Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

Алан-э-Дейл       26.10.2022 г.

Оглавление

Типовой образец предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком

Прежде, чем разбирать содержание соглашения, нужно обозначить общую юридическую суть предварительных договоров и их отличия от договоров обычных.

Согласно ст.249 Гражданского кодекса РФ (далее – «ГК РФ»), договор предварительный имеет своей целью подтвердить договоренности сторон, его заключающих, в будущем осуществить заключение соглашения, которым будет предусмотрена передача прав на имущество.

Для чего заключать предварительные договоры? Почему нельзя сразу заключить полноценный договор и передать все права по нему? Дело в том, что стороны могут быть просто не готовы в настоящий момент осуществить полноценную сделку. У покупателя, например, нет всей необходимой суммы на оплату недвижимости, а продавец может не успеть подготовить всю требуемую документацию для передачи ее покупателю.

Таким образом, этот договор является неким гарантом того, что стороны действительно совершат сделку, но сделают это в будущем. Объект договора и сумма уже должны быть оговорены сторонами в предварительном договоре.

Согласно ст.429 ГК РФ подобный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор. Отличие будут состоять в том, что его не нужно подавать в органы Росреестра для регистрации перехода права, поскольку переход права будет осуществляться по основному договору, а сейчас составлено лишь соглашение о намерениях.

Каким образом можно будет подтвердить готовность сторон заключить после предварительного договора, основную сделку?

Согласно ст.380 ГК РФ, в качестве обеспечительной меры, что будет призвана обеспечить составление основного соглашения в будущем, можно предусмотреть задаток – денежную сумму, которая передается стороной в счет причитающихся с нее платежей по договору.

При последующем заключении основного договора, задаток будет выступать авансовым платежом, который внесен в качестве предварительной оплаты за приобретаемую недвижимость.

Однако если в предварительном договоре будет оговорено, что это именно задаток, а не обычный предварительный авансовый платеж, то к сторонам будет применяться дополнительная обеспечительная мера.

Если вопреки условиям предварительного соглашения основной договор заключен не будет, то с задатком поступают следующим образом:

  • в том случае, если договор не будет заключен по вине предполагаемого покупателя, то полная сумма задатка остается у предполагаемого продавца;
  • в том же случае, если сам будущий продавец выступил виновником срыва основной сделки, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.

Задаток является отличным инструментом, который позволяет обеспечить условия исполнения предварительного договора, коим не нужно пренебрегать.

Относительно всех остальных условий сделки, то они должны быть прописаны в таком же виде, как и при заключении основного договора.

В частности, договор должен содержать следующие условия:

  • Преамбулу с информацией о сторонах сделки. Здесь нужно указать их ФИО, если договор заключается между физическими лицами паспортные данные, место регистрации;
  • Предмет сделки. Необходимо подробным образом прописать, какие действия с объектами договора планируется осуществить – что право собственности по основному договору перейдет от продавца к покупателю;

Самым подробным образом необходимо идентифицировать объекты недвижимости – сам земельный участок и дом.

Нужно прописать кадастровые номера, адрес, площадь, правоустанавливающие документы, на основании которых продавец владеет данными объектами, а также возможные обременения (аренда, сервитут, залог).

  • Сумма сделки, порядок расчетов, указание на уплату задатка;
  • Сроки реализации намерений (в какие сроки должен быть заключен основной договор купли-продажи);
  • Права и обязанности сторон (заполняются по усмотрению составителей соглашения);
  • Обстоятельства непреодолимой силы, которые делают заключение основного договора невозможным (при необходимости);
  • Заключительные положения, порядок вступления договора в силу, расторжение договора;
  • Подписи сторон с расшифровкой.

Договор должен быть составлен в письменной форме, нотариальной формы он не требует, так же, как и государственной регистрации. Количество экземпляров – как минимум, по одному для каждой стороны.

Возможные варианты

Задача предварительного соглашения состоит в том, чтобы гарантировать в будущем выполнение всех договорённостей. Однако, если документ ничем не подкреплён, он мало что значит: каждый из участвующих в сделке может разорвать её в одностороннем порядке. Поэтому почти всегда Покупатель совершает предоплату в виде аванса или задатка.

С задатком

Смысл задатка определён в п. 1 ст. 380 ГК РФ. В ней говорится, что задаток — это некоторая денежная сумма, которую Покупатель перечисляет Продавцу в счёт причитающегося с него по договору платежа. Что является доказательством заключения соглашения и гарантирует его исполнение. К тому же, задаток — надёжная страховка для участников сделки купли-продажи квартиры:

  • если Покупатель передумает совершать сделку, то задаток остаётся у Продавца;
  • если передумает Продавец, то Покупателю вернётся двойная сумма задатка;
  • если в расторжении соглашения не виновата ни одна из сторон, то размер вернувшегося задатка останется прежним (ст. 381 ГК РФ).

О размере предоплаты стороны договариваются. она не должна превышать десяти процентов стоимости сделки, но «по умолчанию» — минимальна: если договор будет расторгнут, с деньгами кому-то придётся расстаться.

При получении суммы, Продавец оставляет Покупателю расписку, которая оформляется от руки

Важно, чтобы предварялась расписка словом «задаток» — не «аванс».

  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости с задатком
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

С авансом

Чёткой формулировки аванса в Гражданском законодательстве нетст. 380 ГК РФ

Случается, что даже если в предварительном документе вносимые суммы обозначены как задаток, суды признают эти пункты недействительными (предварительный — ещё не вступивший в действие, значит, не порождающий денежных обязательств акт). Выход — заключать два договора: отдельно предварительный и отдельно договор задатка.

  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом
В чем различие?

Задаток и аванс часто путают, так как и тот, и другой являются предоплатой. Однако между ними существуют различия, самое главное из которых — различие в неисполнении обязательств:

  1. аванс не является гарантом исполнения обязательств по договору, любой из участников может отказаться от сделки;
  2. аванс всегда будет возвращён Покупателю, независимо от того, кто является инициатором разрыва;
  3. всегда возвращается в полном объёме;
  4. в отличие от задатка, имеет лишь одно значение — платёжное (у задатка множество функций: платёжная, доказательная, обеспечительная, гарантирующая).

Вывод. Если у Продавца всё готово к продаже: нужные документы собраны, все прописанные в квартире будут вовремя оттуда выписаны и собственник точно знает, что не передумает — есть смысл взять задаток. Если есть опасения, что к нужному сроку все условия выполнить будет невозможно, в договоре лучше указать аванс. Захочет ли Покупатель терять время, ожидая квартиры?

Есть для Продавца ещё аргументы в пользу аванса. Его можно внести в договор вместе со штрафными санкциями.

  • Когда Покупатель беспричинно откажется от сделки, аванс останется у Продавца в качестве штрафа.
  • Если Продавец передумает передать квартиру, то он просто вернёт аванс Покупателю.

Кроме того, в случае альтернативных сделок (одновременная продажа одной квартиры и покупка другой) или цепочек (несколько альтернатив, увязанных в одну сделку), Продавцу предусмотрительней было бы принять аванс. Так как, здесь риск срыва сделки гораздо больше, чем при простой продаже.

Без задатка

Аванс и задаток не являются обязательным условием предварительного договора

Покупатель же, если в установленный срок сделка не состоится, через суд принудит Продавца на совершение продажи и взыщет с последнего судебные расходы.

  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры без задатка
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры без задатка

Предварительный — не значит ориентировочный, то есть ненадёжный. Предварительный — просто отсроченный и при этом — обязательный к исполнению. К составлению этого документа следует подходить ответственно, так как предварительный договор купли продажи является одним из базовых документов, на основе которого будет строиться сделка.

На что обратить внимание?

Внесенные сведения должны соответствовать тем, которые будут отражены в основном договоре. В противном случае, ваш договор будет признан недействительным. Тщательно сверяйте все данные.
Стороны вправе оговорить и включить в договор данные о размере неустойки или штрафа при нарушении сроков. Желательно указать размер пени за просрочку. Например, 1% от стоимости сделки за каждый день просрочки.
Возможен пункт о продлении действия договора на новый срок. Желательно оговорить сроки продления и их количество

В противном случае, стороны могут бесконечно продлять договор, не спеша заключать окончательную сделку.
Перед заключением сделки важно проверить ее чистоту. Проверьте бумаги на дом у собственника

Они должны иметь все необходимые подписи и печати. Нелишним будет проверить чистоту дома с помощью Росреестра.
Укажите в договоре, что с момента подписания договора продавец резервирует строение за покупателем и перестает рекламировать объект, продавать его третьим лицам.
Желательно заранее прописать пункт о разрешении споров. Будут ли сначала вестись переговоры или же стороны могут сразу подавать в суд в случае нарушений.
Если вы заключаете договор с доверенным лицом, нелишним будет проверить доверенность – не вышел ли срок ее действия.

Порядок и способ передачи задатка в 2021 году

Договор о предоставлении задатка при покупке квартиры или дома – стороны могут оформить на типовом бланке (см. ссылки в начале статьи) с указанием особенностей конкретной сделки.

Основанием для недействительности документа в 2021 году – выступают любого рода исправления, опечатки и прочие ошибки в его содержании.

Порядок действий сторон до внесения денег

Передача незнакомым лицам денежных средств – всегда граничит с риском стать жертвой мошенников. А потому, рекомендуем Вам, как можно внимательнее и осторожнее отнестись к процедуре внесения задатка, заранее убедившись в том, что в роли продавца выступает надёжное и законопослушное лицо.

Перед передачей денег – нужно обязательно:

  1. Проверить правоустанавливающие и другие документы на покупаемую недвижимость. Настоящий собственник обязан иметь на руках выписку из ЕГРН, а также технический паспорт на жильё.
  2. Убедиться, что квартира не имеет каких-либо ограничений (арестов/обременений), которые могли бы помешать законному заключению сделки. Проверить это можно, опять же – изучив внимательно выписку из ЕГРН.
  3. Проверить, является ли квартира частью совместно нажитого имущества. Если жилплощадь была куплена продавцом во время брака – потребуется письменное разрешение его супруга/супруги.
  4. Также, крайне желательно, чтобы на момент заключения договора купли-продажи по квартире не имелось каких-либо задолженностей (например, долгов по коммуналке). Убедиться в отсутствии долгов можно, потребовав предоставить соответствующие квитанции или справку из организации, представляющую интересующую Вас услугу.
  5. Проверьте, сколько граждан прописаны в приобретаемой квартире и обязательно установите сроки их выписки (особенно, это касается несовершеннолетних граждан, которые прописаны в квартире).
  6. Установите список форс-мажорных обстоятельств и определите ответственность каждой из сторон за срыв сделки.

РЕКОМЕНДОВАННАЯ ВАМ СТАТЬЯ:

Строительные нормы и правила для индивидуальных жилых домов

Передача задатка продавцу

После проверки документов, осмотра покупаемой квартиры и обсуждения условий/цены договора купли-продажи – стороны могут составлять договор о задатке, который гарантирует заключение предстоящей сделки, что, несомненно, выгодно, как продавцу, так и покупателю.

В нашей практике регулярно появляются случаи, когда после предоставления задатка без оформления предварительного договора и срыва сделки одной из сторон, задаток признаётся в суде авансом.

Учитывая всё вышеизложенное, давайте рассмотрим ещё несколько ключевых этапов сделки.

Правильно рассчитайте сумму задатка. Как правило, размер передаваемой покупателем суммы определяется договорённостью сторон и составляет от 5 до 10% от стоимости квартиры, установленной в основном договоре купли-продажи.

Пример от юристов сайта

Общая стоимость жилплощади составляет 2 000 000 российских рублей, в то время как в качестве задатка покупателем передаётся сумма от 100 000 до 200 000 российских рублей.

Передача денежных средств в качестве задатка за квартиру, чаще всего, происходит сразу же после подписания соглашения задатка продавцом и покупателем

При этом, очень важно, чтобы проверка наличных средств на подлинность и точность суммы осуществлялась при свидетелях

Мнение эксперта

Олег Устинов

Практикующий юрист, автор сайта «Юридическая скорая помощь», один из соучредителей фонда «Наше будущее».

После передачи задатка продавец должен составить от руки в свободной форме соответствующую расписку о приёме задатка. Этот документ является подтверждением того, что часть установленной в основном договоре стоимости – уже выплачена покупателем.

Хотя, расписка и составляется в свободной форме – в её содержании обязательно следует указать:

  1. Реквизиты соглашения о задатке.
  2. Сумма задатка (цифрами и прописью) с указанием статуса (проще говоря, нужно отметить, что данная сумма была выплачена именно в качестве задатка).
  3. Свидетельские данные (опционально).
  4. Реквизиты всех лиц, участвующих в сделке.
  5. Место и дату оформления.

После составления – расписка должна быть подписана лицом, получившим денежные средства, а также гражданами, которые выступали в роли свидетелей передачи задатка.

Образец расписки о получении задатка

Можно ли расторгнуть Соглашение о задатке

Невозможно заранее предсказать все обстоятельства, которые могут возникнуть в процессе подготовки к сделке. Стороны вправе расторгнуть соглашение по односторонней или обоюдной инициативе, если:

  1. Ухудшились параметры квартиры, выявлены неустранимые дефекты, при которых покупатель отказывается принимать покупаемый объект.
  2. К моменту передачи жилья устанавливается, что ее параметры и характеристики значительно отличаются от того описания, которое было дано в предварительном соглашении и в изначальных документах на объект.

В любой момент до подачи документации в Росреестр и подписании акта приема-передачи есть возможность отказаться от сделки и потребовать расторжения соглашения с возвратом задатка.

Нужно ли заверять нотариально

Предварительный договор можно составить и подписать:

  • самостоятельно, без какой-либо посторонней помощи. Документ, в отличие от основного соглашения, не требует обязательной государственной регистрации;
  • в риэлтерской компании, которая может помочь в правильном составлении документа и подробно разъяснить сторонам его суть;
  • в присутствии нотариуса. Данное действие помогает избежать мошеннических действий с обеих сторон, так как перед заверением документа нотариус обязан проверить правомочность заключения такой сделки, наличие/отсутствие права собственности на указанный объект недвижимости, личности, паспорта и дееспособность каждой из сторон.

Расторжение договора

  • Если по истечении срока действия предварительного договора сделка не была заключена и при этом ни одна из сторон не собирается принуждать другую к выполнению обязательств, договор аннулируется автоматически.
  • Если обе стороны пришли к взаимному согласию о расторжении договора.
  • Условия расторжения сделки могут быть оговорены и в самом договоре. Это довольно редко практикуется, но все же случается.
  • Наличие форс-мажоров также является веской причиной для расторжения сделки. К примеру, если продаваемый дом сгорел при пожаре, то продать его уже никак не получится, и договор автоматически расторгается.

Основные ошибки: как их избежать?

При заключении предварительного соглашения о намерении купли-продажи следует избегать распространенных ошибок:

Не слишком тщательно проверены документы на недвижимость
Важно не только удостовериться, что продавец является собственником жилья, но и понять:каким образом он получил право собственности;
не было ли проведено незаконной приватизации;
были ли учтены права несовершеннолетних;
нет ли обременений на помещении.

Был проведен поверхностный осмотр жилплощади, при котором покупатель не обратил внимание на существенные недостатки, а продавец умолчал о них.
Неправильно рассчитаны сроки, необходимые для сбора документов и подготовки основного договора к подписанию.. Важно! Избежать серьезных ошибок можно, обратившись за помощью в ведении сделки к профессионалам
Чаще всего ими являются агенты по продаже недвижимости или юристы, специализирующиеся на жилищном праве.. Важно! Избежать серьезных ошибок можно, обратившись за помощью в ведении сделки к профессионалам

Чаще всего ими являются агенты по продаже недвижимости или юристы, специализирующиеся на жилищном праве.

Важно! Избежать серьезных ошибок можно, обратившись за помощью в ведении сделки к профессионалам. Чаще всего ими являются агенты по продаже недвижимости или юристы, специализирующиеся на жилищном праве.

Юридические термины аванс и залог

Относительно аванса, можно сказать, что это обычная предоплата. Когда на кону стоит предварительная продажа квартиры, то он, конечно же, допустим.

Особенность заключена в том, что покупатель, может требовать его вернуть, в случае если, сделка по каким-либо причинам сорвётся

При этом неважно, по каким именно

В качестве неустойки его использовать недопустимо.  А вот если сделка будет иметь логическое завершение, то аванс пойдёт в зачёт.

Залог, тоже можно использовать в качестве обеспечения предварительных договорённостей. При этом тот, кто вносит залог не может быть виновником ни подписания договора о продаже жилья. Так как тогда, у второй стороны появляется право использовать залог как возмещение ущерба, понесенного в результате срыва сделки.

А в случае, если отчуждение недвижимости происходит по плану, то залог нужно вернуть, в отличие от аванса, который включается в основную сумму.

Наши рекомендации по предстоящему договору

Чтобы не возникло сложностей и непредвиденных ситуаций, следуйте нашим нескольким простым советам.

Держите в уме сразу несколько предложений

Альтернативный вариант можно использовать в случае, если сделка по первоначально выбранной недвижимости по каким-то причинам не состоится

Тогда можно быстро переключить своё внимание на другой приглянувшийся объект

Осмотрите не только дом, но и участок

Если дела касается дома, то нужно учесть не только его физическое состояние. Важную роль при выборе недвижимости имеет состояние коммуникаций, а также наличие удобств и их расположения. Не стесняйтесь торговаться с продавцом. Ведь многие владельцы дома могут пойти на уступки.

При осмотре участка уделите внимание его конфигурации и состоянию. Особенно это касается случаев, когда в планы новых хозяев входит посадить на земле определённые культуры или растения

Проверьте документы по дому и участку

Уже на этой стадии сделки полезно привлечь юриста, который после изучения всей документации укажет на все её недостатки, и, как следствие, на возможные риски покупателя.

Пригласите на сделку специалиста

Присутствие юриста или адвоката при подписании договора даст гарантии того, что все пройдёт в рамках закона. После этого юрист поможет покупателю все переоформить на себя.

Договор купли-продажи участка: образец 2021 года

Для того, чтобы ДКП получил юридическую силу, при его оформлении следует учесть обязательные пункты

При заполнении каждого из них важно проверять текст на наличие ошибок

Вступительная часть

Указываются полные сведения о сторонах сделки:

  • Дата и место (населенный пункт) подписания.
  • Фамилии, имена, отчества.
  • Адреса прописки и мест постоянного проживания.
  • Серии и номера паспортов.
  • Кем и когда выданы.
  • В случае действия по доверенности – указываются ее реквизиты.

Предмет договора

Основная часть посвящена объекту продажи – продаваемому наделу. Все данные должны быть точными, переписываются из соответствующих документов на участок:

  • Общая площадь, в квадратных метрах.
  • Адрес расположения.
  • Номер, занесенный в кадастровый паспорт.
  • Целевое назначение территории (строительство дома, подсобное хозяйство, ферма, сад, огород и проч.).
  • Название и дата подписания бумаги о переходе права владения (имеется ввиду договор купли-продажи, дарения, наследования).
  • Регистрационные данные документа, подтверждающих право собственности: номер, дата выдачи и кем выдан. На этом этапе используется свидетельство или выписка ЕГРН.
  • Сведения об отсутствии факторов, препятствующих совершению сделки.

Цена договора

Отдельной главой выступает информация о стоимости продаваемого надела. Цена устанавливается продавцом заранее, на основании рыночных либо кадастровых показателей. Для определения точной цифры рекомендуется обратиться в оценочную службу. Процесс регулируется Земельным кодексом РФ и ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Факторы, из которых складывается цена:

  • Близость к объектам промышленного назначения, дорогам, ЛЭП, водопроводным станциям и проч.
  • Насколько почва и ландшафт пригодны для ведения хозяйства.
  • Общее состояние объекта (чистота, отсутствие ветхих построек).
  • Имеются ли ограничения на застройку всей или части территории.

Необходимо учитывать, что для определения точной стоимости специалист не только посмотрит документацию, но и приедет на объект, чтобы проверить его состояние лично, произвести замеры и т.п. По окончанию процедуры оценки заказчику выдается полный документальный отчет о проделанной работе, включая осмотр и расчеты.

Договор продажи земельного участка включает цену, прописанную цифрами и словами. Здесь же указываются условия и порядок оплаты:

  • В момент подписания бумаги, вся сумма сразу.
  • В рассрочку, частями – указываются график выплат.
  • Ипотечный кредит.
  • Оформление проекта договора с задатком, основная сумма выплачивается после подписания договора.

Заключительная часть

В конце документа указываются краткие реквизиты (ФИО, телефоны) и подписи сторон. После подписания бумага передается для государственной регистрации.

Мнение эксперта
Борисов Георгий Михайлович
Юрист с 10-летним опытом. Специализируется в области уголовного права. Преподаватель права.

Эта процедура является обязательной для придания ему юридической силы. Переход прав собственности новому лицу осуществляется только после оплаты государственной пошлины и занесения соответствующих данных в ЕГРН.

Договор купли земли составляется в трех экземплярах: для обеих сторон сделки и Федеральной регистрационной службы.

Загрузка…

Как вернуть задаток?

С целью снижения риска судебных разбирательств рекомендуется сразу, при подписании соглашения о задатке четко отражать причины, порядок, сроки проведения сделки.

Если найдет объективные причины неисполнения обязательств или обнаружились неустранимые дефекты квартиры, не отраженные в документации на жилье, виновной стороной срыва сделки считается текущий собственник, а значит он должен выплатить покупателю двукратную сумму. Аналогично решается вопрос, когда продавец изменил решение и отказался от продажи.

При затягивании процесса подготовки к сделке или отказе от возврата средств надлежит обратиться с иском в судебный орган.

Если возникли обстоятельства, указанные в соглашении как повод для требования возврата задатка, в адрес продавца направляют письменное требование о возврате с указанием:

  • полной информации о сторонах (ФИО, место жительства);
  • данные о договоре задатка и предварительном договоре купли-продажи, включая размер переданной суммы;
  • основание требовать расторжения договора и возврата средств;
  • сформулированный запрос вернуть сумму;
  • дата и подпись.

Если досудебная претензия проигнорирована или продавец отказывается возвращать, обращаются в суд. Подсудность определяется по стоимости иска: при требовании возврата задатка до 50 тысяч рублей вопрос решается в мировом суде, если выше – в районном суде.

Составление иска может быть основано на тексте досудебной претензии, с обязательным отражением факта, что сторона истца пробовала решить вопрос без обращения в судебный орган.

После вынесения решения об удовлетворении требований истца, необходимо дождаться вступления постановления в силу и далее взыскивать долг через сотрудников ФССП в принудительном порядке.

Часто причиной судебных разбирательств служит неверно составленное соглашение и разные трактовки договоренности. Во избежание риска потери денег из-за неверного толкования пунктов подписанного договора о задатке, рекомендуется обращаться за юридической помощью. В противном случае, возникает опасность мошенничества или недобросовестного отношения со стороны продавца, а это грозит гораздо большими затратами на юриста для взыскания суммы задатка в судебном порядке.

Подробнее
Подробнее

Читать
Читать

2021 zakon-dostupno.ru

На какие пункты и информацию следует обратить особое внимание?

Все внесённые сведения о помещении должны быть полностью идентичны тем, которые впоследствии будут внесены в купчую. Поэтому при внесении требуется тщательно сверить их с кадастровой и технической документацией. Малейшая ошибка приведёт к признанию договора оспоримым или ничтожным.

То же касается определения сторон – сведения о них должны соответствовать паспортным данным. Если возникают разночтения фамилии или иных персональных данных в документах на квартиру и в паспорте – указываются сведения из паспорта, а к договору прилагается документ, отражающий причину законного изменения фамилии (иных сведений).

Проверить внесённую информацию важно ещё и по той причине, что ряд мошеннических схем под видом технической ошибки подменяет объект недвижимости. Или – вносит условия, не подлежащие исполнению контрагентом, чтобы оставить себе сумму задатка

Кроме этого следует выяснить:

  • возраст собственника, достижение им 18 лет;
  • не просрочена ли доверенность представителя;
  • проверить права третьих лиц, прописанных в квартире.

До заключения ПДКП вся информация по квартире и полный пакет документов должны быть в наличии. Если предварительный договор заключён без полноценной подготовки к сделке, он может признаваться ничтожным. В этом случае переданная недобросовестному контрагенту сумма задатка может остаться у него, так как суд не признает правоспособность договора.

ВНИМАНИЕ: Любая халатность при проверке документов или согласие с контрагентом о противозаконных действиях отменяют право на защиту интересов в суде.

Нередко задаток получается в крупном размере при существенном снижении стоимости квартиры. Такие уловки часто приводят к согласию потенциального покупателя уплатить задаток, закрыв глаза на те или иные недочёты.

Например, на якобы временное отсутствие документации, или – заключение ПДКП на основании нотариально удостоверенных копий. Такие моменты не позволят им снискать расположение суда и получить судебную защиту

Особенно важно не допустить следующих ошибок:

  1. Не уплачивать задаток более 10% стоимости квартиры, внесённой в договор.
  2. Не проводить взаиморасчёты, с уплатой полной стоимости объекта – ПДКП не даёт никаких правовых гарантий. А задаток – это не стоимость квартиры.
  3. Не рассчитывать на получение права пользования жилплощадью на основании заключения ПДКП. И ни в коем случае не предоставлять контрагенту такого права.

Также нужно чётко сформулировать условия подготовки объекта к сделки, в числе которых следует рассмотреть и такие как снятие с регистрационного учёта несовершеннолетних жильцов до начала процедуры передачи прав. Если по квартплате выявлены задолженности – вносится условие об их погашении.

Купля продажа дома с земельным участком

Купля продажа дома с земельным участком имеет  важную особенность — в этой сделке участвуют два объекта недвижимости:

  • жилой дом
  • земельный участок

Поэтому такая сделка несколько сложнее.

Жилой дом может находиться на земельном участке в собственности у хозяина дома или в аренде. Бывают случаи, когда права на земельный участок не определены.

Бывает и другая ситуация: права на земельный участок зарегистрированы, а на дом нет.

Исходя из условий сделки, ее порядок оформления  будет отличаться.

Оформление купли продажи дома с земельным участком

Важным условием законной купли-продажи дома с земельным участком является кадастровый учет этих двух объектов недвижимости.

Без постановки любого объекта недвижимости на кадастровый учет, его невозможно продать законным образом, поскольку Росреестр откажет в переводе права на приобретателя.

То есть первичным является кадастровый учет.

Если вы не знаете, состоит ли ваш объект недвижимости на кадастровом учете, воспользуйтесь бесплатным сервисом Росреестра.

Объект недвижимости, которому  присвоен кадастровый номер — состоит на кадастровом учете.

Прочтите статью: Как получить информацию из Росреестра бесплатно

Вам необходимо проверить как дом, так и земельный участок.

Прочтите дополнительную статью:  Кадастровые документы объекта недвижимости

Договор купли продажи дома с земельным участком

Если права на земельный участок у владельца дома отсутствуют, дом продавать можно. Ведь земельный участок под строением «автоматически» принадлежит хозяину дома.

Такая сделка оформляется договором купли-продажи дома.

Если земельный участок находится в аренде — сделка купли-продажи оформляется договором купли-продажи дома, в котором описывается право пользования землей.

Если и дом и земельный участок принадлежат  владельцу на праве собственности( и это право зарегистрировано в Росреестре) — сделка может быть оформлена одним договором купли-продажи дома с земельным участком или двумя договорами:

  • купли-продажи дома
  • купли-продажи земельного участка

Внимание!

Права на объекты недвижимости, полученные до 31.01.1998 года и оформленные  в БТИ, подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Прочтите  дополнительную статью: Нет сведений о правах на объект недвижимости

Если дом или земельный участок находятся в долевой собственности — в этом случае договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Можно обратиться к любому, ни какой привязки к нотариальному округу нет.

Шаблон договора купли-продажи дома с земельным участком есть на этой странице.

Налоги и налоговые вычеты

Если вы оформляете один договор купли-продажи, рекомендую вам разделить стоимость дома и земельного участка.

-Почему?

-Потому что, с объекта жилого назначения применяются разные ставки вычетов (уменьшение налогооблагаемой базы для объектов, находящихся в собственности менее трех или пяти лет — подробнее):

  • с земельного участка (нежилой объект) — 250 000 рублей
  • с жилого дома — 1 000 000 рублей.

Так же и для приобретателя этой недвижимости:

  • по  земельному участку нет возврата подоходного налога
  • по жилому дому — 260 000 рублей на налогоплательщика ( покупателя). Подробнее

Регистрация купли продажи земельного участка с домом

Регистрацию перехода права на дом и земельный участок проводит Росреестр.
Это регистрационное действие не требует оплаты госпошлины.

А вот регистрация права собственности на покупателя — платная государственная услуга. Госпошлина за регистрацию права собственности

Всегда рада разъяснить. Автор

Купля — продажа дома с земельным участком

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.