Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Алан-э-Дейл       08.05.2022 г.

Оглавление

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени. Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения)

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма. Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

  • О наименовании;
  • О реквизитах сторон и договора;
  • Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
  • О содержании требований.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Одним из самых популярных видов арендных и схожих с ними отношений является наём жилья. По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.

Уведомление второй стороны

В отличие от аренды, для найма жилья не предусмотрено правило о том, что наймодатель непременно должен письменно уведомить нанимателя о том, что условия договора нарушаются и требуется исправить нарушения. Такая ситуация не обязательна, но возможна – особенно в случаях, когда это требование стороны зафиксировали в тексте договора.

Однако ст. 687 ГК указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.

В этом коренное отличие договора найма от аренды. Для аренды недвижимости тоже есть возможность отказаться от дальнейших отношений по сделке в одностороннем порядке, но лишь в случае если договор был заключён на неопределённый срок. Наём же позволяет нанимателю прекратить правоотношения когда угодно, предварительно уведомив наймодателя.

  • Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке
  • Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: как расторгнуть договор

Как долго ждать ответа на уведомление?

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться. В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

ВАЖНО: Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

Подписание соглашения

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

Стороны могут подписать соглашение:

  • О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
  • О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

В том случае, если наём заключался на срок более года, договор согласно ч. 2 ст. 674 ГК РФ должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.

Акт приёма-передачи

Если достигнуто соглашение о досрочном прекращении договора либо одна из сторон имеет право произвести расторжение во внесудебном порядке, должен быть подписан акт приёма-передачи. Этот документ не относится к числу обязательных по гражданскому законодательству, однако он позволяет избежать споров о том, в каком состоянии наниматель (либо арендатор, если речь идёт о договоре аренды) вернул помещение.

В акте приёма-передачи указываются:

  • Наименования сторон (для граждан – полное имя, для организаций – название).
  • Объект, передаваемый по акту.
  • Состояние объекта на момент осмотра.

СПРАВКА: Если стороны по итогам расторжения договора не имеют друг к другу претензий, крайне желательно отразить этот факт, указав его в тексте акта.

  • Скачать бланк акта приема-передачи жилого помещения к договору найма
  • Скачать образец акта приема-передачи жилого помещения к договору найма

Основания для прекращения соглашения

Обычной причиной для прекращения действия соглашения является истечение сроков, указанных в тексте.

Досрочное прекращение, именуемое расторжением, должно иметь обоснования, установленные пунктами соглашения, ГК РФ или иными законодательными актами.

ГК РФ установлены различные причины, основываясь на которых, стороны могут расторгнуть договор через судебные органы.

Арендодатель вправе потребовать аннулирования договора в ситуации, когда:

  1. арендатор не оплачивает аренду более 2 раз подряд либо вносит ее позднее заявленного в договоре срока;
  2. арендатором нарушаются условия соглашения;
  3. существенно ухудшается состояние имущества;
  4. жилье и имущество используются не по назначению;
  5. арендатор не проводит капремонт помещения, если это обусловлено заключенным договором.

Арендатор вправе расторгнуть соглашение, если:

  • арендодатель препятствует использованию квартиры либо вовсе не предоставляет ее согласно заключенному договору;
  • помещение и имущество становится непригодным к использованию не по вине арендатора;
  • жилье и имущество передано в пользование арендатору с существенными недостатками, о которых было известно арендодателю;
  • арендодатель не производит капремонт помещения, если это обусловлено договором.

Также любая из сторон соглашения может потребовать расторжения, если противоположная сторона существенно нарушает условия договора, что влечет за собой материальный или моральный ущерб.

К таким ситуациям относится, например, поднятие арендной платы вне временных рамок, указанных в соглашении. В этом случае арендатор вправе расторгнуть соглашение и потребовать компенсации причиненного ущерба.

Также стороны могут расторгнуть соглашение, когда нарушается законодательство РФ.

Основания для аннулирования договора найма описаны в ст. 687 ГК РФ.

Наймодатель вправе прекратить действие договора, если:

  1. Наниматель не осуществляет платежи за арендуемое жилье в течение 6 месяцев, либо не вносит арендную плату более 2 раз подряд при краткосрочной аренде;
  2. Наниматель или лица, за которые он ответственен, подвергли порче жилье с нанесением материального ущерба;
  3. Жилье используется не по назначению;
  4. Нарушаются права соседей.

Наниматель может расторгнуть соглашение в случаях, когда жилое помещение становится непригодным к проживанию.

Также наниматель вправе расторгнуть соглашение без юридических оснований, однако при этом должен предупредить о намерениях за 3 месяца до предполагаемого момента расторжения.

Срок может быть иным и соответствовать пункту договора.

О том, как расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения, читайте тут.

Государственная регистрация прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия

12.12.2019 09:53

Центральный отдел

В соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015  №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества; в случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Соответственно, с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК), согласно статье 407 которого обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации.
Таким образом, истечение указанного в договоре аренды недвижимости срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН. Учитывая в том числе положения пункта 2 статьи 621 ГК, такая запись может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока.
При этом, учитывая положения части 4 статьи 18 Закона о регистрации, к заявлению также должны быть приложены документы, необходимые для её проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом
может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК) либо, например,  уведомление о расторжении договора аренды недвижимости, направленное арендатором арендодателю в срок, установленный законом или договором для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости).

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Согласно законодательству РФ, квартиросъемщик обладает гораздо большим спектром прав, по сравнению с арендодателем. Так как он вправе расторгнуть договорные отношения, руководствуясь личными желаниями. Опять-таки для этого требуется известить владельца снимаемого жилья о своём выезде заранее.

Извещение подается не позднее трёх месяцев до момента непосредственного выезда из жилого помещения, в письменной форме. Иногда, чтобы съехать с квартиры может потребоваться письменное согласие всех людей, проживающих с лицом, желающим расторгнуть договор.

Согласно с инициативой нанимателя расторжение договора в суде происходит на основании следующих обстоятельств:

  •     Недвижимость, которая предназначена для проживания нанимателя, не предоставлена в указанные сроки (или вовсе не была передана). А также наличие действий наймодателя, которые препятствуют переезду нанимателя в съемную квартиру.
  •     Квартира, передаваемая в соответствии с правовым актом, имеет серьёзные недостатки, которые не были озвучены и при заключении договора не прописаны. Недостатки, незамеченные при личном осмотре недвижимости арендатором, также считаются причиной разрыва дог. отношений.
  •     Жилплощадь, которая была сдана в пользование, непригодна для постоянного проживания.
  •     И иные обстоятельства, дополненные арендатором, не противоречащие КРФ и иным федеральным законам.

Одностороннее расторжение договора аренды недвижимости по инициативе арендодателя.

Арендодатель, также как и арендатор, может расторгнуть
договор аренды в одностороннем порядке только при наличии оснований. Без
наличия серьезных оснований прекратить договор очень сложно. Скорее всего
сделать это можно будет лишь через договоренность с арендатором и при условии
компенсации его расходов.

Основания для расторжения договора аренды указаны в
Гражданского кодексе и в самом договоре аренды.

Где искать основания для расторжения договора аренды недвижимости арендодателем?

Начнем с общих. Ст. 619 ГК РФ содержит несколько оснований, которые арендодатель может использовать для расторжения договора аренды.

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением
    условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении
    установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в
    установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные
    сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или
    договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Три из четырех указанных здесь оснований связаны с порядком
использования арендованного имущества. Это и понятно. Аренда помещение
подразумевает под собой владение и пользование. Именно за владение и
пользование арендатор уплачивает арендодателю. Пользование недвижимостью
предполагает постепенное ухудшение ее потребительских качеств. Наиболее
показательный пример с автомобилем. Через несколько лет использования его уже
нельзя будет продать за первоначальные деньги, так как состояние автомобиля
ухудшилось.

 Тоже самое происходит и с офисом. Например, арендатор арендовал офис с проведенным в нем ремонтом. В ходе многолетней эксплуатации состояние помещения уже не будет таким, каким оно было при заключении договора аренды. Полы будут потерты, стены испачканы. Если такое ухудшение произошло вследствие нормальной эксплуатации, то все нормально. Но бывают случаи, когда арендатор использует помещение не по назначению и значительно ухудшает его потребительские свойства. В квартире устраивается общежитие, в офисе – цех для распилки дерева и т.п.

Именно для таких случаев законодатель предусмотрел право
арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, не дожидаясь
пока арендатор окончено «убьет» здание или помещение.

Еще одно основание для расторжения договора аренды,
указанное в ст. 619 ГК РФ связано с неоплатой арендной платы. С точки зрения
арендодателя это существенное условие договора, так как сдача в аренду это
бизнес, а не получая вовремя деньги финансовое положение арендодателя может
существенно ухудшиться и привести даже к банкротству. Как? Да легко. Многие
профессиональные рантье брали кредиты на покупку коммерческой недвижимости,
любая просрочка в оплате арендной платы могла лишить таких собственников не
только денег, но и недвижимости из-за неоплаты кредитов. И таких случаев в
2008-2009гг. и в 2015-2016гг. было очень много.

Если арендатор перестает платить, то арендодатель должен
иметь возможность в максимально короткие сроки расторгнуть договор аренды с
неплательщиком и найти нового арендатора.

Основания, указанные в ст. 619 ГК РФ, будут применяться к
отношениям сторон договора аренды даже если стороны не прописали их в договоре.

Но самым главным документов, в котором арендодатель должен
искать основания для расторжения договора аренды является сам договор аренды.
Арендодатель должен для себя решить, нарушение каких условий договора
арендатором является недопустимым и прописать в договоре аренды, что за
нарушение этих условий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по
его инициативе.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором: причины

Существует два достаточных условия для расторжения договора аренды по инициативе арендатора:

  • обоюдное согласие сторон;
  • решение суда.

Согласно действующему ГК РФ, у арендатора есть четыре основания для обращения в суд с целью преждевременного расторжения договора

Однако важно отметить, что список этих причин не является исчерпывающим. Его можно дополнить другими основаниями, указав их в договоре

В ст. 620 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора аренды по иным обстоятельствам, если они указаны в документе. Вернемся к основным четырем основаниям. Первая из них – нежелание арендодателя передавать объект в использование.

Особенно актуальной эта причина становится в ситуациях, когда заключение соглашения и непосредственно передача объекта имущества в пользование происходят в разное время.

Также как повод для прекращения действия договора, можно трактовать образование препятствий арендатору в эксплуатации имущества.

К примеру, арендодатель без предупреждения и уведомления арендатора сменил замок не дверях либо отключил объект недвижимости от водо- или этлектроснабжения.

Вторым основанием для расторжения договора в судебном порядке по инициативе арендатора является выявление в объекте недостатков, затрудняющих или делающих невозможным его эксплуатацию.

Для суда важно соблюдение двух условий:

  • перед тем, как договор был подписан, арендатор не был уведомлен об имеющихся недостатках;
  • при осмотре объекта, у арендатора не было объективной возможности заметить определенный недостаток.

В таком случае, суд назначит проведение специальной экспертизы. Если по ее итогам будет выявлено, что данные дефекты были учинены арендатором, он будет обязан выплатить арендодателю сумму, эквивалентную нанесенному ущербу, а сам договор будет расторгнут.

Также соглашение может быть прекращено по инициативе арендатора в том случае, если собственник имущества всячески уклоняется от своего обязательства провести капитальный ремонт объекта.

Как правило, данные обязательства затрагивают владельцев, сдающих в аренду объекты недвижимости либо автотранспорт. Капитальный ремонт подразумевает либо замену, либо реконструкцию основных составляющих объекта.

В большинстве случаев, законодательство возлагает обязательство проводить капитальный ремонт сдаваемого в аренду объекта именно на его владельца.

Иногда, все же, допускается исключение из этого правила. Если капитальный ремонт возлагается на арендатора, его отсутствие уже не станет основанием для досрочного прекращения договора аренды.

Четвертая и последняя регламентированная ГК РФ причина прекращения действия договора по инициативе арендатора – нанесение арендуемому объекту критического повреждения, делающего его дальнейшее использование невозможным.

Обязательное условие: арендатор никоим образом не мог помешать случившемуся. К примеру, в квартире, расположенной по соседству от арендуемой, произошел масштабный пожар, город охватило стихийное бедствие и др.

Важно отметить, что перечисленные причины позволяют арендатору расторгнуть договор исключительно в суде. При этом стороны могут прекратить договор без суда в любой момент, но только по обоюдному согласию

Это возможно при правильном составлении всех бумаг.

Как быть, если согласие не было достигнуто?

Договориться мирно не удалось и переговоры зашли в тупик? А случае категорического отказа арендатора или арендодателя от компромиссного решения остаётся только один вариант: расторгать договор через суд.

В какой суд обращаться?

Правила о том, в какой именно суд нужно подавать иск, регулируются процессуальным законодательством России. Существует правило:

  1. Если сторонами по договору являются две организации либо граждане со статусом ИП – договор расторгается через обращение в арбитражный суд.
  2. Если же одной из сторон по договору является обычный гражданин, не осуществляющий предпринимательскую деятельность, обращаться следует в суд общей юрисдикции.

Если дело согласно ст. 27 АПК РФ подведомственно арбитражному суду, иск подаётся в тот суд, на чьей территории находится или проживает ответчик (ст. 35 АПК). При этом место жительства или нахождения определяется:

  • Для ИП – по месту постоянной регистрации.
  • Для организаций – по юридическому адресу, указанному в регистрационных документах.

В отношении судов общей юрисдикции действует аналогичное правило: иск подаётся по месту, где зарегистрирован ответчик (ст. 28 ГПК РФ).

Составление иска

Требования к оформлению и содержанию искового заявления изложены:

  1. Для арбитражного процесса – в ст. 125 АПК.
  2. Для гражданского (в суде общей юрисдикции) – в ст. 131 ГПК.

В обоих случаях иск должен:

  • Подаваться в письменной форме.
  • Содержать указание на суд, в который обращается истец, стороны процесса (истца и ответчика).
  • Содержать указание на то, в чём именно нарушены права лица, обратившегося с иском.
  • Включать обстоятельства, на которые ссылается истец.

Если закон требует чтобы до суда ответчику было направлено уведомление (как, например, при судебном расторжении договора аренды), исковое должно содержать сведения о том, был ли этот порядок соблюдён.

Прилагаемые документы и доказательства

Свою позицию в суде истец должен подтвердить доказательствами. Ими будут являться как документы, так и иные источники сведений, имеющих значение для рассмотрения дела.

Применительно к расторжению аренды такими доказательствами могут быть:

  1. Копия договора.
  2. Копия уведомления о расторжении с отметкой ответчика о том, что он получил свой экземпляр.
  3. Копия почтовой квитанции, если уведомление направлялось по почте.
  4. Если причиной для расторжения является задолженность по арендным платежам, может прилагаться выписка из банка, касающаяся операций по счёту.
  5. Если договор расторгается из-за нарушений при использовании имущества – копия акта с перечнем обнаруженных нарушений.

Перечень документов, используемых в качестве доказательств, является здесь неполным. По закону стороны имеют право использовать любые доказательства, если они получены законным путём и имеют отношение к делу.

Помимо документов могут использоваться и другие виды доказательств (например, показания свидетелей, специалистов и т. д.).

Сроки рассмотрения дела

Иск должен быть рассмотрен судом в следующие сроки:

  • в арбитражном суде – не более чем за 3 месяца с момента получения заявления судом (ст. 152 АПК);
  • в гражданском суде – не более чем за 2 месяца (ст. 154 ГПК).

В случае особо сложных дел арбитражное рассмотрение может быть продлено, но не более чем до полугода.

Основания для расторжения договора аренды

Хочется заметить, что о возможном досрочном прекращении обязательств лучше подумать ещё при их подготовке. Наличие в нем условий расторжения правоотношений до конца времени его действия убережет от возникновения конфликтных ситуаций, длительных тяжб в суде и весомых материальных затрат.

Действие обязательств продолжается до окончания установленного срока либо при их преждевременном разрыве сторонами. Учитывая, что такая сделка является двусторонней, её аннулирование может нарушить права одного из участников. Поэтому законодательно установлены случаи, когда такие действия возможны.

К ним относятся ситуации:

  1. Совместного принятия решения нанимателя и наймодателя;
  2. Судебного разрешения спора по инициативе одной из сторон;
  3. По желанию участников правоотношений, по причинам, установленным положениями соглашения.

Нужно заметить, что при окончании арендных отношений в сфере недвижимости порядок проведения процедуры не меняется в зависимости от разновидностей объектов. Так, нет никаких особенностей при разрыве договорных правоотношений, возникающих из найма нежилой площади, земельного участка или пая и субарендой субарендатора и прерывание происходит в соответствии с законодательно предусмотренном регламентом.

Какие права имеют арендаторы и арендодатели в условиях пандемии?

Расторжение договора аренды в период пандемии интересует многих людей. Весной 2020 года вступил в силу ФЗ No 98-ФЗ. Ст. 19 ФЗ содержит особые нормы касаемо договоров аренды, которые были составлены до появления данных мер. Эти правила касаются как государственной, так и на частной собственности.

Согласно статье 19, арендаторы могут отсрочить уплату аренды. В законодательстве оговорены требования к условиям и продолжительности такой отсрочки.

Вышеупомянутые нормы касаются исключительно ЮЛ и ИП, занятых в тех секторах экономики России, которые больше всего пострадали от сложившейся ситуации.

Нормы также позволяют арендатору требовать снижения арендной платы на 2020 год по причине того, что нельзя пользоваться имуществом из-за принятых норм.

Законодательство не регулирует вопрос о том, в какой степени арендная плата должна быть снижена в соответствии с соответствующим требованием арендатора. В связи с этим нельзя исключить возникновение каких-либо споров на практике.

Вышеперечисленные меры направлены на поиск подходящего решения проблемы масштабного закрытия коммерческих помещений и неуплаты арендаторами арендной платы.

Российское законодательство, похоже, придерживается подхода, в соответствии с которым перенос даты уплаты арендной платы, а не ее снижение или приостановление, считается оптимальным вариантом. На это арендаторы рассчитывают только в некоторых ситуациях исходя из статьи 328 ГК РФ.

Подход, принятый законодательным органом, позволяет арендодателям рассчитывать на несвоевременное получение арендного дохода. Речь идет о доходе, который они могли были бы получить за период, когда рынок пострадал из-за пандемии COVID-19. Более того, эти меры побуждают стороны согласовывать будущие условия аренды, от чего ранее отказывались некоторые участники рынка.

Такие меры уже применяются или реализуются во многих иностранных государствах, потрясенных новой коронавирусной инфекцией, что доказывает их эффективность.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

  1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
  2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
  3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Нюансы доказывания основания для расторжения договора

Нарушение сроков перечисления арендных платежей будет устанавливаться исходя из положений договора, юридическое значение будут иметь два случая просрочки платежей подряд. Подтверждение нарушений условий оплаты будет происходить в судебном порядке, арендатор имеет право представлять возражения на иск, в том числе с приложением платежных документов о своевременном переводе платежей.

Существенное ухудшение качественных характеристик предмета аренды будет устанавливаться исходя из следующих обстоятельств:

  • фактическая порча имущества;
  • пользование имущественными активами, при котором создается реальная угроза уничтожения или повреждения предмета аренды;
  • непринятие арендатором мер по своевременному текущему ремонту имущества и поддержания его нормального функционального состояния.

Условия договора могут предусматривать не только конкретные обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, но и периодическое проведение совместного осмотра. В этом случае наличие оснований для расторжения договора будет следовать из акта осмотра.

Если после подписания арендного договора имущество фактически не передано, у арендатора возникает право на расторжение договора. Доказательством передачи является акт передачи, подписанный обоими контрагентами. Если данный документ отсутствует, возникает основание для обращения в суд с требованием о расторжении договора.

Если по договору передано имущество, непригодное для целевого использования, или имеющее недостатки, не доведенные до арендатора при оформлении договора, также может предъявляться требование о досрочном прекращении аренды. Доказательствами указанных нарушений могут выступать следующие факты:

  • несоответствие фактического состояния имущества описанию предмета аренды в договоре;
  • выявление арендатором существенных скрытых недостатков, которые не могли быть установлены во время передачи имущества на момент оформления договорных отношений;
  • несоответствие целевого назначения имущества требованиям, которые предъявлял арендатор при подписании договора.

Как правило, такие обстоятельства устанавливают сразу после их выявления путем подписания двустороннего акта. Если стороны не смогли устранить причину спора (например, арендодатель не произвел необходимый ремонт или не заменил имущество), возникает основание для досрочного расторжения договора.

Как оформить необходимые документы между бывшими контрагентами, если досрочное расторжение сделки осуществлялось в судебном порядке? В данном случае необязательно составлять соглашение о прекращении аренды, вступившее в силу решение суда будет являться надлежащим подтверждением прекращения договорных отношений.

Тем не менее, даже расторжение договора в судебном порядке не устраняет обязанность арендатора вернуть имущество собственнику в надлежащем состоянии. Если данное обязательство не исполняется, может предъявляться требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В этом случае арендатору придется возместить собственнику не только фактически понесенные расходы, но и упущенную выгоду, вызванную фактом неправомерного удержания имущества. Истребование имущества и взыскание указанных убытков также осуществляется в судебном порядке по иску законного владельца.

Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений  с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.