Схема земельного участка составлена, но что делать, если администрация отказывает в согласовании?

Алан-э-Дейл       02.07.2022 г.

Основания для отказа

Причиной отклонения чертежа месторасположения участка является:

  1. Схема подготовлена с нарушением норм, правил оформления, с несоблюдением формата;
  2. Новый участок располагается на территории, где уже существует зарегистрированный земельный объект (при полном или частичном их совпадении);
  3. Созданный документ содержит нарушения ЗК РФ (ст. 11.9), стандартов по формированию землевладений;
  4. Схема идет в разрез с территориальным проектом планировки, документами по землеустройству, нарушает положения о природных территориях, находящихся под охраной;
  5. Участок располагается в земельной зоне, утвержденной другим проектом межевания.

Составление простой схемы с учетом полевых измерений стоит от 4 до 10 тыс. руб. Необходимость топографической съемки увеличит расходы до 18-20 тыс. руб.

Причины отказов

Заявители довольно часто получают отказ в утверждении схемы. Ситуация распространена, когда СРЗУ не соответствует принятым нормативам землепользования и не может пройти необходимые согласования. Причины отказа, как правило, стандартные:

  • СРЗУ составлена не по нормам и с нарушением требований к ее оформлению;
  • конкретный надел невозможно выделить из-за каких-либо обременений или нарушений законов РФ, регулирующих земельные отношения;
  • границы ЗУ заходят на другой, ранее оформленный участок;
  • реальные границы надела вступают в противоречия с ранее утвержденным проектом землепользования конкретного региона или находятся в пределах общего проекта по межеванию.

В последнем случае единственным выходом из положения может быть включение участка в этот проект.

Если заявителю пришел отказ в согласовании схемы, нужно выяснить причины, которые представители муниципалитета обязаны указать в ответном письме.

Ошибки в оформлении легко исправить, заявление можно подать еще раз, оформив документы правильно. Часто отказ связан с нарушением норм землепользования, тогда стоит проконсультироваться с юристом. Вполне вероятно, что обращение в суд обяжет местную администрацию и Росреестр утвердить СРЗУ, если на это есть веские правовые основания.

Подготовка документа


в электронном или бумажном виде

Требования по созданию изображений будущего землевладения в электронном виде установлены Приказом Министерства экономического развития РФ от 27 ноября 2014 г. N 762.

Электронный вариант используется при организации торгов или выкупа с последующим межеванием.

Документ может быть составлен на государственном сайте кадастровой службы.

Получение схемы участка осуществляется через кадастрового инженера:

  1. Обратиться к инженеру для подготовки предварительного плана будущего землевладения.
  2. С решением о получении земли и предварительным проектом подойти в Администрацию. План должны проверить на соответствие информации о выделенной территории.
  3. Кадастровый инженер согласует подготовку чертежа. При необходимости (по требованию Администрации) инженер организует топографическую съемку местности, учитывает коммуникационные линии, проходящие по ней.

Согласовывать чертеж можно после оформления законных прав на землю:

  1. Получить в муниципалитете постановление о выделении участка.
  2. Обратиться в геодезическую компанию (с паспортом, постановлением). Подать заявку, заявление на разработку схемы, заключить договор на оказание кадастровых услуг.
  3. Получить от сотрудников службы кадастра выписки, схемы для проведения строительства и иных целей.

Обращение к кадастровому инженеру, как альтернативный способ

Кадастровый инженер сразу приступает к оформлению схемы расположения участка, изучая детально всю предоставленную документацию и оформляя на ее основании схему путем оформления чертежа, на котором будет отражаться территориальное состояние земельного участка, а также форма границ и его месторасположение.

Далее осуществляется утверждение оформленной схемы уполномоченными сотрудниками Росреестра, а в некоторых случаях эта процедура проводится уполномоченными органами исполнительной власти отдельных субъектов. Все перечисленные шаги входят в перечень обязательных для того, чтобы подтвердить законную силу оформленного документа

При этом крайне важно, чтобы оформлением такой схемы занимался квалифицированный специалист, у которого есть соответствующая аккредитация на такие работы

Именно по этой причине в процессе составления различных документов, которые будут передаваться кадастровому инженеру, нужно будет обязательно обратить свое внимание на различные бумаги, подтверждающие законность подачи заявления. В перечень документов, которые нужно будет предоставить кадастровому инженеру, входят следующие бумаги:

В перечень документов, которые нужно будет предоставить кадастровому инженеру, входят следующие бумаги:

  • Кадастровый паспорт ранее существовавших участков или же новообразованной территории, если ранее она уже была поставлена на кадастровый учет. При этом стоит отметить тот факт, что в паспорте в обязательном порядке должен указываться индивидуальный кадастровый номер данной территории.
  • Постановление или Решение, вынесенное руководителем соответствующего государственного органа, ответственного за выделение и формирование территорий.
  • Гражданский паспорт заинтересованного лица.
  • Документы, оформленные на преобразуемую территорию, если ранее она уже документально оформлялась в право собственности с документальным подтверждением данного статуса.
  • Бумаги, подтверждающие оформление кадастровых схем или планов ранее.

Что это за документ?


Кадастровый план представляет собой несколько документальных бланков, на основном из которых располагается графическое изображение территории с необходимыми пометками, замечаниями и пиктограммами. В первую очередь это карта местности, оформленная по современным топографическим технологиям, за счет чего перенесение границ территории на бумагу производится без погрешностей. Оформление данной документации производится не только в отношении земельных участков. Данным образом изображается топографические карты земли по отношению к другим видам недвижимого имущества, включая расположение на них инженерных объектов (зданий, построек, коммуникаций), так как они прямо связаны с земельным участком и не могут учитываться отдельно от него.

Где и как можно получить такой кадастровый план мы рассказываем в отдельной публикации.

Схема планировочной организации участка для ИЖС

Рассматриваемый акт представляет собой документ, носящий официальное значение, в котором отражена информация относительно объектов капитального строительства. При том отражаться должны те, что уже возведены, а также готовящиеся к возведению. В целом схема представлена в виде композиции построек, складывающаяся в результате слияния реально существующего плана и потенциального.

Относительно вновь созданных наделов схема играет роль планировки расположения строений, в соответствии  с которой они будут возведены в дальнейшем. Прежде чем начать подготавливать акт, требуется провести процедуру межевания надела, а также в наличии должна быть топографическая съемка.

Чертеж планировочной организации ЗУ — СПОЗУ

Схема подготавливается лицами, обладающими правами собственности или аренды относительно надела. Целью использования надела, должно быть, возведение жилого дома и прилегающих к нему строений. Готовый акт выглядит в форме схематически изображенного плана, который наносится на топографическую съемку. Нормативы и правила, действующие относительно ее разработки устанавливаются на законодательном уровне.

Процедура составления схема расположения земельных наделов имеет актуальность в настоящее время для вновь создаваемых территорий. При ее изготовлении и согласовании  должны учитываться правила, установленные законодателем.

Утверждение схемы участка в Москве

Говоря о проведении рассматриваемой процедуры в столице России, можно отметить, что имеются отличия. Основное заключается в том, что изначально подлежит подготовке схема, на которой отражается расположение надела. Делается это в целях предварительного согласования местонахождения участка.

После того, как происходит рассмотрение указанной схемы – схема подготавливается департаментом имущества г. Москвы. Осуществляемые действия основываются на положениях постановления, действующего в пределах города. Это говорит о том, что по итогу получается две схемы, одна из которых носит предварительный характер.

Вторая схема, про которую оговорено выше, используется совместно с распоряжением кадастровым инженером для подготовки межевой документации. Значительная часть города имеет межевые проекты, а там где они отсутствуют – предоставление наделов осуществляется на основании  схемы, которая утверждена.

План межевания можно найти на официальном сайте департамента имущества. Межевой проект поможет провести корректировку площади и границ надела.

Порядок действий

Порядок действий заявителя

  1. Обращается в ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга».
  2. Подает заявление об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории по форме и необходимые документы.
  3. В случае принятия Комитетом решения о предоставлении государственной услуги получает копию распоряжения Комитета на бумажном носителе.
  4. В случае принятия Комитетом решения об отказе в предоставлении государственной услуги получает заключение об отказе по форме.

Основание для приостановления предоставления государственной услуги — наличие на рассмотрении Комитета представленной ранее другим лицом схемы расположения земельного участка и местоположение земельных участков, образование которых предусмотрено этими схемами, частично или полностью совпадающее с заявленным. Комитет принимает решение о приостановлении рассмотрения заявления об утверждении схемы расположения земельного участка, поданного позднее, и направляет такое решение заявителю.

Рассмотрение заявления об утверждении схемы расположения земельного участка, поданного позднее, приостанавливается до принятия решения об утверждении ранее направленной схемы расположения земельного участка либо до принятия решения об отказе в утверждении ранее направленной схемы расположения земельного участка.

Основания для отказа в предоставлении государственной услуги:

  • несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке;
  • полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек;
  • разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации требований к образуемым земельным участкам;
  • несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
  • расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории;
  • определение в схеме расположения координат характерных точек границ образуемого земельного участка (образуемых земельных участков) в иной системе координат, чем система координат, применяемая в Санкт‑Петербурге при ведении государственного кадастра недвижимости;
  • определение в схеме расположения координат характерных точек границ образуемого земельного участка (образуемых земельных участков) с точностью, не соответствующей требованиям к точности определения координат характерных точек границ земельных участков, установленным федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно‑правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности (орган нормативно‑правового регулирования в сфере кадастровых отношений);
  • определение в схеме расположения координат характерных точек границ образуемого земельного участка (образуемых земельных участков) методами, не соответствующими требованиям к методам определения координат характерных точек границ земельного участка, установленным органом нормативно‑правового регулирования в сфере кадастровых отношений;
  • отсутствие в государственных информационных системах Санкт‑Петербурга сведений, позволяющих установить соответствие точности и методов определения координат характерных точек границ образуемого земельного участка (образуемых земельных участков), приведенных в схеме расположения, требованиям к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, установленным органом нормативно‑правового регулирования в сфере кадастровых отношений;
  • отсутствие в государственном кадастре недвижимости кадастровых сведений о координатах характерных точек границ преобразуемых земельных участков.

Самостоятельная разработка СРЗУ по шагам: Инструкция

Если вы не боитесь сложностей и владеете специальным программным обеспечением и оборудованием, можно делать СРЗУ самостоятельно.

Чтобы схему утвердили, нужно учесть много разных факторов. Разобраться с ними помогут Правила землепользования и застройки и приложения к этому документу. Обычно Правила есть на сайте муниципального образования. Если их нет, можно запросить в администрации. Муниципальные власти не имеют права не предоставить вам Правила – это нарушение закона.

У Правил есть картографические приложения – карты зонирования. На них можно найти охраняемые зоны, земли общего пользования или с особыми условиями и т.д.

С помощью условных знаков обозначаются земли, где можно получить ЗУ с разными целями. Например, земли, выделяемые под ИЖС, на картах чаще всего отображаются буквенно-цифровой комбинацией Ж-1, Ж-3, Ж-3. Иногда используют и другие условные обозначения. Информация об этом можно найти в Правилах

При формировании участка обращайте внимание на вид разрешенного использования земель

Также рекомендуем изучить землеустроительную документацию. Так вы минимизируете риск, что границы сформированного участка будут заходить на территориальные зоны. Кроме того, в этих документах можно найти много дополнительной информации о земле. Это поможет вам подобрать ЗУ с хорошей почвой, рельефом и т.д.

Получить КПТ для подготовки СРЗУ можно через Росреестр, либо другие порталы где можно это заказать. Для этого достаточно заполнить заявку и оплатить пошлину. Сделать это не сложно.

На сайте Росреестра выбираете раздел «Физическим лицам».

В правом меню – «Получение сведений ЕГРН»

После этого можно приступать к заполнению формы.

После того, как вы полностью заполнили форму, нужно оплатить госпошлину. Готовый документ вы получите на следующий рабочий день после оплаты пошлины.

Полученный кадастровый план территории обрабатываем с помощью геоинформационной программы. Вы можете выбрать любое программное обеспечение, следите, чтобы это была актуальная версия. После загрузки данных программа рассчитает координаты с нужной точностью. Дальше вставьте схематическое изображение интересующего вас участка в шаблон и заполните текстовую информацию.

Предлагаем ознакомиться Арест на квартиру: что значит и в каких случаях накладывается в 2020 году

Требования к схеме разработаны и утверждены Минэкономразвития. В зависимости от целей подготовки, есть несколько разновидностей СРЗУ. Обычному гражданину может понадобиться только два из них:

  • Для перераспределения участков (прирезки).
  • Для выделения участка.

На СРЗУ обязательно указывают следующие данные:

  • Границы ЗУ (не должны пересекать границ муниципальных образований).
  • Площадь ЗУ в кв. метрах, а не сотках.
  • Границы зарегистрированных участков, расположенных рядом с образуемым.
  • Условные номера участков.
  • Координаты характерных точек с точностью до сотых долей.
  • Условные обозначения.

При подготовке СРЗУ учитывают проект планировки территории. ППТ обычно есть на сайте администрации района, но иногда с получением документа возникают сложности. Это может стать препятствием в дальнейшем утверждении схемы. Даже если она составлена с учетом всех требований, есть риск, что СРЗУ не соответствует ППТ. И это будет основанием для отказа.

Использовать специальное программное обеспечение обязательно. Другими способами невозможно добиться необходимой точности схемы.

Допустим, вы планируете получить у администрации участок земли. Схема утверждена, участок выделен. И уже после этого вы узнаете, что по вашей земле проходят подземные коммуникации. А это, в свою очередь, может стать серьезным препятствием для пользования землей, строительства. Топосъемка позволяет выявить сразу такие нюансы.

После подготовки СРЗУ можно подавать заявление. Сделать это можно в МФЦ. К заявлению прилагают саму схему и копию паспорта. Документ можно предоставлять и в бумажном, и в электронном формате.

После подачи заявления вы получите расписку в приеме документов. Срок рассмотрения заявления – 60 календарных дней.

По результатам рассмотрения вы получаете либо решение об утверждении СРЗУ, либо мотивированный отказ. Также вам вернут схему. На ней сделают отметку об утверждении. В отметке указывают:

  • Наименование органа исполнительной власти, который утвердил СРЗУ.
  • Реквизиты документа (Постановления, Решения, Приказа и т.д.).
  • Дата утверждения.

Пошаговая инструкция получения схемы расположения ЗУ

Получение данного документа связано с заинтересованностью правообладателя участка, которым может быть как физическое, так и юридическое лицо. Чтобы подробно ответить на вопрос как сделать схему расположения земельного участка на кадастровом плане узнаем про основания для подготовки плана.

Основания для подготовки схемы

Главными основаниями, допускающими форматирование документа, являются:

  1. заявление, поданное заинтересованным лицом;
  2. правоспособность заявителя;
  3. правоспособность земельного участка.

Правоспособность подтверждается документально и требует доказательства права владения участком и правомочий на заявленные действия.

Предоставление документации

К заявлению на получение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане-карте территории прилагается пакет документов. В их числе:

  1. гражданский паспорт заявителя;
  2. свидетельство о собственности;
  3. при отсутствии свидетельства – справка (акт) о выделе ЗУ;
  4. кадастровый паспорт ЗУ;
  5. кадастровая выписка об отсутствии строений;
  6. при наличии строений – справка из БТИ.

Если участок находится в совместной долевой собственности, потребуются заявления всех сособственников. Когда в интересах собственников действует представитель, он предъявляет свой гражданский паспорт и нотариально удостоверенную доверенность, оформленную титульным владельцем ЗУ.

Кто обеспечивает подготовку схемы?

Документ подготавливает и удостоверяет кадастровый инженер, обратиться за услугами которого можно:

  • в частной геодезической компании;
  • в многофункциональном центре (МФЦ).

Обратившись в обозначенные уполномоченные инстанции, следует подать заявку и приложить копии, удостоверяющие владение участком и отражающие его основные характеристики.

Информация и сведения, учитывающиеся при подготовке схемы

План-схема отражает достоверные сведения, сводя на нет допустимость погрешностей при определении границ ЗУ. Поэтому кадастровый инженер получает предварительные сведения из регистрационных записей ГКН, в виде кадастровой выписки. В ней отражены данные о месте расположения участка в соответствии с данными информационного банка. Так как они должны совпадать с реальным положением вещей, исключая кадастровую ошибку, проводится геодезическая съёмка участка на местности.

После сопоставления кадастровых записей с полученными, в процессе геодезической съёмки, данными, составляется официальный документ, соответствующий целям запроса при заказе услуг межевания.

Рекомендуем также ознакомиться с другими нашими материалами и выяснить:

  1. Что такое межевание?
  2. Какие нужны документы?

Кроме координат межевых границ, при подготовке учитываются:

  1. окружающий контекст;
  2. капитальные строения на участке и за его пределами;
  3. инженерные коммуникации;
  4. линии транспортных сообщений, проходящие поблизости от ЗУ.

Подготовка схемы расположения ЗУ

Процесс подготовки документа состоит из трёх этапов:

  1. Предварительное планирование на основании полученной из Росреестра выписки. Составление технического задания.
  2. Геодезическая съёмка. Анализ полученных сведений и их сопоставление с учётными данными, указанными в выписке.
  3. Камеральные работы. На основании полученных сведений составление схемы расположения ЗУ в окружающем контексте, с выделением границ. Подготовка отчёта и сопроводительной документации.

Каждый этап имеет существенное значение для получения и трансляции достоверных сведений, формирующих межевое дело. Основой пакета документации межевого дела является план-схема с приложениями в виде табличных форм и пояснительных записок, раскрывающих специфику характеристик участка.

Сроки выдачи

Подготовка документа составляет от двух недель до одного месяца. Если в компании установлена очередь – сроки увеличиваются. Они указываются в договоре оказания услуг и требуют соблюдения.

Стоимость работ

Оценка услуг входит в стоимость межевания, которая для стандартных участков до 10 соток ограничивается суммой в 5-7 тысяч рублей. Такая стоимость устанавливается для земель, имеющих 4 поворотные точки – то есть ровную геометрическую форму. В иных случаях сумма оплаты рассчитывается индивидуально.

При реорганизации участков требуется перерегистрация права собственности, которая требует оплаты государственной пошлины в Росреестре. В этом случае физические лица уплачивают пошлину в размере 2 тысячи рублей. а юридические лица – 22 тысячи.

Как составить СРЗУ самостоятельно?

Законы России не указывают прямо на то, что участие инженера или геодезиста необходимо. Сформировать план-схему можно и самому.

После оплаты услуги в режиме онлайн заявитель получит уведомление о готовности документа, который можно скачать на электронный носитель или распечатать. Бумага заверена цифровой электронной подписью регистратора и имеет юридическую силу.

Для самостоятельного формирования схемы потребуется специальная программа «АРГО» или любая подобная ей (важно, чтобы версия была актуальной). Для единоразового оформления достаточно бесплатной версии, которая выдается на два месяца

Пошаговая инструкция:

  • Открыть программу и создать новый объект.
  • Загрузить электронную форму полученного из ЕГРН КПТ и добавить его в пустую схему.
  • Откроется общий план – найти свой с помощью регистрационного номера.
  • Выбрать топографическую основу и обвести контур участка по главным точкам.
  • Программа сама рассчитает площадь выделенного надела и выведет координатные данные.
  • Полученный чертеж выделить и вставить в шаблон СРЗУ.
  • Имеющуюся рядом таблицу заполнить полученными данными – указать размер недвижимости, координаты, регистрационный номер (включая соседние территории).

После создания плана-схемы ее необходимо отправить на согласование с государственными органами. 

Как утвердить схему расположения земельного участка?

Для регистрации необходимо обратиться в административный орган, выдающий надел в собственность. Помимо заявления уполномоченному лицу нужно передать пакет документов:

  • Свой паспорт.
  • Свидетельство о регистрации ИП или организации.
  • Свидетельство с ИНН.
  • Выписка из ЕГРН (подтверждение кадастрового номера недвижимости и адреса ее расположения).
  • Заключение, предварительно полученное в администрации – по этому акту земля подходит для заявленного типа использования.
  • Правоустанавливающий документ на собственность – решение местного органа самоуправления (либо свидетельство, договор купли-продажи и проч.).
  • Сформированный план с пояснительной запиской – в ней указываются особенности объекта.

Предоставленные документы рассматриваются в течение месяца. Срок может немного отличаться в зависимости от способа подачи заявки. На основании наличия или отсутствия достоверности данных выносится положительный ответ или отказ. Нужно быть готовым к тому, что специалисты местных служб могут затребовать дополнительную информацию. Если таковая имеется, ее необходимо приложить к основному пакету. Варианты подачи:

  • Личное посещение с предварительной записью на прием.
  • Через Многофункциональный центр.
  • По почте России.
  • Через личный кабинет на портале Госуслуг.

Ответ приходит через тот же канал, через который было отправлено обращение на утверждение СРЗУ. Госпошлину уплачивать не нужно, процедура бесплатна.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.