Перераспределение земельных участков

Алан-э-Дейл       06.05.2022 г.

Схема перераспределения земельного участка с муниципальной землей

При обращении с заявлением о перераспределении земель, если смежный земельный участок принадлежит муниципалитету, необходимо соблюдать следующие требования.

Схема межевания земельных участков выполняется согласно топографической съемке, на основании данных кадастрового паспорта и площади земельного участка. При этом возможно составление одной схемы межевания для нескольких смежных участков.

Для того чтобы изготовить схему межевания, кадастровый инженер использует:

  • кадастровый паспорт на земельный участок;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • градостроительные данные из муниципалитета;
  • другую документацию при необходимости.

Составленный документ должен включать в себя сведения о:

  • категории земельного участка;
  • разрешенном виде использования;
  • площади участка;
  • его доступности;
  • какие имеются правовые основания для образования нового земельного участка.

Выполненная схема межевания содержит такие части:

  • титульный лист;
  • графическую часть;
  • координаты границ земельного участка.

Кроме того, при наличии заявления об утверждении схемы, в пакет документов следует включить:

  • пояснительную записку;
  • обзорную схему границ земельного участка, с обозначением расположенной на нем недвижимости;
  • данные государственного кадастра недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • письменные согласия собственников смежных участков.

Составленные документы подписываются исполнителем, а на оборотной части схемы межевания проставляется штамп «Согласовано». При этом указывается подробная информация о заказчике, которая удостоверяется его подписью.

Весь пакет документов изготавливается в электронном виде, поэтому предоставления его на бумажном носителе не требуется.

При оформлении документации необходимо соблюдение следующих требований:

  • документ должен быть исполнен машинописным текстом, а при написании от руки, буквы должны быть разборчивы;
  • исправления в документе не допускаются;
  • записи карандашом производить нельзя;
  • прилагаемые документы не должны иметь повреждений, из-за которых невозможно прочитать документ;
  • документы должны быть с текущим сроком действия;
  • документы, к которым предъявлены требования по нотариальному заверению, должны быть удостоверены нотариусом;
  • при изготовлении документации следует применять листки формата А4, при этом графическую часть можно нанести на формат А3;
  • листы прилагаемых документов должны иметь порядковую нумерацию;
  • подготовленная документация и схематические планы должны быть вложены в папку для бумаг.

Особые требования предъявляются для оформления титульного листа.

Так, в качестве реквизитов должны быть указаны:

  • гриф, которым утверждается документ;
  • как называется документ;
  • порядковый номер листа, на который нанесена схема, а также общее количество листов;
  • к какой категории земель относится участок и его месторасположения;
  • размер участка, его фактическое использование, и какое разрешенное использование определено;
  • способы доступа до участка и на основании чего производится перераспределение земель;
  • фамилия и инициалы кадастрового инженера;
  • кто является заказчиком работ;
  • нынешнее месторасположение земельного участка, определенное с учетом внесенных изменений адреса в схеме;
  • цифровое обозначение кадастрового номера смежного земельного участка.

В графической части документа указывается:

  • гриф, под которым утверждается документ;
  • полное название документа;
  • выписка из кадастрового реестра;
  • порядковый номер листа и их общее количество;
  • цифровое обозначение кадастрового номера земельного квартала;
  • план расположения участков в одном квартале;
  • какие условные обозначения применены при составлении документа, и что они означают;
  • кто является исполнителем, его подпись, скрепленная печатью.

При оформлении каталога с координатами границ земельного участка, указывается:

  • полное название документа;
  • как называется объект и его месторасположение;
  • какую площадь занимает объект и его геодезическое обозначение;
  • кто является исполнителем документации.

Требования к соглашению

Перед оформлением соглашения, сторонам необходимо удостовериться в дееспособности друг друга

Кроме того, важно помнить, что запрещено уменьшать долю, принадлежащую недееспособному или несовершеннолетнему собственнику. Даже, если их интересы представляют законные представители

Закон не устанавливает точный бланк для соглашения. Однако на него распространяются общие требования к договорам.

Документ должен включать следующие пункты:

  • наименование;
  • место оформления;
  • дату заключения;
  • данные сторон, включая пол, реквизиты паспорта и адрес;
  • сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, общую площадь, данные всех собственников);
  • реквизиты правоустанавливающих документов;
  • реквизиты выписки из ЕГРН;
  • причины изменения величины долей;
  • возмездность/безвозмездность перехода прав;
  • новые варианты долей;
  • отметка об отсутствии обременения прав одного из долевых собственников;
  • права и обязанности сторон;
  • количество экземпляров;
  • подписи совладельцев.

Важно! Отсутствие в соглашении данных о возможности оспорить контракт в судебном поряке не является запретом на обращение в суд. Любая из сторон имеет право защищать свои имущественные интересы, в случае нарушения прав, вне зависимости от условий контракта

Соглашение

Перераспределение земельных угодий происходит путем оформления специального соглашения, сторонами которого выступает гражданин и представитель местной администрации. Документ составляется без участия нотариуса. Достаточно простой письменной формы. Но в его тексте обязательно должны быть следующие пункты:

  • дата, место заключения договора;
  • данные о сторонах;
  • основания, по которым перераспределение земель необходимо;
  • характеристики земельного надела, который будет распределяться;
  • ратификация соглашения обеими сторонами путем проставления на нем подписей.

После подписания договора за участок, который присоединяется, заявитель обязан заплатить. Размер денежной суммы (иначе – выкупа земельного надела) устанавливается уполномоченным органом – местной администрацией. Он зависит от того, сколько стоит присоединяемый надел, а расчет происходит на основе его кадастровой стоимости. Если земельный надел относится к собственности, которая принадлежит федеральным органам власти, то выкуп происходит 15% от общей цены.

Соглашение должно быть составлено по всем правилам. Оно подписывается сторонами и приобретает силу юридического документы. И он выступает основанием для того, чтобы оформить право собственности. Но это уже другая процедура, связанная со сбором документов и обращением в органы Росреестра.

Когда невозможно осуществить перераспределение

Препятствием для перераспределения могут стать следующие уникальные характеристики земельного участка.

  1. Площадь новых участков.

Дело в том, что город поделен на территориальные зоны, для каждой из которых определены органами местной власти максимальные и минимальные размеры образуемых участков для всех видов целевого использования земли, предусмотренного в этой зоне. Рассмотрим на конкретном примере. Предположим, в зоне жилой застройки наименьший размер участков, который может быть образован в данной градостроительной зоне, равен 300 кв. м. Участок после преобразования стал 270 кв. м, что меньше допустимого минимального размера, следовательно, образование участка площадью 270 кв. м невозможно. Если наименьший размер не нормируется, то можно образовывать участки и в 100 кв. м, и в 1000 кв. м.

Примечание. В некоторых зонах существует ограничение по максимальному размеру участков.

Поэтому, прежде чем задумываться о перераспределении наделов, следует ознакомиться с выпиской из правил землепользования и застройки (ПЗиЗ) — запрашивается в МФЦ.

  1. Вид разрешенного использования (ВРИ).

В пределах градостроительной зоны установлен перечень основных ВРИ земельных участков, согласно которому их можно образовывать. Поскольку при перераспределении происходит образование самостоятельных участков, нужно выбрать целевое назначение земли согласно вышеуказанному перечню. Может оказаться, что необходимого ВРИ нет в этом списке.

Если желаемое целевое назначение предусмотрено не в основных, а в условно разрешенных видах использования участков – то тогда через публичные слушания с разрешения администрации возможно установить необходимое назначение преобразуемым участкам.

Бывает, что люди десятки лет используют участок под ИЖС, однако в актуальной выписке из ПЗиЗ вид «ИЖС» можно установить формируемым участкам только через публичные слушания.

Информация о ВРИ приведена в выписке из ПЗиЗ, доступной по запросу любых лиц.

Когда необходима процедура

Основные условия для проведения данной процедуры:

  • Если необходимо проложить коммуникации и инженерные сети на площади смежной земли.
  • Если по требованию закона необходимо привести в соответствие минимальное расстояние от постройки до границы земельного участка.
  • Принятие решения суда относительно изменения границ на смежном участке.
  • Если несколько владельцев одного земельного надела решили его между собой разделить.
  • Если необходимо выровнять границу смежных территорий.
  • При возведении жилого дома между смежными землями, если они перешли в собственность одного владельца.
  • В случае соединения нескольких участков в единый для общего пользования.

Распределение одного участка земли также может происходить при принятии наследуемого имущества несколькими наследниками, которые изъявили желание выделить свою долю.

Документы

Документы, представляемые заявителем

I. Обязательные к представлению документы:

  1. Заявление по форме.
  2. Копия документа, удостоверяющего личность заявителя, либо копия документа, удостоверяющего личность представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (представляется подлинник документа либо копия с предъявлением подлинника).
  3. Копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок, принадлежащий заявителю, в случае, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН (представляется подлинник документа, либо копия с предъявлением подлинника).
  4. Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная по форме и в соответствии с требованиями, предусмотренными приказом Минэкономразвития от 27.11.2014 №762 (в случае если отсутствует проект межевания территории, в границах которой осуществляется перераспределение земельных участков).
  5. Заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо (представляется подлинник документа, либо копия с предъявлением подлинника).
  6. Письменное согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков на образование земельных участков путем перераспределения исходных земельных участков, если такие земельные участки обременены правами указанных лиц (в свободной форме).
  7. Уведомление об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка или земельных участков, образованных в результате перераспределения (представляется после выполнения кадастровых работ и государственного кадастрового учета земельных участков, образованных в результате перераспределения в соответствии с документами, подготовленными Комитетом для выполнения кадастровых работ, в случае если такие документы были направлены заявителю).

II. Документы, представляемые заявителем по собственной инициативе:

  1. Выписка из ЕГРН о правах на земельный участок, а также о правах на здания (сооружение, объект незавершенного строительства), расположенные на земельном участке.
  2. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
  3. Выписки из ЕГРН о земельном участке (земельных участков), испрашиваемом (испрашиваемых) к перераспределению.
  4. Выписка из ЕГРН о земельном участке или земельных участках, образованных в результате перераспределения (представляется после выполнения кадастровых работ и государственного кадастрового учета земельных участков, образованных в результате перераспределения в соответствии с документами, подготовленными Комитетом для выполнения кадастровых работ, в случае, если такие документы были направлены заявителю.

III. Дополнительные документы (в случае обращения представителя заявителя):

Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (доверенность, договор, указание закона либо акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления).

Основание для отказа в приеме документов — отказ заявителя от подачи документов.

Основания для возврата заявления:

  1. Заявление не соответствует требованиям пункта 2 статьи 39.29 ЗК РФ, а именно если в заявлении не указаны:
  • фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
  • наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в ЕГРЮЛ, идентификационный номер налогоплательщика,
  • за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
  • кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, перераспределение которых планируется осуществить;
  • реквизиты утвержденного проекта межевания территории, если перераспределение земельных участков планируется осуществить в соответствии с данным проектом;
  • почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

Заявление не соответствует требованиям пункта 3 статьи 39.29 ЗК РФ, а именно к заявлению не приложены необходимые документы.

СОГЛАШЕНИЕ

об изменении (перераспределении) долей в праве общей собственности на земельный участокг.

«» 2021 г.

Мы, гр. проживающий(ая) по адресу: , паспорт серии №, выдан , и гр. , проживающий(ая) по адресу: , паспорт серии №, выдан , являющиеся участниками общей долевой собственности на земельный участок общей площадью кв. м с кадастровым номером , категория земель , разрешенное использование земельного участка , с находящимся на нем общей площадью кв. м, хозяйственными постройками и сооружениями, расположенный по адресу: , вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

  1. Указанный земельный участок на момент подписания настоящего соглашения находится в общей долевой собственности, правами третьих лиц не обременен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
  2. Гр. принадлежит доля в праве общей собственности на указанный земельный участок на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от «»2021 г. Гр. принадлежит доля в праве общей собственности на указанный земельный участок на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от «»2021 г.
  3. В связи с тем что . Стороны договорились об изменении долей в праве общей собственности на указанный земельный участок – увеличении доли гр. и соответственно уменьшении доли гр. .
  4. Руководствуясь ст. 245 ГК РФ, Стороны настоящим соглашением перераспределяют доли в праве общей собственности следующим образом:
    • гр. — доли в праве общей собственности на земельный участок;
    • гр. — доли в праве общей собственности на земельный участок.
  5. Настоящее соглашение содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обстоятельства или представления, которые могли бы быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего соглашения.
  6. Долевая собственность Сторон на указанный земельный участок в долях, установленных в п.4 настоящего соглашения, подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Стороны несут расходы по регистрации пропорционально размеру доли в праве собственности.
  7. Изменения условий настоящего соглашения, его расторжение и прекращение возможно только по письменному соглашению Сторон.
  8. По всем вопросам, не предусмотренным настоящим соглашением, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством РФ.
  9. Настоящее соглашение составлено в 3-х экземплярах, один из которых хранится в и по экземпляру выдается каждой из Сторон.

Какие нюансы нужно учесть

Важно!!! Если вы решили перераспределить ваши участки, обязательно скажите кадастровому инженеру с какой целью проводится межевание. Опытный специалист подскажет вам, существует ли риск отказа

Основная причина для отказа – новые участки не соответствуют требованиям законодательства. Например, для земель разных категорий установлены минимальные размеры площади. Если после перераспределения площадь одного из участков станет меньше, чем установленные законом нормы, в регистрации откажут.

В этом случае можно попробовать сделать новое межевание с учетом норм. Но это приведет к дополнительным затратам. Когда при заключении договора с геодезической компанией вы сразу указываете цель работ, риск, что при межевании будут нарушены какие-то нормы, отсутствует. Если перераспределить земли без такого нарушения невозможно, специалист вам сразу об этом скажет.

Нужно учитывать и особенности регламента процедуры:

  • Если земля находится на территории сельского поселения, решение о возможности перераспределения принимают местные органы самоуправления.
  • Обращаться за постановлением нужно в администрацию того округа, к которому принадлежат участки.
  • После того, как ЗУ в новых границах будут поставлены на учет, на них регистрируют право собственности.

Ст. 11.7 определяет регламент перераспределения для участков, если ими владеют частные лица или компании. Как правило, муниципалитет не участвует в этой процедуре. Закон отдельно устанавливает ситуации, когда в сделке участвуют и местные власти:

  • Выделение ЗУ для строительства. Процедуру регламентирует ст. 49 Земельного кодекса.
  • Развитие территории. Процедура описана в Градостроительном кодексе. В этом случае участниками процедуры по перераспределению могут быть как физические и юридические лица, так и местные власти.
  • Облагораживание территорий. В этом случае перераспределяют участки, которые находятся в собственности муниципалитета.

Соглашение о перераспределении должно быть подписано всеми собственниками участков. Изменить границы самовольно невозможно даже в том случае, если рядом с вашим ЗУ находится заброшенная земля. Такие участки тоже имеют собственников.

Чтобы провести перераспределение, вам потребуется связаться с владельцем соседнего участка и заключить соглашение. Чтобы узнать, кто владеет соседним ЗУ, можно получить выписку из ЕГРН. Это можно сделать прямо на сайте Росреестра. Вы получите выписку на адрес электронной почты в течение нескольких минут.

Сохранение прав и обременений при перераспределении участков

Возникновение и сохранение права собственности на образуемые при распределении участки осуществляется согласно правоустанавливающему документу (решение компетентного органа либо соглашение частных собственников) и статей 11.4 – 11.7 ЗК РФ. У гражданина, которому исходный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование в результате преобразования, возникает аналогичное право на участок другой площади и конфигурации.

Точно так же обстоит дело с правами наследуемого владения и безвозмездного пользования. Иными словами, при перераспределении объект владения изменяется, а суть права остается прежней.

Ст. 11.8 ЗК РФ специально защищает права арендаторов. Согласно предписаниям п. 4 указанной статьи в случае преобразования арендуемых участков, граждане вправе перезаключать договора на прежних условиях без проведения новых торгов, аукционов или конкурсов.

Реализация преимущественного права осуществляется на основании ст. 621 Гражданского кодекса РФ. Необходимость перезаключения арендного договора (невозможность внесения изменений в существующий) обусловлена изменением его предмета.

Порядок подписания соглашения

Чтобы составить документ и согласовать с соседями новые границы участка земли, следуйте такой пошаговой инструкции:

  1. Сначала согласуйте с соседями образование новых участков в более удобных границах и составьте описанное выше соглашение.
  2. Затем обратитесь в местную Администрацию и подайте заявление на проведение этой процедуры вместе с соглашением, документами на землю и паспортами каждой стороны либо их представителей, действующих на основании нотариально заверенных доверенностей.
  3. Дождитесь ответа представителей муниципалитета: они должны принять положительное или отрицательное решение в течение 30 календарных дней.
  4. Если решение отрицательное, обратитесь в суд. Если оно положительное, проведите геодезические работы на местности. Для этого на указанный адрес выезжает кадастровый инженер из лицензированной компании. Стоимость работ может составить от 5 до 20 тыс. руб. и иногда больше.
  5. В результате у заявителей на руках оказывается план перераспределения, который прикладывается к одноименному соглашению и разрешению, ранее полученному от Администрации. Вместе с этими бумагами, а также документами на землю заявители обращаются в местное отделение Росреестра или МФЦ, чтобы зарегистрировать право собственности на новые земли.
  6. В течение 5-10 рабочих дней проходит регистрация, после чего собственники получают новые выписки из ЕГРН и новые кадастровые паспорта.

Когда требуется перераспределение участков земли

Рассмотрим случаи, удачным решением для которых станет именно перераспределение:

  • Исходные участки нестандартной конфигурации, затрудняющей пользование участком.
  • Нехватка площади, ширины или длины участка. Например, собственник задумал строительство, а изогнутая конфигурация участка не позволяет соблюсти разрешенный градостроительными нормами отступ от межи до будущего дома – требуется три метра, а фактически только полтора. При согласии владельца соседнего участка общую границу можно перераспределить – отдать соседу кусок земли равнозначной площади в другой части участка, взамен расширить область своего будущего строительства. Или другой пример: конфигурация участка такова, что у него узкий фасад, не позволяющий автомобилю заехать внутрь двора. В то время как у соседа, напротив, фасад достаточно широкий. Перераспределение общей межи при взаимной договоренности сторон может стать выходом из сложной ситуации.

Необязательно совершать обмен – недостающие квадратные метры можно выкупить – процесс определяет соглашение между сторонами.

  • В местоположении смежных участков выявлена реестровая ошибка – юридически имеющееся межевание не соответствует заборам на местности. Чтобы привести неправильно задокументированное межевание в соответствие существующим более 15 лет фактическим заборам, можно сделать перераспределение.
  • Необходимость использования чужого участка для обслуживания коммуникаций, реконструкции строения и др.

Перераспределение смежных участков способно существенно упростить процедуру изменения площади и конфигурации соседних наделов. Тот же результат можно достигнуть, если объединить два участка в один, зарегистрировать право в долях на образуемый участок, а потом разделить его, вновь зарегистрировав право на образуемые участки. В данном случае понадобится два межевых плана вместо одного, несколько раз придется оплачивать государственную пошлину за приобретение права. Такой способ повлечет дополнительные материальные и временные затраты, превышающие тот же процесс, но методом перераспределения, в два и более раза.

Понятия и особенности процедуры

Перераспределение земель — взаимное проведение процедуры, предполагающей изменение границ смежных наделов для образования новых территорий с большей либо меньшей квадратурой.

Для перераспределения земельных владений необходимо обратиться в геодезическую фирму, которая имеет соответствующую лицензию, и к кадастровому инженеру. Первый орган отвечает за изменение границ участков, второй — проводит непосредственно сами измерительные манипуляции на указанной местности.

Перераспределение между собственниками земель осуществляется на основании подписанного между ними соглашения. При отсутствии данного документа разделить территорию можно будет только в судебном порядке.

Что касательно количества участвующих лиц, то оно может быть неограниченно. Главное, чтобы все участники являлись собственниками оговариваемых в документе участков/участка.

Когда это будет уместным сделать

Перераспределение земельных владений — процесс длительный и сложный, поэтому осуществляется он исключительно при наличии оснований.

  • раздел территории между несколькими наследниками;
  • объединение прилегающих участков с целью получения единой территории, которая будет иметь общее целевое назначение;
  • изъятие земельных владений;
  • уточнение границ в случае споров касательно использования наделов между собственниками.

Неуместно подавать заявление на перераспределение земли, находящейся в собственности у муниципалитета либо государства. Исключением является смена границ, связанная с развитием промышленных и сельскохозяйственных объектов, но в этом случае решение администрации зависит от классификации территории, вторгнуться на которую заявитель имеет намерения.

Также важно помнить, что перераспределение возможно только, если граница оговариваемого участка не выходит за пределы, где начинается территория поселения, заповедника, леса и прочих объектов

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.