Перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию в 2021

Алан-э-Дейл       27.07.2022 г.

Оглавление

Список документов

Ходатайство считается основной бумагой, там отражены намерения заявителя и его полномочия. Надо дополнить его другими документами, список которых определяется индивидуально.

Можно уточнить на месте подачи:

· паспорт гражданина или правоустанавливающие бумаги, касающиеся статуса организации;

· кадастровый паспорт (можно выписку оттуда);

· выписка ЕГРН (сейчас ее достаточно, там содержатся все кадастровые данные плюс принадлежность территории);

· договор соцнайма (если участок изначально был передан государством частному лицу).

Иногда требуется заключение госэкспертизы или выданное частным специалистом. Оно нужно для обоснования безопасности процедуры. Что ее результаты не навредят окружающей среде или самой земле.

Кто вправе инициировать смену статуса земли

Инициирование смены статуса участка могут проводить определенные лица и организации. В их числе:

  • арендатор, который использует землю по договору с владельцем. Так как владение арендатора является временным, то ему требуется согласовать процедуру с собственником и получить его согласие. В противоположном случае арендатор не имеет права подавать ходатайство;
  • землепользователь в виде лица, которое бессрочно и безвозмездно использует участок на законном основании;
  • собственник в виде физического или юридического лица;
  • уполномоченный орган власти.

Все остальные граждане или организации право на подачу документов по смене статуса территории не имеют.

В каких случаях может потребоваться ее поменять?

Чаще всего земельный участок используют для строительства жилья.

Законно можно возвести строение лишь при соответствии целевого назначения категории земли планам ее владельца.

Лишь две категории земель предполагают  на них индивидуальное строительство.

Это земли:

  • населенных пунктов;
  • сельскохозяйственного назначения.

На первых разрешено возводить индивидуальное жильё и вести личное подсобное хозяйство. В обоих случаях в построенном доме можно прописаться (оформить регистрацию).

Теоретически возможно построить жилье и за чертой поселения, на сельхозземлях, но при соответствии вида разрешенного использования.

Категория земли – это главный классификатор, обозначающий первичную цель применения территории согласно закону.

ВРИ – это уже более точный и узконаправленный классификатор в рамках категории.

Например, в составе сельскохозяйственной категории земель присутствуют:

  • сельхозугодья (пашни, сенокосы, пастбища);
  • пруды;
  • лесопосадки для защиты полей от ветровой эрозии;
  • определенные строения и т.д.

На сельхозугодьях, пригодных к использованию по прямому назначению, частная застройка не допускается.

Если участок признан непригодным для производства сельхозпродукции, его вид возможно изменить, например, на «дачное строительство», при этом на участке можно построить дом и – с недавних пор – даже прописаться в нем.

Если видом использования является «садоводство», строительство жилых сооружений там требует согласования с правлением и соответствия с планом застройки.

То есть, построить, например, двухэтажный особняк могут не разрешить.

Если на участке площадью более гектара разрешено ведение крестьянско-фермерского хозяйства, дом на нем построить удастся.

Но надо вести и соответствующую деятельность, то есть производить (или перерабатывать, хранить) сельхозпродукцию. Хотя бы заложить сад.

Если же земля выделена под огородничество, строительство на ней запрещено.

Все эти изменения возможны в пределах уже установленной категории земли.

Для этого нужно обратиться с заявлением в муниципальные органы.

Узнать категорию своего участка можно по документам, карте или кадастровому номеру. Также будет не лишним выяснить вид разрешенного использования своей земли.

Кто их устанавливает и меняет?

Это дело уполномоченных органов. Рассмотрим подробнее, кто чем занимается.

Правительство

Так, Правительство Российской Федерации «заведует» землями:

  • отнесенными к федеральной собственности;
  • требующимися для нужд Федерации;
  • расположенными в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе.

Среди таких объектов — резиденции государственных чиновников, а также земли, на которых запланировано строительство объектов федерального значения.

Органы исполнительной власти регионов

Исполнительная власть регионов (Администрации краев, областей или Кабинеты министров) распоряжается землями:

  • сельхозназначения;
  • переданными государством в собственность регионов;
  • собственность на которые не установлена.

Органы местного самоуправления

Органам местного самоуправления (городов, районов, сельских поселений) положено заботиться о землях:

  • имеющихся в муниципальной собственности (кроме сельхозназначения);
  • принадлежащих частным владельцам;
  • не разграниченных по собственности.

Обращение непосредственно в Правительство практикуется нечасто.

Все необходимые действия уполномоченные на то органы осуществляют, исходя из положений:

  • основного закона страны (Конституции);
  • Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;
  • лесного и водного Кодекса;
  • градостроительного законодательства;
  • других профильных законов.

Процедура перевода участка

Она достаточно простая:

Заинтересованное лицо сначала выясняет наименование ответственного органа, куда ему предстоит обратиться. Обычно, это местная администрация.

Сбор документов. Нужны правоустанавливающие бумаги, подтверждающие статус гражданина (арендатор или собственник).

Составление прошения. Строгой формы нет, внешне оно выглядит как стандартное заявление. Главное четко передать основную мысль и указать информацию:

· действующая категория территории;

· намерения заявителя изменить ее;

· кадастровый номер;

· обоснование просьбы;

· подтверждение полномочий.

• Подать готовый комплект документов сотруднику уполномоченного органа. Взамен получить расписку, где кроме списка принятых бумаг будет примерная дата повторного обращения

• Дождаться решения властей. Если оно положительное, данные о территории в системе будут изменены, а гражданин получит соответствующее уведомление. Все обновления укажут в выписке. Нововведения станут постоянными, до проведения следующей похожей процедуры

• Выполнить запланированные мероприятия, связанные с использованием надела. Теперь они законодательно разрешены

В прошении гражданину могут отказать. Тогда ему придет письменный ответ, где отказ дополнят пояснениями. Если причины устранимые, можно обратиться повторно. Например, неполный набор документов, просроченные справки или неверно составлено обращение. Такие недочеты легко исправить. После чего человек вправе снова посетить администрацию.

Новые данные будут внесены в систему Росреестра и там останутся. Ходатайство гражданин может написать самостоятельно или, скачав типовую форму, заполнить ее. В составлении подобных документов новичкам помогают юристы. Это недорого, зато гарантия избежать ошибок.

В смене категории отказано: причины

Отрицательное решение выносится по следующим причинам:

· ходатайство подало неуполномоченное лицо;

· собраны недостоверные документы;

· пакет документации неполный;

· в прошении обнаружены ошибки;

· перевод невозможен;

· ходатайство передано в другую инстанцию;

· экологическая экспертиза содержит отрицательные результаты;

· установлен запрет.

Первые можно исправить, например, заменить бумаги или переписать обращение. После чего заявитель вправе обратиться снова. Вторые исправить невозможно. Придется искать альтернативные варианты или забыть о своих планах. Если решение показалось несправедливым, заявитель может обжаловать его.

Возможные сложности

В теории процесс кажется простым. Собрав документы, человек передает их уполномоченному органу и ждет решения. На практике заявителям часто отказывают и причины вполне тривиальные.

Сельскохозяйственные земли, категорию которых граждане хотят изменить, являются плодородными. Соответственно, они представляют ценность. Там хорошо растут злаки и другие культурные растения. Нецелесообразно разрешать строительство.

Шансов больше, если участок заброшен или снизилась урожайность. Все зависит от проведенной экспертизы. Специалист оценивает качество, эффективность ее использования. Насколько это повлияет на местную экологию, ухудшит или существующее положение.

Важно, чтобы оно не навредило природе. Людям нельзя самовольно строить дома, где им понравится

Или возвести завод. Зонирование позволяет государству отслеживать действия простых граждан и местного муниципалитета.

Чтобы земельный ресурс использовался планомерно.

Как поступить при получении отказа?

Даже при подготовке всей необходимой документации заявители часто сталкиваются с отрицательным решением. Обычно это обусловлено причинами:

  • заявление составляется лицом, не имеющим права на реализацию процедуры;
  • в документах выявляются ошибки;
  • в бумагах имеется недостоверная информация;
  • отсутствуют нужные справки или выписки;
  • выбор неправильной государственной инстанции;
  • получение отрицательных итогов после реализации экспертизы;
  • появление обстоятельств, представленных препятствием для перевода;
  • на имеющийся надел распространяется запрет или ограничение.

Информация!

Иногда представители местной власти соглашаются перевести сельскохозяйственный надел в землю для ИЖС, хотя располагается он за пределами города.

Правила и порядок изменения

Как и любая другая процедура, перевод земельного участка из одной категории в другую имеет свои правила оформления. Процесс на самом деле несложный, и если соблюдать основные условия, то проблем возникнуть не должно.

Подать заявление на перевод земли из одной категории в другую может заинтересованное лицо, обладающее правом:

  • собственности на земельный участок;
  • бессрочного пользования;
  • наследуемого владения;
  • аренды, субаренды, сервитута.

Подать ходатайство может:

  • физическое лицо,
  • юридическое лицо,
  • доверенное лицо.

Куда предоставлять?

Инициатор смены категории подает ходатайство (заявление) в муниципальный или федеральный исполнительный орган, правомочный решать эти вопросы.

Землями сельскохозяйственного назначения занимаются только органы исполнительной власти субъектов РФ.

Как оформить заявление-ходатайство?

Заявление можно заполнить от руки, либо предоставить в печатном варианте.

В ходатайстве нужно указать:

  • для физического лица – ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания, контактный телефон;
  • для юридического лица – название, организационно-правовая форма, адреса регистрации и нахождения, контактный телефон;
  • место расположения земельного участка;
  • цель его использования;
  • точная площадь участка;
  • текущая категория, к которой он относится;
  • категория, в которую заявитель желает его перевести;
  • согласие арендатора (если таковой имеется);
  • согласие собственника построек, которые находятся на участке (если таковые имеются).

К заявлению обязательно приложить

  • копии удостоверения личности для частного лица и ЕГРЮЛ или ЕГРИП для юридического;
  • выписку из кадастра РФ со всеми необходимыми сведениями о земельном участке;
  • выписку из ЕГРП о правах на земельный участок;
  • согласие собственника участка на изменение категории,
  • решение экологической экспертизы, если ее проведение было обязательным;
  • расчеты потерь сельхозпроизводства или лесного хозяйства (если они необходимы).

Наиболее важным для принятия дела к рассмотрению является пункт о причинах изменения категории.

Причины должны быть весомыми. Требуется пояснить, для чего будет использоваться участок.

Приложить документы, свидетельствующие, что после процедуры перевода земля будет использоваться согласно закону.

Закон требует в обязательном порядке самостоятельно представить лишь паспортные данные и документы на право собственности. Остальные орган власти может получить путем межведомственного обмена.

Образец

Скачать шаблон заявления можно здесь. Есть и заполненный для примера образец заявления. Форма ходатайства в различных регионах РФ одинакова.

Сроки рассмотрения

Правительству РФ на решение о смене категории отпущено три месяца (за редкими исключениями). Местным органам исполнительной власти – два.

Решение – положительное или отрицательное – должно быть доведено до заявителя не позднее двух недель после принятия.

Получив ходатайство с приложенными обязательными документами, специально учрежденная комиссия рассматривает их и дает обоснованное заключение, с которым знакомит заявителя.

Если решение положительное, необходимые изменения вносятся в кадастровые и прочие документы.

Порядок обращения в инстанции зависит от того, какой орган решает вопрос, а это определяется видом объекта. Поэтому логичнее вначале прийти в низовой орган власти, где подробно разъяснят, куда обращаться и какие бумаги подготовить.

Какие документы получает заявитель?

В любом случае вы получаете один из трех видов документов:

  • постановление об успешном переводе участка из одной категории в другую;
  • отказ в переводе;
  • отказ в рассмотрении заявления (в случае каких-либо нарушений в документации).

В случае положительного решения в итоговом акте об изменении статуса земельного участка будут указаны:

  • основания принятого решения;
  • границы участка,
  • его площадь,
  • учетный номер;
  • категория, из которой осуществлен перевод,
  • новая категория.

Еще раньше его копию передают в земельный кадастр для внесения изменений в учетные данные.

Что делать в случае отказа?

причины отказа

  • не все бумаги поданы, или они неправильно оформлены;
  • заявление подано не правообладателем, либо документы представителя собственника оформлены не подобающим образом;
  • у владельца нет российского гражданства.

В этих случаях ходатайство не позднее 30 дней будет возвращено заявителю, недостатки предстоит исправить и вновь подать на рассмотрение.

И если условия, при которых смена категории недопустима в принципе, отсутствуют, скорее всего, вопрос будет решен положительно.

Сделать это нужно не позднее трех месяцев с момента отказа. Если спохватились позднее, нужно указать уважительную причину пропуска времени.

Какие потребуются документы

Изменение такого параметра надела требует предоставления в администрацию не только ходатайства, но и ряда документов, подтверждающих позицию заявителя. В их перечень входят:

  • документ, подтверждающий личность заявителя или правоустанавливающие документы организации;
  • кадастровый паспорт или выписка из него;
  • выписка из ЕГРН. На данный момент её будет достаточно, так как документ содержит и кадастровые данные. Отдельно предоставлять кадастровый паспорт не придётся.

В некоторых случаях нужно будет приложить заключение госэкспертизы или частного эксперта. Необходимо это чтобы обосновать, что изменение не навредит самому участку и окружающей среде.

В принципе, обязательными считаются только заявление и документ о личности, однако, прочие документы увеличат шанс на положительный результат рассмотрения.

Особенности перевода некоторых категорий

Как уже отмечалось, категорию земель вообще сменить непросто, а с некоторыми особенно много хлопот.

Сельскохозяйственные


список причин, которые оправдывают

  1. Земли на какое-то время выходят из хозяйственного оборота. Например, требуется восстановить плодородие почв, рекультивировать их и т. д.
  2. Принято решение о создании особо охраняемой природной территории.
  3. Расширяются границы населенного пункта. Это случай частников, которые просят причислить участок, расположенный на землях сельхозназначения к территории поселения.
  4. Необходимо на этом месте построить нечто промышленное, а участок при этом непригоден для производства сельхозкультур.
  5. Непригодные для сельскохозяйственной деятельности земли включаются в состав лесного, водного или резервного фондов.
  6. Необходимо строительство новых дорог, ЛЭП, газо- и нефтепроводов и др.
  7. Земли потребовались государству для целей обороны и безопасности.
  8. Обнаружены залежи полезных ископаемых или необходимы археологические раскопки.

Подробнее о нюансах перевода земель сельхозназначения читайте здесь.

Населенных пунктов

Земли населенных пунктов могут быть переведены в другую, равно как и наоборот, только в связи с изменением территории поселения, в большинстве случаев – при ее расширении.

С 2016 года такой перевод разрешен только при наличии утвержденного Генплана развития территории.

Запаса

Земли запаса не включаются в хозяйственную деятельность, но когда требуются обществу, меняют свой статус и перестают быть свободными.

Свободные – не значит бесхозяйные.

Их собственник – государство или субъект, поэтому занимать часть такой территории самоуправно нельзя.

В составе запасных земель есть фонд перераспределения, предназначенный только для сельхозпроизводства, его не трогают; с иными территориями можно работать.

Чаще всего их по заявлениям частных или юридических лиц переводят в категорию НП, сельхозназначения  или промышленности.

Специального назначения

Особенностью изменения статуса земель с категории специального назначения (транспорт, связь, промышленность, свалки) является требование рекультивации и восстановления территории, если предыдущая деятельность ухудшила состав и качество почвы.

Особо охраняемые территории

Чтобы сменить категорию особо охраняемой территории, необходимо провести государственную экологическую экспертизу. Если она покажет, что смена категории и назначения грозит ухудшением состояния экологии, в переводе будет отказано.

Лесной фонд


не является неприкосновенным

Определенные его части могут войти в другую категорию, если:

  • на них согласно территориальному планированию будут строиться дороги, жилые здания, иные необходимые в социальном плане объекты;
  • город расширяется;
  • невозможно использовать лесной массив по назначению;
  • лесное хозяйство прекращает работу;
  • место понадобилось для сельхозработ, прокладывания линий связи, добычи полезных ископаемых.

В большинстве случаев также требуется проведение специализированной экспертизы.

Водный фонд

Участки, входящие в состав водного фонда, могут перейти в:

  • природоохранную территорию или рекреационную зону;
  • состав территорий поселения.

Иногда водный объект (например, искусственное озеро) попросту исчезает или переносится в другое место.

Можно ли обжаловать отказ?

Отказ возможен в нескольких случаях. Среди них:

  • наличие запрета или ограничения по закону;
  • заявленный статус не позволяет осуществлять целевое назначение;
  • экологическая экспертиза вынесла отрицательное решение, так как будет нанесен ущерб.

Дополнительно часто отказ производится по причине отсутствия права на обращения у лица, так как он не является собственником и не уполномочен на ведение таких процедур, или отсутствию необходимой документации, а также ошибок в ней.

Еще одним вариантом является увеличенный тип кадастровой стоимости, например, больше 50% средней цены по региону.

Отказ оформляется в письменном виде с указанием причины, после чего его отправляют в течение месяца заявителю.

Если заявитель не согласен с отказом, то он имеет право обратиться в судебную инстанцию. Для этого потребуется:

  • получение акта в департаменте;
  • исковое заявление с указанием требований и приложенных документов;
  • ксерокопия акта, который был получен;
  • копии всех документов, которые были направлены на рассмотрение, включая само ходатайство;
  • бумаги, которые обосновывают нелигитимность решения;
  • оплаченная госпошлина;
  • сбор дополнительных бумаг и справок, которые могут иметь отношение к делу.

Все собранные документы вместе с заявлением передаются на рассмотрение.

После судебных заседаний выносится решение. Если оно вынесено в пользу истца, то можно подавать ходатайство повторно. К стандартному пакету документации прикладывается решение суда.

Если отказ произведен еще на этапе предоставления заявления в уполномоченный орган, то можно подавать повторно, устранив все указанные недочеты, например, недостаток документов.

Для осуществления смены статуса у земельного надела требуется провести стандартную процедуру, которая нуждается в подаче документов в уполномоченный орган. По федеральному законодательству не все территории могут изменить статус и сферу использования. При отказе от перерегистрации можно обращаться в суд, но для этого потребуется предоставить доказательства, что отказ был необоснован.

https://youtube.com/watch?v=1Ip2_uDigAI%3F

Как земли запаса перевести в другую категорию

Существует ряд ситуаций, побуждающих к изменению категории земли запаса:

Наиболее распространенная из них – нехватка места для строительства жилых объектов в крупных городах. А потому территории под застройку перемещаются к окрестностям, где чаще всего и располагаются земли запаса.

Изменение категории земель является непростым и длительным процессом. Над ним работают исключительно юристы с большим опытом и серьезной базой знаний в данной сфере.

Финальное решение относительно изменения категории принимают органы местного самоуправления или же органы государственной власти

Важно осознавать, что если у земель запаса меняется категория, то им присваивается новое целевое назначение, в рамках которого данные земли будут использоваться;

У многих городов РФ есть такая проблема, как нехватка свободного места под застройку

Это стимулирует инвесторов обращать внимание не земли запаса, сосредоточенные в пригороде. Они могут быть приобретенными и переоформленными по стоимости, размер которой будет ниже того, что составляет цену при изначальной покупке земли под жилую застройку

Однако присвоение категории земель требует обязательного соблюдения большого количества различных требований. Также нужно досконально изучить землю, чтобы ей была присвоена не только категория, но и целевое использование.

В соответствии с действующим законодательством, земли запаса могут быть переведены в следующие категории:

  • Сельскохозяйственное назначение. Это земли, предназначенные для сельского хозяйства. Даже более, такая земля может стать местом сосредоточения хозяйственных дорог, коммуникаций, лесных насаждений, водных объектов, а также зданий для переработки и хранения сельхозпродукции;
  • Земли населенных пунктов. Единственным назначением данных земель является застройка жилыми объектами;
  • Земли промышленности. Такая земля располагается за пределами поселений. Участки используются соответствующими организациями для выполнения целей в рамках ведения промышленной деятельности (к примеру, под строительство производственных объектов);
  • Земли лесного и водного фонда.

Процесс переведения земли запаса в другую категорию предполагает составление соответствующего ходатайства. В нем следует указать следующую информацию:

  • Кадастровый номер участка;
  • Нынешнюю категорию земель и ту, в которую предполагается переведение участка;
  • Пояснение причин перевода.

Кроме ходатайства, нужно также приложить следующий пакет документов:

  • Заявление о присвоении земельному участку новой категории;
  • Документ, подтверждающий личность заявителя;
  • Выписка из госкадастра земель о том, что участок находится на учете в категории земель запаса;
  • Выписка из государственного реестра прав на имущество, подтверждающая отсутствие собственников участка;
  • Заключение государственной экологической экспертизы.

Отметим, что заявитель может получить отказ в рассмотрении его заявления. Это может произойти в двух случаях:

  • Если он считается ненадлежащим лицом для обращения с просьбой смены категории земель запаса;
  • Если пакет документов или содержание данных бумаг не соответствует нормам и правилам, закрепленным в законе.

В случае отказа, заявитель получает соответствующий ответ в течение 30 рабочих дней. Если органы власти готовят акт об отказе в присвоении другой категории земельному участку из запаса, то он может быть обжалован в судебном порядке. Если же было принято положительное решение, то и в этом случае готовится акт, но уже о присвоении иной категории земле запаса.

В данном акте будут прописаны следующее сведения:

  • Причина смены категории;
  • Границы участка, его площадь и кадастровый номер;
  • Старая и новая категория земель.

Заявитель получает данный акт не позднее 2-х недель после того, как было принято положительное решение. После получения акта, заявителю нужно обратиться в органы кадастра с целью внесения изменений в сведения об участке земли.

Смена категории после утверждения генерального плана

Генеральный план – общая схема, где отражены сведения, касающиеся развития территории. До утверждения документа осуществить смену категории проще. Для чего гражданину достаточно принять участие в местных публичных слушаниях.

Время утверждения для генерального плана определено Градостроительным кодексом (24 статья). Проект плана будет закреплен, когда закончатся все публичные слушания и позиции заинтересованных лиц учитываются.

Собственники наделов вправе оспорить готовый план, если он влияет на их законные права. После утверждения шансы изменить категорию уменьшаются, но это возможно. Надо подать заявку, где попросить внести изменения в него.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.