Момент перехода права собственности на товар: по закону и по договору

Алан-э-Дейл       20.11.2022 г.

Оглавление

Основания прекращения права собственности

Право собственности является не только наиболее широким по содержанию, но и наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального иму­щественного оборота. Поэтому закон специально регулирует не толь­ко основания приобретения права собственности, но и основания его прекращения (правопрекращающие юридические факты). Эти по­следние подлежат особо тщательной регламентации, с тем чтобы со­хранить и поддержать «прочность» права собственности в соответст­вии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 ГК РФ принципом неприкосновенно­сти собственности.

снования прекращения права собственности:

  1. отчуждение собственником своего имущества другим лицам;
  2. отказ собственника от права собственности;
  3. гибель или уничтожение имущества;
  4. утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (в т.ч. при принудительном изъятии).

Случаи принудительного изъятия имущества

  1. обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);
  2. отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);
  3. отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239);
  4. отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1);
  5. отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2);
  6. выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);
  7. реквизиция (статья 242);
  8. конфискация (статья 243);
  9. отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;
  10. обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;
  11. обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.

Анализ законодательства позволяет выделить следующие группы оснований прекращения права собственности:

1) универсального характера (касающиеся всех собственников):

  • по воле самого собствен­ника (в добровольном порядке — отчуждение и отказ);
  • в связи с гибелью или уничтоже­нием вещи;
  • при обращении кредито­рами взыскания на имущество собственника по его обязательствам.

2) принудительное изъятие имущества у частного собственника:

  • возмездное;
  • безвозмездное.

Прекращение права собственности происходит лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

Основания для изъятия собственности

Каждому гражданину важно знать основания приобретения, прекращения права собственности, дабы избежать правонарушений, а также не лишиться своего имущества без весомой причины. Изъятие имущества на возмездных основаниях возможно в следующих случаях:

Изъятие имущества на возмездных основаниях возможно в следующих случаях:

  • вещь не может принадлежать лицу, так как это противоречит закону;
  • отчуждение недвижимости в случае изъятия участка, на котором она расположена;
  • выкуп домашних животных в случае жестокого обращения с ними;
  • выкуп культурных ценностей, бесхозяйственно содержащихся;
  • предоставление компенсации участвующему в долевой собственности за имеющуюся часть в общем неделимом имуществе;
  • реквизиция;
  • приобретение права собственности на строительный объект, который находится на чужом участке и не подлежит сносу, что осуществляется после соответствующего решения суда;
  • национализация.

Обзор документа

Разъясняется, что учитывать при разрешении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана (приобретена) в будущем

В частности, обращается внимание на следующее

Если у продавца в момент заключения договора нет права собственности на недвижимость, то это само по себе не является основанием, чтобы признать сделку недействительной. Но переход права собственности к покупателю регистрируется при условии, что оно есть у продавца.

Чтобы индивидуализировать будущую недвижимость, можно указать ее местонахождение, ориентировочную площадь, иные характеристики, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией. Договор, в котором недостаточно данных, чтобы индивидуализировать проданный объект, нельзя признавать незаключенным, если они есть в акте приема-передачи.

Законодательство об инвестициях не может толковаться в том смысле, что лица, финансирующие строительство недвижимости, наделяются правом собственности на возводимые за их счет объекты.

Продавца через суд нельзя понудить приобрести или создать вещь для передачи покупателю в будущем. Но последний по договору вправе требовать, чтобы контрагент передал недвижимость, являющуюся предметом сделки. Иск должен быть удовлетворен, если имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП.

Сделку следует считать договором простого товарищества, если из ее условий усматривается, что каждая сторона вносит вклад (передает земельный участок, предоставляет денежные средства, выполняет работы, поставляет стройматериалы) для общей цели — создания объекта недвижимости.

Договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента подписания.

Разъяснения, содержащиеся в постановлении, применяются также в случаях, когда предметом купли-продажи является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован.

Данные разъяснения (за некоторыми исключениями) не применяются при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимости по Закону о долевом участии в строительстве.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Способы приобретения права собственности

Имущество может приобретаться одним из двух основных способов. Ими могут быть первоначальные способы приобретения права собственности, которые не зависят от прав прежнего владельца на определенную вещь. Также существуют производные способы. В данной ситуации право собственности не может возникнуть без воли предыдущего собственника. В основном при передаче вещи составляется договор.

Первоначальные способы приобретения права собственности включают в себя:

  • изготовление абсолютно новой вещи;
  • добычу и переработку необходимого для производства сырья;
  • самостоятельную постройку;
  • приобретение права собственности на имущество, собственник которого утратил его ввиду определенных обстоятельств или отказался от него.

Производные способы приобретения права собственности подразумевают:

  • получение прав в порядке наследования в случае смерти гражданина;
  • приобретение прав на основании сделки об отчуждении вещи;
  • правопреемство в случае реорганизации юридических лиц.

Способы получения прав собственности доступны для использования каждым субъектом гражданского права. Однако существуют и иные методы, строго применяемые в определенных ситуациях. Таким образом возникает государственная собственность — путем национализации, конфискации имущества. Основанием для образования муниципальной собственности является сбор пошлин и налогов. Для других участников операций они будут являться способами прекращения прав на определенное имущество.

Гражданским кодексом установлено, что гражданин, являющийся членом потребительского кооператива, в случае осуществления паевого взноса за предоставляемую кооперативом недвижимость становится ее владельцем. При этом не имеет значения воля самого кооператива. В данной ситуации право собственности на объект должно в обязательном порядке проходить государственную регистрацию. Речь идет о выкупе имущества исключительно для членов потребительских кооперативов.

Первоначальные способы приобретения права собственности

Первоначальные способы приобретения права собственности – основания приобретения, не зависящие от предшествующего собственника (включая те случаи, когда собственника раньше и не имелось)

Виды первоначальных способов

  1. Создание (изготовление) новой вещи. Такая вещь может создаваться для себя или по договору для другого лица. При этом необходимо четко выделять момент, когда вещь признается созданной. Для движимых вещей таким моментом является окончание соответствующей деятельности, а для недвижимых вещей момент государственной регистрации прав на них;
  2. Переработка, сбор или добыча общедоступных вещей. В случае переработки право собственности на новую вещь приобретается собственником материалов, из которых она была изготовлена. Право собственности на собранные или добытые продукцию, плоды и доходы как правило возникает у лица, использующего данное имущество на законном основании;
  3. Самовольная постройка (при определенных условиях). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, но с соблюдением некоторых условий. В частности, такая постройка должна соответствовать определенным параметрам и требованиям, сохранение постройки не должно нарушать прав других лиц и др;
  4. Приобретение права собственности на бесхозяйное вещи. Бесхозяйные вещи – это собирательное понятие, которое охватывает брошенные собственником вещи, находки, клады и безнадзорных животных. Бесхозяйные движимости становятся объектами собственности новых собственников в силу правил приобретательной давности, а бесхозяйные недвижимости должны быть приняты на учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. В некоторых случаях, когда имеются лица фактически использующие данное имущество, по решению суда оно может перейти к ним в силу приобретательной давности.

Производные способы приобретения права собственности

Производные способы приобретения права собственности – основания приобретения, при которых право собственности на вещь переходит к собственнику от предыдущего собственника:

  • На основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;
  • В порядке наследования после смерти гражданина;
  • В порядке правопреемства при реорганизации юридического лица.

Практическое значение такого разграничения состоит в отсутствии или наличии правопреемства.

Основания приобретения права собственности

  • Создание объекта. Если оно производилось субъектом в соответствии с требованиями закона, то названный объект переходит в статус собственности этого субъекта.
  • Получение материального результата от эксплуатации объекта. Право собственности на произведенные блага получает собственник использованного объекта (см. ст. 136 ГК РФ).
  • Сделка, в т. ч. односторонняя. Например, покупка или продажа квартиры, дарение доли в праве и т. д. Не всегда переход права связан с волеизъявлением 2 сторон сделки. Например, передача прав по наследству и т. п.
  • Правопреемство юридических лиц. Например, когда имущество будет передано от одной коммерческой фирмы к другой в результате реорганизации.
  • Приобретение собственности на вещь, не имеющую хозяина. Упомянутая вещь может обрести нового собственника, например, в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) или в других ситуациях, регламентированных ст. 225 ГК РФ.
  • Уплата паевого взноса в полном размере. В этом случае субъект получает право собственности на имущество, за которое был внесен соответствующий паевой взнос. В отношении недвижимости надо отметить, что законодатель не ставит возникновение права в зависимость от наличия либо отсутствия разрешения на строительство и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (например, решение Октябрьского райсуда Новороссийска от 19.10.2016 по делу № 2-3977/2016). 

Приведенный выше список оснований приобретения права собственности не является закрытым и должен толковаться в расширенном смысле. 

Некоторые особенности

Следует отметить, что большинство способов приобретения права собственности могут использоваться любыми субъектами гражданского права (они называются общими), а некоторые способы (их называют специальными) могут использоваться строго определенными субъектами, например, конфискация, реквизиция и национализация.

Момент перехода имущества при этом зависит от вида вещи (движимая или недвижимая) Для движимых вещей процесс правопреемства переходит в момент передачи вещи. Для объектов недвижимости право собственности у приобретателя возникает только с момента государственной регистрации.

Первоначальные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество

11.07.2017 10:32

Кропоткинский отдел

Создание или изготовление новой вещи является распространенным первичным способом приобретения права собственности. Право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права.

Основания приобретения права собственности — это различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной действительности, с которыми закон связывает возникновение права собственности на определенное имущество у конкретного лица. 

К первоначальным способам приобретения права собственности на недвижимое имущество относятся:

— создание (строительство) в установленном порядке нового объекта, на который ранее не существовало ничьих прав;

— при выполнении определенных условий — самовольная постройка;

— приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;

— приобретательная давность.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Объектом права собственности с момента государственной регистрации становится и объект незавершенного строительства.

Право собственности на вновь созданные объекты недвижимости в соответствии с  учетом требований ст. 222ГК  возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:

для строительства объекта в установленном порядке отведен земельный участок либо осуществление строительства объекта на участке, находящемся в собственности, не противоречит целевому назначению последнего;

получено разрешение на строительство, за исключением случаев, когда такого разрешения не требуется;

при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы;

объект возведен застройщиком для себя с целью приобретения права собственности, а не для других лиц. Самовольная постройка недвижимости не порождает возникновения права собственности на нее. Однако признание права собственности на самовольную постройку возможно. Суд может признать право собственности на данную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Под бесхозяйным понимается имущество, которое не имеет собственника, собственник которого неизвестен, либо отказался от него ст. 225ГК. Бесхозяйное недвижимое имущество должно быть принято на государственный кадастровый учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого он находится. Объект недвижимого имущества снимается с учета в качестве бесхозяйного в случае государственной регистрации права собственности на данный объект или принятия вновь этого объекта ранее отказавшимся от права собственности собственником во владение, пользование или распоряжение. Государственная регистрация права муниципальной собственности на бесхоз. объект по истечении 1 года со дня принятия на учет этого объекта недвижимого имущества на основании вступившего в силу решения суда. Недвижимое имущество, принятое на учет как бесхозное, может находиться в фактическом владении, осуществляемом добросовестно, открыто и непрерывно, в течение 15 летнего срока, предусмотренного для установления перехода в собственность недвижимого имущества в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК). Право собственности на недвижимость в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента его государственной регистрации.

Что такое приобретение права собственности?

По данным понятием стоит понимать возможность получения права собственности в силу юридических фактов, предусмотренных законодательством. Их именуют способами или основаниями приобретения права собственности. Законодательство РФ предусматривает, что собственнику имущества принадлежат результаты его использования, например, продукция, доходы, плоды и пр.

С момента получения вещи ее приобретатель наделяется правом собственности, если это предусмотрено договором. При этом передачей имущества также будет признана отправка вещей или товарораспорядительных документов для них. Право собственности приобретается в том случае, если юридическое или физическое лицо открыто владеет движимым имуществом, собственником которого оно не является.

Классификация первоначальных способов

Существующие на сегодняшний день способы приобретения прав собственности делятся на 2 группы: первоначальные и производные. Особенностью первых является то, что они не зависят от правомочий предыдущего владельца или такового вообще могло не быть ранее. Вторую группу образуют права, которые могут возникать по желанию бывшего распорядителя. В большинстве случаев это происходит на основании договора. К первоначальным способам относятся:

изготовление, создание абсолютно новой вещи: будущий собственник может ее делать для себя и личного пользования или на основании заключенного договора для другого человека (важно правильно выделить и обособить момент завершения создания, то есть зафиксировать окончание процесса или соответствующей деятельности);
переработка, добыча, сбор вещей, которые являются общедоступными (например, плоды, доходы, добытая рыба);
самовольное возведение строений: право собственности в этом случае признается решением суда, но при соблюдении ряда требований (например, соответствие параметрам безопасности для окружающих лиц или природных ресурсов без нарушения интересов и прав других людей);
приобретение бесхозяйных объектов — широкое понятие, включающее оставленные без присмотра вещи, обнаруженные клады, животных и прочие находки.

Стать владельцем бесхозяйного движимого имущества можно на основании действующих правил так называемой приобретательной давности, а недвижимость может быть только в соответствующем порядке принята на учет на основании заявления органов местного самоуправления. При длительном использовании фактическими лицами этих объектов на них также может распространяться принцип приобретательной давности.

Что касается самовольных построек, то чаще всего они подлежат сносу на законных основаниях, так как возводятся на участках, не предусмотренных для таких целей. Собственность на такие строения не возникает автоматически, человек не может распоряжаться в полном объеме результатами своей деятельности (дарить, завещать, продавать, сдавать в аренду). Лицо может быть признано владельцем, если строительство осуществлялось с соблюдением градостроительных требований и на основании специального разрешения от соответствующих органов.

Добровольное прекращение права собственности

При отчуждении имущества собственником другому лицу могут заключаться различные сделки. К ним относится как передача движимых вещей, так приобретение права собственности на землю или объекты. Порядок их осуществления регулируется законодательными нормами о договорах и сделках.

Допускается добровольный отказ обладателя от принадлежащих ему полномочий путем публичных объявлений или же совершения действий, подтверждающих его намерения. Стоит отметить, что прежний обладатель будет являться собственником данного имущества до того момента, пока другое лицо не выполнит приобретение права собственности на него.

Владелец вещи утратит свои полномочия на распоряжения ею в случае ее уничтожения, так как объект не будет существовать. В данном случае важны причины исчезновения. Если это происходит при отсутствии вины других лиц, риск утраты будет лежать на самом собственнике. В противном случае третьи лица несут имущественную ответственность за нанесенный вред.

В рассмотренных случаях владелец самостоятельно отказывается от прав собственности, а безвозмездное изъятие имущества является недопустимым. Для этого необходимо иметь основания, определенные Гражданским кодексом РФ.

Производные методы

Государство предусматривает несколько производных способов приобретения прав, при которых владельцем вещи становится лицо-правопреемник (ранее им был другой человек). На основании статей 212—215 Гражданского кодекса закреплена классификация, согласно которой собственность делится на частную, муниципальную и государственную. Частная принадлежит только физическим или юридическим лицам, государственная может быть федеральной и принадлежащей субъектам РФ. Муниципальную представляет все имущество, принадлежащее городским, поселковым, сельским или деревенским органам местного самоуправления.

В соответствии с этим кратко рассматриваются следующие основания приобретения собственности:

  • договор или другая сделка, совершаемая для отчуждения;
  • наследование после смерти бывшего собственника;
  • правопреемство в ходе реорганизации юридических лиц;
  • приватизация.

Не все способы могут использоваться любыми лицами, участвующими в гражданских правоотношениях. Некоторые предусмотренные законом варианты осуществляются только муниципальными или государственными органами (национализация, реквизиция, конфискация). Кроме того, к производным способам относится выкуп:

  • культурных ценностей, содержащихся в ненадлежащем состоянии или бесхозяйных;
  • животных, в отношении которых замечено ненадлежащее обращение.

В свое время национализация продемонстрировала свою неэффективность, поэтому сегодня принудительное изъятие имущества, принадлежащего физическим и юридическим лицам, не практикуется.

Более действенной показала себя приватизация как способ приобретения прав собственности. Она предполагает безвозмездный или возмездный переход имущества государства частным субъектам. При этом приватизированы могут быть любые объекты: жилищный фонд, предприятия, храмы, земельные участки, а реализация происходит на основании:

  • продажи на коммерческих конкурсах;
  • продажи акций и имущества;
  • выкупа имущества, переданного в аренду;
  • отчуждения акций ОАО в пользу владельцев ценных государственных или муниципальных бумаг.

Когда возникает право?

Право собственности возникает в нескольких случаях. Прежде всего – при приобретении. Когда вы на свои или заемные средства приобретаете недвижимость, составляется договор купли-продажи на ваше имя. Это самый распространенный метод приобретения жилья. Сюда же относится договор долевого участия при покупке квартиры в новостройке.

Жилье вам могут подарить, и тогда права возникают на основе дарения. В этом случае также составляется договор, но имущество передается вам на безвозмездной основе.

Получить квартиру или дом можно и по наследству – по закону или согласно составленному завещанию. В этом случае оформление осуществляется после получения соответствующего свидетельства.

Возможны и другие основания – например, при получении квартиры или дома от государства или при обмене недвижимостью с другим владельцем.

Рассмотрим основные способы обретения права собственности далее.

Покупка

К этому способу относится приобретение недвижимости в новостройке или на вторичном рынке. От того, где вы приобретаете квартиру, зависит и тип договора-основания. Вторичка подразумевает договор купли-продажи между продавцом и покупателем. Первый обязуется передать права на жилье покупателю, а второй – передать деньги в установленной договором сумме и принять жилье, подписав акт приема и передачи.

Характер сделки на первичном рынке несколько иной. Между покупателем и компанией-застройщиком заключается договор долевого строительства. Это более долгая процедура, но в ней есть большой плюс – вы с самого начала можете выбрать наиболее удобную для вас квартиру. А в некоторых компаниях предлагают поучаствовать в создании плана будущей новостройки.

Выбор на вторичном рынке не такой большой, а если вам захочется сделать перепланировку квартиры, ее нужно согласовать с Росреестром и БТИ.

Приватизация

Граждане, проживающие в государственной или муниципальной квартире по договору социального займа, могут оформить эту недвижимость в свою собственность. Совершеннолетние лица участвуют в этой программе только один раз, а вот дети до 18 лет могут приватизировать квартиру два раза – вместе с родителями до совершеннолетия и после, уже самостоятельно.

Приватизировать недвижимость могут все зарегистрированные в квартиры лица, а отсутствие одного из них (по причине военной службы, командировки и т. д.) позволяет отсрочить участие в программе до возвращения. Те же, кто отказался от приватизации, оставляют за собой бессрочное право пользования и проживания.

Наследство

Вне зависимости от того, было ли составлено завещание или недвижимость была передана лицу на основании законного наследства, спустя полгода он имеет право оформить жилье в свою собственность. Основанием для этого служит нотариально заверенное свидетельство о вступлении в наследство.

Процедура вступления в наследство выглядит следующим образом:

  • Подайте заявление и необходимые документы нотариусу;
  • По истечении установленного времени получите свидетельство о вступлении в наследство;
  • Передайте полученные бумаги в Росреестр для оформления собственности.

Если ранее недвижимость не была зарегистрирована должным образом, наследнику придется отстаивать свое право на нее перед судом. Ситуация усложнится, если речь идет сразу о нескольких наследниках – они должны подать иск и добиться признания собственности за ними, а уже затем делить ее в равных частях.

Дарственная

Дарственная может быть оформлена и при жизни собственника, а подаренное им имущество не войдет в наследство при его смерти. Договор дарения характеризуется следующим:

  • В нем содержатся полные сведения о предмете договора – адрес недвижимости, его основные технические параметры;
  • В договоре нет пункта об оплате или оказании услуг за передачу имущества;
  • В нем прописаны сведения как о дарителе, так и одариваемом.

Договор дарения подается на регистрацию вместе с другими документами, после чего собственник недвижимости меняется. Если все составлено правильно, даритель в будущем не сможет потребовать возврата квартиры, дома или участка.

Основания приобретения права собственности и его прекращения в сравнении (три примера)

Некоторые из перечисленных выше оснований могут выступать в качестве оснований и для прекращения права. Рассмотрим на примерах наиболее распространенные из них, когда право собственности переходит:

  • На основании сделки по волеизъявлению собственника. Чтобы право перешло, оно изначально уже должно существовать. Например, право собственности на квартиру ее покупателя возникает в момент внесения соответствующих записей в ЕГРН, а аналогичное право продавца прекращается, и соответствующей записи ЕГРН присваивается статус «погашенная» (п. 13 Порядка ведения ЕГРН, утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943).
  • После обращения взыскания на имущество к кредитору. При этом прекращение права на такое имущество у его собственника и возникновение прав у кредитора происходят в одно время (п. 2 ст. 237 ГК РФ).
  • По решению судебного органа. Внесение соответствующей записи в ЕГРН о возникновении права у такого лица означает автоматическое погашение права у предыдущего собственника (например, определение ВС РФ от 04.06.2014 № 22-КГ14-1). 

Прочие основания прекращения права, закрепленные ст. 235 ГК РФ, могут выступать в то же время и основаниями приобретения права собственности. Исключением являются случаи когда переход права к новому собственнику невозможен (например — гибель имущества). Вместе с тем потеря имущества или отказ от него хозяина в дальнейшем не исключают сами по себе возможности возникновения права на него у нового субъекта. 

Итак, содержащийся в ст. 218 ГК РФ список оснований возникновения собственности на имущество подлежит расширительному толкованию. Основания прекращения права могут одновременно выступать и основаниями его возникновения (имеется также и обратная зависимость).

Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Производные способы

Способ приобретения права собственности данного вида требует учета воли прежнего владельца имущества. По этой причине основания для получения прав у одного гражданина одновременно становятся причиной их прекращения у другого. В основном место имеют сделки, например, дарение, купля-продажа, лизинг, мена и пр. Кроме того, это может касаться наследования имущества, а также правопреемства в отношении собственности публично-правовых организаций или юридических лиц. Различные производные способы приобретения права собственности урегулированы законом в определенных институтах, которые также могут не соответствовать нормам получения прав.

Стоит обратить внимание на приватизацию, являющуюся особым методом передачи имущества из публичной собственности в частную. При ее осуществлении заключаются гражданско-правовые договоры

Конкретный объект может быть приватизирован при решении публичного собственника, после чего он передает свои полномочия на распоряжение своим имуществом другому лицу. Порядок выполнения данной операции установлен законодательными нормативными актами о приватизации.

Гражданский кодекс содержит в себе законы, в соответствии с которыми регулируется порядок приватизации. В данном случае правила, которым подчиняется приобретение и прекращение права собственности, применяются не в полном объеме. Порядок приватизации способен определить лишь процедуру выполнения действий. Объекты могут устанавливаться их публичными собственниками, которые должны руководствоваться нормативными актами и личными интересами.

Следует сделать вывод, что используя производное приобретение права собственности, предшествующий владелец имущества полностью отказывается от него. Нынешний собственник на законном основании с момента получения соответствующих полномочий имеет право на распоряжения имуществом на свое усмотрение, если это не является нарушением закона. Стоит подробно ознакомиться с понятием прекращения права собственности.

Особенности свободной продажи

С тем, что означает свободная продажа квартиры, мы разобрались выше

Данный тип сделки имеет определённые нюансы, которые важно учесть, соглашаясь на подписание договора купли-продажи

Свободная продажа подразумевает наличие следующих особенностей:

  • отсутствие прописанных в жилом помещении граждан;
  • заключение договора непосредственно с хозяином недвижимости или его законным представителем (при этом отчуждаемый объект может находиться в собственности нескольких лиц);
  • краткие сроки для подписания бумаг и обращения в единый Росреестр.

Стоит отметить что стороны вправе договориться о снятии жильцов с регистрации после передачи ключей от квартиры и регистрации факта перехода прав на объект в соответствующей государственной инстанции. Специалисты рекомендуют указывать данное условие в тексте основного или предварительного договора купли-продажи.

В чем выгода свободной продажи жилья?

Основное преимущество чистой продажи – это то, что покупатель не станет «заложником» цепочки сделок. Процесс купли-продажи затягивается, если продавец, пытается за счет вырученных денег приобрести недвижимость, соответствующую его представлениям. В худшем случае, продавец не найдет желаемое жилье и откажется от сделки.

Покупатель вместе с риелтором сможет контролировать процесс заключения сделки. Бумаги оформляются незамедлительно, и новый владелец быстро получает ключи. В некоторых случаях, чистая покупка квартиры позволяет сэкономить не только время, но и деньги. Продавец недвижимости выставит более адекватную цену, ведь ему не придется подгонять стоимость старого жилья под новые варианты.

Как «распознать» свободную продажу?

Желая убедиться в том, что планируется именно свободная, то есть безальтернативная продажа, стоит спросить у продавца прямо, является ли он в данный момент собственником другого жилья, и есть ли намерение сразу же купить за вырученные деньги недвижимость для себя или членов семьи. Надо выяснить, готов ли он сразу подписать договор и «закрыть сделку» уже в ближайшие дни.

Что касается стоимости безальтернативных квартир, то влияние статуса сделки на цену – понятие относительное. Все зависит от конкретной ситуации, самой недвижимости, а также планов продавца. Притом, что квартиры, находящиеся в свободной продаже, имеют особую ценность, иногда купить их удается дешевле, чем аналогичное жилье, участвующее в альтернативной цепочке.

Если собственник уже определился с квартирой, которую он хочет приобрести взамен продаваемой, он постарается продать ее дороже, чтобы получить искомую сумму. В то же время, владельцы свободного жилья, желающие завершить сделку быстрее, могут даже слегка уступить в цене.

Преимущества

Как было указано выше, данный вид продаж недвижимого имущества предусматривает непосредственное участие в нем собственника жилья и покупателя. Посредник (риелтор), в данном случае, выполняет роль консультанта.

Исходя из этого, существуют следующие преимущества таких сделок:

  1. Время, которое необходимо для внесения аванса, полной стоимости и въезда в купленную недвижимость значительно сокращается. Вызвано это тем, что продавец и покупатель сами обговаривают промежуток с момента дачи задатка и оформления жилья на нового собственника. При этом все условия они прописывают в предварительном договоре.
  2. Покупатель в данном случае может сэкономить некоторые средства, так как у продавца есть свое жилье, и ему не нужно покупать новое, тратя время на поиск и проведение переговоров.
  3. Покупатель становится собственником сразу после оформления договора купли-продажи, а также регистрации недвижимости в специальном реестре.

Нужно запомнить, что при таких сделках предварительный договор, по которому передается задаток лучше оформлять у нотариуса.

В случае отмены сделки, по каким либо основаниям, или не выполнения установленных сроков, покупатель получает возможность взыскать задаток в двойном размере, что является дополнительной страховкой от недобросовестных продавцов.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.