Какие есть риски покупки квартиры по наследству: недвижимость в собственности менее и более 3 лет

Алан-э-Дейл       06.09.2022 г.

Оглавление

Как продать долю в квартире по наследству

Для продажи доли в квартире, перешедшей по наследству, необходимо предварительно зарегистрировать право собственности на нее. После официального заверения владелец имеет возможность по личному усмотрению распоряжаться имуществом, в том числе продать или подарить его.

В действующем законодательстве содержатся определенные условия продажи имущества, находящегося в долевой собственности:

  • Обязательно нотариальное удостоверение сделки, в отличие от реализации объекта недвижимости единоличным собственником, где в участии нотариуса нет необходимости (п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ).
  • Среди документов, которые понадобятся для регистрации, должно присутствовать соглашение о выделе доли, заключенное между владельцами. Такой раздел может быть произведен и на основании решения суда.
  • Обязательно извещение других пользователей о продаже части квартиры. Собственники общей недвижимости обладают преимущественным правом на покупку (ст. 250 ГК РФ).

Пример

Гражданин К. решил продать часть квартиры, которую он получил по наследству от дяди. Владельцами жилья, помимо Гражданина К., были два совершеннолетних лица. Продавец письменно известил сособственников о совершении сделки, указав цену и иные условия реализации объекта. В ответ на уведомление поступил отказ от приобретения жилого помещения, что позволило Гражданину К. беспрепятственно продать, принадлежащую ему часть имущества.

После сбора необходимого перечня документов, оплаты государственной пошлины и соблюдения ряда требований, сведения направляются для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Стоимость услуг нотариуса за удостоверение договора по отчуждению доли в праве общей собственности на квартиру составляет — 0,5 % от цены объекта, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Если один из наследников не хочет продавать квартиру

Нередки ситуации, когда один из наследников доли не желает продавать квартиру. Отчуждение объекта недвижимости без согласия собственника является практически невозможным, за исключением:

  • обоюдного и добровольного достижения сторонами соглашения, например, о выкупе части имущества;
  • обращения в суд для принудительной продажи доли одним из наследников. Такого рода решения могут быть вынесены при наличии существенных причин.

Пример

Двухкомнатная квартира перешла по наследству от матери к двум сыновья: Гражданин Г. и Гражданин Р. Один из новых владельцев (Гражданин Г.) проживал ранее в данном помещении, которое является для него и его семьи (жена и двое детей) единственным жильем.

Гражданин Р. работает в другом городе и имеет там личную недвижимость, по месту нахождения унаследованного объекта не появляется, на контакт не выходит, коммунальные платежи не оплачивает.

Суд, рассмотрев материалы дела, определил следующее: Гражданин Г. имеет право в принудительном порядке по рыночной цене выкупить долю, которая принадлежит его брату.

Владелец распоряжается имуществом по личному усмотрению, в законе не содержится оснований, обязывающих продавать часть квартиры, в связи с отчуждением доли в объекте другими собственниками.

Продажа унаследованных активов: как это делается

Строгое соблюдение установленного порядка реализации имущества, полученного продавцом по наследству, является важным требованием при выполнении всех необходимых процедур. Надо отметить, что продажа унаследованного автомобиля имеет свою специфику, которая выражается, прежде всего, в особенностях регистрации соответствующего права собственности и его отчуждения.

Наследование транспортного средства: особенности процедуры

Чтобы продать унаследованный автомобиль, гражданину необходимо сначала совершить ряд формальностей, связанных с правомерным получением наследства и узаконением статуса наследника. При этом следует руководствоваться теми конкретными нормами, которые четко установлены действующим в РФ законодательством. Потенциальный наследник должен заявить о своих правах в полугодовой срок, направив соответствующее заявление нотариальной конторе. Это необходимо сделать безотносительно к тому, имеется ли завещание или нет. На протяжении этих шести месяцев будет действовать запрет на распоряжение и пользование транспортным средством, являющимся предметом наследования.

Получить унаследованный автомобиль после смерти его предыдущего владельца (наследодателя) можно будет лишь по факту постановки данного имущества на учет новым собственником – законным наследником. Зачисление наследованного автомобиля на официальный учет допускается исключительно после выдачи новому владельцу соответствующего свидетельства, удостоверяющего юридический факт получения гражданином наследства, а также приобретение конкретных прав, подразумеваемых данным фактом. Надлежащее выполнение всех этих формальностей позволит новому обладателю легально продать унаследованный автомобиль.

Заявление претендента на наследство, подаваемое уполномоченному нотариусу, должно сопровождаться предоставлением пакета следующих бумаг:

  • Документ, подтверждающий факт ухода из жизни наследодателя (свидетельство).
  • Документ, удостоверяющий последний адрес проживания умершего.
  • Документально подтвержденные права наследодателя на машину (технический паспорт, свидетельство о зачислении автомобиля на учет).
  • Бумага, удостоверяющая факт близкого родства.
  • Стоимостная оценка автомобиля, зафиксированная соответствующим документом.
  • Уплата установленной госпошлины, подтвержденная банковской квитанцией.
  • Прочие документы, предоставляемые наследником по требованию нотариуса.

Два варианта продажи наследованного транспортного средства

Если гражданин унаследовал автомобиль, но не желает лично эксплуатировать его, он может совершить отчуждение данного имущества – как вариант, продажу. Реализовать транспортное средство, полученное по наследству, можно одним из двух способов, разрешенных действующим в РФ законодательством:

  1. Обычная процедура – новый обладатель надлежащим образом регистрирует автомобиль на себя и после этого продает его на законном основании.
  2. Соглашение купли-продажи унаследованного транспортного средства без регистрации этого имущества новым владельцем (наследником) на собственное имя. По факту завершения установленного законом срока гражданин, вступивший в наследство, находит покупателя, достигает с ним договоренностей и оформляет унаследованный автомобиль на него.

Сделка купли-продажи наследованного автомобиля: договор

Гражданин-наследник вправе выбрать любой допустимый вариант реализации унаследованного транспорта. Однако соглашение, посредством которого оформляется соответствующая сделка, должно составляться по стандартной схеме. Такой договор самостоятельно заключается между двумя дееспособными сторонами – продавцом-наследником и покупателем. Надо отметить, что этот документ вовсе не предусматривает обязательного заверения через нотариат. Бумага заполняется на обычном бланке по стандартной форме.

В заключаемом соглашении требуется корректно указать все необходимые сведения: данные о покупателе машины и продавце-наследнике, а также подробную информацию о реализуемом автомобиле. Особое значение имеет правильное указание продажной стоимости транспорта в данном договоре. Сумма реализации имущества, обозначенная в этом соглашении, будет впоследствии влиять на величину подоходного налога, взимаемого с продавца по факту совершения данной сделки. Следует учесть, что заниженная стоимость продажи может привести к возникновению ряда проблем в ситуации налогообложения.

Какие потребуются документы для продажи?

Если квартира принадлежит одному собственнику, сделка по распоряжению такой недвижимости не требует нотариального оформления. В этом случае необходимо составить и подписать договор, произвести расчеты (в том порядке, о котором договорились стороны) и подать документы на регистрацию права собственности покупателя в Росреестр. При этом покупатель должен будет оплатить пошлину за регистрацию права – 2000 рублей. Документы, как правило, подаются через МФЦ.

Для совершения такой сделки достаточно паспорта продавца и покупателя, никакие дополнительные документы не нужны. Но это не значит, что покупатель обязан поверить продавцу на слово и отказаться от изучения правоустанавливающих документов. Конечно же покупатель попросит у продавца свидетельство о праве на наследство, выписку из Росреестра, скорее всего сведения о проживающих в данном адресе лицах и иные документы, которые он сочтет нужным. К сожалению, в нашей стране, благодаря неграмотным юристам, сложилось впечатление о каких-то дополнительных рисках по сделкам с наследственным имуществом. Это впечатление ложно. Более подробно читайте об этом в нашей специальной статье.

Если же сделка осуществляется в отношении доли недвижимого имущества, то такая сделка производится у нотариуса. Необходимо отметить, что продавец и покупатель вправе провести нотариально любую сделку. Но сделки в отношении долевой собственности носит обязательный нотариальный характер.

Нотариус обязательно затребует большой пакет документов, а именно:

  1. Паспорт продавца.
  2. Свидетельство о праве на наследство.

  1. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП.

   

  1. Технический и кадастровый паспорта.

   

  1. Выписку из ЕГРП, свидетельствующую об отсутствии наложения обременения на жилье.
  2. Справку из управляющей компании, подтверждающую отсутствие задолженностей по лицевому счету.

  1. Справку из управляющей компании или жилищной инстанции, свидетельствующую об отсутствии зарегистрированных лиц.

Если сделка касается прав несовершеннолетнего, то потребуется согласие органов опеки.

Легко ли продать квартиру, полученную по завещанию?

Если наследство оформлено у нотариуса и перерегистрировано на наследника, то дальнейшая продажа мало отличается от обычной сделки с недвижимостью.

Однако важно понимать, что имущество, перешедшее по наследству, имеет ряд отличительных черт, требующих внимания в предпродажный период:

  • Если квартиру наследует несколько приемников, у них должно быть единое мнение по вопросу продажи объекта.
  • Наследуется не только квартира. Долги по ней (коммунальные, ипотечные и так далее) также могут перейти по завещанию к наследникам.

Таким образом, недвижимое наследство без труда продается при полученном согласии всех наследников и отсутствии какой-либо задолженности по продаваемому объекту.

Налог на продажу недвижимости, полученной по наследству

Гражданин, который желает продать унаследованную квартиру, после отчуждения таковой, будет обязан оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ):

Размер государственного сбора составляет 13% от стоимости объекта недвижимости.

  • Продавец должен заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, направить документ и иные прилагаемые к нему сведения (паспорт гражданина РФ, договор купли-продажи, Акт передачи-приема, квитанция о произведенных расчетах между сторонами сделки) в уполномоченный орган.
  • Полный комплект документации в налоговое учреждение лицо обязано предоставить до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.

Пример

Расчет НДФЛ: Если стоимость жилья составляет 2,5 миллиона рублей, то сумма взноса, подлежащего уплате, определяется, как:(2 500 000 × 13) / 100 = 325 000 руб.

Налоговый сбор, который обязателен для внесения после продажи квартиры, не стоит путать с налогом на наследство, который взимался ранее, а в настоящий период времени отменен.

Если квартира в собственности менее 3 лет

Обязанность по оплате налога после отчуждения наследуемой квартиры возлагается на продавца. Лицо, получившее доход по сделке, направляет оформленную декларацию и пакет документов в налоговую службу.

От необходимости внесения сбора гражданин может быть освобожден по определенным основаниям:

  • Срок владения квартирой составляет более трех лет.
  • Если жилье куплено после 1 января 2016 г., то право собственности должно превышать период в пять лет.
  • Когда цена, указанная в договоре купли-продажи, менее одного миллиона рублей.

Исчисление срока владения объектом недвижимости начинается с даты государственной регистрации прав собственника.

Льготы при продаже квартиры

Для того чтобы не уплачивать сбор, налогоплательщик должен владеть имуществом установленный законом период или относиться к определенной категории граждан, а именно (ст. 407 НК РФ):

  • Инвалиды первой или второй групп.
  • Лица, которые награждены орденом Славы трех степеней, Герои Советского Союза и Российской Федерации.
  • Участники гражданской войны, Великой Отечественной войны и иных боевых действий по защите СССР.
  • Инвалиды, признанные таковыми с детства.
  • Члены семьи военнослужащего, которые потеряли кормильца.
  • Граждане, входящие в состав вольнонаемного состава Военно-Морского Флота, Советской Армии, органов государственной безопасности и внутренних дел.
  • Лица, которых законодатель наделил правом на получение социальной поддержки.
  • Участники подразделений особого риска при испытаниях термоядерного и ядерного оружия, ликвидации соответствующего рода аварий.
  • Военнослужащие, имеющие стаж работы 20 лет и более, уволенные по причинам: достижение предельного возраста, состояние здоровья, организационно-штатные мероприятия.
  • Пенсионеры, а также лица 60 и 65 лет, которым ежемесячно выплачивается пожизненное содержание.
  • Граждане, выполнявшие интернациональный долг в Афганистане и иных странах мира, где велись боевые действия, которые были призваны на сборы или уволены со службы.
  • Супруги, родители государственных или военных служащих, погибших, при исполнении служебных обязанностей и др.

Освобождение от уплаты сбора предоставляется в размере суммы взноса в отношении одного объекта налогообложения любого вида (квартира, комната, жилой дом).

Заинтересованные лица должны направить заявление о предоставлении льготы и документы, свидетельствующие о данном праве в налоговый орган.

Порядок действий

После того как было открыто наследство и озвучен текст завещания, начинается нотариальная процедура вступления в наследство. При благоприятных обстоятельствах, через полгода она завершается тем, что нотариус выписывает свидетельство о наследстве, в которое входит данная квартира.

Могут возникнуть сопутствующие ситуации:

  • в завещании на этот объект было указано несколько лиц;
  • кроме лица, в чью пользу оформлено завещание, близким родственникам была выделена обязательная доля.

В этих случаях квартира передаётся в солидарное владение и указывается в свидетельстве о собственности как наследственная масса, которая делится между всеми лицами, указанными в завещании. Раздел происходит:

  • по соглашению, если стороны договорились о размерах долей;
  • через суд, если между ними произошёл спор.

Когда в завещании указано лиц больше чем двое, можно заменить часть права, получаемого в квартире, другим имуществом на ту же сумму. Или – выкупить доли других правопреемников за счёт унаследованных денег, личных сбережений, или займа.

Если оформлено на одного наследника

Если квартира была отписана единственному наследнику, то после получения свидетельства о наследовании, он обращается в МФЦ, и передаёт пакет документации на регистрацию в Росреестр. В этом пакете должны быть документы:

  • заявление в Росреестр на регистрацию права собственности;
  • правоустанавливающий документ наследодателя на приобретение или приватизацию квартиры;
  • правоудостоверяющий документ, подтверждающий право собственности;
  • свидетельство о наследстве;
  • соглашение о разделе (если составлялось);
  • отказ других лиц в пользу заявителя;
  • паспорт.

За получение свидетельства о наследстве уплачивается пошлина в размере 0,6% всей наследственной массы (родственникам назначается 0,3%) согласно статье 333. 24 НК РФ.

Так как наследник уже уплатил нотариальную пошлину, регистрационная пошлина им не уплачивается. После регистрации он получает выписку из Единого Государственного реестра (ЕГРН), которая будет правоудостоверяющим документом. А в свидетельстве о наследстве, который становится правоустанавливающим документом, ставится штамп о регистрации. После получения этих документов можно заняться подготовкой купли-продажи.

Сделка состоит из следующих шагов:

  1. Сбора документов: технического паспорта из БТИ, кадастровой справки об отсутствии ареста и обременений, выписки из поквартирной книги, копии лицевого счёта.
  2. Поиска покупателей и/ или заключения договора услуг с риэлтерской компанией.
  3. Организация просмотра квартиры, показ пакета документации.
  4. После нахождения покупателя – оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Этот договор оформляется по усмотрению сторон и не является обязательным.
  5. Оформления базового договора купли-продажи (ДКП) и акта приёмки квартиры покупателем.
  6. Передача ДКП на регистрацию в Росреестр (через МФЦ). После регистрации сделки квартира переходит в собственность покупателя.

Недвижимость, которая получена по завещанию меньше чем 3 года назад, при продаже облагается налогом в размере 13% стоимости, выше одного миллиона.

Если указано больше двух лиц

Несколько наследников получают право совместной собственности. Прежде чем осуществить продажу такого имущества, нужно составить нотариальное соглашение о выделе доли каждому правопреемнику. Соглашение передаётся в Росреестр, где оформляется право долевого владения квартирой. Правоустанавливающим документом каждого собственника будет:

  • свидетельство о наследстве;
  • соглашение о выделе долей в праве.

Каждый наследник получает правоустанавливающий документ: выписку из ЕГРН о владении долей. Сделка купли-продажи проходит по следующему алгоритму:

  1. Сбор недостающей документации для сделки.
  2. Поиск покупателей, организация просмотра квартиры.
  3. Заключение ПДКП, где каждый участник долевого владения выступает со стороны продавца (по усмотрению сторон).
  4. Заключение ДКП, с каждым из участников долевого владения, если продаётся вся квартира, полученная по завещанию.
  5. Составление акта приёмки.
  6. Расчёт по сделке, передача документации на регистрацию в Росреестр.
  7. Освобождение квартиры для покупателя.
  8. Заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, уплата налога с продажи (так как недвижимость в собственности менее чем 3 года).

Допустимо продавать не только всю квартиру, но и свою долю жилого помещения. В этом случае продавец обязан получить от совладельцев нотариальное согласие на проведение сделки.

Налогообложение

Налог при отчуждении квартиры, полученной по наследству, составляет 13% (за исключением нерезидентов). Он платится в том случае, когда продавец (наследник) был собственником недвижимости менее трех лет ( ст. 217.1 НК РФ) Данный срок ведет свой отсчет с момента открытия наследства, проще говоря, от даты смерти собственника недвижимости.

Базой налогообложения является продажная стоимость жилья, прописанная в договоре. Если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры, то за основу для взимания налога берется именно эта цифра.

Значение кадастровой стоимости принимается по состоянию на 1 января того года, когда произошла перерегистрация права собственности на имя покупателя.

Операцию, связанную с отчуждением квартиры, продавцу следует отразить в своей годовой налоговой декларации. Она подается до 30 апреля года, следующего затем, в котором имел место переход прав. Саму же сумму налога следует внести в казну не позднее 15 июля.

Льготы по НДФЛ

Когда наследник владел квартирой больше трех лет, при ее продаже он ничего не платит. Мы неоднократно об этом говорили. Однако есть и другие варианты, если совсем не избежать налога, то можно существенно минимизировать его сумму.

Как не уплачивать законно

Есть две наиболее распространенные схемы как уменьшить налогообложение в том случае, когда необходимо продать квартиру до истечения отведенного законодательством трехлетнего срока.

Первый вариант состоит в использовании налогового вычета. Вполне возможно, что даже с поправкой на кадастровую стоимость база налогообложения станет отрицательной.

Мнение эксперта
Семенов Пётр Викторович
Юрист с 7-летним опытом. Специализация — гражданское право. Опыт более 3 лет в разработке юридической документации.

Снизить налог можно при приобретении в том же году новой квартиры взамен проданной. Дело в том, что при покупке жилья имеется свой налоговый вычет. В результате две операции с точки зрения налогов идут в зачет.

Особенности сделок с наследственным имуществом

С продажей квартиры, доставшейся по наследству, может быть не все так просто. Ведь у нее может быть несколько совладельцев (других наследников). Имеет значение и возраст получателя имущества, его гражданство.

Продажа доли

Процедура, по которой совершается продажа доли квартиры, полученной по наследству, зависит от того, кто будет выступать в роли покупателя. Если сделка совершается с посторонним человеком, то другие прямые наследники, как совладельцы, имеют на долю преимущественное право.

Для этого продавец обязан письменно известить их о намерении осуществить отчуждение своей доли. И если в месячный срок никто из сособственников не захочет ее приобрести, сделка может быть осуществлена.

При этом отказ купить часть квартиры желательно засвидетельствован у нотариуса.

При продаже доли любому из других собственников описанных выше формальностей не требуется. Однако в любом случае соглашение по отчуждению, также удостоверяется нотариусом.

Если наследник – несовершеннолетний

При наследовании доли в приватизированной квартире или всего имущества несовершеннолетними, все юридически значимые действия совершают родители или опекуны. После оформления, у них есть возможность совершить сделку купли-продажи в интересах ребенка.

Однако перед этим следует заручиться письменным согласием от органа опеки. Оно выдается в том случае, если несовершеннолетнему будет предоставлена равноценная жилая площадь.

Что же касается самого договора купли-продажи, его заверяют у нотариуса в обязательном порядке.

Наследник-нерезидент

Получить имущество в наследство в России могут и иностранные граждане. Для оформления всех процедур даже необязательно въезжать на территорию страны.

Достаточно выдать сформированную по установленной процедуре доверенность своему представителю (он же сможет общаться и с налоговыми органами).

При продаже полученной иностранцем квартиры есть свои особенности налогообложения:

  • не действует минимальный трехлетний период владения недвижимостью;
  • ставка НДФЛ составит не 13, а 30%.

Помимо этого нерезидент не вправе воспользоваться налоговым вычетом при отчуждении доставшейся квартиры.

Доверенность и риски

Покупка квартиры полученной в наследство, что следует знать, покупая квартиру по доверенности. Гражданский кодекс предусматривает возможность совершения сделки лично или через доверенное лицо. Для этого гражданин должен предоставить гражданский паспорт и доверенность, заверенную нотариусом.

Возможен другой вариант заключения сделки. Если жилое помещение находится в долевой собственности, то владельцы долей могут оформить доверенность на одного из них.

Для уменьшения рисков при совершении сделки целесообразно познакомиться с собственниками лично. Для этого достаточно присутствия всех владельцев жилплощади при заключении договора и при передаче документации в Росреестр.

Отказ собственника от присутствия всех владельцев при оформлении договора может быть тревожным знаком. Один из собственников может быть болен алкоголизмом, наркоманией, введен в заблуждение, находиться в местах лишения свободы. Во избежание сложностей целесообразно отказаться от заключения подобной сделки.

Кроме того, доверитель имеет право одностороннего отзыва документа. Если доверенность была верна на день получения залога, но перестала действовать через пару дней, покупатель должен будет искать свои денежные средства у постороннего лица. В таком случае возможность возврата залога минимальна.

Актуальные налоговые обязательства наследников

В 2019 году в рассматриваемом плане ничего не поменялось. Движимые и недвижимые объекты, доставшиеся физлицам в качестве наследства, все также не облагаются налогом при его оформлении в качестве собственности наследополучателей.

Важно! При регистрации собственнических прав при всех раскладах подлежит уплате госпошлина. Не нужно путать этот платеж с налогом на доход

Это госпошлина за совершение юридически значимых действий.

Налогом выступает при подобных обстоятельствах только НДФЛ. То есть подразумевается налоговое удержание с полученного физлицом дохода (реализационной выручки).

Как реализовать полученную недвижимость?

Теперь о том, можно ли продать недвижимость, имея на руках свидетельство о праве на наследство. После того как недвижимое имущество переоформлено в собственность наследника и зарегистрировано, у него появляется 2 базовых документа, необходимых для купли-продажи:

  • правоустанавливающий: свидетельство о наследовании;
  • правоудостоверяющий: выписка из ЕГРН, полученная при регистрации.

Каждый владелец доли вправе продать свою часть обособленно от других, но для этого ему понадобится получить согласие остальных совладельцев на продажу. При совместной продаже каждый собственник выступает со стороны продавца, продавая свою долю в квартире.

Риэлтор или сам собственник должны начать сделку со следующих действий:

  1. подать объявление о продаже квартиры и начать поиск покупателей;
  2. организовать просмотры квартиры;
  3. подготовить документы для сделки.

Можно делегировать свои полномочия по продаже одному из совладельцев или риэлтору
на основании нотариальной доверенности.

Какие документы нужны?

Пакет документации для сделки состоит из следующих обязательных бумаг:

  1. Правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ.
  2. Технический паспорт квартиры с экспликацией из поэтажного плана (из БТИ).
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Кадастровая справка об отсутствии обременений и залога.
  5. Выписка из поквартирной книги об отсутствии посторонних жильцов (из домоуправления).
  6. Копии лицевого счёта об отсутствии задолженностей (из бухгалтерии домоуправления).

Комплект пакета документации потребует некоторых финансовых затрат. Самая дорогостоящая бумага – это свидетельство о наследстве. За него уплачивается нотариальная пошлина в размере 0,3% стоимости квартиры. А если наследник не родственник – 0,6%. Зато в Росреестре при регистрации за наследуемые квартиры платить не нужно, соответственно, выписка из ЕГРН предоставляется безвозмездно.

Кадастровый паспорт, полученный ранее покойным собственником, менять не нужно. Кадастровая справка стоит 350 рублей. Справки и выписки из домоуправления выдаются безвозмездно, подготавливаются 3-5 дней и действительны в течение месяца.

Оформление договора

Сама сделка осуществляется на основании договора купли-продажи (ДКП). По усмотрению сторон можно заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП), а на основании его заключения можно получить аванс или задаток.

Справка. При отмене сделки по вине продавца аванс возвращается в двойном размере, а если в срыве купли-продажи виновен покупатель, задаток остаётся у продавца.

Договор оформляется на бумажном носителе, скрепляется подписями сторон и регистрируется в Росреестре. Выполняется в количестве экземпляров, достаточном для каждого участника сделки, один дополнительный экземпляр передаётся в Росреестр при регистрации.

В ДКП вносят существенные положения:

  1. Наименование документа.
  2. Место (населённый пункт) и дата заключения. Дата вносится прописью.
  3. Предмет договора. Здесь определяются стороны, даются параметры квартиры. Обязательно указывается отсутствие залога, ареста и обязательств перед третьими лицами.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Условия и сроки оплаты по сделке, способ расчёта и сумма денег, с указанием суммы аванса или задатка (если он передавался).
  6. Условия и сроки передачи квартиры покупателю.
  7. Ответственность сторон.
  8. Условия расторжения ДКП: по соглашению и в суде.
  • Скачать бланк типового договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры

К договору прилагают акт приёма-передачи квартиры, который подписывается сторонами. Передача денег обязательно должна осуществляться под расписку, или оставить у покупателя доказательство расчёта с продавцом.

Регистрация ДКП


Удобнее всего проводить регистрацию через МФЦ.

  • получение документов на квартиру;
  • уплата регистрационной пошлины 2 000 рублей.

Важно. От уплаты НДФЛ продавец освобождается, если квартира была в его собственности больше трёх лет

Определение и размер


При продаже унаследованного имущества налог платится по двум ставкам:

  • 13% – для резидентов РФ;
  • 30% – для иностранцев и нерезидентов.

Резидентом считается гражданин, который провел в РФ более 183 дней в одном календарном году.

Указанный срок не учитывается, а человек считается резидентом в таких случаях:

  • если он проходит военную службу на территории других стран по велению государства;
  • работающие в иных странах, например, послы или консулы;
  • специалисты высокой квалификации, чьи опыт и знания необходимы РФ.

Налоговой базой считается стоимость недвижимости, указанная в договоре. Но если она не превышает 70% от кадастровой стоимости, то НДФЛ берется именно от этого показателя.

Общая формула расчета такова:

  1. Сначала определяется доход, с которого платят налог. Он равен договорной (кадастровой) стоимости за минусом налогового вычета (если он предоставляется налогоплательщику).
  2. От полученной суммы берется 13 или 30%.

В 2019 году максимальная сумма вычета составляет 1 млн. руб.

При расчете налога следует сравнивать прописанную в договоре стоимость с кадастровой. Рассмотрим тот же пример с гр. Заварзиным. Предположим, что кадастровая стоимость равна 5 млн. руб. В этом случае 70% от нее составляет 5 000 000 * 70% = 3 500 000 руб.

Следовательно, квартиру он реализовал по заниженной стоимости. Тогда налоговой базой будет (5 000 000 – 1 000 000) = 4 000 000 руб. Значит он должен заплатить налог в размере 4 000 000 * 13% = 520 000 руб. Если же в договоре будет проставлена цена выше 3,5 млн. руб., то налоговой базой станет именно эта цифра.

Уплачивать НДФЛ должны все резиденты и нерезиденты, реализующие унаследованную недвижимость, которой владели меньше 3 лет.

Когда жилье находится у владельцев в долевой собственности, при его реализации каждый из участников сделки рассчитывает налог исходя из стоимости его доли.

В такой ситуации будет несколько налоговых платежей. При этом каждый из собственников недвижимости имеет право получить налоговый вычет.


Квартира перешла по наследству троим гражданам. Один из них владеет половиной жилья, у остальных доли по 25%. Через год они продали жилье за 4 700 000 руб. Тогда налог надо рассчитывать так.

  1. Владелец 50% жилья считает налог от базы 4 700 000 руб. * 50% = 2 350 000 руб. Учитывая вычет, ему нужно заплатить: (2 350 000 – 1 000 000) * 13% = 175 500 руб.
  2. Два других владельца рассчитывают НДФЛ от суммы 4 700 000 руб. * 25% = 1 175 000 руб. каждый. Если они имеют право получить вычет, то налог составит (1 175 000 – 1 000 000) * 13% = 22 750 руб. Когда применить вычет нельзя, заплатить следует 1 175 000 * 13% = 152 750 руб.

Если же собственность, которую наследники получили и решили продать, была совместной, то НДФЛ определяется с полной стоимости и уменьшить базу разрешено можно только на 1 млн. руб, а вот какую часть налога платить каждому собственнику, они уже решают сами.

Продажа квартиры

После завещания или законного наследования, после последующей регистрации права собственности, процедура купли-продажи наследственной квартиры ничем не будет отличаться от купли-продажи любой другой жилой недвижимости.

Документы

Для продажи квартиры потребуется подготовить пакет документов:

  • паспорта сторон сделки;
  • правоустанавливающий документ (Свидетельство о праве на наследство);
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру (с 2016 года — это выписка из ЕГРН, которая заменяет Свидетельство о праве собственности);
  • технический паспорт на квартиру;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая, что на квартиру не наложено обременение (залог, арест);
  • справки коммунальных организаций об отсутствии задолженностей;
  • справка из УВМ по месту регистрации недвижимости.

Если у продавца есть муж или жена, с которым заключен брачный договор, а наследственное имущество является совместной, а не личной собственностью — потребуется в письменном виде оформленное и нотариально заверенное разрешение супруга на продажу жилья.

Если в квартире был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, потребуется также получение разрешения из органа опеки и попечительства.

В некоторых особо сложных случаях, если у покупателя есть подозрение, что права на наследственную квартиру могут заявить другие лица, можно получить и приложить к пакету документов также письменный отказ потенциального претендента.

Договор купли-продажи

Между покупателем и продавцом заключается письменный договор купли-продажи, обязательными условиями которого являются…

  • основные сведения о сторонах сделки (Ф.И.О., дата и место рождения, место регистрации, паспортные данные);
  • стоимость предмета сделки;
  • информация о предмете сделки (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровой документации);
  • права и обязанности сторон сделки;
  • срок и способ передачи имущества и денежных средств;
  • ответственность сторон за невыполнение условий договора;
  • дата заключения сделки;
  • подписи сторон.

В процессе заключения сделки обязательно должны быть обсуждены все условия письменного договора, разрешены все возникающие споры и достигнуто безоговорочное согласие. После проверки всех документов нотариусом и достижения согласия сторонами, договор подписывается и скрепляется печатью и удостоверительной подписью нотариуса. Заключенная сделка купли-продажи подлежит государственной регистрации.

Регистрация договора в Росреестре

После того, как договор купли-продажи будет заключен и заверен нотариально, нужно обязательно обратиться в МФЦ «Мои документы» для регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость от продавца к покупателю. Оттуда сведения поступают в ФКП «Росреестра», где и вносятся изменения в ЕГРН.

Подать заявление о проведении государственной регистрации в МФЦ можно лично или через представителя по доверенности, а можно направить по почте — ценным письмом с описью и уведомлением.

К заявлению нужно приложить такие документы:

  • копии паспортов покупателя и продавца;
  • договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры;
  • выписка из ЕГРН с кадастровыми сведениями — требуется не всегда;
  • квитанция об оплате покупателем госпошлины за проведение регистрации.

Государственная регистрация осуществляется на протяжении 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.