Как продать квартиру с несовершеннолетним

Алан-э-Дейл       02.07.2022 г.

Оглавление

Если продавец не планирует покупать новую квартиру

Иногда семья с ребенком уезжает на долгое время в другую страну, продает жилье в России и взамен другое жилье приобретать здесь не планирует. Как уже было сказано выше, в такой ситуации родители обязуются выделить долю ребенку в будущем, это обязательство предоставляется в органы опеки.
На имя ребенка открывается спецсчет целевого назначения — «Поступление и хранение средств от продажи недвижимости». На этот счет после продажи квартиры родители зачисляют долю ребенка. До того, как ему исполнится 18 лет, распоряжаться этими деньгами ребенок сможет только получив согласие органов опеки.

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок

Регистрация постоянного места жительства необходима всем гражданам РФ, включая несовершеннолетних. А потому законному представителю следует заблаговременно позаботиться о том, чтобы его ребенку или подопечному было куда выбыть.

Новым местом жительства не обязательно должен стать дом или квартира родителя (опекуна). Это может быть жилое помещение, принадлежащее дедушке, бабушке либо другим родственникам, а также отдельная квартира, оформленная непосредственно на ребенка.

Порядок действий

Продажа квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним производится в следующем порядке:

Поиск ребенку нового подходящего места жительства.
Обращение в органы опеки и попечительства с просьбой о получении разрешения на продажу (если зарегистрированный несовершеннолетний не приходится собственнику ребенком либо тот лишен родительских прав), получение письменного согласия на отчуждение жилплощади.
Снятие ребенка с регистрационного учета по месту продаваемой квартиры (сделать это можно и после подписания договора купли-продажи, но здесь важно согласование действий с приобретателем).
Постановка лица, не достигшего 18-летия, на учет по другому адресу проживания (по умолчанию, местом жительства несовершеннолетнего признается место постоянного зарегистрированного проживания одного из его родителей, усыновителей, опекунов).
Составление окончательного варианта ДКП (договора купли-продажи) квартиры.
Согласование места и времени заключения сделки (подписание договора допустимо в любом удобном для сторон месте, по желанию, это может быть нотариальная контора, но не обязательно).
Подписание ДКП (присутствуют продавец, покупатель либо их официальные представители, можно позвать свидетелей и консультирующих юристов).
Демонстрация/осмотр квартиры, подписание акта приема-передачи, что свидетельствует о сдаче объекта продавцом и принятии его покупателем.
Регистрация перехода права собственности в Росреестре или через МФЦ (обязаны явиться обе стороны сделки).
Осуществление расчетов (для покупателя лучше — именно на этом этапе, но продавец и покупатель вправе организовать передачу денег и ранее).

Возникновение права собственности у покупателя будет подтверждать выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Свидетельства о праве собственности на недвижимость сейчас не выдаются.

Необходимые документы

Для полного оформления сделки могут потребоваться такие документы:

  1. Выписка из ЕГРН о праве собственности продавца на квартиру.
  2. Справка о составе семьи, лицах, проживающих на данной жилплощади.
  3. Разрешение органа опеки и попечительства на продажу недвижимости, где проживает лишенный родительской опеки ребенок.
  4. Договор или иной документ, являвшийся основанием для регистрации жилого помещения продавцом.
  5. Техпаспорт квартиры.
  6. Справка о месте новой регистрации ребенка.
  7. Подписанный сторонами договор купли-продажи квартиры (требуют на этапе регистрации).
  8. Удостоверения личности всех участников сделки.
  9. Нотариальные доверенности представителей сторон.

Со всех подготавливаемых документов следует снять как минимум 1 копию.

Сроки

Оформление сделки купли-продажи квартиры с зарегистрированным в ней ребенком занимает не много времени:

  • снять несовершеннолетнего с регистрационного учета и поставить его на другой адрес можно за 1 визит в паспортный стол;
  • продолжительность процедуры заключения сделки зависит от того, сколько сторонам потребуется для изучения документа и проставления на нем подписей;
  • регистрация перехода права собственности займет не более 7 дней (согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости»).

В реальности сроки могут сильно затянуться из-за неорганизованности участников, незнания процедуры заключения сделки или неожиданных трудностей, с которыми могут столкнуться стороны.

Расходы

Если не учитывать затраты на услуги юристов и текущие расходы при оформлении, купля-продажа обойдется:

  • продавцу — в 13 % от стоимости квартиры в качестве налога на продажу недвижимости, если она была приобретена им менее 5 лет назад, либо менее 3 лет в дар от близких родственников, по наследству или в результате приватизации (подробнее: Продажа квартиры менее 3 лет в собственности);
  • покупателю — в 2 000 рублей в качестве госпошлины за регистрацию перехода права собственности на него.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Траты на регистрацию и нотариуса (если стороны сойдутся во мнении по поводу необходимости его участия) могут быть распределены между продавцом и покупателем либо возлагаться на последнего в соответствии с положениями договора купли-продажи.

Продажа квартиры с долей ребенка

Получить разрешение на продажу доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, можно лишь через обращение в органы опеки и попечительства (ООиП).

При этом нужно позаботиться о подготовке документов, подтверждающих, что после продажи старой доли, ребенок получит права на новую долю в купленном жилье.

Если документальное разрешение не будет получено, тогда сделку аннулируют на основании судебного решения.

Участники сделки, допустившие нарушение закона, могут быть привлечены к уголовной ответственности.

Понятие несовершеннолетнего

В соответствии с действующим законодательством несовершеннолетними считаются лица, не достигшие возраста 18 лет. Это закреплено п. 1 статьи 54 Семейного кодекса РФ.

Эта категория граждан обладает как правами, так и обязанностями. До наступления возраста 18 лет ответственность за их поступки лежит на родителях и на законных опекунах.

Основные права ребенка закреплены в пункте 1 статьи 38 Конституции РФ. Имущественные права детей определены статьей 60 Семейного кодекса РФ.

Вопросы, касающиеся прав ребенка, регулируются следующими нормативными документами:

  • Конституцией РФ,
  • статьей 60 Семейного кодекса РФ,
  • Законом об опеке и попечительстве,
  • статьями Гражданского кодекса, в частности 37, 28 и 26,
  • Жилищным кодексом РФ,
  • иными актами правового характера, в том числе местного значения.

Нюансы сделки

Если ребенок обладает долей в квартире, тогда он становится полноценным участником в сделке по купле-продаже. На этот факт не влияет его прописка в этом помещении.

Если ребенку не исполнилось 14 лет, тогда в сделке принимают участия его родители, то есть они ставят свои подписи за несовершеннолетнего.

Несовершеннолетние 14-18 лет могут поставить подпись в договоре купли-продажи, но только если будет предоставлено письменное разрешение от их законных представителей.

Образец согласия родителя на покупку ребенком недвижимости.

Существует еще одно важное условие – это наличие паспорта у несовершеннолетнего лица. Без него ставить подпись не разрешается

Разрешение на проведение подобных сделок выдает только ООиП.

Варианты

Осуществить продажу жилья с долей ребенка можно только через разрешение от органов, уполномоченных по правам ребенка.

При обращении в органы опеки, важно учесть, что нужно подтвердить факт выделения доли для несовершеннолетнего в ином жилье. Для этого есть только два варианта:

Для этого есть только два варианта:

если продается старая квартира, а новая не будет приобретена, тогда доля, положенная ребенку, должна быть предоставлена в ином жилом помещении, например у бабушки или дедушки.Ребенка нельзя выписать «в никуда», поэтому если новая квартира не приобретается, тогда есть вариант прописать его и выделить долю в уже имеющемся жилье.Однако важно помнить, что если малолетнему лицу еще не исполнилось 14 лет, тогда вместе с ним должен быть зарегистрирован хотя бы один из родителей,
реализовать положенную для несовершеннолетнего долю можно через приобретение новой недвижимости и выделение доли там.

Реализовать недвижимость без выделения доли для несовершеннолетнего ребенка не получится.

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.

Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:

  • денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
  • родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
  • ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).

Бытует мнение, что родители должны выделить долю, размер которой соответствует проданной. Однако это не так. Если доля была продана в однокомнатной квартире, а приобретена в трехкомнатной, то никто не обяжет родителей выделить равную долю.

Алгоритм действий

Чтобы продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним детям, необходимо:

  1. Подготовить документы.
  2. Найти покупателя.
  3. Получить разрешение отдела опеки.
  4. Оформить договор.
  5. Провести нотариальное удостоверение.
  6. Провести государственную регистрацию.

Пример. Гражданка М. с 2 близнецами 8 лет решила переехать в другой регион. Для этого мать приняла решение продать квартиру, полученную в долевую собственность от администрации города. Отдел опеки дал согласие на совершение сделки. Женщина предоставила предварительный контракт купли-продажи жилья. Так как гражданка М. была одинокой матерью, то согласие отца на сделку не требовалось. Постановление администрации обязало мать перечислить средства за доли на личные счета детей.

Необходимые документы

Перечень документации для продажи квартиры, доли в которой принадлежат детям:

  • гражданские паспорта всех собственников;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников (обязательно);
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • правоустанавливающий документ;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка с лицевых счетов;
  • разрешение отдела опеки.

Образец контракта купли-продажи

Контракт купли-продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним собственникам, составляется в письменной форме. Он должен включать следующие сведения:

  • наименование контракта;
  • дата и место оформления;
  • данные сторон;
  • данные законного представителя несовершеннолетнего собственника;
  • сведения об объекте (величина долей, адрес, этажность дома, общая площадь квартиры);
  • права и обязанности сторон;
  • цену сделки;
  • порядок перечисления денежных средств;
  • ответственность сторон;
  • сведения о наличии аванса, задатка, рассрочки;
  • подписи сторон.

Образец договора купли-продажи

Обращение к нотариусу

Отчуждение недвижимости, собственниками которой являются дети, а также с долями в квартире, подлежат обязательному удостоверению нотариусом. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариальной конторе.

Закон не обязывает граждан обращаться в определенную контору. Стороны свободны в выборе.

Однако нотариальное удостоверение приводит к дополнительным расходам. Гражданам необходимо оплатить:

  • 0,5% от суммы сделки за нотариальное удостоверение;
  • дополнительную сумму за технические и правовые услуги.

Сумма различается в зависимости от субъекта РФ. Например, в Алтайском крае необходимо оплатить от 5 000 до 12 000 р. Уточнить стоимость на услуги нотариуса в своем регионе вы можете на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Регистрация в Росреестре

С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Стороны только предоставляют документацию в нотариальную контору и оплачивают пошлину, в том числе и за государственную регистрацию.

В году сумма пошлины составляет 2000 р. С момента государственной регистрации, право несовершеннолетнего на долю прекращается.

Налог с продажи

Обязанность по уплате налога возлагается на всех собственников при продаже жилого помещения. Не предусматривается исключение и для малолетних граждан.

Поэтому законный представитель ребенка должен оплатить 13% от стоимости доли и подать налоговую декларацию.

Исключение предусматривается для лиц, которые владели квартирой:

  • не менее 5 лет до продажи (если она была куплена);
  • не менее 3 лет до продажи (если она была принята в дар или получена в наследство).

Как взять разрешение у органов опеки

За соблюдением законных интересов несовершеннолетних следят представители органы опеки. Поэтому любые с недвижимостью, собственником которой является ребенок, требуют их согласия (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ). По закону, при лишении ребенка собственного жилья, необходимо одновременно предоставить ему аналогичную по стоимости недвижимость. Причем прописать там ребенка недостаточно – он должен стать именно собственником.

Закон допускает продажу недвижимости без покупки нового жилья. Но в этом случае на имя ребенка необходимо открыть счет, куда будут перечислены деньги за совершенную сделку. Отдельно отметим ситуации, когда продается жилье, приобретенное ранее с использованием средств материнского капитала. И появляется необходимость в разрешении органов опеки и попечительства на продажу. С одной стороны — не нарушается Закон Об опеке и попечительстве, с другой — какая-то часть средств, в том числе маткапитала, после продажи квартиры зачисляется на расчетный счет в банке — и по факту временно изменяется направление использования МК, не предусмотренное в Законе о материнском капитале. Но, без разрешения органов опеки родители не могут распоряжаться денежными средствами с данного детского счета. Для того, чтобы в последующем направить их на покупку нового жилья, снова потребуется разрешение. В итоге: денежные средства, предназначенные для улучшения жилищных условий семьи, реализуются именно в этом направлении.

Органы опеки могут разрешить отчуждение квартиры без предоставления документов о приобретении новой если:

Семья переезжает в другой город. В этом случае на покупку нового жилья дается три месяца. Если по истечении этого срока ребенок не станет собственником новой недвижимости, предыдущую сделку аннулируют. Новое жилье приобретается в строящемся доме

В этом случае органы опеки будут принимать во внимание степень готовности – чем ближе окажется срок сдачи объекта, тем выше вероятность, получить разрешение на сделку. До момента окончания строительства ребенка обязательно нужно где-то зарегистрировать

Для получения разрешения в органы опеки необходимо предоставить:

  • свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
  • документы на оба объекта недвижимости: свидетельства о праве собственности, техническая документация, справки из БТИ о их стоимости;
  • паспорта родителей;
  • предварительные договора купли-продажи на обе квартиры;
  • письменное согласие ребенка старше 14 лет на сделку;
  • реквизиты расчетного счета, открытого на ребенка, если сделка осуществляется с перечислением денежной компенсации за проданное жилье.

Документы предоставляются на оба объекта недвижимости: на тот, который принадлежит несовершеннолетнему, и на тот, который планируется приобрести взамен.

Собранный пакет документов вместе с заявлением о разрешении сделки передается в органы опеки лично или через МФЦ. Стандартный срок рассмотрения заявки – 30 дней. По истечении этого времени выдается либо приказ о разрешении сделки, либо мотивированный отказ. Разрешение органов опеки действительно в течение 3-х лет.

Чаще всего недвижимость на ребенка оформляют его родители или близкие родственники. Мотивом может быть не только желание обеспечить его будущее, но и защитить жилье от посягательств третьих лиц, в том числе кредиторов. Однако при этом дальнейшее распоряжение имуществом значительно осложняется. Кроме того, делая ребенка единственным собственником общего жилья, родители теряют правовую защиту на случай, если в будущем их выросший наследник решит продать квартиру. Поэтому принимая решения, родителям стоит руководствоваться не только сиюминутной выгодой, но и проанализировать возможное развитие ситуации в дальнейшем.

2021 zakon-dostupno.ru

Требования закона

Давайте разберемся с требованиями закона к процедуре продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком. Вам придется изучить требования сразу нескольких законодательных актов. В частности, это требования:

  • Гражданского кодекса РФ
  • Семейного кодекса РФ
  • Жилищного кодекса РФ
  • Если таковые присутствуют, то требования региональных законов и приказов – это могут документы от правительства вашей области, от министерства социального развития и защиты несовершеннолетних

Для того чтобы разобраться в ситуации, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком, нужно в первую очередь понять, что речь идет хоть и несовершеннолетнем, но все-таки гражданине нашей страны. А значит, права этого гражданина, гарантированные Конституцией РФ, никто не вправе ограничивать. При это факт того, что вы являетесь родителем этого ребенка, накладывает на вас массу обязательств. Остановимся на том, что вам придется:

  • Принимать решения, основываясь на принципе отсутствия ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего
  • Учитывать невозможность лишения права ребенка на жилье
  • Учитывать необходимость согласования ваших действий с органами опеки и попечительства

Защита прав

Если вы изучите массу статей в интернете о том, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком, то столкнетесь с дезинформацией о том, что получать разрешение органов опеки на продажу квартиры нужно только в случае, если жилищные условия ребенка ухудшаются. На самом деле это не так. Вы обязаны согласовывать все изменения в правовом статусе ребенка, связанном с защитой права на жилище, с органами опеки и попечительства.

Единственно идеальный вариант разрешения ситуации, когда в квартире прописан ребенок, а вы думаете, как продать эту недвижимость:

  • Выписать ребенка
  • Одновременно с этим прописать несовершеннолетнего в квартире, где жилищные условия существенно лучше (больше площадь, лучше ремонт, отдельная комната)
  • И только после этого продавать квартиру

Но в реальности такая ситуация очень редка – ведь мало кто располагает возможностью сначала приобрести новую квартиру, затем ждать достаточно долго получения разрешения на выписку и прочие государственные услуги, а только затем продавать квартиру, в которой был прописан ребенок.

Мошенничество

Стоит учитывать, что если вы ищите варианты, как продать квартиру оформленную на несовершеннолетнего ребенка квартиру, то вполне можно столкнуться с организациями, которые обещают за небольшую плату избавить вас от проблем с получением разрешения органов опеки. Иногда такие компании называют себя агентствами недвижимости, иногда просто – юридическими компаниями. При этом обещаются обычно просто идеальные условия:

  • Получим разрешение без вашего присутствия за один день
  • Не нужно никаких подтверждений – просто ваш паспорт и свидетельство о рождении ребенка

Нужно понимать, что сделка, в которой вы ищите ответ на вопрос, как продать квартиру оформленную на несовершеннолетнего ребенка, все-таки должна быть оформлена по закону. Если же согласиться на условия этих странных волшебников, то после получения разрешения вы отдадите им деньги и отправитесь на регистрацию к нотариусу. А уже у нотариуса вам сообщат, что сделка не может быть признанной законной. Прощайте ваши деньги.

Если же компания поможет вам пройти и нотариуса и сделку все равно зарегистрируют, то покупатель через некоторое время столкнется с проблемой невозможности выписать вашего ребенка из его собственности. Это отличный повод подать на вас в суд и обязать вернуть деньги. Ну, и в самом плохом случае, возбудить уголовное дело по статье мошенничество. Поэтому обращайтесь к юристам, которые не обещают волшебных гор, а работают по закону.

Возраст ребенка

Также в сделках нужно учитывать возраст ребенка. Есть разделение по правам на две категории, связанное с получением несовершеннолетним паспорта.

До 14 лет, до получения паспорта Ребенок не имеет права самостоятельно производить никаких действий, связанных со сделками, в особенности с действиями по переходу права на недвижимость
14 лет – 18 лет Здесь ситуация иная – подпись ребенка зачастую требуется, но при этом нужно понимать, что на совершение значимых действий все равно необходимо разрешение родителей или опекунов.

Так, если вы беспокоитесь, может ли ребенок продать квартиру без вашего согласия, расслабьтесь – нет, даже если по какой-то странной причине сделка пройдет регистрацию в Росреестре (хотя это юридически невозможно), то ее все равно элементарно признать ничтожной

Основные требования закона вы изучили. Давайте приступим к разъяснением по самому алгоритму сделки.

Риски альтернативных сделок с участием несовершеннолетних

Получение согласия от органов опеки

Если родители покупают недвижимость ребенку за счет своих накоплений, то никаких сложностей при этом не возникает. Дополнительно согласовывать покупку с органами опеки им не надо.

Но большая часть сделок на рынке недвижимости являются альтернативными. Это значит, что родители продают квартиру, где прописан или собственником является несовершеннолетний, а взамен покупают другую недвижимость.

Соблюдение интересов детей контролируют в данном случае органы опеки и попечительства. Родители должны перед продажей доли ребенка заручиться согласием органов опеки на сделку: какую квартиру они продают и что получает ребенок взамен. Этот документ обязательно запросят у нотариуса и в Росреестре.

Органы опеки будут проверять, не ущемляются ли права ребенка в сделке, и предъявляют ряд требований к квартире. Доля ребенка в новой квартире не может быть меньше первоначальной:

  1. По соотношению долей в праве собственности. Например, ребенку принадлежала 1/3 в собственности, после продажи стоимость доли выросла до ½.
  2. По соотношению общей и жилой площади. Ребенку принадлежало 20% в квартире 60 кв.м., после покупки новой – ему выделят 50% в квартире 100 кв.м.
  3. По стоимости доли. Если в новой квартире стоимость 1 кв.м. выше, сделку скорее всего одобрят.

Органы опеки могут отказаться выдавать разрешение, если новая квартира находится в отдаленном районе, рыночная стоимость доли ребенка уменьшилась, ребенку покупают недвижимость в другом регионе.

Но даже если покупаемая взамен квартира «хуже» продаваемой, то такую сделку могут одобрить при наличии убедительных доводов в пользу ее заключения. Например, родители разводятся и мать с ребенком переезжает в квартиру с меньшей площадью.  Такой переезд будет в интересах ребенка, который перестанет находиться в сложной психологической обстановке, поэтому его скорее всего одобрят.

По результатам обращения родителей органы опеки выносят постановление с конкретными параметрами одобренной сделки.  Форма согласия не установлена законодательством и оформляется в свободном формате.

Органы опеки могут вынести согласие на заключение сделки в двух вариантах:

  1. Постановление об одновременной покупке и продаже квартиры. Это сложный для реализации вариант сделки, так как первоначально ребенку нужно купить квартиру, а только потом продавать – ту недвижимость, где он сейчас проживает. Для подписания альтернативной сделки все стороны должны в один день подписать документы, а продавец квартиры должен согласиться подождать, пока ему не переведут деньги
  2. Постановление на продажу с последующей покупкой. Этот вариант облегчает подписание договора, так как первоначально квартира с несовершеннолетним продается, а потом родители могут искать ему другой вариант квартиры. В некоторых регионах органы опеки отказываются выдать постановление в таком формате.

Также допускается вариант, что деньги за квартиру переведут на личный счет ребенка. На выдачу разрешений у опеки будет не более 30 дней. Если органы опеки не одобрили продажу квартиру, сделку признают недействительной (п.2 ст.19, п.1 ст.21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Риски неоплаты для продавца

Рассмотрим на примере, какие риски есть у продавца квартиры в пользу несовершеннолетнего:

— Нет, они не мошенники. Просто они получили предписание от органов опеки одновременно заключить две сделки: по одновременной продаже квартиры с долей ребенка и покупке – другой квартиры взамен. А так как продается доля в квартире, обязательно участие нотариуса.

Продавец квартиры для несовершеннолетнего в указанном примере очень рискует. Ведь деньги за квартиру он получит последним.  Риски можно сократить, если установить залоговое обременение на квартиру в пользу продавца до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается по сделке. Отметка о залоге будет фигурировать в ЕГРН пока семья не продаст квартиру и не перечислит средства продавцу.

Но стоит учитывать, что органы опеки выдают разрешение на конкретную сделку, поэтому самостоятельно изменить ее условия не допускается. Если сделка в результате развалится, придется получать новое постановление.

Обо всех возможных рисках продавца  квартиры, связанных с неоплатой по договору купли-продажи, и способах их минимизации мы подробно рассказывали в статье «Памятка продавца квартиры – 2021. Чем рискует продавец недвижимости и как обезопасить себя от неоплаты по договору».

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

Российское законодательство разрешает продавать недвижимое имущество, собственником которого является ребенок. Однако в целях защиты имущественных прав несовершеннолетних такие сделки требуют обязательного согласия органов опеки. Получить его можно лишь в том случае, если не ухудшаются имущественные и жилищные права ребенка, владеющего недвижимостью.

Если ребенок — собственник

Если ребенок является собственником квартиры, то продать ее можно лишь с тем условием, что одновременно или немногим позже он станет владельцем не меньшей доли в жилье не худшего по своим характеристикам качества. Получать согласие нужно в органе опеки.

Например, если ребенок владеет однокомнатной квартирой в 30 м2, то согласие будет получено, если ребенок станет собственником:

  • однокомнатной квартиры не менее, чем 30 м2;
  • владельцем доли в многокомнатной квартире не менее, чем в 30 м2.

На практике согласие можно получить, если несовершеннолетний становится из единоличного собственника владельцем доли, если общее количество принадлежащих ему метров станет больше. Например, по мнению опеки обмен жилого помещения на равную ему по площади долю может нарушать имущественные права несовершеннолетнего — рыночная стоимость доли меньше, чем изолированного помещения. В этом случае долю ребенка, скорее всего, придется нарастить. Например, он может стать собственником 3/5 доли.

Однако и в обратной ситуации также можно получить отказ. Например, если ребенок был владельцем ½ доли в квартире в 66 м2, а ему будет выделена в собственность изолированная квартира в 25 м2, то орган опеки может дать отказ.

Важное значение имеет и качество продаваемого и приобретаемого жилья. Никто не позволит совершить сделку, в которой ребенок из собственника благоустроенной квартиры становится владельцем неблагоустроенного или аварийного жилья, даже если его доля в результате возрастает

Обратная ситуация допускается, даже если общая доля ребенка в результате сделки может незначительно уменьшится.

Иногда органы опеки принимают во внимание и место расположения обоих объектов недвижимости. Если продаваемая квартира находится в Москве, а приобретаемая — в маленьком провинциальном городке, то подобный размен может быть признан как неравноценный

Если доли в квартире принадлежат нескольким детям

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей принципиально ничем не отличается от случаев, когда объектом продажи владеет лишь один ребенок. Впоследствии каждому из них должна быть выделена не меньшая доля в жилье, не уступающем по качеству продаваемому. Покупаемая взамен квартира может быть одна, также дети могут стать единоличными или долевыми собственниками разных объектов недвижимости. Главное, чтобы их имущественные и жилищные права не были нарушены.

Если ребенок зарегистрирован в квартире, но не является собственником

Регистрация ребенка в продаваемой квартире также может стать препятствием для проведения сделки, однако подобная проблема решается гораздо проще. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не требует разрешения органов опеки — достаточно лишь перед проведением сделки прописать ребенка в другое жилье.

При проведении сделки купли-продажи допускается, что в продаваемом жилье остаются зарегистрированными граждане, которые должны выписаться в течение указанного в тексте соглашения срока. Однако в отношении несовершеннолетних детей ситуация иная. Регистрация сделки купли-продажи жилья будет приостановлена или отменена, если выяснится, что на момент оформления в квартире проживает несовершеннолетний, даже если является не собственником помещения, а лишь прописанным в нем.

Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи и обратиться в органы регистрации, нужно прописать ребенка в другом жилье. Так как малолетний может быть зарегистрирован только с родителями (одним из родителей), то выписаться придется как минимум одному из них. В идеале, лучше продавать квартиру, в которой на момент заключения сделки никто не прописан — это избавит от лишних хлопот как покупателей, так и продавцов.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  1. Переезд родителей с детьми в другую страну.
  2. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  3. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  1. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
  2. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
  3. Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

  • меньшая площадь квартиры;
  • менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
  • более старое здание;
  • отсутствие инфраструктуры поблизости;
  • большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения

По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально

Особенности оформления

Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

  1. медицинские справки;
  2. виза, билеты в другую страну/город;
  3. получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
  4. договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.