Приостановление и отказ в регистрации прав собственности на квартиру

Чем может грозить участникам сделки купли-продажи квартиры приостановка регистрации?

Если регистрация сделки купли-продажи квартиры неожиданно приостанавливается, а потом возобновляется, то Продавец может пропустить свой срок доступа к ячейке с деньгами. Получается, что деньги снова возвращаются в распоряжение Покупателя, и квартира после затянувшейся регистрации тоже переходит в собственность Покупателя. Риск Продавца здесь налицо. Что ему делать в таком случае?

Об этом рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Продавец квартиры >> Регистрируем продажу квартиры.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Суд может посчитать правомерным отказ инспекции в госрегистрации, если организация представила недостоверные сведения о своем месте нахождения

Большинство судебных споров, поводом для которых послужил отказ в госрегистрации юридического лица, связаны с его адресом (местом нахождения). Информация об адресе содержится в уставе, а также указывается в заявлении о госрегистрации, которое подается в инспекцию <1>. Заявитель непосредственно в этом заявлении подтверждает достоверность представленных сведений (п. «а» ст. 12, пп. «а» п. 1 ст. 14, пп. «а» п. 1 ст. 17 и п. 2 ст. 17 Закона о госрегистрации). Однако ни в самом Законе о госрегистрации, ни в Административном регламенте не уточняется, как именно и с помощью каких документов это делается.

<1> До 3 июля 2013 г. при государственной регистрации юридических лиц используются формы заявлений и других документов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439. Начиная с 4 июля 2013 г. необходимо применять формы документов, установленные Приказом ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25@.

Примечание. Необходимым условием для госрегистрации юридического лица является не только представление заявителем полного пакета документов, предусмотренных Законом о госрегистрации, но и достоверность всех заявленных в них сведений.

Более того, ни в одном из указанных нормативных актов не закреплено требование о представлении в инспекцию дополнительных документов. Наоборот, установлено, что регистрирующий орган не вправе требовать от заявителя представления других документов, кроме тех, которые предусмотрены Законом о госрегистрации (п. 4 ст. 9 Закона о госрегистрации).

Фактически Закон о госрегистрации исходит из презумпции достоверности сведений, указанных в заявлении, и суды согласны с таким подходом. Например, ФАС Московского округа пришел к выводу, что регистрация юридических лиц носит заявительный характер. При этом регистрирующему органу не предоставлено право проведения правовой экспертизы документов, поданных на госрегистрацию. Поэтому в случае представления заявителем всех необходимых документов инспекция обязана в пятидневный срок со дня их получения зарегистрировать юридическое лицо (Постановление ФАС Московского округа от 10.06.2008 N КГ-А40/4042-08). Аналогичной точки зрения придерживается Высший Арбитражный Суд РФ (Определения от 12.10.2011 N ВАС-12728/11 и от 29.08.2011 N ВАС-11311/11).

Однако анализ судебной практики показывает, что суды не ограничиваются одними лишь формальными основаниями

Если у инспекции имеются доказательства, подтверждающие недостоверность указанной в заявлении информации о местонахождении компании, арбитры принимают это во внимание. Нередко при наличии подобных доказательств суды признают правомерным отказ налоговиков в госрегистрации

Именно к такому выводу арбитры пришли, в частности, при рассмотрении следующих обстоятельств:

• помещение, адрес которого был указан в заявлении о госрегистрации юридического лица, использовалось по договору аренды другой компанией без права передачи его полностью или частично в субаренду (Определение ВАС РФ от 19.11.2008 N 14799/08);
• отсутствовало согласие собственника помещения на его предоставление в аренду вновь созданной организации (Постановления ФАС Московского округа от 02.08.2011 N КГ-А40/7853-11 и от 17.06.2011 N КГ-А40/4704-11);
• помещение было физически непригодно для размещения в нем офиса, поскольку оно находилось в разрушенном и отсыревшем подвале, не имело внутренней отделки стен и потолков, не было оборудовано электропроводкой и санузлом, было завалено строительным и иным мусором, на который сверху текла вода и содержимое канализации (Определение ВАС РФ от 27.02.2012 N ВАС-1047/12);
• по указанному в заявлении адресу какое-либо помещение или здание вообще отсутствовало (Постановления ФАС Московского от 25.12.2012 N А40-6727/12-147-63 и Западно-Сибирского от 11.03.2011 N А03-5976/2010 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 18.07.2011 N ВАС-8643/11) округов);
• организация указала в заявлении заведомо и очевидно ложные, вымышленные сведения о своем адресе. Например, в качестве адреса юрлица был заявлен адрес Генеральной прокуратуры РФ (Постановление ФАС Московского округа от 27.07.2011 N КГ-А40/6226-11).

Отметим, что обязанность по доказыванию недостоверности представленной заявителем информации лежит на налоговом органе. Причем недостоверность сведений должна быть установлена инспекцией на момент вынесения решения об отказе в госрегистрации. Но иногда арбитры требуют в рамках судебного процесса проверить достоверность представленной заявителем информации (Постановление ФАС Московского округа от 26.11.2008 N КГ-А40/10964-08).

Устраняем причины приостановки регистрации прав собственности

С того момента, когда заявитель получил на руки уведомительный документ о приостановлении регистрации права, ему необходимо произвести устранение всех имеющихся причин приостановки.

В связи с этим все последующие действия заявителя будут зависеть именно от этих причин. Рассмотрим данный вопрос более подробно:

1. В случае, если причиной для приостановки регистрации права служит неполный документальный пакет, тогда просто необходимо его дополнить отсутствующими бумагами. Главное в этом вопросе – соблюдение срока в тридцать дней. Но в том случае, когда заявитель так и не доносит требуемый документ, тогда сотрудник Росреестра отказывает в дальнейшей регистрации.
2. В том случае, когда приостановка регистрации права на недвижимость случилась из-за ошибки в документах (к примеру, если в заявлении неверно указаны ФИО, и адреса участвующих в сделке лиц), тогда заявитель должен просто осуществить исправление своего заявления. После этого регистрация благополучно продолжится.
3. В том случае, когда на надвижимость наложен арест, тогда этот факт является главным аргументом в приостановке процесса регистрации. Для проверки этого, заявитель должен осуществить запрос на предоставление выписки ЕГРН. Если причиной приостановки регистрации является арест недвижимого имущества, то для продолжения регистрации необходимо устранить причину ареста: оплатить долговую сумму, либо произвести погашение налогового долга. В таком случае суд снимет арест и регистрация возобновится.

Приостановка / Отказ Росреестра

В день принятия решения о приостановлении регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить письменное уведомление о приостановлении и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю не позднее следующего рабочего дня.

Регистрация прав приостанавливается до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на 3 месяца (есть исключения).

Если в течение срока приостановки не устранены причины, препятствующие осуществлению регистрации прав, регистратор выносит решение об отказе

Решение о приостановке или об отказе в осуществлении регистрации прав может быть обжаловано в порядке, установленном законом.

Возможные причины для возврата заявления и документов без рассмотрения:

1) заявление и документы имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные исправления; 2) отсутствует информация об уплате гос. пошлины по истечении 5 дней с даты подачи заявления; 3) в ЕГРН содержится отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника; 4) заявление и документы, представленные в электронном виде, не соответствуют формату; 5) заявление о регистрации прав не подписано заявителем.

Возможные причины для приостановки Росреестром регистрации прав и (или) кадастрового учета:

1) с заявлением обратилось ненадлежащее лицо или лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на объект недвижимости; 2) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 3) право, ограничение или обременение, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ; 4) не представлены необходимые документы или представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; либо представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами или форма и содержание документов не соответствует требованиям; 5) имеются противоречия между сведениями, содержащимися в представленных документах, и сведениями ЕГРН (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения ЕГРН); 6) отсутствие документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных по межведомственным запросам; 7) наличие ранее поданных документов на регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости, решение по которым не принято;

Нормативно-правовые документы:

• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; • Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»; • Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Представленные документы по форме или по содержанию не соответствуют требованиям законодательства

Не менее популярная причина приостановки – ошибки в документах. Например, опечатки в договоре купли-продажи, неправильно написанные паспортные данные одной из сторон, «тире» вместо «слеша» в кадастровом номере или расхождения площади квартиры, – все это может привести к остановке регистрации. Досконально сверьте договор с предоставляемыми документами, иначе сторонам сделки придется вновь встречаться, чтобы подписать новый, уже без ошибок, договор.

Необходимо также учитывать, что для некоторых категорий сделок с недвижимостью действующим законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма, несоблюдение которой повлечет недействительность сделки.

Следует обратить внимание на правильность документов, которые вы передаёте регистратору. Например, в случае продажи по доверенности в ней должны быть точно прописаны все необходимые виды действий и полномочий, которые доверитель передает доверенному

От права подписи документов до права представлять доверителя в органах государственной регистрации.

Смерть продавца

В соответствии с дествущим законодательством смерть продавца до государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества не влечет правовых последствий. Такое имущество войдет в наследственную массу умершего. Самое неприятное, что если взаиморасчеты проводились сразу, а не через ячейку, то вернуть их можно исключительно через длительный суд с наследниками.

Приостановка регистрации не всегда ведет к отмене всего процесса. В большинстве случаев сотрудники Росреестра просто запрашивают недостающие документы, и после их получения регистрируют сделку. Сама приостановка по решению регистратора длится до устранения причин, но не более трех месяцев, если приостановка вызвана заявлением стороны, то ее срок составляет до шести месяцев. В случае, если в течение срока приостановления причины его не будет устранены, в государственной регистрации будет отказано.

Чтобы обезопасить себя от возможных проблем:

• лучше подготовить необходимый пакет документов заранее;
• нужно проверить документы на подлинность и на отсутствие ошибок;
• взаиморасчеты рекомендуется проводить через безопасные для обеих сторон схемы: аккредитив, банковскую ячейку или депозит нотариуса.

Основания для регистрации права владения недвижимостью

Цель регистрации – это определить правовой статус конкретной недвижимости. На страже соблюдения этого стоит статья № 165 ГК РФ, говорящая о том, что если не проведена регистрация там, где она требуется законом, то все сделки по недвижимому имуществу должны быть признаны недействительными.

Обратите внимание! В качестве аргумента важности прохождения процедуры регистрации, свидетельствует и тот факт, что сделка с недвижимостью осуществляется вовсе не в момент заключения соглашения (договора), а исключительно в момент осуществления регистрации. Соглашение по купле – продаже недвижимого имущества вступает в действие по факту окончания государственной регистрации. Поэтому, до этого момента, закон не требует участникам сделки осуществлять передачу каких-либо денежных средств

Более того, требования прохождения регистрации  в разы снижает опасность возникновения мошенничества

Поэтому, до этого момента, закон не требует участникам сделки осуществлять передачу каких-либо денежных средств. Более того, требования прохождения регистрации  в разы снижает опасность возникновения мошенничества

Соглашение по купле – продаже недвижимого имущества вступает в действие по факту окончания государственной регистрации. Поэтому, до этого момента, закон не требует участникам сделки осуществлять передачу каких-либо денежных средств. Более того, требования прохождения регистрации  в разы снижает опасность возникновения мошенничества.

Важно! Ранее, до января 2017 года, лишь факт наличия у гражданина свидетельства о регистрации собственности, позволял осуществлять коммерческую реализацию недвижимости. Начиная с 2017 года, после того, как был создан Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕГРН), документ о регистрации упразднили

Теперь вместо него собственник недвижимости имеет право в любой момент времени осуществить запрос на выписку из Росреестра. Эта выписка абсолютно равносильна свидетельству. Процедура запроса платная

Начиная с 2017 года, после того, как был создан Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕГРН), документ о регистрации упразднили. Теперь вместо него собственник недвижимости имеет право в любой момент времени осуществить запрос на выписку из Росреестра. Эта выписка абсолютно равносильна свидетельству. Процедура запроса платная.

Благодаря ЕГРН, теперь вся информационная база на недвижимое имущество, сохраняется в электронном виде.

Судебное разбирательство

Самой полная информация обо всех имеющихся ограничениях на объект недвижимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Однако выписка из ЕГРН отражает только сведения, действительные в момент ее выдачи. Даже если вы подстраховались и запросили перед сделкой свежую выписку, где не зафиксировано никаких обременений, то никто не застрахован от того, что обременение будет наложено уже после того, как вы подпишите договор купли-продажи и сдадите документы в Росреестр. Такое может произойти, к примеру, по причине того, что на момент сделки продавец судился с банком. В этом случае регистрация будет приостановлена до снятия ареста с недвижимости.

Сроки возобновления государственной регистрации

Продолжить процедуру регистрации Росреестр сможет после устранения причин остановки. При этом максимальный срок приостановлении регистрации не может превышать 3 месяца для случаев некорректной подачи и заполнения документов.

Когда в отношении ипотечного объекта идет судебный спор, то Росреестр не осуществляет регистрацию до вступления решения суда в законную силу. Если же не были представлены документы, подтверждающие отказ от приобретения части доли недвижимости вторым собственником, то регистрация приостанавливается на месяц, в течение которого необходимо принести письменный отказ.

В случаях, когда в регистрирующий орган было подано прошение собственником об остановке регистрационных действий, то возобновление действий по постановке на учет составляет 6 месяцев.

Общие причины приостановки регистрации права собственности на недвижимое имущество

Основания для приостановки государственной регистрации права собственности на недвижимость изложены в ст. 26 закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).

Такое решение государственный регистратор вправе принять в более чем 60 случаях. В качестве примера приведем некоторые из них:

1. Лицо, указанное в качестве заявителя, не имеет прав на распоряжение объектом недвижимости.
2. Под вопросом подлинность документов заявителя.
3. Вызывают сомнение указанные в документах сведения.
4. Не хватает необходимых документов.
5. В представленных документах недостает необходимых для госрегистрации сведений или они подписаны неправомочным лицом.
6. В органе госрегистрации уже имеются ранее поданные документы о сделке по этому же объекту недвижимости. Причем решение о регистрации этой более ранней сделки еще не принято.

Регистратор выносит письменное уведомление о приостановке. Он же обязан принять меры по получению необходимых сведений и документов, а также проверить их достоверность. Право представить недостающие сведения либо подтвердить подлинность документов есть и у самого заявителя. 

Обратите внимание! Если основания для приостановки выявляются уже при приеме документов, сотрудник, принимающий их, обязан сразу сообщить об этом заявителю, а также сказать о методах устранения этих недостатков. (п

174 Административного регламента, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 07.06.2017 № 278, далее — Регламент). 

Документы, необходимые ЕГРН

Именно Росреестр, как мы выяснили, осуществляет закрепление собственности. Но, при этом, подавать бумаги можно не только в ЕГРН, но и через МФЦ. Потребуется следующий документальный пакет:

1. паспорт того лица, которое обратилось в ЕГРН;
2. соглашение о купле – продаже недвижимости;
3. акт приёмки – передачи;
4. бумаги, которые удостоверяют факт права собственности продавца на продаваемый им объект;
5. свидетельство о регистрации продаваемой недвижимости;
6. информация из домовой книги;
7. если продавец находится в официальных семейных отношениях – необходимо нотариальное одобрение сделки со стороны второй половины (мужа или жены);
8. когда регистрация осуществляется в первый раз (либо была сделана узаконенная перестройка помещения), требуется кадастровый паспорт.

Имейте в виду! Каждая ситуация требуют различных документов. Поэтому перечень необходимых бумаг разумно всего заранее уточнять у сотрудника регистрационной палаты. Процесс, в зависимости от времени предоставления всех бумаг, занимает от недели — до десяти суток максимум.

Выразить отказ в приёме бумаг заявителю регистратор может лишь в одном случае – если у заявителя нет паспорта, который удостоверит его личность.

Приостановка регистрации права: сроки

Все приведённые выше моменты предполагают приостановление процесса регистрации на тридцатидневный срок. В полученном на руки уведомительном документе всегда указывается не только время приостановления, но и время окончания приостановки.

За этот указанный срок необходимо осуществить устранение причины приостановки, чтобы иметь возможность продолжить регистрацию.

Месяц – это вполне достаточное время для того, чтобы исправить недостоверные сведения, либо дополнить документальный пакет отсутствующими бумагами.

Но что делать в том случае, когда месяца не хватает?

Важно! Если заявитель понимает, что отведённого законом срока ему будет явно не достаточно, то ему необходимо написать прошение в ЕГРН о продлении срока. Но для этого в заявлении необходимо указать уважительную причину

При получении такого заявления сотрудник ЕГРН сможет уже на законных основаниях осуществить продление срока с месяца – до трёх (90 дней). О факте продления срока заявителя уведомят в обязательном порядке.

Справедливо отметить, что в ряде частных случаев, к примеру, когда приостановка регистрации осуществляется на основании факта ареста недвижимости, срок приостановки оказывается неопределённым: он длится ровно до того момента, как снимут арест.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Срок приостановления регистрации

В общем случае, срок приостановки регистрации прав длится до момента устранения причин этой приостановки, но не более, чем 3 месяца.

В частных случаях, сроки приостановления регистрации прав могут отличаться, например, в таких ситуациях:

• Если регистратор не получил ответа по запросу, сделанному им по межведомственным каналам, то максимальная приостановка регистрации может быть не более 1 месяца.
• В случае продажи доли в праве собственности на недвижимость, регистрация может быть приостановлена сроком до 1 месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
• В случае судебного спора в отношении прав собственности, срок задержки в регистрации прав будет длиться без ограничения времени, до разрешения спора судом.

И что же будет, после истечения этих сроков приостановки? Все просто – либо регистрацию возобновят, либо в регистрации откажут (см. ниже об этом).

Основания для приостановления государственной регистрации прав

Закон дает исчерпывающий перечень оснований для приостановки процесса регистрации прав. В частности, они касаются как регистрации покупки-продажи квартиры на вторичном рынке, так и регистрации Договора долевого участия (ДДУ) на первичном рынке.

Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество (квартиру) может произойти по решению регистратора по следующим основаниям:

• имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
• не представлены ;
• представленные документы не являются подлинными, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
• форма и содержание документов не соответствуют законодательству РФ (например, отсутствует какое-нибудь );
• регистратор не получил сведения, которые он запросил для целей регистрации по межведомственным каналам (например, ему не пришел ответ от ФНС, ФМС или от нотариальной палаты);
• отсутствует согласие третьего лица на сделку с недвижимостью там, где такое согласие необходимо (например, согласие супруга на продажу квартиры, или согласие банка-кредитора при ипотечной сделке);
• существует судебный спор в отношении прав на объект недвижимости, являющийся предметом ипотеки;
• на объект недвижимости наложен арест или запрет на совершение с ним определенных действий (например, запрет отчуждения);
• при продаже доли в праве общей долевой собственности, отсутствует отказ остальных участников долевой собственности от покупки этой доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности;
• при регистрации Договора долевого участия (ДДУ) на первичном рынке, выясняется, что компания-застройщик не произвела положенные отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства;
• имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных на регистрацию документах, и сведениями, содержащимися в едином реестре недвижимости (например, не совпадает площадь квартиры по документам, и по данным ЕГРН).

В 2021 году для приостановки регистрационных действий добавилось еще одно основание, связанное с долгами кого-либо из участников сделки (). Теперь Росреестр может приостановить процесс регистрации сделки с недвижимостью на срок до 3-х месяцев «в связи с наличием данных об исполнительном производстве» в отношении Продавца или Покупателя. У Росреестра теперь есть доступ к базе ФССП, и он вполне может самостоятельно мониторить долговые проблемы участников сделок.

Кроме того, регистрация может быть также приостановлена по решению суда.

Это наиболее вероятные причины, по которым регистрацию документов в Росреестре могут притормозить. Полный перечень оснований для приостановления процесса регистрации прав по сделкам с недвижимостью состоит из 55 пунктов, которые перечислены в подпунктах 1–55, .

Кстати, по этим же основаниям приостанавливается не только процесс регистрации прав собственности, но и процесс постановки объектов недвижимости на кадастровый учет.

Уведомление о приостановке регистрации

Чтобы участники сделки купли-продажи квартиры были в курсе того, что регистрацию их сделки притормозили, Росреестр обязан направить им уведомление о приостановлении регистрации прав собственности, с указанием всех причин, по которым эта приостановка произошла ().

Например, при подаче документов на регистрацию через МФЦ «Мои документы», сотрудник МФЦ должен информировать заявителя о возможности получения уведомления о приостановлении разными способами (по почте, лично, и т.п.). Заявитель тогда сам выбирает способ получения уведомления и фиксирует это в заявлении на регистрацию, в графе «Примечания».

От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.