Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника в 2020 году и как это сделать

Алан-э-Дейл       20.11.2022 г.

Оглавление

Выкуп доли квартиры у родственников при обоюдном согласии

Самый простой способ — приобретение доли квартиры по договоренности между родственниками. Если все стороны согласны с условиями сделки, серьезных проблем возникнуть не должно. Главное — придерживаться правил, которые прописаны в законодательстве.

Извещение собственников о своих намерениях

Если вам необходимо продать долю, помните про преимущественное право покупки. Продавец обязан предложить приобрести долю другим собственникам и только после отказа (или отсутствия ответа) имеет право продавать имущество третьим лицам (п.

1, п. 2 ст.

250 ГК РФ). Для этого составляется уведомление, в котором необходимо указать стоимость доли и условия ее приобретения.

Известить собственников можно одним из следующих способов:

  1. Лично передать уведомление в руки под подпись. Конечно, это не всегда возможно, а еще иногда один из владельцев квартиры может отказаться принимать и подписывать уведомление, чтобы отложить срок сделки.
  2. Отправить уведомление по почте. Письмо стоит отправлять с описью вложений. Если адресат не получит письмо, вам вернется конверт с извещением, которое в позже может служить доказательством того, что вы при совершении сделки соблюдали все необходимые нормы.
  3. Направить извещение через нотариуса. Нотариус составляет уведомление и отправляет его от своего имени всем собственникам жилого помещения.

На рассмотрение и ответ адресатам отводится месяц. Если никто из собственников не изъявил желания купить долю, продавец может продать ее другим лицам, не нарушив при этом закон. Если не уведомить должным образом всех собственников жилья, сделка будет признана недействительной и отменена.

Сбор документов и составление договора купли-продажи

После согласования всех условий сделки необходимо подготовить документы. Перечень может быть дополнен в зависимости от ситуации, но к основным относятся следующие:

  • паспорта продавца и покупателя доли квартиры;
  • документ, на основании которого продавец приобрел право собственности;
  • свидетельство о праве собственности (при наличии);
  • нотариально заверенное согласие супруга на куплю/продажу доли недвижимости;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка о наличии или отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • техническая документация.

Далее составляется договор купли-продажи.

Согласно ФЗ №112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному заверению.

Договор купли-продажи оформляется в 3-х экземплярах и включает в себя:

  1. Дату и место составления.
  2. Данные об участниках сделки.
  3. Предмет договора. Описание продаваемой части имущества — доли (ее технических характеристики, местонахождение квартиры, ее расположение в доме, информация о помещениях и сведения о пригодности к проживанию).
  4. Стоимость доли, условия оплаты и порядок расчета.
  5. Основание, по которому продавец приобрел право собственности.
  6. Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
  7. Права и обязанности продавца и покупателя.
  8. Сведения о собственниках и их количестве.
  9. Условия разрешения споров, форс-мажорных ситуаций.
  10. Иные условия, допустимые законодательством.

Регистрация

Договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре недвижимости. Для этого можно обратиться в МФЦ или в отделение Росреестра с необходимой документацией и на месте составить заявление (ст. 131 и 551 ГК РФ).

Уплата налогов

Если вы владеете недвижимостью менее 5 лет и продаете долю дороже, чем покупали, необходимо будет заплатить налог (п. 17.1. ст. 217 НК РФ) в 13% от дохода. Если же доля принадлежит вам более 5 лет, вы продаете ее за ту же стоимость что и покупали или ее общая стоимость меньше 1 млн рублей, налог платить не придется.

Виды выкупа

В зависимости от родственных либо юридических отношений, в которых состоят владельцы долей, различают несколько видов выкупа.

Сделка между родственниками

Часто получившие наследство родственники не желают жить вместе. Тогда один из них продает свою часть квартиры остальным. Родственники, владеющие долями, получают преимущество при их выкупе.

Если владелец планирует продажу своей части жилья, он обязан в письменной форме оповестить совладельцев о планируемом выкупе. В оповещении указываются цена и дополнительные условия продажи имущества. В течение 30 дней от получения оповещения совладельцы жилплощади вправе заявить о намерении выкупить долю.

Через суд

При продаже долевой собственности нередко возникает ситуация, в которой совладельцы не желают выкупать предлагаемую им долю. Чаще это происходит с малыми долями.

Желающий выкупить обращается в суд с иском. В заявлении содержится требование признать указанную долю незначительной. По судебному решению прежний собственник получает эквивалент стоимости деньгами, а доля истца увеличивается.

Если один из совладельцев желает выкупить долю другого, а тот отказывается продавать, также продается судебный иск.

Эти факты потребуется подтвердить документами и свидетельствами жильцов.

В ипотеку

Если имеющихся средств недостаточно, то желающие выкупить долю могут обратиться в банк за ипотечным кредитом.

Для этого придется оформить ряд документов:

  • договор ипотечного кредитования с указанием объекта недвижимости;
  • закладная на кредитуемое имущество;
  • договор купли-продажи долевой собственности.

На материнский капитал

Материнский капитал может быть использован для улучшения условий проживания ребенка. Суммы сертификата не хватает на покупку квартиры. Выходом становится приобретение долевой собственности. Это удобно, если выкуп проводится у родственников, а семья уже живет в данной квартире.

За использованием материнского капитала следят сотрудники Пенсионного фонда. Они стремятся предотвратить мошеннические сделки.

Средства материнского капитала могут дополняться ипотечным кредитованием.

Кроме того, вводятся дополнительные ограничения:

  • не допускаются сделки выкупа между супругами, поскольку юридически второй супруг – это равноправный совладелец материнского капитала, предназначенного для всей семьи;
  • должна быть исключена возможность обналичивания суммы выкупа.

С этой целью на недвижимость может накладываться обременение, не допускающее продажи собственности в течение определенного времени.

Цель всех этих проверок и ограничений состоит в том, чтобы в результате сделки происходило реальное и постоянное улучшение условий жизни ребенка.

Особенности распоряжения своей частью жилья

Общая собственность бывает как долевой, так и совместной. Две формы владения отличаются друг от друга по обязанностям и правам хозяев, а также регулируются разными статьями Гражданского кодекса Российской Федерации.

При долевой собственности

Статья 244 ГК РФ сообщает, что имущество может находиться в собственности двух и более лиц, при этом долевым такое владение будет называться только при определении частей (долей) каждого хозяина недвижимости отдельным соглашением.

По подобной форме, каждый хозяин получает право собственности, оформленное в Росреестре, на свою часть квартиры. В основные документы по недвижимости (например, заключенный ДКП) вписывается каждый дольщик. Таким имуществом каждый владелец, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, имеет право распоряжаться сам, но с учетом согласия всех держателей долей.

При совместной

Если квартира находится в общей собственности без определения долей, речь идет о совместной форме владения. Она чаще всего возникает при покупке недвижимости людьми, находящимися в браке.

Согласно Семейному кодексу РФ, совместной собственностью супругов становятся все вещи, приобретенные во время официального брака. При этом, лишь один супруг оформляет на себя недвижимость, от второго требуется разрешение, дополнительных юридических маневров проводит не требуется.

Совместной недвижимостью вправе распоряжаться ее законный владелец, получивший и зарегистрировавший свое право собственности в Росреестре. Однако потребуется нотариально заверенное разрешение супруга сначала на покупку квартиры, а затем и на ее продажу.
Из отдельных публикаций наших экспертов вы сможете узнать о том, какие документы понадобятся для продажи доли в квартире, как ее продать родственникам, а также каковы правила реализации комнаты в коммуналке.

Порядок действий

Для долевого собственника

  1. Подготовить пакет документов для заключения сделки.
  2. Направить письменное уведомление с условиями договора и ценой другому сособственнику с предложением выкупить долю.
  3. Ожидать ответа 1 месяц.
  4. При согласии второго владельца продать ему свою долю недвижимости на указанных в уведомлении условиях. Если второй сособственник не согласен с этими условиями, нужно на переговорах с ним попытаться найти приемлемый для обоих сторон вариант. В случае, если требования покупателя не устраивают продавца, то продавец может отказаться от продажи ему своей части жилья и начать искать другого покупателя.
  5. При получении письменного отказа или отсутствии ответа в течение 1 месяца обязанность продавца уведомить другого собственника считается выполненной. С этого момента он свободен в выборе покупателя.

Для совместного собственника

  1. Заручиться письменным согласием второго сособственника, заверенным у нотариуса, либо согласием принять личное участие в сделке. Если решение продать квартиру у 2 собственников не будет единогласным, сделка не сможет состояться.
  2. Подготовить пакет документов, необходимый для заключения сделки.
  3. При составлении договора указываются персональные данные только одного из совместных владельцев. Второй сособственник, если он лично участвует в сделке, всего лишь подписывает документ.

Подробная пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Законодательство РФ допускает свободную передачу прав собственности на недвижимое имущество между близкими родственниками посредством сделки купли-продажи.

Но упомянутую процедуру лучше проводить при помощи специалистов, чтобы избежать осложнений, и придерживаться определённых этапов.

С чего начать?

Без предварительного уведомления совладельцам квартиры продавать долю нельзя — право перехода прав на недвижимость просто не будет официально зарегистрировано.

Поэтому принципиально важно сообщить о своих намерениях в письменной форме и получить согласие в аналогичном формате. Иначе потом владельцы другой доли квартиры могут оспорить заключённый договор, а вы не сумеете доказать тот факт, что ранее они имели иное мнение

Иначе потом владельцы другой доли квартиры могут оспорить заключённый договор, а вы не сумеете доказать тот факт, что ранее они имели иное мнение.

Где оформляют и куда идти?

К СВЕДЕНИЮ. Начиная с 2016 года, любая перепродажа долевой собственности включает нотариальное заверение, без которого переход права собственности не отображается в общем реестре.

Оба участника должны обратиться в соответствующую контору, предоставив отказы других родственников либо доказательства отсутствия их реакции в течение установленного срока (почтовые чеки, датированная корреспонденция, техпаспорт БТИ или санкции органов опеки).

В свою очередь нотариус обязан проанализировать обстоятельства и реакцию других особ.

В конечном итоге он либо заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на конкретные нарушения.

Даже отрицательное решение вносится в нотариальный реестр.

Немаловажным шагом станет и государственная регистрация.

Совершается она через обращение в ближайшее учреждение Росреестра или МФЦ.

После улаживания всех формальностей в сделке продажи доли квартиры, ставится печать, а переход прав указывается в ЕГРП.

Далее участники получают выписку, заверенный договор и кадастровый паспорт и новый хозяин вступает в свои законные права.

Какие документы необходимы?

  1. Паспорт или свидетельство о рождении.
  2. Технический паспорт жилого помещения (заказать в службе БТИ).
  3. Договор купли-продажи в 3-х экземплярах, заверенный у нотариуса.
  4. Согласие супруга, также нотариально заверенное (если имущество приобретено после заключения брака).
  5. Разрешение органов опеки и попечительства (в случае с несовершеннолетним).
  6. Документ, удостоверяющий право собственности (справка из налоговой).
  7. Официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа.
  8. Справка о том, что нет долгов по коммунальным платежам (запрашивается в ТСЖ (УК, ЖСК).
  9. Выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
  10. Акт приема-передачи (или соответствующий пункт в договоре).
  11. Выписка из ЕГРН.

От покупателя требуется более скромный список:

  1. Паспорт.
  2. Согласие супруга (если он есть) на покупку жилплощади, заверенное нотариально.
  3. Квитанция об оплате госпошлины.

Сроки оформления

Родственник, который изъявил желание купить обговариваемую недвижимость, обязан так же в течение 30 дней с момента получения бумаги дать свое согласие.

По истечению тех же 30 дней владелец вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если не получил письменный отказ на приобретение прав собственности.

Стоимость оформления

При заключении сделки придётся оплатить налог, который равен 13% от общей суммы.

Хотя в определённых ситуациях он может быть уменьшен (вычеты), либо отменён вовсе.

ВАЖНО. Фиксированный вычет при продаже квартиры равен 1 млн.руб

Для долей он уменьшается пропорционально размеру (если речь идёт о ½ площади квартиры, то выйдет 500 тыс.руб.). Рассчитывается он при помощи простой формулы: от указанной стоимости отнимается вычет, соответствующий её объёму, а потом полученная сумма умножается на 0,13.

Когда могут отказать?

Существуют 3 способа отречения от доли в приватизированной недвижимости:

  1. По собственному желанию (но не в чью-либо пользу и теряя возможности получить часть жилой площади впредь).
  2. Дарение (требуется обновить техническое удостоверение и обратиться к нотариусу чтобы получить разрешение).
  3. Продажа (следует направить запрос к прочим собственникам, чтобы получить их согласие на будущую сделку).

Взаиморасчеты

Точно рассчитать долю жилого помещения и её цену сумеет только квалифицированный специалист.

Обычно оценку стоимости совершают по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

  • РСД – рыночная стоимость доли;
  • РСН – стоимость недвижимости;
  • РД – площадь отчуждаемой части;
  • К – понижающий коэффициент.

Как продать долю квартиры, если совладелец против

На основании изложенного выше, приходим к следующим выводам:

  1. Если квартира находится в долевой собственности, а один из сособственников со своей долей расставаться не хочет, то нужно предложить, в первую очередь, ему выкупить части недвижимости, принадлежащие другим собственникам.

    Если он от этого откажется, то можно продавать доли третьим лицам.

  2. Если недвижимость находится в долевой собственности, то необходимо ставить вопрос о выделении в ней долей. Далее, алгоритм такой же, какой указан в п. 1.

Все эти процедуры займут определенное время, но, в итоге, можно будет добиться результата.

С чего начать?

Первое, что необходимо сделать – найти покупателя на стороне. Проблема в том, что доли в квартирах приобретают неохотно.

Сомнительное удовольствие делить недвижимость с посторонним человеком – дольщиком, который отказывается от отчуждения своей части квартиры.

Но, практика показывает, что если постараться, это реально.

Где оформляют сделку?

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что .

Нотариус выступает гарантом законности и соблюдения интересов сторон, третьих лиц.

Таким образом, оформить нужные документы самостоятельно – в простой письменной форме, у юриста – не получится.

Вернее, сделать это можно, но когда наступит время регистрировать право собственности на долю, возникнут проблемы: в Росреестре откажутся совершать регистрационные действия.

Какие документы необходимы?

Первое, что нужно подготовить – сообщение сособственникам о желании продать долю.

В нем указывают следующую информацию:

  1. Сведения о заявителе.
  2. Данные адресата.
  3. Информацию о желании одного из дольщиков (заявителя) продать свою долю в праве на недвижимость.
  4. Данные квартиры – как минимум, нужно прописать адрес.
  5. Стоимость, за которую заявитель планирует продать долю.

Сособственник не может продать свою часть недвижимости третьим лицам дешевле, чем было предложено другим сособственникам.

Документ направляется остальным дольщикам.На принятие решения у них есть 1 месяц.

Если ответа от этих людей не последовало, то данный факт фиксируется нотариусом.

После этого, можно заключать сделку с третьими лицами.

Кроме того, понадобятся:

  1. Правоустанавливающие документы на долю квартиры.
  2. Согласие супруги на отчуждение, если недвижимость приобреталась в браке.
  3. Справка о составе лиц, зарегистрированных в жилье.

Сроки оформления

Учитывая то, что закон обязывает направлять дольщикам сообщение об их возможности реализовать преимущественное право покупки, срок оформления сделки будет составлять, в среднем, более месяца.

Ожидание ответа от сособственников – до месяца.

Оформление документов – несколько дней – зависит от расторопности нотариуса.

Регистрация перехода права – неделя, в среднем.

Стоимость оформления

Многое зависит от региона совершения сделки и стоимости имущества.

В среднем: от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.

Стоимость складывается из:

  1. Нотариального тарифа.
  2. Стоимости услуг правового характера, оказываемых нотариусом.
  3. Стоимости услуг технического характера.
  4. Размера госпошлины за регистрацию перехода прав.

Когда могут отказать?

Варианты:

  1. Собственникам не направлено уведомление о продаже.
  2. Нет согласия супруга на отчуждение.
  3. Владелец доли – несовершеннолетний, сделка не санкционирована органами опеки.
  4. Договор не удостоверен нотариусом.
  5. Сторона сделки является недееспособной или ограниченной в осуществлении купли-продажи.

Взаиморасчеты

Стороны могут рассчитаться по договору как наличными средствами, так и безналичными – через банк.

Активно применяется аккредитив и банковская ячейка.

Что касается оплаты услуг нотариуса, то стороны сами определяют, кто будет передавать деньги данному должностному лицу.

Госпошлину за регистрацию всегда платит покупатель.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других  регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Принудительная продажа на основании судебного решения

Если сделка отчуждения доли прошла с нарушениями, либо есть основания для принудительного выкупа доли, заинтересованная сторона обращается в судебную инстанцию. Принудительная процедура имеет свои особенности, связанные с основаниями для обращения и конкретных обстоятельств, и не обходится без привлечения квалифицированного юриста.

Шаг 1. Выбор основания для подачи иска

Перед обращением в суд предстоит оценить перспективы судебного разбирательства и сформулировать основания для исковых требований.

В качестве обоснований в суде истец часто использует:

  • нарушение порядка уведомления, несоблюдение обязательств по предоставлению преимущественного права выкупа;
  • намеренное уклонение от уведомления о предстоящей продаже;
  • признание права на принудительный выкуп в связи с незначительностью доли.

Обратиться с иском в суд вправе один из собственников квартиры или законный представитель владельца.

Шаг 2. Подготовка доказательств

Сбор доказательств напрямую зависит от оснований иска. Если нарушено преимущественное право выкупа, заинтересованный в покупке собственник должен доказать, что не получал уведомлений о предстоящей продаже или сообщал продавцу о своем желании расширить жилплощадь.

Для принудительной покупки доли нужно доказать ее незначительность, а также невозможность совместного использования без ущемления прав остальных жильцов, и незаинтересованность собственника во владении этим имуществом.

Шаг 3. Составление заявления

Чтобы увеличить шансы на удовлетворение требований истца, следует уделить внимание составлению иска, а при необходимости привлечь на помощь опытного юриста

Важно не только соблюсти требования ГПК РФ к составлению документа подобного рода, но и предоставить грамотную аргументацию со ссылками на действующие законодательные нормы

Реквизиты иска о принудительной продажи невыделенной доли:

  • точное название судебной инстанции;
  • сведения о сторонах иска;
  • цена исковых требований;
  • размер оплаченной пошлины;
  • описание обстоятельств, при которых возникла потребность признания доли незначительной;
  • ссылка на прохождение процедуры досудебного урегулирования;
  • детали, подтверждающие законность требований;
  • ссылки на законодательные нормы;
  • требования истца;
  • перечень приложений;
  • дата и подпись заявителя.

Заявление вместе с прилагаемыми документами передают в суд, к которому территориально относится адрес расположения квартиры. Выбор суда зависит от цены иска. В мировой суд передают иски с ценой требований не более 50 тысяч рублей. Поскольку стоимость доли обычно выше этой суммы, готовят заявление к городской или районный суд.

Шаг 4. Судебное разбирательство

Перед подачей иска необходимо оплатить пошлину и внести деньги на депозит судебной инстанции, если предстоит принудительный выкуп доли. При отсутствии средств на счету, судебное разбирательство не состоится. После удовлетворения требования истца деньги перечислят на счет ответчика, а истец получит право на спорную долю.

На решение суда влияет аргументация в исковом заявлении, а также предъявленные на заседаниях доказательства. Чтобы грамотно обосновать позицию, истцу следует привлечь на помощь опытных юристов.

Шаг 5. Регистрация перехода права на долю по суду

После вступления в силу судебного решения в Росреестр передают подготовленный пакет документации. На внесение изменений в базу Росреестра по закону отводится до 7 дней. Если пакет передается через отделение МФЦ, срок регистрации увеличивается еще на 2 дней. С момента вручения выписки ЕГРН сделка считается завершенной.

Общая и долевая собственность: сходства и различия

Кроме единоличной собственности у которой один хозяин, бывает собственность общая и долевая. Не стоит путать эти два понятия, они законодательно — разные, хоть и кажутся похожими по сути. Сделки с общей собственностью и долевой — заметно отличаются по характеру.

Общая собственность

Имущество, у которого два и более владельцев, является общей собственностью. Однако, в этом случае совместный режим владения не показывает напрямую, кто и каким объемом собственности владеет. Как следствие, продать свою долю собственник не может: сначала ее необходимо обозначить и выделить, лишь потом будут доступны сделки с ней.Пример такого явления — совместная собственность супругов. Дом или квартира, купленные в браке, имеют именно статус совместной (общей) собственности. При этом сделки с таким имуществом возможны только с согласия супруга, и жилье продается целиком. Продать только свою часть квартиры супруг не может, даже с согласия второго.

Процесс продажи в этом случае таков:

  1. Имущество сначала делят (по соглашению или в судебном порядке),
  2. Причитающуюся доля каждый оформляет на себя;
  3. После этого появляется возможность продать долю, подарить, завещать и т. д.

Фото Pexels

Для выделения долей из общей собственности, супругам разводиться не обязательно. Нотариальное соглашение можно оформить, находясь в браке. В соглашении указывается доля каждого, и это не обязательно должны быть равные доли: все зависит от договоренности супругов. Условно, каждому принадлежит половина, то есть ½, но супруги вправе решить иначе.

Долевая собственность

Долевая собственность — это имущество, у которого сразу несколько владельцев. При этом часть, причитающаяся каждому, определена законом. Доли — могут быть неравные. Здесь опять же все зависит от правоустанавливающих документов, но основании которых доли были выделены и зарегистрированы. Как правило, при долевой собственности, за каждым владельцем закреплена доля, а не конкретные квадратные метры жилища. Пользование имуществом — по договоренности между владельцами. Получается, при сделке с долями, вы покупаете часть, при этом не совсем понятно — какую именно. В соглашении этот момент прописать невозможно. Если о режиме пользования договориться не удается — придется обращаться в суд.

Долевая собственность с натуральными долями

Этот вариант долевой собственности самый адекватный для продажи или покупки. Но, на рынке он встречается реже всего. Натуральная доля — это не просто выделенная доля имущества, но и закрепление за владельцем определенных квадратных метров. То есть: в документах прописывается определенная часть жилища, относящаяся к конкретной доле. Такой поход возможен при разделении дома на земле: одно из условий выделения доли в натуре — обустройство отдельного входа, отдельные коммуникации и санузел. То есть, в квартире такое выделение сделать практически невозможно. Покупая выделенную долю, вы покупаете не просто часть дома, а его конкретную часть. В этом случае с остальными владельцами о правилах пользования имуществом — договариваться не придется.

Риски покупателя

Покупатели не зря настороженно подходят к приобретению жилья от нескольких собственников, потому что такая сделка имеет свои риски.

В период брака имущество нередко оформляется на одного из супругов. Если произошел разлад в семье титульный владелец может продать квартиру, не поставив в известность партнера.

Помните, что второй супруг имеет право в течение года поле регистрации сделки обратиться в суд с заявлением о признании договора купля-продажи незаконным.

Обязательно требуйте от продавца предоставить нотариальное согласие сособственника или брачный контракт, если личное присутствие второго члена семьи невозможно.

Внимание! Узнайте причину оформления квартиры в долевую собственность. Если была приватизация, может объявиться лицо, которое не смогло вовремя воспользоваться правом получения доли недвижимости

Аналогичная ситуация часто возникает при наследовании имущества.

Такой гражданин может в судебном порядке восстановить пропущенный срок и признать за собой право на законную долю помещения.

Рассмотренные сложности продажи квартиры с несколькими собственниками не должны стать причиной отказа от совершения купли-продажи.

Учитывайте все нюансы, требуйте от продавца исчерпывающий пакет документов, чтобы избежать обмана.

Воспользуйтесь услугой юриста, если сомневаетесь в чистоте сделки.

Помните, что приобретение доли квартиры влечет за собой аналогичные сложности при последующей ее продаже.

Если пошли к нотариусу по собственному желанию

(т.е. не предусмотрено обязательное нотариальное заверение)

  • А) Составление договора – примерно от 4 000 до 11 000 рублей. В каждом регионе цена за составление различается, потому что она не определена законом. Ее устанавливает местная нотариальная палата на общем собрании. К тому же цена меняется каждый год. Например, на момент написания статьи в Москве – от 8 000 руб., в Санкт-Петербурге 6 000 — 8 800 руб.
  • Б) Нотариальное удостоверение (заверение) договора — определенный % от рыночной или кадастровой стоимости продаваемой доли. Платить % ПРИДЕТСЯ С ТОЙ СТОИМОСТИ, КОТОРАЯ ВЫШЕ — п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате. Рыночная стоимость — это та, о которой стороны договорились между собой и указывают в договоре купли-продажи. Кадастровую стоимость доли определить не сложно — кадастровую стоимость квартиры (как узнать) умножаем на размер доли.

    Теперь о размере % — он зависит от размера рыночной/кадастровой стоимости доли, а также кому она продаётся — близкому родственнику или нет. Тарифы взяты с п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате. Есть примеры под каждым разделом, чтобы лучше все понять.

    • Доля продаётся близкому родственнику

      То есть своему супругу, родителю, сыну/дочери, внуку/внучке.

      • — Если рыночная или кадастровая стоимость до 10 млн руб., заверение договора стоит 3 000 руб. + (0,2% от рыночной или кадастровой стоимости доли).
      • — Рыночная или кадастровая стоимость больше 10 млн руб., тогда 23 000 руб. + (0,1% * (рыночная или кадастровая стоимость доли — 10 млн)). Но окончательная стоимость удостоверения не должна превышать 50 000 руб.
        Показать примеры ↓

        Пример №1: У Александра имеется квартира в Москве, он единственный собственник. Потом решил продать половину квартиры своему сыну, т.е. 1/2. Хоть и необязательно, но они решили пойти к нотариусу. Договорились о цене — 2,3 млн руб., которую и укажут в договоре. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5,6 млн руб, а значит стоимость продаваемой доли 5,8 млн * 1/2 = 2,8 млн руб. Кадастровая стоимость выше договорной, значит нотариус возьмет % с нее. За составление договора нотариус взял с них 8 000 руб., а за удостоверение — 3 000 руб. + (0,2% * 2,8 млн) = 8 600 руб. Всего 16 300.

        Пример №2. У Оксаны имеется большая квартира в элитном доме в Санкт-Петербурге. Она решила продать долю своему внуку в 2/3, т.е. близкому родственнику. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. Доля продаётся за 11,5 млн руб. Ее стороны и укажут в договоре. Кадастровая стоимость доли составляет 9 млн руб, значит нотариус возьмет с договорной. За составление договора они заплатили 6 000 руб. За его удостоверение — 23 000 руб. + (0,1% * (11,5 млн — 10 млн)) = 24 500 руб. Всего 30 500 руб.

    • Доля продаётся иным родственникам и лицам
      • — Рыночная или кадастровая стоимость доли меньше 1 млн руб., заверение договора стоит 3 000 руб. + (0,4% * рыночная или кадастровая стоимость).
      • — Рыночная или кадастровая стоимость от 1 до 10 млн руб., то 7 000 руб. + (0,2% * рыночная или кадастровая стоимость).
      • — Рыночная или кадастровая стоимость больше 10 млн руб., то 25 000 руб. + (0,1% * рыночная или кадастровая стоимость). Но в этом случае максимальная стоимость удостоверения — 100 000 руб.
        Показать примеры ↓

        Пример №1: У Вадима имеется квартира в Москве, он единственный собственник. Он решил продать долю в 1/2 своей племяннице Кристине. Племянница не считается близким родственником. Хоть и необязательно, но они решили обратиться к нотариусу. Договорились, что цена доли будет 2,3 млн руб., которую и укажут в договоре. Кадастровая стоимость доли составляет 2,9 млн руб., т.е. выше договорной, нотариус возьмет % с нее. За составление договора нотариус взял с них 8 000 руб., а за его удостоверение — 7000 руб. + (0,2% * (2,9 млн — 1 млн)) = 10 800 руб. Всего 17 800 руб.

        Пример №2. Владимир имеет квартиру в Саратове. Он решил продать долю в 1/3 своему другу, т.е. не родственнику. Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. Стороны договорились о цене в 850 тыс.руб., а кадастровая стоимость доли составляет 700 тыс. руб. Нотариус берет процент с бОльшей суммы. За составление договора они заплатили 4 000 руб. За его удостоверение — 3 000 руб. + (0,4% * 850 тыс.) = 6 400 руб. Всего 10 400 руб.

        Пример №3. У Дмитрия имеется элитная квартира в Санкт-Петербурге. Он решил продать долю в 1/2 своему дяде Кириллу, т.е. неблизкому родственнику. Они пошли к нотариусу, хоть он и необязателен. Определились с ценой в 12,7 млн руб., а кадастровая стоимость составила 10,3 млн. руб. Значит нотариус берет процент с договорной цены, потому что она выше. За составление договора они заплатили 6 000 руб. За его удостоверение — 25 000 руб. + (0,1% * (12,7 млн — 10 млн)) = 27 770 руб. Всего 33 770 руб.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.