Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

Причины расторжения договора

Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение

Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

• Нарушение договора продавцом, например:- уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени- продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
• Нарушение договора покупателем, например:- покупатель вообще не оплатил недвижимость- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
• Другие причины, предусмотренные законом или договором:- при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы — прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье- были нарушены права несовершеннолетних- жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Требования к содержанию согласия супруга

Нередко один супруг берет у другого супруга нотариальное согласие на отчуждение любого совместно нажитого имущества без какой-либо конкретики. Росреестр принимает такое согласие и регистрирует переход права.

В дальнейшем супруг, давший такое “общее” согласие, может попытаться оспорить сделку по отчуждению общего имущества, ссылаясь на п.3 ст.157.1 ГК, в котором сказано: “В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие”.

Как правило, суды в подобных спорах отказываются распространять на согласие супруга действие ст.157.1 ГК и сохраняют сделку.

Дело в том, что данная статья применяется, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, а суды не признают супругов “третьими лицами по отношению друг к другу” (они ведь — сособственники) и исходят из того, что ст.35 СК “не предусматривает обязательного указания в согласии супруга на совершение сделки по распоряжению имуществом конкретного объекта недвижимого имущества, на отчуждение которого оно дается, не содержит запрета давать одним супругом другому супругу согласие на отчуждение любого принадлежащего им имущества без указания его конкретного перечня” (Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25.07.2018 N 44г-128/2018).

Правда встречается и другая практика, по которой ст.157.1 ГК признается общей, а ст.35 СК — специальной. Здесь действует уже следующая логика. В п.1 ст.157.1 ГК сказано, что “правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом”. В ст.35 СК “другое” (что в согласии супруга предмет сделки можно не указывать) не предусмотрено. А потому некоторые суды применяют правило п.3 ст.157.1 ГК о необходимости конкретизации предмета сделки в нотариальном согласии супруга и не признают “общее” согласие супруга.

Основания для этого

Для оспаривания договора, необходимо признать его недействительной сделкой.

Ничтожные же сделки, являются недействительными в любом случае

Неважно, оспаривал ли их кто-то, или нет, они незаконны с момента их совершения

Оспоримые соглашения

• В первую очередь, необходимо отметить сделки, совершенные лицами, дееспособность которых ограничена. Правила совершения сделок этими лицами, определены в ст.175 и 176 ГК РФ. Это подростки от 14 до 18 лет, а так же лица, дееспособность которых ограничена судом.

  Для того, чтобы сделка купли-продажи квартиры, совершенная этими лицами, была законна, необходимо получение письменного разрешения родителей (у подростков), либо попечителей (у ограниченно дееспособных).

  В этот же пункт, следует включить и сделки, совершенные лицом, которое в момент ее совершения, не способно было понимать значение своих действий и руководить ими. То есть, если у продавца, или покупателя, впоследствии обнаружится психическое заболевание, то сделка может быть оспорена.

• Следующий вид оспоримых сделок, которые косвенно можно включить в эту группу- сделки без необходимого по закону, согласия третьего лица (ст.173.1 ГК РФ). Чаще всего, это сделки, совершаемые с квартирами, где собственниками долей, являются несовершеннолетние. Даже если получено согласие родителей, необходимо еще и согласие органа опеки и попечительства.
• Отдельно можно сгруппировать сделки, совершаемые юридическими лицами и их представителями. Их можно оспорить в случаях, если есть основания, закрепленные в статьях 173, 174 ГК РФ.
• Наконец, третья группа оспоримых сделок с недвижимостью, состоит из сделок, совершенных под влиянием существенного заблуждения (ст.178 ГК РФ) и сделок, совершенных под влиянием обмана, угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств (ст.179 ГК РФ).

  В первом случае, стороны глубоко заблуждаются, не понимают, какую сделку они совершают. Это случаи, когда в договоре допускаются ошибки (цена, адрес), когда квартира сильно не соответствует ожиданиям («маленькая» перепланировка оборачивается перенесенными коммуникациями) и подобное.

  Во втором случае, факты обмана, насилия, угрозы, подлежат доказыванию в суде. О сделке в силу неблагоприятных обстоятельств, может свидетельствовать крайне невыгодные условия для одной из сторон (так называемая кабальная сделка).

Ничтожные

Среди ничтожных сделок, так же можно выделить несколько основных групп.

• В первую очередь, оспорить можно сделку, которая нарушает закон, или другой акт. Пример такой сделки: продажа квартиры в аварийном доме. Не всегда органы, признавшие дом аварийным, вовремя передают такие сведения в росреестр. Такая сделка является противоречащей закону и является ничтожной (ст.168 ГК РФ).
• Недействительной сделкой является так же сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка или нравственности. К такой сделке можно отнести, например, продажу квартиры предпринимателем, задолжавшим большие суммы по налогам. С помощью продажи квартиры и утаивания денег, он пытается избежать взыскания с него долга. В этом случае, такая сделка будет ничтожной (ст.169 ГК РФ).
• Сюда же относятся и сделки с арестованными квартирами, или если есть другие ограничения. В основном, это сделки физических или юридических лиц, еще не признанных банкротами, но уже находящихся в стадии признания банкротства в суде.
• Следующим видом ничтожных сделок, являются мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка- юридическое оформление сделки, когда фактически, сделка не совершается, например, купля-продажа квартиры между родственниками.

  Квартира как была в собственности продавца, так и остается, деньги, конечно не передаются. Составляются лишь документы, чтобы юридически, хозяином стал другой человек. Притворная же сделка- это сделка с целью прикрыть другую.

  Например, к таким сделкам можно отнести занижение, или завышение цены купли-продажи. В этом случае, стороны совершают совсем другу сделку (с другой суммой), нежели написали в договоре. Такие сделки так же являются ничтожными.

• В следующую группу ничтожных сделок, входят сделки недееспособными лицами. Ничтожной сделкой, является купля-продажа, совершенная недееспособным гражданином. При этом, надо знать, что недееспособным, является гражданин, только после признания этого судом.

  Для таких сделок, характерен умысел покупателя, совершающего покупку квартиры у явно недееспособного человека. Точно так же, ничтожной сделкой, будет сделка, совершенная ребенком до 14 лет.

Таким образом, обнаружив любое из перечисленных, обстоятельств, договор купли-продажи квартиры, можно оспорить.

Тонкости составления судебного обращения

Текст обращения в судебный орган рекомендуется составлять под чутким руководством высококвалифицированного специалиста. Это делается с целью грамотного и содержательного наполнения, а также чтобы заявление было принято и не отклонено. Более того, многие в таком сложном деле как спор о недвижимости стараются по доверенности передать защиту и представительство в зале прохождения процесса.

В обращение следует включить нижеследующие пункты:

1. Сведения об участниках, с указанием контактов и адресов проживания или регистрации. Нужно приложить дубликаты паспортов обеих сторон.
2. Данные о предмете сделки, адрес расположения, метраж как общий, так и жилой, номер этажа, количество комнат и иные сведения. Обязательно предоставить выписку из реестра о нынешнем состоянии.
3. По каким причинам заявитель считает, что заключенный договор не является действительным.
4. Информация о лицах, которые могут подтвердить правдивость вашей позиции и слов.

Ключевым моментом также выступают верно, сформулированные исковые требования. Как правило, истцы намерены осуществить возврат предыдущего состояния, то есть – жилище ответчику, а финансы – истцу. Однако возможно и несколько расширить список требований, включив в него судебные затраты – оплату госпошлины, услуги представительства в суде, а также расходы на транспорт.  Дубликаты всей упомянутой документации прикладываются к заявлению в обязательном порядке.

Основания оспаривания сделки купли-продажи недвижимости

Вопросы относительно признания договора купли-продажи недвижимости, заключенного между физическими лицами недействительной регулируются нормативами главы 9 Гражданского кодекса. Сделку можно  оспорить только путем подачи в судебный орган искового заявления. Основания для оспаривания заключенного договора по сделкам купли-продажи предусмотрены законодателем в вышеуказанном акте.

В их число входит совершение сделки:

• без требуемого в силу закона согласия, которое должен дать третье лицо или государственный орган исполнительной власти сообразно статье 173.1 ГК. Например, квартира была реализована без получения разрешения от получателя ренты;
• не достигшим совершеннолетия лицом, о чем отмечено в нормативах статьи 175 ГК. Например, недвижимость была продана без разрешения родителей лицом, которому исполнилось 16 лет;
• законными представителями несовершеннолетнего лица без разрешения органа опеки и попечительства, о чем отмечено в статье 176 ГК;
• лицом, который был признан ограниченно дееспособным в соответствии с нормативами статьи 176. В обязательном порядке требуется разрешение органа опеки и попечительства;
• лицом, который не понимал своих действий, не осознавал их последствия, не мог управлять ими, норма предусмотрена в указаниях статьи 177 ГК. Например, продажа недвижимости в состоянии алкогольного либо наркотического воздействия, пребывание в состоянии аффекта;
• под влиянием чужой воли сообразно нормативам статьи 178 ГК. Как правило, условия сделки неверно либо искаженно выражают волю одного из ее участников. Например, он не совершил бы сделку, если бы обладал  подлинной информацией о приобретаемой недвижимости;
• под влиянием принуждения, шантажа, запугивания либо собственник был вынужден продать недвижимость в результате формирования тяжелых жизненных обстоятельств. Такого рода сделка относится к категории «кабальной», о чем указано в статье 179 ГК. Например, умышленное использование покупателем своего преимущественного положения;
• одним из супругов без получения согласия на продажу недвижимости от второго супруга, если она является собственностью, совместно нажитой в официальном браке;
• одним из наследников, когда недвижимость была продана без получения согласия других наследников, обладающих с ним равными правами на наследственное имущество.

Как показывает судебная практика, от 5 до 15% заключенных сделок, связанных с продажей и покупкой недвижимости оспариваются в ходе судебного разбирательства. При этом большая часть совершенных сделок признается судебным органом недействительной либо ничтожной.

Сроки

Законодателем установлен разный срок давности по исковому заявлению относительно оспоримой и ничтожной сделки. Срок исковой давности по  оспоримой сделке равен одному году, для ничтожной сделки он составляет 3 года.

В первом случае срок отсчитывается с момента времени, когда была получена ранее неизвестная заинтересованному лицу информация. В отдельных случаях его отсчет начинается со дня, с которого были прекращены различные действия, носящие насильственный либо угрожающий характер.

Мнимую либо притворную сделку можно оспорить в продолжение 3 лет. При этом отсчет срока ведется со времени обнаружения нарушений, допущенных в составлении условий договора купли-продажи либо выявления новых, неизвестных в момент его подписания обстоятельств.

Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости?

Потребовать аннуляции сделки могут только те лица, которые имеют отношение к заключенному договору:

• продавец;
• покупатель;
• третьи лица, интересы которых затронуты или представлены в договоре. Ими могут быть опекуны, родственники, незаконно выписанные из квартиры, бывшие супруги и т.д.

Существует два вида сделок, которые можно признать недействительными:

1. Ничтожные сделки.
2. Оспоримые сделки.

Ничтожные сделки. Они признаются недействительными без обращения в суд. Следует отметить, что в случае ничтожности в суде оспаривается не сама сделка, а ее последствия. Срок давности для непосредственных участников сделки составляет 3 года с даты подписания договора, для третьих лиц – 10 лет.

Причины, по которым сделка признается ничтожной:

1. Нарушение законодательства и прав посторонних лиц.
2. Лицо, выступающее участником сделки, недееспособно:

• младше 14 лет;
• имеет нарушения психики, подтвержденные судебно-медицинской экспертизой.

Сделки с этой категорией граждан совершаются через доверенное лицо – опекуна, признанного органами опеки.

Обратите внимание, что наличие алкогольной и наркотической зависимости не является причиной недееспособности, и оспорить сделку можно только через суд.

1. Нарушение существующего порядка и нравственных интересов. В законодательстве нет точного определения таких сделок. Традиционно к этой категории относят те соглашения, сама цель которых противоречит социальным нормам. Примеры:

• продажа помещений по похищенным или фиктивным документам;
• поддельные подписи в договоре или на иных бумагах;
• ущемление прав недееспособных граждан.

1. Цель сделки — создать видимость возникновения правоотношений, а не реальная передача недвижимости по договору. В гражданском кодексе отмечено два вида таких сделок:

• мнимая сделка существует только на бумаге, без реальных действий с недвижимостью;
• притворная сделка заключается на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, или маскирует настоящую договоренность.

Примеры:

• избавление от налога путем заключения договора купли-продажи вместо дарственной;
• избавление от имущества с помощью дарственной, чтобы избежать его изъятия за долги.

1. Предметом сделки становится имущество должника, признанного банкротом.

Оспоримые сделки. Чтобы признать такую сделку недействительной, нужно в течение 1 года обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи.

Поводы, по которым можно оспорить сделку:

• составленный договор нарушает положения принятого законодательства;
• продавцом или покупателем выступает ребенок с 14 до 18 лет;
• не выполнены обязательства по договору: средства не оплачены в полном объеме, имущество не передано новому владельцу и т.д.;
• лицо, выступающее продавцом или покупателей, регулярно употребляет алкоголь или наркотические средства, или же пребывает в состоянии, в котором не отвечает за свои действия (стресс, угрозы со стороны, прием наркотических веществ и т.д.);
• заниженная стоимость продажи;
• реализация квартиры без согласия супруга;
• искажение воли какой-либо из сторон;
• предоставление заведомо неверной информации о жилье, к примеру, выписка отсутствующих родственников как умерших и т.д.

Можно ли оспорить?

После смерти продавца

Чтобы оспорить этот договор, покупателю нужно обратиться в отделение Росреестра для того, чтобы перерегистрировать право собственности на себя. В случае отказа (регистратор отказывается принимать документы) следует обратиться в районный суд с заявлением. Далее, после рассмотрения всех обстоятельств, выносится вердикт, по которому право собственности суд обязывает перерегистрировать на покупателя.

После регистрации

После того как договор прошел государственную регистрацию, его также можно оспорить. В некоторых случаях происходит заключение “обратного” договора (когда обеим сторонам удалось мирно договориться об отмене сделки). Но чаще всего все-таки оспаривать договор приходится через суд.

Достаточно часто в судебной практике встречается такая ситуация: гражданин, имеющий право на проживание (право пользования) в квартире (не собственник) надолго уезжает в командировку или попадает в тюрьму.

За время отсутствия гражданина собственники недвижимость благополучно продают, а через некий промежуток времени совершенно неожиданно для покупателя в квартире появляется посторонний человек. Конечно, новый владелец будет такую сделку (с обременением) оспаривать.

О том, можно ли расторгнуть ДКП после регистрации, можно узнать в нашей статье.

А что с нотариальным соглашением?

Договор купли-продажу, заключенный у нотариуса, оспорить возможно в следующих случаях:

• В случае существенного нарушения его одной из сторон, из-за чего другой стороне наносится серьезный ущерб.
• В случае недобросовестных (умышленных) действий участников сделки. Например, одна сторона умолчала о том, что квартира была приобретена в браке.
  Справка! Единой базы данных ЗАГС нет, поэтому у другого супруга есть все основания данную сделку оспорить.
• Нотариус установил дееспособность продавца, а он, на самом деле, является ограниченным в дееспособности.

Классификация недействительных сделок

1. Перечень лиц, имеющих право на подачу иска. Для признания сделки ничтожной в органе правосудия истцом может выступить любое лицо. Для оспоримых сделок существует ограничение относительно круга лиц, которым предоставлено право для обращения в суд в целях признания сделки незаконной при выявленных нарушениях. Например, для признания незаконной продажи недвижимого имущества подать иск могут:
   • «неучтённые» наследники при продаже недвижимости наследодателя одним из сонаследников;
   • «обойдённый» супруг при отчуждении объекта, находящегося в совместной собственности;
   • органы опеки при ущемлении прав несовершеннолетнего или недееспособного лица.

1. Круг существенных обстоятельств. Для оспоримых договоров купли-продажи – это вопросы относительно добросовестности второго участника, который «знал или должен был знать» о факте нарушения.

При оспоримости перспективному истцу предоставляется право прибегнуть к судебной защите или решить вопрос полюбовно. Под ничтожной подразумевается сделка, не имевшая право на заключение по определению. Она совершенно однозначно недействительна без необходимости подачи иска и разбирательства в суде, поскольку отсутствует предмет спора в силу заключения вопреки прямым законодательным нормам. Требование об установлении фактической ничтожности может быть предъявлено суду со стопроцентным положительным исходом, а решение относительно оспоримой сделки зависит от конкретных обстоятельств дела.

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности, сделка может быть также оспорена, и признана недействительной по целому ряду причин.

В результате сделка становится оспоримой, и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

• — на приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);
• — не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов (несогласный ​супруг может подать иск);
• — в результате сделки оказались нарушенными права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства), или не выполнено условие применения материнского капитала;

Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на консультации профильного юриста, применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ).

«Мы вам гарантируем!»… Стоит ли верить обещаниям риэлторов – читать здесь.

Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой, вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной

Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия добросовестного приобретателя (Покупателя), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.. Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны

В том числе, чтобы не нарушались права третьих лиц (включая родственников Продавца), имеющих отношение к продаваемой квартире.

Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны. В том числе, чтобы не нарушались права третьих лиц (включая родственников Продавца), имеющих отношение к продаваемой квартире.

Проще говоря, все действия Покупателя квартиры сводятся к тому, чтобы при подготовке сделки исключить причины ее ничтожности, и не оставлять серьезного повода для ее оспаривания.

Вообще, от большинства перечисленных выше оснований для признания сделки недействительной может защитить подготовка и заверение ДКП у нотариуса.

Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Что можно предпринять до регистрации договора

Как правило, любая сделка по купле-продаже недвижимости сопровождается получением задатка, подписанием предварительного договора. Он составляется по аналогии основного договора. Приобретатель имеет право обратиться в судебный орган с исковым заявлением, если продавец не исполнил его условия. В нем должна быть изложена просьба о признании договора недействительным.

Что касается задатка, то продавец обязан дать расписку о получении некой денежной суммы от приобретателя. Наилучшим вариантом является ее заверка в нотариальной конторе. Она подтверждает факт получения продавцом денег, поэтому входит в число обязательных документов.

Если приобретатель нарушил условия договора, то задаток остается у продавца. Нужно предпринять меры, позволяющие аннулировать договор купли-продажи до сдачи его на регистрацию. Соответственно нормативам статьи 433 ГК он считается заключенным со времени, когда ФКП Росреестр сделана запись о государственной регистрации. Нужно честь факт, что до ее прохождения собственником недвижимости остается продавец.

Сообразно указаниям статьи 8 ГК РФ право собственности на недвижимость, которая подлежит обязательной регистрации, возникает именно с момента ее осуществления. Если отчуждается недвижимость, то соответственно нормативам статьи 223 у ее приобретателя право собственности возникает вслед за осуществлением регистрации договора купли-продажи в ФКП Росреестр.

Он может приостановить осуществление регистрации либо прекратить ее, о чем отмечено в статье 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она приостанавливается при формировании определенных оснований по инициативе правообладателя либо государственного регистратора сообразно указаниям статьи 20 вышеуказанного акта.

В число оснований для приостановления либо прекращения регистрации права собственности ФКП Росреестр входят:

• отдельные детали и нюансы, вызвавшие сомнения у регистрирующего органа относительно подлинности предъявленных документов и изложенных в них сведений. По указанным обстоятельствам регистрация приостанавливается на один месяц;
• подача заявления правообладателем, в котором выражается его просьба о приостановлении государственной регистрации с указанием веской причины. Как правило, регистрация может быть приостановлена на 3 месяца;
• заявление продавца о прекращении государственной регистрации права собственности, где приведена обоснованная причина такого рода действия. В сложившейся ситуации осуществление регистрации откладывается на один месяц;
• решение судебного органа, который в ходе рассмотрения дела устанавливает срок приостановления регистрации права собственности.

В любой ситуации участникам сделки купли-продажи возвращаются документы, которые были поданы для регистрации права собственности. При этом расторжение договора купли-продажи не требуется, потому что он теряет законную силу вследствие прекращения регистрации права собственности. И в заключение нужно отметить, что на рынке недвижимости в последние годы совершается много неправомерных, мошеннических схем. Граждане должны соблюсти порядок осуществления сделки купли-продажи. Они должны хорошо изучить условия подписываемого договора, чтобы избежать непредвиденных ситуаций.

От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.