Изменение градостроительного кодекса рф с 1 января 2021 года

Алан-э-Дейл       01.05.2022 г.

Специальная часть: регламенты градостроения

В соответствии со ст. 36 ГрК, регламенты определяют правовой режим в отношении участка, входящего в состав конкретной зоны. В отношении каждой зоны принимается собственный регламент.

Как правило, проект застройки и землепользования включает в себя ряд обособленных территориальных зон, деление на которые происходит с учетом целевого назначения земель и видов их разрешенного/фактического использования.

Кроме того, учитываются особенности участков и их целевая сочетаемость для возможного объединения близких наделов в пределах одной зоны.

В отношении каждой зоны, учитывая данные, которые содержит генеральный план, регламенты градостроения должны установить:

  • формы пользования и целевое назначение конкретных участков в пределах зоны;
  • предельные размеры участков;
  • допустимые масштабы застройки/реконструкции объектов строительства;
  • ограничения относительно назначения и пользования участками.

Обращаем внимание, что регламенты не включают:

  • земли, имеющие культурную и историческую ценность;
  • земли общественного использования;
  • территории добычи полезных ископаемых;
  • земли лесного и водного фонда;
  • особо охраняемые территории;
  • сельскохозяйственные земли.

Карта градостроительного зонирования

Карта градостроительного зонирования представляет собой документ, устанавливающий пределы каждой из территориальных зон.

Границы зон обязаны соответствовать ряду требований, главным из которых является следующее: каждый земельный участок должен принадлежать лишь к одной территориальной зоне. Составление одного земельного участка из нескольких, расположенных в разных территориальных зонах, запрещено.

Территориальные зоны, в основном, не устанавливаются применительно к одному участку.

Карта градостроительного зонирования обязана содержать информацию о границах зон с особыми условиями эксплуатации территорий, а также границы территорий объектов, входящих в перечень объектов культурного наследия.

ППЗ или Генплан — что первично?

Какие проблемы возникаютпри разработке принципов землеустройства и застройки?

По своему содержанию правила зонирования и генеральный план схожи и включают как планы землепользования, так и текстовую часть, которая их описывает. Поэтому часто возникает вопрос, какой документ является основным и первостепенным.

Логично и последовательно следует предположить, что сначала принимаются планы будущего пространственного развития (Генеральный план), а затем утверждаются ЗРП для их реализации.

Фактически .

Генеральный план должен служить основой для разработки правил. И даже сам ГНЦ РФ заявляет, что подготовленный проект правил нужно проверять на соответствие действующему Генплану.

Однако так обстоит дело не во всех населенных пунктах. Да и многие генеральные планы были разработаны давно и совершенно не соответствуют сегодняшним потребностям.

Пригласить на тендер

Если у Вас идет тендер и нужны еще участники:

Выберите из списка инересующий вас вид работАудит промышленной безопасностиИдентификация и классификация ОПО, получение лицензии на эксплуатацию ОПОРазработка ПЛА, планов мероприятий, документации, связанной с готовностью предприятий к ГОЧС и пожарной безопасностиОбследование и экспертиза промышленной безопасности зданий и сооруженийРаботы на подъемных сооруженияхРаботы на объектах котлонадзора и энергетического оборудованияРаботы на объектах газового надзораРаботы на объектах химии и нефтехимииРаботы на объектах, связанных с транспортированием опасных веществРаботы на производствах по хранению и переработке растительного сырьяРаботы на металлургических литейных производствахРаботы на горнорудных производствахОценка соответствия лифтов, техническое освидетельствование лифтовРазработка обоснования безопасности опасного производственного объектаРазработка документации системы управления промышленной безопасностьюРазработка деклараций промышленной безопасностиРаботы на объектах Минобороны (ОПО воинских частей) и объектах ФСИН России (ОПО исправительных учреждений)ПроектированиеРемонтно-монтажные работыРемонт автомобильной грузоподъемной техникиЭлектроремонтные и электроизмерительные работыРазработка и производство приборов безопасности для промышленных объектовРазработка и изготовление нестандартных металлоизделий и оборудованияНегосударственная экспертиза проектной документации (инженерных изысканий)Предаттестационная подготовка по правилам и нормам безопасностиПрофессиональное обучение (рабочие профессии)Обучение по охране труда, пожарной безопасности и электробезопасности, теплоэнергетикеСпециальная оценка условий труда (СОУТ) (до 2014г. аттестация рабочих мест)Аккредитация и аттестация в системе экспертизы промышленной безопасностиСертификация оборудования, декларирование соответствияЭнергоаудитРазработка схем теплоснабжения и водоснабженияДругие работыПовышение квалификации, профессиональная переподготовкаОсвидетельствование стеллажейСкопируйте в это поле ссылку на Ваш тендер, для этого перейдите в браузер, откройте Вашу площадку, выделите и скопируйте строку адреса, затем вставьте в это поле. Если не получится напишите просто номер тендера и название площадки.персональных данных

Правила землепользования и застройки – что это

У многих из нас на слуху словосочетание «Правила землепользования и застройки», но далеко не все знают его определение, назначение и практическую пользу. Рассмотрим подробнее этот термин.

Первое упоминание правил землепользования и застройки в России встречается в ГрК РФ, принятом в 1998 г.

Ст. 1 упомянутого нормативного документа гласит, что ПЗЗ – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок его использования и корректировки. Его утверждают муниципальные власти.

Цель создания ПЗЗ

Для чего создавались правила землепользования и застройки? В Градостроительном кодексе Российской Федерации прописаны четыре цели разработки данного документа:

  • Организация условий для планомерного развития территорий населенных пунктов, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
  • Организация условий для составления плана территорий населенных пунктов;
  • Защита законных интересов и прав граждан и организаций, владеющих участками земли, а также объектами недвижимости;
  • Увеличение инвестиционной привлекательности территорий, в т. ч. через предоставление выбора самых эффективных видов разрешенного использования участков земли и объектов недвижимости.

ПЗЗ упорядочивает деятельность градостроительной отрасли, является основой развития муниципальных территорий и оптимизации процессов пользования земельными ресурсами населенных пунктов. Документ формирует основные принципы застройки различных функциональных зон города (села, деревни и пр.) в соответствии с существующими регламентами.

Вид разрешенного использования участка земли на территории муниципального образования происходит собственниками данных объектов недвижимости. Для этого не требуется собирать многочисленные согласования и разрешения и добиваться принятия местными властями различных постановлений при выполнении одного условия: новые виды разрешенного использования перечислены в градостроительном регламенте в числе основных, вспомогательных или условно разрешенных к существующему наделу.

При выполнении данного условия действует уведомительный принцип внесения изменений. Законный хозяин участка земли лично обращается в кадастровую палату с заявлением, в котором сообщает о смене вида разрешенного использования территории. В документе указывается один из допустимых вариантов, соответствующий утвержденным правилам землепользования и застройки территории без необходимости прикладывать еще какие-либо бумаги.

В том случае, когда надел находится на территории, для которой нет существующих градостроительных регламентов или они на них не распространяются, смена вида разрешенного использования (ВРИ) происходит через принятие соответствующего решения исполнительными органами субъекта РФ в соответствии с федеральным законодательством.

Правила землепользования и застройки территорий муниципальных образований существенно упростили и сократили сроки решения вопросов по установлению и смене ВРИ участков земли в зоне действия градостроительных регламентов.

Что такое правила землепользования и застройки и зачем они нужны?

18.11.2014 10:00

Информация Росреестра

В последнее время мы все чаще слышим словосочетание «Правила землепользования и застройки» и возникают вопросы: «А что же это такое?», «Для каких целей они принимаются?», «Какая от них польза?». Постараемся разобраться с этими вопросами.

Впервые в Российской Федерации словосочетание «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) появилось с принятием Градостроительного кодекса в 1998 году.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Для чего же нужны Правила землепользования и застройки?

Существует четыре цели разработки ПЗЗ как документа градостроительного зонирования, сформулированные в Градостроительном кодексе:

1. создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2. создание условий для планировки территорий муниципальных образований;

3. обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4. создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путём предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Таким образом, правила землепользования и застройки как документ необходимы для упорядочивания градостроительной деятельности и оптимизации землепользования муниципального образования, они формируют общие принципы развития разных функциональных зон города (населенного пункта) в пределах установленных регламентов.

В настоящее время на территории большинства сельских поселений Вологодской области утверждены правила землепользования и застройки. В связи с этим, рассмотрим порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков их правообладателями.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков на территории городского или сельского населенного пункта может осуществляться правообладателями земельных участков без дополнительных разрешений и согласований, без принятия дополнительных постановлений органами местного самоуправления, если применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных видов разрешенного использования или являются вспомогательными по отношению к существующим в пределах объекта права основным или условно разрешенным видам использования.

То есть, правообладатель земельного участка должен самостоятельно обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о государственном кадастровом учете изменения вида разрешенного использования земельного участка, указав в нем необходимый основной или вспомогательный (в дополнение к основному) вид разрешенного использования в соответствии с утвержденными ПЗЗ, без приложения дополнительных документов.

В случаях, если земельный участок расположен на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, то решения о возможности изменения вида его разрешенного использования принимается уполномоченными органами исполнительной власти Российской Федерации и области в соответствии с федеральными законами.

В заключении хотелось бы отметить, что введение правил землепользования и застройки территорий городских и сельских населенных пунктов значительно упрощает и ускоряет решение вопросов по установлению и изменению разрешенного использования земельных участков.

И. о. начальника отдела инфраструктуры пространственных данных и обеспечения информационного взаимодействия

Е. Н. Чекавинская

< Предыдущая   Следующая >

Разъяснение сложных моментов

В наше время идет постоянное реформирование земельных отношений. Установление общих правил для землепользования стало решением многих проблем. Использование участков по назначению регулируется данным актом. Стало легче найти информацию о земельном участке, так как есть специальный код зоны, к которой относится надел. Он заносится в документы, которые хранятся у владельца собственности. Если местная администрация принимает какое-либо решение об использовании участка, но оно идет в противовес правилам, то оно незаконно.

Несмотря на то что после введения законодательных актов стало меньше проблем с землепользованием, противники данных законов остаются. Люди считают, что все правила слишком разные, у них нет общей основы. Другие граждане, наоборот, говорят, что акты полностью раскрывают проблемные вопросы у населения, связанные с зонированием и застройкой. Градостроительный кодекс как раз собрал в себя положения из правил землепользования и пожелания лиц о нововведениях.

Отличительной особенностью акта о застройке считается его форма изложения. Он отличается от других законодательных документов своей простотой и функциональностью содержания.

Общая информация о правилах застройки и землепользования

В общем виде можно представить немало форм землепользования – это и использование в сельскохозяйственных целях, и в целях обустройства природоохранных зон, и даже для создания искусственных водоемов.

Но в рассматриваемом случае землепользование – это в первую очередь градостроительное освоение/застройка с целью устойчивого развития муниципальных территорий. Потому правила и землепользования, и застройки в рамках муниципалитета неразрывно связаны.

Пп. 8 п. 1 ст. 1  помогает понять, что такое ПЗЗ земельного участка. Это некий градостроительный устав, определяющий правила, условия и порядок деления и планировки земель в пределах конкретного населенного пункта с целью его дальнейшей застройки или иного развития муниципальной территории.

Необходимость в утверждении свода правил установлена не только Градостроительным, но и Земельным кодексом. Этими правилами определяются:

  • границы любого земельного участка на территории поселения;
  • их правовой режим, целевое и разрешенное использование;
  • отнесение конкретного земельного участка к конкретной зоне (карта градостроительного зонирования);
  • минимальные и максимальные размеры участков в пределах зоны;
  • границы населенного пункта, расположение инфраструктурных объектов, дороги, генеральный план поселения и так далее.

Как упоминалось выше, ПЗЗ принимаются муниципальной властью для каждого конкретного поселения отдельно и утверждаются градостроительным или архитектурным комитетом субъекта.

Тем, кто интересуется, как получить ПЗЗ на земельный участок, подскажем: такие документы обычно размещаются на сайтах муниципальных образований.

В некоторых населенных пунктах выписка из ПЗЗ предоставляется даже на сайте Госуслуги. Например, можно получить выписку для Брянска.

Сам документ, как правило, состоит из трех частей, нескольких десятков статей и приложений к нему. Как правило, это:

  1. Общая часть, включающая порядок применения утвержденных градостроительных нормативов и условия внесения в них изменений.
  2. Графическая часть, включающая карту градостроительного зонирования (деления территорий на зоны землепользования).
  3. Специальная часть – регламенты градостроения.

Остановимся на составляющих ПЗЗ подробнее.

Структура ПЗЗ

Кратко о содержании Правил землепользования и застройки

Правила представляют собой официальный документ, нормативный акт муниципальных властей.

Он имеет текстовую часть, включающую градостроительные регламенты, а также порядок их применения, изменения. В нем также должна иметься карта, отображающая различные зоны конкретной территории.

Отдельно прописывается содержание регламентов. Они должны указывать на:

  • разрешенные виды пользования участками, капитальными объектами;
  • устанавливаемые ограничения в их использовании;
  • предельные допустимые размеры участков, параметров строительства (реконструкции) различных объектов;
  • уровень обеспечения территории различной инфраструктурой.

Проблемы разработки ПЗЗ

Поэтому два документа могут даже несколько противоречить друг другу. С другой стороны, если в данном городе нет Генерального плана, эти принципы могут быть использованы в качестве основы для его подготовки. Именно из-за этой путаницы все еще оспаривается то, что является примитивным.

О важности принятия этого документа говорилось выше. Кроме того, однако, следует отметить, что важно не только принять его, но и правильно составить

Неправильная формулировка положений может вызвать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных отношений собственности на недвижимое имущество.

Например, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, которые являются основными застройщиками в жилищном секторе. В случае изменения целевого назначения участка, предназначенного для строительства, они несут значительные убытки. Принятие IPM — непростая процедура.

Во-первых, нужно разработать проект. Эта работа поручена специальным комитетам. При этом решение о подготовке плана и назначении комиссии должно быть обнародовано.

Затем подготовленный проект передается на рассмотрение мэру (президенту города). И он должен решить организовать общественные слушания по этому поводу. По их результатам проекты могут быть представлены на утверждение или доработку.

Учитывая путь, по которому проект должен пройти до утверждения, принятие часто связано со многими трудностями.

Созданию ПЗЗ в городе может помешать непоследовательность различных чиновников и ведомств, недовольство планом на общественных слушаниях. В то же время это недовольство во многих случаях вполне оправдано.

Организации, которым доверили разработку проектов, часто допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто.

Иногда ошибки вызваны не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие генерального плана работа с утвержденными политиками может быть проблематичной.

Категории земель

Зональное распределение земель определяет тактику развития всего федерального объекта, их составляющих – города, посёлка, транспортных развязок и пр. Для каждой зоны предусмотрено назначение земель, возможность застраивать участок. Например, на землях сельскохозяйственного назначения нельзя располагать промышленные здания.

Земли для заселения предоставляются под:

  1. Индивидуальное жилищное строительство.
  2. Личные подсобные хозяйства.
  3. Жилые дома разной этажности.
  4. Коммерческие здания средней высоты – магазины, пекарни, спортивные залы и пр.
  5. Объекты коммунального хозяйства – электро-, водо-, тепловые и мобильные станции.
  6. Учреждения коммерческого и государственного происхождения образовательного типа (ДОУ, школы, вузы, училища и пр.), школы.
  7. Медицинские учреждения.
  8. Автодороги, ж/д развязки и т. п.
  9. Транспортные узлы (вокзалы, аэропорты, припортовые территории).
  10. Резервные зоны – предназначены для развития строительства, расширения территорий населённого пункта.
  11. Рекреационные зоны, предназначенные для туристической, культурной инфраструктуры.

Кроме того, водоёмы, если таковые оказались внутри поселений, территории культурного и исторического наследия, памятники, ботанические сады, музеи и т.п.

Допустимы индивидуальные постройки – гаражи, склады, если они не представляют опасности для окружающего населения.

Для сельского хозяйства допустимо иметь на территории следующие объекты:

  • леса;
  • полосы отчуждения;
  • хозяйственные строения;
  • пашни;
  • участки для выпаса травоядных животных;
  • сенокосы;
  • садовые насаждения;
  • залежи (пашни, не обрабатываемые больше 20 лет).

Такая местность располагается за пределами города, села из-за большой площади участков и особой специфики.

Хозяйство предполагает большие обороты для экспорта, обеспечения государственных потребностей. Но допускается предоставлять для сельского хозяйства территории населённых пунктов в индивидуальном порядке.

Как правило, речь идёт о небольших личных подсобных хозяйствах – виноградники, культурные насаждения, огороды и пр.

К промышленным территориям принято относить:

Рекомендуем ознакомиться:

Что определяет градостроительный регламент на участок земли

  1. Производственные предприятия.
  2. Участки, где ведётся добыча полезных ископаемых.
  3. Объекты атомного производства и энергетики.
  4. Предназначенные для охраны и обороны объекта.
  5. Зоны специального назначения – космическая деятельность, аэропорт, аэродром.

Земли, относящиеся в промышленной категории, не могут возделываться под пашни или использоваться в качестве земли под фермерское хозяйство. Прежде чем предоставить землю по назначению, проводится анализ поверхности земли, рельефность, целесообразность предприятия, расположение объекта. Недопустимо расположение земель промышленного назначения рядом с населёнными пунктами.

Рамки вышеперечисленных категорий гораздо шире, они зависят от специфики и значения федерального субъекта. Индивидуально, на местном уровне, каждая из категорий «разбивается» на зоны. В каждой зоне предполагается определённое направление, разрешённая деятельность. Например, в рамках категории земли под заселение могут располагаться зоны транспортной развязки, жилого массива и охраняемого объекта.

Также государственные субъекты РФ вправе добавлять, изменять категории согласно условиям местности, специфике пользования. При этом не нужно путать понятия «разрешённое использование» с «формой собственности» земли. На каждой из категорий зон располагаются объекты федерального, муниципального значения и частная собственность.

Для чего нужны ПЗЗ?

Положения ГНЦ РФ показывают, что этот документ очень важен и необходим. И ст. 30 настоящего Кодекса четко определены цели его принятия.

Они были приняты для обеспечения условий:

  • планирование и развитие городских территорий (других муниципальных образований);
  • привлечь инвесторов для своего развития;
  • охрана объектов культурного наследия, окружающей среды;
  • защита законных интересов собственников капитальных построек, земельных участков, а также других физических и юридических лиц.

ПЗЗ состоит из нескольких частей. Это и сам план, и его описательная часть. Он содержит реальную карту (план), на которой вся земля разделена на отдельные зоны. Для каждого из них указаны правила использования, плотность и высота построек.

Фактически, этот план показывает, где и какой участок находится, каковы его границы, как его можно использовать, какая на нем разрешена застройка.

Почему это так важно? Благодаря таким планам жилые районы (зоны) стараются не примыкать к промышленным. А при застройке пустующих участков соблюдаются определенные требования, не допускающие произвольного строительства построек

Нарушение этих требований, например, в отношении слишком плотных или высоких зданий, может создать неудобные или даже опасные условия для жизни в данном районе.

Цели

Данный документ призван решить несколько задач по регулированию порядка эксплуатации и управления землейтерритории. Статья 30 ГК РФ основным предназначением Правил землепользования и застройкиопределяет:

  1. Создать предпосылки стабильного развития города/населенного пункта с соблюдением требований поокружающей среде и культурном наследии.
  2. Регулировать планировку в рамках населенного пункта.
  3. Выступать гарантом прав владельцев земельных участков среди граждан и организаций, обеспечивать соблюдение их интересов при возведении объектов.
  4. Создать благоприятную среду для финансовых вложений, включая право определить способ наиболее эффективногораспоряжения.

Изменение Правил землеустройства и застройки

При утверждении ПЗЗ проверяют на соответствии с иными документами территориального планирования. Это и генеральный план поселения (города), и законодательство в части охранных зон, защитных зон (зон с особыми условиями использования территории). А также технические регламенты, схемы территориального планирования. Не всегда на стадии утверждения удается создать идеальный документ. Тем более, что законодательство в области градостроительного планирования меняется. Поэтому статья 33 ГрК РФ предусматривает возможность изменять ПЗЗ.

Гражданин или юридическое лицо могут инициировать внесение изменений в Правила землепользования и застройки. Основание:

  • в результате применения ПЗЗ не удается эффективно использовать землю и ОКС,
  • снижается стоимость земли и (или) ОКС
  • причиняется вред правообладателям земельного участка или объекта капитального строительства
  • не реализуются права граждан

Для этого заинтересованное лицо представляет на комиссию предложение о внесении изменений в ПЗЗ. Кстати, порядок составления предложения и документы к нему (т.е. порядок изменения ПЗЗ) устанавливают Правила землепользования и застройки. Комиссия в ответ на предложение готовит свое заключение, которое направляет главе городского округа (поселения). Который и принимает решение – отклонить предложение или подготовить проект о внесении изменений в ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки повсеместно приняты в городских округах и поселений. Найти их можно на официальном сайте администрации Вашего города.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.