтом, в то время как «убитость» или «люксовость» отталкивают потенциального покупателя.
• Стоимость. Владельцам «вторички» свойственно переценивать свои владения, но завышение расценок отрицательно сказывается на числе обращений. Демпинг тоже нельзя назвать хорошей стратегией. Поскольку слишком маленькие финансовые аппетиты собственников настораживают, то люди начинают подозревать подвох. В результате они останавливают свой выбор на более дорогих предложениях.
• Формат: самостоятельно или через посредника. На короткие сроки при самостоятельном подходе можно рассчитывать только опытным продавцам. В случае с риелтором скорость определяется его профессионализмом и порядочностью. Существует масса историй, когда недобросовестный агент намеренно затягивал процесс с целю извлечения большей прибыли лично для себя. Но есть и доказательства обратного, когда продажа через маклера позволяла ограничить время продажи буквально несколькими неделями.

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

• кадастровый номер;
• площадь как общую, так и жилую;
• параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
• расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

• наличными деньгами;
• денежным переводом;
• через сейфовую ячейку;
• аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

• кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
• основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
• желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

• продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
• покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Важно!

Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

Документы, которые нужны для регистрации:

• паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
• доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
• разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
• квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

• отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
• получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Важно!

Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

Почему срочность важна для мошенников

С другой стороны, скорость продажи квартиры особенно важна для мошенников, которые заинтересованы совершить задуманное максимально быстро. Почему срочность продажи является необходимостью для удачного обмана?

Естественно, вероятность того, что мошенническую сделку планирует сам владелец недвижимости, сравнительно невысокая. Ведь смысл подобных схем заключается в том, чтобы выманить деньги у доверчивого покупателя, который, в свою очередь, впоследствии будет предпринимать меры для их возврата. А найти владельца квартиры сравнительно несложно

Поэтому чаще всего, якобы от лица хозяина недвижимости действую мошенники, которым важно действовать быстро, чтобы хозяин не узнал о готовящихся операциях

Одним из распространенных приемов обмана является продажа квартиры по доверенности. Мошенники арендуют квартиру на определенное время, готовят поддельную доверенность и выставляют эту квартиру на продажу по привлекательной цене, собирают по возможности больше авансовых платежей, а затем исчезают. Срочность играет большое значение, поскольку при удачном стечении обстоятельств мошенникам удается обмануть до десятка покупателей, а хозяин квартиры все это время остается в неведении.

Как быть, если продавец квартиры в РК –иностранец (нерезидент)?

Нередки ситуации, когда продавцом недвижимости в Казахстане выступает иностранец (нерезидент РК). Согласно ст.252 ГК РК, иностранцы, не имеющие вида на жительство в Казахстане, но имеющие на праве собственности недвижимое имущество, обязаны произвести его отчуждение (продать, подарить) в течение 1 года с даты утраты гражданства.

Для нерезидентов- продавцов недвижимости условия налогообложения сделок аналогичны тем, которые установлены для резидентов РК.

Согласно пп.6 п.1 ст.644 НК РК доходами нерезидента из источников в РК признаются доходы от прироста стоимости при реализации имущества, права или сделки с которым подлежат госрегистрации. Это в полной мере относится к сделкам по продаже квартир.

Налог уплачивается также с прироста стоимости (пп.1 и 2 ст.650 НК РК), которая определяется как положительная разница между стоимостью реализации квартиры и стоимостью ее приобретения.

Однако, в отличие от резидентов РК, нерезиденты уплачивают налог по более высокой ставке -15 % (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).
Для определения первоначальной стоимости (на момент регистрации права собственности) в оценочной компании надо заказать оценку стоимости квартиры. Оценить нужно не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи квартиры.

Если оценочная стоимость и стоимость до договору продажи равны, то прироста стоимости не возникает и налог платить не надо. Если есть разница, с нее уплачивается налог по ставке 15%.

Для иностранцев срок владения квартирой на момент продажи неважен, налог придется платить в любом случае.

Также немаловажным является тот факт, подписана ли между Казахстаном и страной резидентства лица Конвенция об избежании двойного налогообложения. Если между двумя странами Конвенция не подписана, то налог лицу придется платить и в Казахстане и в стране резидентства.

Список стран, с которыми Конвенция подписана, размещен на сайте КГД МФ РК.

В Казахстане нерезиденту необходимо:

• получить в КГД МФ РК ИИН;
• подготовить документ, подтверждающий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор, акт оценки);
• подготовить договор купли-продажи при реализации квартиры;

сдать декларацию по ИПН по ф.240.00 до 31 марта года, следующего за годом продажи;

уплатить налог 15%  от прироста стоимости до 10 апреля года, следующего за годом продажи либо предоставить документ об уплате суммы налога в стране резидентства, если с ней у Казахстана подписана Конвенция.

Получить ИИН можно при личном обращении нерезидента в налоговый орган или по нотариальной доверенности, выданной на имя представителя-гражданина РК.

Получить ИИН для иностранца, временно пребывающего на территории Казахстана, можно онлайн с помощью портала Egov.kz. Для этого необходимо:

В течение 1 рабочего дня будет выдано Регистрационное свидетельство о присвоении ИИН либо мотивированный отказ в оказании услуги. Сама услуга оказывается бесплатно.

Срочность продажи и проблемные квартиры

Кроме того, срочность ограничивает возможность покупателя хорошо проверить юридическую чистоту сделки. Проведение срочной сделки позволяет продать квартиру при наличии каких-либо проблем, которые являются неочевидными. Подобные проблемы могут быть связаны с документами, с правами третьих лиц, с состоянием недвижимости или же с соседством.

Причем, наличие проблем может быть обнаружено через продолжительный период времени. Например, через три года проживания нового владельца в законно купленной квартире может обнаружиться, что прежний жилец, отбывающий в момент продажи наказание в местах лишения свободы, появился и требует соблюдения своих законных прав. Согласно законодательству, его интересы должны быть учтены при продаже квартиры, хотя он и выписан с жилплощади, поэтому решение этого вопроса может отнять немало сил у текущего владельца квартиры, его нервов и денежных средств.

Также срочность может быть вызвана неузаконенной перепланировкой, на что покупатель закрывает глаза, замотивированный привлекательной ценой и наличием всех остальных документов. Однако может выясниться, что оформить перепланировку невозможно, поскольку она была проведена с нарушением строительных норм и правил, кроме того, эти нарушения уже в ближайшем времени могут стать причиной серьезной опасности для жизни и здоровья соседей.

Настоящей причиной продажи квартиры в нынешних условиях вполне может являться сильное экологическое загрязнение района, в котором находится недвижимость. Сильно пьющие или шумные соседи также могут вызвать желание поскорее съехать из квартиры, а срочность продажи очень мешает установить данный факт.

Шаг 4. Поиск покупателей

Продавцу придется продумать виды рекламы и подключить маркетинговый талант, чтобы грамотно составить объявление.

Основные ключи к успеху:

• качественные фотографии — освещение, композиция, выбор объектива могут сыграть важную роль в привлечении покупателей;
• объявление с подробностями о преимуществах и технических характеристиках квартиры;
• поиск правильной площадки для объявления;
• размещение рекламы в печатных изданиях, расклейка объявлений на досках — все еще есть люди, которые не пользуются соцсетями.

Объявление должно быть коротким, но содержательным. Все факты желательно подкрепить удачными фотографиями, чтобы покупателю сразу захотелось посмотреть на квартиру лично. 

Куда выписаться

Снятие с регистрационного учета при продаже квартиры предполагает, что человек уже нашел новое жилье, в котором он сможет оформить временную или постоянную прописку.

Процедура освобождения жилплощади состоит из двух частей:

• юридическая сторона, предусматривающая выписку предыдущего собственника;
• вывоз вещей собственника.

В какие сроки должно быть произведено физическое освобождение квартир после продажи по закону, не определено. Но это время можно установить в специальном соглашении, которое заключается при оформлении договора.

Выписка в никуда

Многие граждане интересуются: «Можно ли выписаться из квартиры в никуда?». Такая необходимость может возникнуть, если продавец не успел в отведенный срок обзавестись новой недвижимостью. В этом случае проще оформить временную прописку у родственников или друзей и получить дополнительное время на поиски жилплощади.

Если и такая ситуация невозможна, то есть варианты, когда можно сняться с регистрационного учета в никуда. Подобная процедура доступна только для следующих лиц:

• без вести пропавшие;
• военнослужащие, находящиеся на службе во время снятия с учета;
• заключенные.

Также такая возможность предоставляется тем людям, которые были лишены прописки, в связи с переходом собственности банку или другому кредитору в счет уплаты долга.

Если на руках ребенок

Если в квартире прописан ребенок младше 18 лет, то законодательство делает все возможное, чтобы при снятии с учета не были ущемлены его права. Детей нельзя выписывать в никуда, для них обязательно нужно подготовить новое место для проживания. В таких сделках принимают участие органы опеки, которые должны не допустить нарушений.

Чтобы освободить дом или квартиру, в которой прописан ребенок, нужно получить согласие обоих родителей или других законных представителей. Для подачи документов также потребуются их паспорта и свидетельство о рождении малыша. При этом в заявлении нужно будет сразу указать новый адрес прописки ребенка.

Рекомендации

Как правило, потенциальный покупатель жилья не подозревает о многих «подводных камнях», связанных со срочной продажей недвижимости. Поэтому в качестве основной рекомендации можно рассматривать возможность привлечения к подготовке сделки профильного специалиста.
Во-первых, уже на стадии определения цены от грамотного риэлтора можно получить конкретный совет – достаточно ли причина продажи гармонирует с заявленной скидкой относительно среднерыночной стоимости квартиры. Если уже на этом этапе возникают сомнения (слишком привлекательная цена), то имеет смысл поискать задуматься о приобретении недвижимости;
Во-вторых, всесторонняя проверка документов предполагает, по крайней мере, знания того, как эти документы выглядят и как они должны быть оформлены. Риэлтор, который в силу своей профессиональной деятельности ежедневно сталкивается с подобными вопросами, и как никто другой может дать исчерпывающую информацию по данному вопросу;
В-третьих, существует множество нюансов в составлении договора купли-продажи, из-за некоторых положений, которые противоречат законодательству, договор может быть признан судом недействительным. А после оплаты принудить продавца вернуть эти деньги бывает крайне непросто.

Кроме того, есть ситуации, когда сжатые сроки делают невозможной проверку определенных документов и выявление некоторых нюансов. Если потенциальный покупатель столкнулся с подобной ситуацией, следует воздержаться от покупки, так как очень возможно, что нюансы, все-таки, имеют место и срочность продажи является способом скрыть какие-либо проблемы.

Также случается, что продавец, ввиду срочности сделки и определенной скидки, может настаивать на определенных уступках со стороны покупателя. Например, при оформлении договора купли-продажи может быть поднят вопрос о том, чтобы в документах фигурировала сумма, которая намного меньше реальной суммы, которая была определена как цена квартиры. В этом случае при судебных разбирательствах, если продавец вдруг «передумает» расставаться с квартирой, покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, которая фигурировала в договоре.

Этап Второй: Реклама, показы, переговоры

Этот этап является самым непредсказуемым с точки зрения сроков. Покупатели вашей недвижимости могут появиться в день выхода первого объявления, а могут и не появиться вовсе. Как же понять сколько времени потребуется на то, чтобы продать дом?

Можно воспользоваться статистикой сделок и информацией от агентств недвижимости. Согласно этим данным, средние сроки реализации недвижимости зависят, в первую очередь, от ее цены: если это недвижимость эконом-класса, то как правило сделка закрывается в течение 2-ух — 3-х месяцев. Касаемо дорогих объектов, то они могут выставляться на рынке и год, и два и даже более.

И такие случаи нередки. Хотя, по-правде говоря, большинству продавцов, эта идея совершенно не по душе. Ведь 20 процентов от стоимости дома — это большие деньги.

Разумеется, есть и другие способы ускорения продажи — активнее рекламировать свою недвижимость и проводить аукционы, использовать другие нестандартные методики. В любом случае, если продажа дома занимает у вас более 3-х месяцев, нужно что-то предпринимать. Сейчас рынок перенасыщен предложениями загородной недвижимости — покупателей значительно меньше, чем продавцов. А это значит — если клиент появился на горизонте — «надо брать быка за рога».

Здесь тоже есть тонкая грань — в переговорах важно не переусердствовать, не «передавить». И, конечно, не бежать наперед, не вносить авансы и залоги за другую недвижимость, не получив расчет за старую

Бывает, что сделки срываются. Это тоже не редкость.

От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.