Какие проблемы могут возникнуть с покупкой квартиры доставшейся по наследству

Алан-э-Дейл       09.11.2022 г.

Оглавление

Продажа квартиры, полученной по завещанию

Завещание является одним из способов получения наследства. Однако при отчуждении унаследованного имущества этот факт не играет никакой роли.

Наследник по завещанию может распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Исключение составляет ситуация, когда собственник установил завещательный отказ или возложение.

Наследодатель может установить запрет на продажу квартиры. Или обязать наследника предоставить квартиру для проживания третьему лицу.

Если покойный владелец квартиры установил завещательный отказ, то он мог назначить исполнителя завещания. Душеприказчик обязан проследить за исполнением распоряжения покойного. Поэтому в случае продажи квартиры, исполнитель завещания обязан инициировать судебный процесс для отмены прав наследника на жилье.

Важно! При отсутствии душеприказчика, недобросовестный наследник может продать квартиру. Однако право отказополучателя на проживание или пользование жилым помещением не прекращается, после отчуждения объекта

В случае получения квартиры в наследство по закону, после получения свидетельства и регистрации права собственности, новый владелец может распоряжаться активами как пожелает. Он может подарить, обменять или продать унаследованное имущество. Отчуждение объекта недвижимости происходит на общих условиях.

Самые распространенные проблемы

Основной сложностью оформления кули-продажи наследственной недвижимости является риск приобрести не только квадратные метры, но и имущественные претензии третьих лиц. Простое наследование по завещанию прямо передает право владения квартирой определенному лицу или лицам, чьи имена и вписываются в свидетельства на право собственности. Иное дело наследование по закону, тут наследников может быть куда больше, а некоторые из них могут объявиться спустя большое количество времени и на законных основаниях предъявить новому собственнику свои претензии.

Типичные сложности:

  1. Наследодатель не состоял в официальном разводе, жил отдельно от супруга. В случае смерти наследодателя, супруг может не узнать своевременно о смерти, но при этом не теряет по закону своих имущественных прав. В течение 3 лет после сделки имущественная претензия супруга будет принята судом, как законное основание для расторжения сделки.
  2. Наследодатель умер после смерти своих детей, поэтому в наследство вступили наследники второй очереди, а спустя какое-то время о своих правах заявили внуки.
  3. Немало вопросов может возникнуть и с завещанием, составленным незаконно, потерянным, противоречащим интересам законных наследников. Лучше всего показать завещание юристу, чтобы убедиться в его дееспособности.

Спорных ситуаций может быть куда больше, поэтому приобретение наследственного имущества всегда сопряжено с определенной долей риска. Главная причина всевозможных казусов состоит в том, что нотариусы, открывающие наследственные дела, не предпринимают никаких действий по розыску наследников, принимая заявления только от тех, кто сам заявляет о своих правах. А порой 6 месяцев, отводимых законом на поиск всех наследников, бывает не достаточно. Наследники могут:

  • Находиться за границей;
  • На лечении в другом городе;
  • Служить в армии;
  • Состоять на государственной службе за пределами данного населенного пункта;
  • Отбывать срок тюремного заключения и т.д.

Порой в возникновении спора из-за квартиры виноват сам наследодатель. Так, завещание определяет круг прямых наследников, но ведь есть и те, кого лишить наследства нельзя, как бы сильно не хотелось. Бывает, в расчете на лояльность наследников, наследодатель умышленно лишает наследства своих детей, родителей и т.д. Этим гражданам в будущем не составит труда отсудить свою долю квартиры, даже если она уже продана.

Порядок продажи квартиры

Владельцу унаследованной квартиры необходимо соблюсти определенный порядок продажи, предусмотренный действующим законодательством:

  • Вступить в наследственные права, направив нотариусу письменное заявление в течение шести месяцев.
  • Получить свидетельство от уполномоченного нотариального представителя.
  • Собрать документы и подать заявление на регистрацию права собственности в уполномоченном органе.
  • После официальной регистрации прав новый владелец может осуществить продажу унаследованной квартиры.
  • Для отчуждения жилого помещения требуется найти покупателя, заключить с ним договор. Конечным этапом является подача документов и заявления покупателем в регистрирующий орган с заранее оплаченной госпошлиной.

Особенности продажи унаследованной квартиры заключаются в том, что она возможна только после регистрации права собственности на объект недвижимости. Свидетельство, выданное нотариусом — это недостаточное основание для отчуждения жилья, то есть на его основе совершение сделки незаконно.

Факт произведенного официального удостоверения перехода права собственности подтверждается выданной заинтересованному лицу выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Документы

Для того чтобы продать объект недвижимости, полученный в качестве наследства, владельцу потребуется собрать следующий пакет документов:

  • Сведения, удостоверяющие личность (паспорт гражданина РФ).
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая права обладателя.
  • Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
  • Копия лицевого счета.
  • Информация, содержащаяся в домовой книге.
  • Договор купли-продажи.
  • Заявление установленной формы.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.
  • Кадастровые данные.

В настоящий период времени государственными органами не выдается кадастровый паспорт на квартиру, необходимые сведения содержатся в выписке из ЕГРН.

Дополнительно может быть запрошена следующая документация:

  • Свидетельство о заключении или расторжении брака.
  • Согласие супруги/супруга на совершение сделки, заверенное нотариусом.
  • Доверенность на представителя, если в интересах лица выступает посредник.

Разрешение органов опеки и попечительства, в случае, когда в квартире зарегистрированы недееспособные или несовершеннолетние граждане.

Размер пошлины за регистрации перехода права собственности составляет: для физических лиц — 2 000 рублей, для организаций — 22 000 рублей ( НК РФ).

Договор купли-продажи квартиры по наследству

Договор купли-продажи квартиры представляет собой соглашение по передаче в собственность от продавца к покупателю недвижимого имущества (ст. 549 ГК РФ).

Для правильности составления документа участникам сделки необходимо соблюсти определенные требования:

  • Обязательна письменная форма (ст. 550 ГК РФ).
  • Указание паспортных данных сторон, а также кто из лиц является покупателем, а кто продавцом.
  • Подробное описание объекта недвижимости: адрес нахождения, площадь, этаж, количество комнат, кадастровые данные.
  • Наличие обременений или ограничений (арест, залог).
  • Реквизиты документа, свидетельствующего о праве собственности наследника (выписка из ЕГРН).
  • Указание даты и места оформления соглашения.
  • Стоимость квартиры (цену), сроки, форма и порядок расчетов.
  • Период, в течение которого жилье необходимо передать, оформив соответствующий Акт.
  • Права и обязанности сторон.
  • Подписи участников сделки.

В качестве дополнительных положений в договоре купле-продаже квартиры по наследству могут содержаться следующие условия:

  • Штрафные санкции, применяемые при неисполнении обязательств.
  • Действия в случае наступления чрезвычайных обстоятельств (стихийные бедствия, теракт, военные конфликты).
  • Ответственность участников договора.
  • Процедура разрешения проблемных аспектов.
  • Распределение расходов, которые могут возникнуть при оформлении сделки (например, оплата государственной пошлины).
  • Порядок расторжения документа.

Стороны вправе самостоятельно оформить договор купли-продажи или обратиться за оказанием данной услуги в юридические организации, риэлторские фирмы, нотариальные конторы.

Какие риски при покупке квартиры по наследству, чем опасно

Если после оформления сделки появится другой претендент на имущество, суд вправе признать ДКП недействительным. По судебному решению придется вернуть квартиру новому наследователю. Взыскание денег с продавца сопряжено с определенными трудностями. Иногда – попросту невозможно.

Доставшаяся по завещанию

При наличии письменного распоряжения близкое родство не имеет значения. Тем самым, исключаются потенциальные претенденты из числа наследников по закону. Но в обязательном порядке должна быть выделена часть собственности покойного человека следующим лицам:

  • несовершеннолетним детям (родным и приемным);
  • родителям пенсионерам;
  • иждивенцам и супругам в нетрудоспособном состоянии.

Перечисленные граждане вправе претендовать на долю. Допустимо решение спора по взаимной договоренности сторон с выплатой денежной компенсации.

Несмотря на определяющую действенность завещания, в суде могут быть доказаны факты:

  1. составление распоряжения под давлением;
  2. подделка текста;
  3. уклонение от выплаты алиментов;
  4. лишение родительских прав.

Перечисленные причины – достаточные основания для признания претендента «недостойным».

Исходный владелец вправе переписывать завещание неоднократно. Действителен – последний вариант.

О наличии наследственного дела, удостоверенных нотариально распоряжениях и доверенностях сведения предоставляет единая информационная система (ЕИС). Но аналогичный документ может заверить главный врач больницы, который не передает информацию в соответствующую базу данных.

Приведенные примеры объясняют ситуации, когда приобретение унаследованной квартиры сопряжено с определенными рисками. Перечисленные основания достаточны для признания сделки купли-продажи унаследованной недвижимости недействительной.

Допустимо в завещании указать разрешение третьему лицу пользоваться квартирой (без передачи жилплощади в собственность). Такое обременение не запрещает продажу. Однако покупатель не сможет лишить этого человека прав на проживание по данному адресу.

Перешедшая по закону

Если завещание отсутствует, применяют распределение по степени родства. В первоочередном порядке выделяют «обязательные доли».

«К наследникам по закону относятся граждане, которые… ко дню открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним» ГК РФ, статья 1148, п.2.

Также необходимо учесть претендентов, которые получат имущество по праву предоставления за умершего законного наследника.

Квартира более 3 лет в собственности

Отмеченный трёхлетний временной интервал называют достаточным для устранения лишних рисков. Это утверждение базируется на типовом сроке давности тематических исковых заявлений. Однако в суде может быть доказано, что наследник не знал о смерти наследодателя. В этом случае отмеченное ограничение не действует. Рассмотрение дела выполняется по стандартному алгоритму.

Квартира менее 3 лет во владении

При небольшом сроке собственности риски значительно увеличиваются. Расчет временного интервала начинают с даты смерти наследодателя. В течение трех лет претендент может подать исковое заявление в суд.

Сделка через доверенное лицо

Покупка по нотариально заверенному поручению не запрещена законом. Доверенное лицо будет действовать в рамках предоставленных полномочий. В частности – сможет подписать ДКП на переданную по завещанию квартиру. Покупатель не принимает непосредственного участия в проверке. Нужно выбирать компетентного исполнителя, способного самостоятельно выполнить необходимые действия без ошибок.

Оформление наследства

В день, когда умирает владелец недвижимости, открывается наследство. Что нужно сделать наследникам?

  • Подать нотариусу письменное заявление о намерении вступить в наследство;
  • Представить нотариусу такие документы, как паспорт, свидетельство о смерти собственника квартиры, завещание или документ, подтверждающий родственную связь, регистрационные и правоустанавливающие документы на квартиру (см. «Документы на оформление наследства»).

Не имеет значения, происходит наследование по закону или по завещанию. Только спустя полгода после этого наследники получат Свидетельство о вступлении в наследство и смогут оформить право собственности и распорядиться наследственным имуществом по усмотрению.

Если собственниками наследственного недвижимого имущества являются несколько наследников, Свидетельство выдается каждому из них – с указанием доли, принадлежащей каждому.

Если наследников несколько, им потребуется прийти к согласию относительно пользования и распоряжения приобретенной квартирой – заключить сделку купли-продажи они могут только по согласию.

Порядок действий

После того как было открыто наследство и озвучен текст завещания, начинается нотариальная процедура вступления в наследство. При благоприятных обстоятельствах, через полгода она завершается тем, что нотариус выписывает свидетельство о наследстве, в которое входит данная квартира.

Могут возникнуть сопутствующие ситуации:

  • в завещании на этот объект было указано несколько лиц;
  • кроме лица, в чью пользу оформлено завещание, близким родственникам была выделена обязательная доля.

В этих случаях квартира передаётся в солидарное владение и указывается в свидетельстве о собственности как наследственная масса, которая делится между всеми лицами, указанными в завещании. Раздел происходит:

  • по соглашению, если стороны договорились о размерах долей;
  • через суд, если между ними произошёл спор.

Когда в завещании указано лиц больше чем двое, можно заменить часть права, получаемого в квартире, другим имуществом на ту же сумму. Или – выкупить доли других правопреемников за счёт унаследованных денег, личных сбережений, или займа.

Если оформлено на одного наследника

Если квартира была отписана единственному наследнику, то после получения свидетельства о наследовании, он обращается в МФЦ, и передаёт пакет документации на регистрацию в Росреестр. В этом пакете должны быть документы:

  • заявление в Росреестр на регистрацию права собственности;
  • правоустанавливающий документ наследодателя на приобретение или приватизацию квартиры;
  • правоудостоверяющий документ, подтверждающий право собственности;
  • свидетельство о наследстве;
  • соглашение о разделе (если составлялось);
  • отказ других лиц в пользу заявителя;
  • паспорт.

За получение свидетельства о наследстве уплачивается пошлина в размере 0,6% всей наследственной массы (родственникам назначается 0,3%) согласно статье 333. 24 НК РФ.

Так как наследник уже уплатил нотариальную пошлину, регистрационная пошлина им не уплачивается. После регистрации он получает выписку из Единого Государственного реестра (ЕГРН), которая будет правоудостоверяющим документом. А в свидетельстве о наследстве, который становится правоустанавливающим документом, ставится штамп о регистрации. После получения этих документов можно заняться подготовкой купли-продажи.

Сделка состоит из следующих шагов:

  1. Сбора документов: технического паспорта из БТИ, кадастровой справки об отсутствии ареста и обременений, выписки из поквартирной книги, копии лицевого счёта.
  2. Поиска покупателей и/ или заключения договора услуг с риэлтерской компанией.
  3. Организация просмотра квартиры, показ пакета документации.
  4. После нахождения покупателя – оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Этот договор оформляется по усмотрению сторон и не является обязательным.
  5. Оформления базового договора купли-продажи (ДКП) и акта приёмки квартиры покупателем.
  6. Передача ДКП на регистрацию в Росреестр (через МФЦ). После регистрации сделки квартира переходит в собственность покупателя.

Недвижимость, которая получена по завещанию меньше чем 3 года назад, при продаже облагается налогом в размере 13% стоимости, выше одного миллиона.

Если указано больше двух лиц

Несколько наследников получают право совместной собственности. Прежде чем осуществить продажу такого имущества, нужно составить нотариальное соглашение о выделе доли каждому правопреемнику. Соглашение передаётся в Росреестр, где оформляется право долевого владения квартирой. Правоустанавливающим документом каждого собственника будет:

  • свидетельство о наследстве;
  • соглашение о выделе долей в праве.

Каждый наследник получает правоустанавливающий документ: выписку из ЕГРН о владении долей. Сделка купли-продажи проходит по следующему алгоритму:

  1. Сбор недостающей документации для сделки.
  2. Поиск покупателей, организация просмотра квартиры.
  3. Заключение ПДКП, где каждый участник долевого владения выступает со стороны продавца (по усмотрению сторон).
  4. Заключение ДКП, с каждым из участников долевого владения, если продаётся вся квартира, полученная по завещанию.
  5. Составление акта приёмки.
  6. Расчёт по сделке, передача документации на регистрацию в Росреестр.
  7. Освобождение квартиры для покупателя.
  8. Заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, уплата налога с продажи (так как недвижимость в собственности менее чем 3 года).

Допустимо продавать не только всю квартиру, но и свою долю жилого помещения. В этом случае продавец обязан получить от совладельцев нотариальное согласие на проведение сделки.

Когда можно реализовать полученное наследство?

Некоторые граждане ошибочно считают, что продать квартиру можно сразу же после оглашения завещательного распоряжения в нотариальной конторе, которое происходит при открытии наследства. На самом деле это не так: прежде чем вступить в права собственности, требуется подождать 6 месяцев, в течение которых утверждается круг наследников, а завещание проверяется на правоспособность. Это положение указано в п.1 статьи 1154 ГК РФ.

Нередко родственники, которым могла перейти квартира в порядке очереди, пытаются оспорить завещание в суде.

  • признание покойного недееспособным, задним числом;
  • формальное нарушение завещательной процедуры, если оно есть;
  • доказательство того, что завещание нарушило наследственные права родственника.

Если судебные прения будут проходить с обжалованием в вышестоящих инстанциях, дело может не прекратиться в течение полугода. В этом случае срок вступления в собственность будет зависеть от того, когда очередное решение суда не будет подлежать оспариванию со стороны неудовлетворённых наследников. Если по истечении 10 дней родственники не подадут апелляцию, то на основании решения суда, но раньше, чем через полгода, допускается вступление в собственность.

Кроме полугодичного срока вступления в наследство, нужно рассчитывать на то, что полученная квартира должна пройти регистрацию на имя нового собственника. На эту процедуру также может потребоваться время в пределах одного календарного месяца.

На основании статьи 1157 ГК РФ от завещанного имущества можно отказаться полностью. Если квартира передаётся вместе с другим имуществом, принимается вся наследственная масса.

Время подачи документов упущено – что делать?

Даже учитывая тот факт, что о шестимесячном периоде, отведенном для полноценного принятия наследства по завещанию, известно многим наследникам, нередко случается так, что посетить нотариуса в течение этого времени не удается. В этом случае ничего иного не остается, как писать исковое заявление в суд, где нужно доказать, что имели место непреодолимые обстоятельства, которые помешали пройти процедуру своевременно.

Обстоятельствами, которые суды, как правило, принимают во внимание, могут быть продолжительная болезнь, дальняя и долгая командировка, отсутствие информации о смерти человека, оставившего наследство. На обращение в суд тоже отводится полгода с того момента, как препятствия для обращения к нотариусу были устранены

Если наследников несколько, и остальные не возражают против того, чтобы включить задержавшегося претендента в список, вопрос можно решить без суда.

На обращение в суд тоже отводится полгода с того момента, как препятствия для обращения к нотариусу были устранены. Если наследников несколько, и остальные не возражают против того, чтобы включить задержавшегося претендента в список, вопрос можно решить без суда.

Особенности покупки квартиры полученной по наследству

Недвижимость, полученная в наследство принадлежит наследнику на правах частной собственности. Поэтому она может быть продана или подарена, как и любое другое имущество. Особенностей оформления сделок с таким наследным имуществом закон не предусматривает. Однако, фактически, покупая унаследованную недвижимость, покупатель идет на риск. Это связано с тем, что наследное право имеет множество разных нюансов, проследить которые не всегда представляется возможным. Поэтому, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, следует быть готовым к разным неожиданностям в течение 10 лет. Подробно можно ознакомиться в статье: Сроки исковой давности по наследственным делам

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. По возможности этот момент необходимо выяснить у продавца. По закону наследниками могут быть только родственники покойного. При этом они делятся на группы по очередности права на получение наследства:

  • Первая очередь — супруг, дети (как родные, так и усыновленные) и родители;
  • Вторая очередь — родные братья и сестры, дедушки и бабушки;
  • Третья очередь — тети и дяди;
  • Остальные очереди — родственники по порядку убывания поколений и степеней родства.

Таким образом, унаследовав квартиру по закону, родной сын покойного может не знать о том, что кроме него есть другие дети, которые могут претендовать на наследство. Ст.1155 Гражданского кодекса РФ позволяет восстановить пропущенный срок для принятия наследства, если наследник не знал о смерти наследодателя или имел другие уважительные причины. В этом случае свидетельство о праве на наследство будет аннулировано, а унаследованное имущество поделено между наследниками в новых долях. Гражданский кодекс гласит, что наследник должен обратится в суд в течение 6 месяцев с того момента, как он узнал о смерти наследодателя и своем возможном праве на наследство. Хотя в ст.1155 ГК РФ не указан предельный срок давности, на практике применяются нормы п. 2 ст.196 ГК РФ. В ней сказано: «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». То есть, новый законный наследник может появится спустя несколько лет и потребовать свою законную долю в квартире. Обычно суд идет на встречу таким наследникам и присуждает вернуть квартиру, а продавец в этом случае обязан вернуть деньги.

Надо отметить, что в случае существования завещания, кроме тех, кто в нем указан претендовать на наследство могут только те, кто имеет право на его обязательную долю, в соответствии со ст.1149 ГК РФ:

  • Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего;
  • Нетрудоспособные супруг и родители умершего;
  • Иные нетрудоспособные иждивенцы умершего, подлежащие обязательному призванию к наследованию.

Их доля должна обязательно составлять половину от доли, причитающейся им в случае унаследования имущества по закону. Остальные наследники по закону, вне зависимости от очередности, могут рассчитывать на наследство только в случае признания завещания недействительным.

Стоит ли вообще приобретать жилплощадь у гражданина-наследника?

Специалисты рекомендуют воздержаться от приобретения унаследованного жилья, если имеется минимум одно из следующих обстоятельств:

  • по документации на жилплощадь возникли вопросы и неоднозначные, спорные моменты;
  • продавец унаследованной квартиры достиг преклонного возраста (70 лет и более), но отказывается документально подтвердить собственную дееспособность;
  • помимо самого продавца, в реализуемом жилье зарегистрированы другие субъекты;
  • недвижимый актив реализуется на основании доверенности, а с его реальным собственником не получается установить контакт;
  • продавец владеет унаследованной недвижимостью на протяжении периода, не превышающего 3 (трех) лет.

Таким образом, квартиру, полученную продавцом по наследству, можно приобрести, но к данной покупке, однако, следует относиться осторожно. Рекомендуется заранее изучить бумаги, непосредственно относящиеся к жилплощади и её продавцу, проверить обстоятельства наследования, убедиться в отсутствии обременений и долгов, ознакомиться с историей сделок, совершенных с этой квартирой

Конечно, такую сделку будет сложно обезопасить на 100%, но можно предпринять конкретные меры, позволяющие избежать вышеперечисленных рисков.

★ ★ ★

Как проверить наследников перед сделкой

Алгоритм действий определяют с учетом представленной информации. Стандартные процедуры проверки квартиры перед покупкой:

  1. выявляют лиц с обязательной для получения долей;
  2. для получения информации о проживавших по этому адресу иждивенцах опрашивают соседей;
  3. получают сведения о прописанных гражданах в регистрационном подразделении МВД.

Внимательно изучают завещание и свидетельство, составленное нотариусом после завершения типового шестимесячного срока наследственного дела. Уточняют позиции:

  • права пожизненного (временного) проживания;
  • иные обременения по распоряжению покойного;
  • наличие других завещаний (по базе данных ЕИС);
  • отказы других очередников.

Не типичные, но возможные сложности

Завещание может быть после оформления договора купли-продажи оспорено, а наследник признан недостойным. Например, когда выяснится, что смерть наследодателя наступила по вине наследника. В этом случае завещание теряет законную силу, вступает в действие наследование по закону, права собственности переходят истинным наследникам, а следка купли-продажи, уже завершенная, будет признана судом недействительной.

В подобной ситуации остается только судиться с продавцом, но обычно это бесперспективное занятие, так как на тот момент он может скрыться в неизвестном направлении, потратить деньги, а взыскать даже в судебном порядке с нищего столь большую сумму крайне проблематично. Даже служба судебных приставов может оказаться бессильной помочь.

Наконец, неприятность может подстерегать там, где ее вовсе не ожидали: продавец может потребовать расторгнуть договор купли-продажи под каким-либо предлогом. Причем потребовать в судебном порядке. Но вот беда: в договоре вписана не истинная сумма сделки, а ее половина или даже треть, так как продавец умолял не вписывать истинную сумму, не желая платить государству налог с продажи. Суд расторгнет сделку, но продавец вернет только то, что указано в договоре.

Есть и еще один не столь уж частый, но возможный повод для расстройства: наследственный отказ. Наследодатель завещает квартиру одному родственнику с условием пожизненного проживания в ней другого лица. Да, нет никаких препятствий к продаже такой квартиры, только о дополнительном жильце обычно при продаже умалчивают.

Вступление в наследство в ООО

Наследодатель, у которого в собственности есть доля в уставном капитале ООО, вправе передать ее по наследству правопреемнику. Наследник после оформления вступления в наследство ООО может заменить свое участие в Обществе эквивалентной денежной суммой.

До того, как наследник примет наследственную массу и оформит долю, ею управляет доверенный управляющий. Он может быть назначен правопреемником, нотариусом или душеприказчиком наследодателя.

Наследование доли в ООО происходит по закону или по завещанию. Это точно такое же имущество, как и другие виды, входящие в наследственную массу. Однако в этом случае наследование по завещанию предпочтительнее, так как таким образом наследодатель сам определяет, кто лучше справится управлением компанией.

Важно также принять во внимание позицию ООО в вопросах наследования. Возможно три варианта:

  • Безусловный переход унаследованной части уставного капитала.
  • Получение доли с согласия членов Общества.
  • Невозможность становления долевым участником компании.

Несмотря на условия, принятые в ООО, наследник все равно вступает в права. После этого ему следует ознакомиться с Уставом Общества, чтобы уточнить, потребуется ли получение согласия других участников и допустимо ли это вообще.

Соответственно, нужно написать заявление в ООО о принятии наследника в члены Общества. Участники принимают решение на ближайшем общем собрании. Если они согласны, вносятся изменения в документы организации. В случае отказа наследнику перечисляется компенсация.

Услуги юристов и адвокатов Цена
Первичная бесплатная консультация (до 30 минут)
Консультация в письменной форме от 2000 руб
Составление заявления о выдаче судебного приказа  от 1000 руб
Составление необходимых документов: исков, жалоб, запросов от 3000 руб
Представительство в суде от 5000 руб
Судебная защита под ключ: от иска до победы от 15 000 руб
Апелляционное обжалование, защита в вышестоящей инстанции от 3000 руб
Помощь в исполнении решения суда от 3000 руб

Наследование недвижимости и иного ценного имущества – это сложная процедура, требующая юридической подкованности. Мы рекомендуем действовать при поддержке профессионалов. Звоните по указанным номерам телефона или пишите нам в специальном окне. Первичная консультация осуществляется бесплатно.

Анализ без стеснения

Для того чтобы не попасть в неприятную ситуацию с наследниками, юристы советуют перед покупкой детально изучить пакет документов на квартиру. В него прежде всего входит выписка ЕГРН (не старше месяца с момента получения) и паспорта собственников, которые должны совпадать с теми, что указаны в ЕГРН. При этом проверить данные паспортов можно на сайте МВД России.

Копия лицевого счета квартиры и выписка из домовой книги помогут узнать, есть ли в квартире временно прописанные жильцы. Юристы также рекомендуют сделать выписку из ЕГРН о переходе прав собственности, где прописаны все собственники, когда-либо владевшие конкретным жильем.

Также, уверены собеседники «Известий», не будет лишним поговорить с соседями — узнать, какая семья там проживала и сколько в ней было человек.

Семейные тайны

Фото: ТАСС/Сергей Бобылев

— Не нужно бояться и стесняться, когда дело касается покупки недвижимости, — говорит Артур Меркушев. — Не забывайте о детях, особенно если квартира покупалась за счет материнского капитала: им полагаются доли. Пожилые люди должны подтвердить свою дееспособность справкой из ПНД или копией актуального водительского удостоверения. В случаях с ними часто объявляются мошенники и разыгрывают схемы, когда пенсионер продает квартиру, а потом появляется якобы родственник со справкой, что бабушка «не в себе». Поэтому лучше перестраховаться и попросить доказательства недееспособности.

В случае если на пороге купленной квартиры окажутся новые наследники, юристы советуют не пытаться откупиться от них, а отправить в суд. В случае разбирательства новому владельцу нужно будет собрать доказательства того, что он добросовестный приобретатель. И даже если суд окажется на стороне наследника, покупатель не останется ни с чем — согласно закону, ему полагается компенсация за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или причиненного в связи с этим ущерба.

Наследование выполнялось по завещанию: угрозы для покупателя жилья

Если жилплощадь наследовалась продавцом по завещанию, для покупателя также существуют определенные риски. Прежде всего, такие угрозы могут предопределяться нарушением вышеупомянутых законодательных норм ГК, согласно которым активы наследуются по завещанию. Однако опасности, обусловленные завещанием, часто недооцениваются покупателями унаследованных квартир.

Считается, что завещание подразумевает дополнительные гарантии для покупателя жилплощади, полученной продавцом по наследству, поскольку оно ограничивает круг потенциальных претендентов (наследников), распределяет активы между указанными субъектами, ускоряет оформление наследства/собственности и, как правило, снижает вероятность споров между правопреемниками. Однако риски для гражданина, купившего квартиру у наследника по завещанию, всё же возникают по следующим причинам:

  1. Отсутствие в завещании четких распоряжений относительно правопреемников и причитающихся долей.
  2. Наследодатель может ограничиться указанием завещательного отказа в завещании, что допускается первым пунктом 1137 статьи ГК, или, как вариант, лишением определенных правопреемников права на наследование, что разрешается 1119 статьей ГК.

Таким образом, если действующее завещание не содержит четких распоряжений гражданина-наследодателя по поводу распределения активов, оно может, наоборот, создать дополнительные основания для оспаривания результатов наследования и, как следствие, признания купли-продажи недействительной.

Приобретателю унаследованной жилплощади стоит обратить внимание на следующие возможные риски:

  1. Завещание могут оспорить через суд, признав его недействительным по иску заинтересованного субъекта (например, одного из правопреемников актуальной очереди). Можно доказать, что наследодатель составил данную бумагу, являясь недееспособным, временно не отдавая себе отчета в происходящем (из-за аффекта, стресса, опьянения) или пребывая под воздействием (физическим, психологическим).
  2. Гражданин-наследодатель указал дополнительные распоряжения в собственном завещании. Типичный пример – вышеупомянутый завещательный отказ, позволяющий конкретному субъекту проживать в наследуемом жилье. Отчуждение жилплощади не приведет к аннулированию данного права, что обусловит появление нежелательных соседей у нового обладателя квартиры.
  3. Наличие у определенных субъектов обязательных долей в унаследованной жилплощади, что предусматривается 1149 статьей ГК. Правопреемников данной категории нельзя лишить наследства – даже при наличии завещания они могут получить 50% от наследства, полагающегося им по нормам закона.
  4. Правопреемник, указанный гражданином-наследодателем в завещании, также может быть признан недостойным получателем наследства, что допускается первым пунктом 1117 статьи ГК. Подобный риск, кстати, очень сложно предусмотреть заранее.
Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.