Инструкция: как правильно сдавать квартиру в аренду, образец договора найма, расторжение, налог

Алан-э-Дейл       09.11.2022 г.

При сдаче квартиры собственником в аренду

При сдаче владельцем квартиры в аренду, то он частично ограничивается в правах на своё недвижимое имущество. Владение и пользование жильём временно переходит к человеку, арендующему квартиру. Владелец имеет право по распоряжению и некоторые права, которые указаны в договоре.

Если собственником сдана в аренду квартира, то он имеет следующие права:

  • посетить квартиру с целью проверки один раз в месяц, согласовав время посещения с нанимателем (это указывается в договоре);
  • если наниматели отсутствуют, то владелец не может войти в квартиру без согласия с их стороны. Это по закону расценивается как нарушение закона по неприкосновенности жилья, за которое хозяин может быть оштрафован, привлечён к испытательным работам или арестован до трёх месяцев. Это зависит от претензий квартиросъёмщика;
  • контролировать содержание квартиры в порядке и чистоте, но в разумных пределах, согласно пунктам договора;
  • продать квартиру или заложить её, так как договор по найму не может ограничить права на распоряжение квартирой владельца.

Ответственность владельца

Многие собственники боятся, что если заявят о сдаче своей недвижимости, то инспекторы узнают о прошлых периодах и доначислят налог. Во-первых, начать отчитываться — не означает, что гражданин ранее сдавал жильё. Во-вторых, если поступил донос, налоговикам ещё предстоит доказать факт получения дохода и определить источник его происхождения. Доначислить НДФЛ могут, когда сами докажут факт получения денег. Тем не менее, не стоит рисковать, лучше все делать легально.

Фото: freepik.com/ilixe48

За непредставление декларации налоговая наказывает штрафом — 5% от неоплаченной суммы, но не менее 1 000 руб.

Согласно статье 122 НК РФ, за уклонение от уплаты налога собственник должен отдать государству 20% от скрытой суммы, а если докажут, что деяние было умышленным, то и все 40%.

Уголовная ответственность наступит, когда владелец в течение трёх лет не отчитывался, а долг достиг 900 тыс. руб., при чём эта сумма превышает 10% всех его налогов. Тогда штраф составит 100–300 тыс. руб. (ст. 198 УК РФ), возможны принудительные работы и даже лишение свободы.

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды?

Можно ли при сдаче внаем жилья обойтись без заключения письменных соглашений? Этот вопрос волнует иной раз не только собственников квартир и домов, но и желающих найти и арендовать место для проживания

Важно понимать, что заключение сделки в письменном виде – гарантия того, что возможные разногласия между собственником и съемщиком будут решаться исключительно законным путем. Составление документа полезно и арендодателю и лицу, арендующему помещение:

  • договор будет содержать все контактные данные жильца, сведения о паспорте, что дает возможность при возникновении проблем быстро разыскать недобросовестного съемщика;
  • соглашение четко оговаривает не только сроки внесения платежей, но и содержит правила поведения для лица, арендующего квартиру, в нем можно оговорить допустимое количество лиц для проживания;
  • к документу можно составить инвентаризационную опись по имуществу в доме или квартире, его состоянию. Данная опись избавит от возможных претензий по недостаче или же порче вещей.

Как видите, плюсов у заключения письменного соглашения достаточно много, а минус один – придется платить налог. Впрочем, законодательство разрешает заключать подобные сделки без оформления бумаг, если срок аренды жилого помещения не превышает 12 месяцев, но учтите: от уплаты налога это вас не освобождает.

Возможные риски

Прежде чем начинать размышлять на тему как сдать квартиру без договора аренды — обязательно стоит учесть возможные риски отдачи жилья в найм без письменного оформления отношений между арендодателем и съемщиком. А неприятных ситуаций, в которые может попасть владелец квартиры, не заключивший соглашения с жильцом достаточно много:

  • съемщик может съехать с жилой площади и не оплатить коммунальные платежи;
  • из помещения могут исчезнуть какие-либо ценные вещи или же имущество может оказаться безнадежно испорченным;
  • без договора жилец может долго пользоваться добротой хозяина и придумывать уловки, чтобы задерживать оплату;
  • непорядочный человек может просто вывезти из квартиры все, что в ней есть, а владельцу в дальнейшем придется доказывать, что ценности находились в помещении и являлись его собственностью.

Риски значительно превышают сомнительную выгоду от неуплаты налога и затрат на работу нотариуса и юриста, а потому собственнику лучше всегда следовать рекомендациям закона и оформлять аренду в письменном виде. Обращайтесь в наш центр, мы поможем вам составить грамотный документ, способный защитить ваши права и интересы при любых обстоятельствах!

Как оформить аренду юридически

Даже если Вы решили сдать квартиру лучшим друзьям или дальним родственникам, лучше документально оформить сделку. Составляется договор найма жилого помещения (его нужно отличать от договора аренды, который заключается в основном между юридическими лицами). В Интернете есть образцы и вариантов договора на разные случаи. Можно составить самостоятельно, обратиться к юристу или скачать образец договора аренды квартиры у нас.

Подписывается документ обеими сторонами. Нотариальное его заверение не требуется, но приветствуется. Документ не будет иметь большей юридической силы, чем обычный письменный договор, заключенный сторонами. Но оспорить его невозможно.

В акте подробно описывается техническое состояние жилого помещения: наличие ремонта, сантехники, а также имеющаяся в квартире мебель, бытовая техника, иные предметы обихода. Нужно не только перечислить их, но и указать, в каком состоянии они находятся, на каких местах стоят, наименование (модель, марка), определить ориентировочную стоимость (хотя бы наиболее дорогостоящих). В дальнейшем проще собственнику жилья оценить состояние своего имущества и взыскать ущерб за его порчу с недобросовестных постояльцев. Акт тоже подписывается обеими сторонами после осмотра квартиры.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Платить налоги не нужно, если :

  • по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
  • по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.

Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев — налоги не платим?

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

Как правильно составить договор найма

Если Вы решили сдать квартиру и оформить договор самостоятельно, учитывайте основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия – адрес квартиры, срок и размер арендной платы, остальное по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы. Или только самое необходимое, уместив всё на одном листе. Надежный договор должен включать такие пункты:

  1. Дата и место его составления.
  2. Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта.
  3. Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя. А именно, ее адрес, этаж, метраж, кадастровый номер, количество комнат, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети Интернет, кабельного телевидения. Подробное описание дается в самом договоре и в прилагаемом к нему передаточном акте.
  4. Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья. Об отсутствии обременений третьими лицами (ипотека, залог, другая аренда, арест).
  5. Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
  6. Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно.
  7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
  8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
  9. Срок, на который арендуется жилье.
  10. Указание всех жильцов, вселяемых к нанимателю (если договор долгосрочный).
  11. Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя.
  12. Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:

  1. О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде.
  2. Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше самостоятельно заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности хозяин снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный инцидент перед потерпевшими отвечает собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты). Страховка снимает эти вопросы.
  3. Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.

О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния . Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту не пустит наймодателя.

Что делать с налогами

Хотите официально сдать квартиру в аренду – заплатите налоги, и оградите себя от лишних проблем в будущем. Что для этого нужно? Все довольно просто – с 1 января по 30 апреля явитесь в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта недвижимого имущества и составьте декларацию по форме 3-НДФЛ

Стоит обратить внимание на то, что физическое лицо платит налог от дохода по ставке 13%, поэтому важно правильно рассчитать размер налога. Приведем простой пример, в прошлом году вы получили доход от сдачи жилья в аренду в размере 15000 рублей в месяц, или 180 тысяч рублей за весь год, сумма налога считается так: 180000×13%=23400 рублей. То есть в налоговый орган вы должны заплатить 23400 рублей

То есть в налоговый орган вы должны заплатить 23400 рублей.

Дальше вам нужно оплатить сумму налога, ведь Налоговая инспекция платежи не принимает. Поэтому идете в банк и переводите средства на счет той инспекции, где вы подали декларацию. Квитанция вам не нужна, достаточно знать реквизиты отделения, а если будете оплачивать в Сбербанке России, то и реквизиты искать не нужно, потому что со всеми государственными предприятиями банк имеет договор на обслуживание. После оплаты предоставьте в инспекцию оплаченную квитанцию и договор аренды.

Подробнее о договоре

Какой договор выбрать?

Вы определили, чье именно согласие нужно и, наверняка, уже знаете, как его получить. Теперь пора переходить, пожалуй, к самой ответственной части оформления аренды — договору.

Конечно, сам договор вы будете согласовывать и подписывать с нанимателем/арендатором. Но будет полезно заранее определить, какой именно договор нужно будет заключить.

Вариантов здесь два: договор найма (заключается, если квартира сдается физическому лицу) и договор аренды (заключается, если квартира сдается юридическому лицу).

Договору найма посвящена гл. 35 ГК РФ, а договору аренды — гл. 34 ГК РФ.

Договор найма не нужно регистрировать, вне зависимости от срока, на который он заключается. Хотя позднейшие наши исследования показали, что есть разъяснения и подзаконные акты, которые, тем не менее, обязывают договора найма, заключенные на срок от одного года регистрировать. Помимо этого, необходимо понимать, что долгосрочный договор найма влечет ха собой не только обязательность его регистрации, но и существенно расширяет права нанимателя.

Договор же аренды, подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок более года, и тут никаких разногласий в трактовках быть не может.

Таким образом, мы рекомендуем вам отдельное внимание уделить тому, чтобы, даже если вы сдаете жилье несколько лет одному и тому же арендатору, договора, по которым вы ему сдаете квартиру, не могли быть и трактованы, как долгосрочные. В общем-то, выбора, какой договор заключать, нет — это определяется тем, кому вы собираетесь сдавать квартиру

После того, как выбор сделан, стоит ознакомиться с соответствующими нормами законодательства, чтобы понять, какие у вас будут права и обязанности, что можно требовать от нанимателя, а что — нет

В общем-то, выбора, какой договор заключать, нет — это определяется тем, кому вы собираетесь сдавать квартиру. После того, как выбор сделан, стоит ознакомиться с соответствующими нормами законодательства, чтобы понять, какие у вас будут права и обязанности, что можно требовать от нанимателя, а что — нет.

Скачать договора найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

Детали договора

То, что обязательно должно быть указано в договоре, можно найти в Гражданском кодексе: в гл. 34 и 35, посвященных договорам аренды и найма, соответственно. А также в статьях, касающихся всех гражданско-правовых договоров. Такие статьи содержатся в гл. 27, 28 и 29 ГК РФ.

Также в договор должны быть включены все соглашения, достигнутые вами и нанимателем/арендатором:

  • о размере и сроках получения оплаты;
  • о пользовании имуществом;
  • об оплате коммунальных расходов;
  • о порядке проверки квартиры и имущества;
  • и все остальное, что сочтете нужным, и что не противоречит законодательству.

Приложением к договору может быть оформлен акт приема-передачи самой квартиры и имущества в ней. Это позволит снизить риски причинения ущерба имуществу во время проживания нанимателя в квартире.

Да, Гражданским кодексом это не регулируется, но мы настоятельно рекомендуем, чтобы список лиц, имеющих право проживать в арендуемой квартире, был закрытым и все, кто имеют право проживания были перечислены в самом договоре.

Так же мы рекомендуем вам выбрать отвечающий вашему случаю договор в нашем Магазине Договоров, где мы разработали основные шаблоны и снабдили сами договора подробными комментариями юриста.

Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду

Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.

Плюсы – это ваша очевидная выгода:

  • стабильный долгосрочный доход;
  • коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
  • уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.

Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:

  • порча или кража вещей, мебели;
  • задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
  • отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
  • сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.

Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.

Чем рискует собственник, незаконно предоставляя помещение

Незаконная деятельность, согласно которой сдаётся внаём недвижимость, карается ответственностью на основе законодательства РФ. При этом у собственника возникают дополнительные проблемы. Для арендодателя, который не заключает договора, возникают многочисленные риски. Штраф за незаконную сдачу квартиры в аренду 2018 году составляет:

  • штраф за незаконную сдачу квартиры в аренду в крупном размере, а также уголовная ответственность от 6 месяцев, если имеются долги перед государством до 500 тыс. руб., а также, до 3 лет максимум на закрытие значительной суммы налогов;
  • порча, нанесённая имуществу и отделке. Если не имеет место заключение договора с квартирантами и вина по поводу того, что бытовая техника пропала или испорчена, практически не доказана, практически не получится взыскать компенсации из испорченных поверхностей;
  • вероятность незапланированных расходов включает счета за коммунальные услуги. После того, как освободится квартира, придёт счёт в отношении телефонных переговоров на значительную сумму. В основном, они связаны с международной связью или использованием платных телефонных услуг;
  • хитрость, которой пользуются нечестными квартиросъёмщиками. К примеру, собственник недвижимости сдаёт его одним людям, и обнаруживают других. Имела место пересдача третьим лицам на длительный срок без уведомления собственника. Ситуация бывает ещё хуже, когда арендатор организовывает на арендованных квадратных метрах бордель или притон. Также возможно вселение в квартиру или дом многочисленных мигрантов.

Рассмотрим преимущества законной сдачи квартиры

1. Заключение договора. Это поможет избежать многих непредвиденных расходов и даже может уберечь от больших проблем. Все мы знаем, что наниматели бывают разные. Одни очень чистоплотные, честные и аккуратные. Другие- безалаберные и безответственные, а еще встречаются даже мошенники. Именно последняя категория людей может доставить вам много проблем. Поэтому присматривайтесь внимательно к личности нанимателя. Бывают случаи, когда квартиросъемщики выносят из квартиры имущество и технику, портят ремонт и мебель. Чтобы этого не произошло, необходимо заключить договор аренды квартиры между физическими лицами. К нему нужно приложить подробную опись имущества, которое на момент сдачи квартиры в ней находится, описать недостатки, которые имеются

Также важно указать в нем, кто будет нести ответственность при поломке оборудования, порче ремонта и так далее. Важно указать в данном документе паспортные данные нанимателя!

2. Отсутствие дополнительных расходов. Кому оплачивать коммунальные платежи? Телефонные счета? Интернет? Вы прописали это в договоре? Если нет, то вам придется разбираться уже по факту с вашими нанимателями. Заметим, что не все из них готовы оплачивать данные расходы, если вы это заранее не обговорили. Ваши квартиросъемщики могли запланировать сумму, о которой вы договорились, и откладывать ее с заработной платы. И когда придет километровый счет за телефон или коммуналку, они откажутся оплачивать, или у них не будет денег, потому что они все расходы планируют заранее. И вы останетесь ни с чем.

3. Невозможность аферы. Вы сдали квартиру девушке-студентке, а там живут 15 рабочих? Если вы решите сдать квартиру в аренду официально, то вам такая ситуация не грозит. В противном случае все возможно!

4. Вы чисты перед законом. Что может быть лучше? В Российском законодательстве прописано, что если вы хотите сдать квартиру в аренду, то вам следует оплачивать налог на доходы от аренды квартиры. Если вы захотите уйти от оплаты, то вам грозит штраф, а в некоторых случаях даже уголовная ответственность! Не доводите до этого. Сдавайте квартиру законно!

С преимуществами разобрались. Самое время перейти к пошаговой инструкции.

Как передавать квартиру?

Законом установлено, что при сдаче жилья в аренду потребуются документы, определяющие права на передаваемый объект недвижимости. Это могут быть:

  • договор по социальному найму (для не приватизированных объектов);
  • договор купли/продажи;
  • договор дарения и другие.

Список документов, нужных при аренде квартиры, включает также квитанции о полной оплате коммунальных услуг за прошлые периоды. Если в комнатах остаются дорогие мебель и бытовая техника, последние рекомендуют сфотографировать перед передачей собственности нанимателю. Арендодатель имеет право впоследствии потребовать у квартиранта восстановить испорченное имущество. В случае несогласия последнего собственник может обратиться в суд, предоставив фотографии в качестве доказательства.

В конце рекомендуется оставить номер телефона соседям по лестничной клетке.

С договором или без – есть ли разница?

За три месяца до окончания договора собственник предупреждает об этом жильцов, и они либо продлевают его, либо ищут другую квартиру. Если не происходит ни того, ни другого, договор автоматически продлевается на тех же условиях на аналогичных срок.

Сейчас же чаще арендодатели стараются сдавать жильцам квартиры без договора, чтобы не платить налог на дополнительный источник заработка. На деле же оказывается, что это может значительно осложнить процедуру выселения таких жильцов, если они нарушают устные соглашения.

Как правило, чтоб выселить квартирантов без договора, владельцы меняют замки в квартире, но этого достаточно не всегда. Некоторые жильцы съемной квартиры также меняют замки, в результате, владелец не способен проникнуть внутрь и понять, что происходит в его квартире.

Для того, чтоб выгнать квартирантов, нередко достаточно доказать свое владение жильем. В некоторых случаях могут потребоваться и судебные тяжбы.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.