Обязанности управляющей компании многоквартирных домов по жк рф в 2021 году

Алан-э-Дейл       25.12.2022 г.

Оглавление

Содержание жилья

Содержание жилья подразумевает действия управляющей компании, направленные на поддержание помещений в надлежащем состоянии (статьи 154-156 Жилищного кодекса, Приложение 1 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда).

К обязанностям УК по содержанию жилья относится:

  • Уборка подъездов многоквартирного дома. 

  • Уборка придомовой территории – участка земли, на котором находится многоквартирный дом. Снос и обрезка деревьев тоже относится к ответственности УК. Если дерево упадет и повредит имущество или причинит вред здоровью человека, управляющая компания возмещает ущерб согласно статье 1064 Гражданского Кодекса РФ.

  • Содержание фасада многоквартирного дома в соответствующем состоянии, очистка от объявлений и закрашивание надписей.

  • Прочистка канализации общедомовых стояков.

  • Подготовка дома к осенне-зимнему периоду. Необходимо промывать и опрессовывать системы отопления, проверять общедомовые счетчики.

  • Очистка крыши от снега и наледи в зимний период.

  • Заключение договоров с аварийно-диспетчерской службой.

  • Взаимодействие с лифтовой организацией (при наличии лифтов).

  • Проведение дезинфекции и дезинсекции подвалов и придомовой территории.

Причины для смены УК в многоквартирном доме

Каждый из пунктов соглашения для управляющей компании — закон. Она не имеет права по своему усмотрению решать, какие из пунктов выполнять, а какие оставлять без внимания. Если работы проводятся не в полном объеме, это значимый повод для смены управляющей компании, но не единственный.

Жилищным кодексом определены и другие причины, когда жители могут попрощаться с обслуживающей организацией:

  • низкое качество услуг, которое не меняется со временем, несмотря на претензии людей;
  • подозрение в воровстве и растрате;
  • банкротство или риск разорения организации;
  • срок действия лицензии приближается к концу;
  • инициатива жителей, которые планируют организовать ТСЖ, или все без исключения выступают за расторжение договора.

Инициативная группа

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Обязанности УК по предоставлению коммунальных услуг

Комфортное проживание в квартире невозможно без наличия, слаженно работающих, хозяйственно-бытовых систем. УК обязана:

  • Обеспечить жильцов дома исправно работающими системами. Когда управление МКД переходит под юрисдикцию такой компании – она заключает контракт с обслуживающими конторами. Если какая-то услуга по документам исправно предоставляется, а по факту ее нет, то виновата и ответственна УК. В случае, когда ограничение услуг происходит по вине фирмы-поставщика ресурсов, то УО обязана должным образом реагировать на это и всячески отстаивать интересы своих жильцов, прикладывая максимум усилий для скорейшего исправления ситуации.

  • Собирать квартплату с владельцев квартир и в случае отказа платить, проводить претензионно-исковые мероприятия.

  • Подписать договорные документы на утилизацию мусора и обеспечить его своевременную отгрузку.

Брать финансы сверх установленных тарифов УК не уполномочена, но в случае нехватки средств она может созвать внеочередное собрание, где предоставив все отчеты, обосновать недостаток средств и запросить необходимую сумму у собственников. В одностороннем порядке повышать бюджет компания не имеет права.

Работы по эксплуатации и ремонту

К первой категории обязанностей относят работы, связанные с:

  • Обеспечением пожарной и иной безопасности владельцев квартир;
  • Регулярным осмотром имущества общего пользования, а также с выявлением повреждений. Проводят такой осмотр дважды в год, при этом дом осматривают от фундамента до чердачного помещения и крыши. Такие проверки рекомендуется проводить либо перед началом отопительного сезона, либо после него.
  • Текущим ремонтом общего имущества.
  • Подготовкой многоэтажного дома к зимнему периоду.
  • Устранением аварий и последствий аварий многоквартирного дома.
  • Поддержанием в рабочем состоянии коммуникаций и сетей многоквартирного дома.
  • Поддержанием чистоты в подъездах, а также проведением регулярной уборки и санобработки.
  • Благоустройством прилегающих территорий, в том числе работы по озеленению этих территорий.
  • Транспортировкой мусора, отходов.
  • Установкой общих для всех жильцов приборов учета, а также дальнейшая их эксплуатация.
  • Принятием мер, способствующих более эффективному расходованию энергии и снижению расходов по коммунальным услугам.

Какие права?

В связи с контролирующими, инспектирующими функциями управляющим компаниям делегируются не только права, но и определённые обязанности.

У организаций имеются следующие права:

  1. Выставление требований по полному возмещению ущерба, если признано, что в нём виноваты сами жильцы, либо исполнители.
  2. Инспектирование коммунальных услуг, оплата которых требуется от жильцов. Для этого проверяют функционирующие приборы учёта, пересчитывают начисления, ограничивают должников в получении услуг.
  3. Использование резервных средств, если необходимо провести восстановительные работы.
  4. Взыскание долгов с собственников жилья.
  5. Информирование контролирующих органов относительно незаконных перепланировок, других подобных нарушений.

Главное – чтобы при реализации прав не игнорировались интересы самих жильцов. Решения должны быть компромиссными.

ТСЖ может оформлять участки по собственному усмотрению. Для нужд самой компании и её подрядчиков допускается занимать любые подсобные помещения. То же касается подвалов. Главное – чтобы не нарушалась техника безопасности.

Полномочия УК

У управляющей организации есть не только обязанности. Она, например, имеет право:

  1. Требовать от владельцев жилья своевременной, полной оплаты предоставленных ЖКУ, а при выявлении нарушений сроков платежей – выставлять должникам пени.
  2. В заранее обговоренное время получать доступ в квартиру для проведения осмотра, проверки коммуникаций, проведения их ремонта.
  3. Проверять не реже раз в полгода корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний счётчиков.
  4. Заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, воды, газа.
  5. Если это не противоречит законодательству, ограничивать потребителей в коммунальных услугах.
  6. Информировать о незаконных способах эксплуатации жилья, общих нежилых площадей.
  7. Использовать резервные средства для выполнения ремонтных работ.
  8. Требовать возмещения убытков, которые возникли по вине жильцов или исполнителей работ.

Чтобы разобраться, имеет ли право управляющая компания выполнять определенное действие, следует изучить актуальное законодательство и положения заключенного договора.

Если УК не справляется с обязанностями

Недовольство работой УК – распространенное явление. Часто жильцы жалуются, что компания недобросовестно выполняет свои обязанности, например, проводит некачественный капитальный ремонт балконов. В результате пренебрежения состоянием оборудования возникают неустойки и случаи завышения тарифов.

В этой ситуации можно обращаться в разные инстанции:

  • суд;
  • прокуратуру;
  • местную администрацию;
  • контролирующие структуры – Роспотребнадзор , жилищную, пожарную инспекцию и так далее.

Точно определить, в какой орган подавать заявление, поможет юрист – специалист в сфере жилищного права. Но для начала стоит постараться решить конфликт мирным путем и обратиться к руководству коммунальной фирмы.

Для этого нужно составить письменную претензию, детально описать в ней ситуацию и объяснить, в чём заключается ненадлежащее предоставление услуг. С полученным ответом можно отправляться в вышестоящие надзорные структуры.

В суд и прокуратуру обычно обращаются с серьезными нарушениями. Как показывает практика, коллективная жалоба эффективнее обращения одного жильца.

Техническая документация

Работа с технической документацией регламентируется законами:

  • Жилищный кодекс:

    • часть 3.1 статьи 161, 

    • часть 10 статьи 162, 

    • часть 1 статьи 200.

  • постановлением Правительства № 416, Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами – прописан порядок приёма и передачи (пункт 4; глава V).

  • Постановление Правительства РФ № 491, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (п. 24 и 26) – содержат список документов технической документации.

К технической документации многоквартирного дома относятся:

  • Технический паспорт дома. Обновляется каждые пять лет после инвентаризации.

  • Инструкция по эксплуатации дома.

  • Списки собственников, нанимателей и арендаторов. Постоянно актуализируются.

  • Выписка из Росреестра.

  • Проектная документация.

  • Документы на счетчики.

  • Сметы и описи работ.

  • Документы о приёмке результатов работ.

  • Акты осмотра, проверки состояния.

  • Акты проверок и паспорта готовности к отопительному периоду.

  • Кадастровый и градостроительный планы земельного участка.

  • Документы о действии сервитута (право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества) или другого обременения. Есть там, где действует обременение.

  • Договоры об использовании общего имущества МКД. Есть в тех домах, где используют общее имущество.

  • Решения и протоколы общих собраний собственников.

  • Иные документы. Решение о вхождении документа в состав техдокументации принимают на общем собрании большинством голосов.

Техническую документацию управляющая компания получает от:

  1. застройщика, если дом новый;  

  2. прежней управляющей организации, если дом сменил ее;

  3. собственников, если дом находился в непосредственном управлении у собственников (от ТСЖ, ТСН).

Если какие-то документы отсутствуют, их нужно восстановить.

Некоторые документы из числа техдокументации нужно обновлять согласно Стандартам управления многоквартирным домом, введенным Постановлением Правительства РФ №416:

  • данные о собственниках и нанимателях помещений дома, 

  • информация о лицах, использующих общее имущество на основании договоров,

  • технический паспорт дома (обновляется раз в пять лет после инвентаризации),

  • выписка из Росреестра.

Права и обязанности управляющей компании

Все права и обязанности относятся либо к сфере обеспечения жилищно-коммунальных услуг для потребителей, либо к контролю качества предоставляемых услуг.

Права и обязанности в сфере обеспечения потребителей:

  1. Управление домом с учетом требований законодательства и соответствующего договора.
  2. Начисление и сбор платы за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) с предоставлением квитанций и расчет с поставщиками (функция может быть передана).
  3. Заключение договоров с собственниками помещений на предоставление жилищно-коммунальных услуг.
  4. Деятельность по снижению задолженности жильцов по установленным платежам.
  5. Предоставление собственникам сведений согласно стандарту раскрытия информации (подробнее).
  6. общего имущества дома.

Для более эффективной работы по расчету услуг и собираемости платежей управляющая компания может использовать программные продукты 1C и сайт с личными кабинетами жильцов. Программы позволяют решать широкий спектр задач от управления объектами инфраструктуры и лицевыми счетами до автоматизации бухучета и приема платежей онлайн (подробнее о возможностях 1С).

Права и обязанности в сфере контроля качества ЖКУ и услуг по управлению домом:

  1. Организация аварийно-диспетчерского обслуживания.
  2. Оформление актов недопоставки при отсутствии или предоставлении услуг ненадлежащего качества.
  3. Перерасчет платежей жильцов в случаях некачественного предоставления услуг.
  4. Реализация услуг и работ согласно требованиям закона и договора управления.
  5. Предоставление отчетности о ходе выполнения работ и оказания услуг по управлению домом.
  6. Ведение судебно-исковой работы с поставщиками/подрядчиками в случаях прекращения или снижения качества услуг.

Права управляющей компании

Все права и обязанности и УК, и собственников жилья должны быть чётко прописаны в договоре управления. Стандартный набор прав УК:

  • получать оплату за управление домом (в фиксированной сумме, процент от выполненного или иной вариант);
  • сообщать в жилконтору о незаконных перепланировках или об использовании общего имущества не по назначению;
  • контролировать показания счётчиков (общедомовых и индивидуальных);
  • требовать у поставщиков перерасчёта за некачественные услуги;
  • заключать договоры с ресурсоснабжающими компаниями;
  • менять или расторгать договор на общем собрании собственников.

Может ли управляющая компания расширить список прав самостоятельно? Однозначно нет. Условия договора могут быть изменены только по решению общего собрания большинством голосов при явке 50% всех собственников.

Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ

Собственники и арендаторы жилья не всегда понимают, какие именно обязанности возложены на управляющую организацию. Некоторые УК пользуются недостаточной осведомленностью граждан и не всегда выполняют свои обязательства по содержанию и ремонту дома.

У жильцов появляется много вопросов и недопониманий. Чтобы их не возникало, необходимо четко понимать, что именно входит в круг обязанностей УК. Права и обязанности управляющей компании в многоквартирном доме рассмотрим далее.

Ремонтные работы

В круг обязанностей по ремонту общедомового имущества и дома входят:

  1. Работы по капитальному ремонту.
  2. Осмотр состояния дома и придомовой территории.
  3. Устранение аварийных ситуаций и профилактика их возникновения.
  4. Подготовка жилья к сезону отопления.
  5. Озеленение придомовой территории.
  6. Поддержание санитарного состояния подъезда и иных помещений дома.
  7. Поддержание нормального состояния коммуникаций дома.
  8. Осуществление текущего ремонта.
  9. Установка и поддержание корректной работы приборов общедомового учета.

На придомовой территории

В эту территорию входит участок земли, расположенной возле МКД. Она, как и дом, является собственностью жильцов. Придомовая территория служит показателем благополучности дома и его жителей. У УК также есть ряд полномочий, которые она обязана осуществлять в отношении придомовой территории:

  • содержание участка в чистоте, уборка мусора;
  • обеспечение проезда аварийным службам в случае наступления чрезвычайной ситуации;
  • облагораживание и озеленение клумб;
  • установка безопасных детских площадок;
  • предоставление парковочных мест жителям МКД;
  • возведение спортивных площадок.

Некоторые компании в целях экономии средств не нанимают дворников. Дворы из-за этого находятся в ужасном состоянии: грязь, мусор, неухоженные газоны.

Технический контроль

Представляет собой комплекс мероприятий, направленный на поддержание зданий в нормальном техническом состоянии. Производится наблюдение за объектами на предмет тех или иных неполадок, собранные данные исследуются, после чего составляется смета.

Обязанности по части технического контроля исполняет техотдел УК. Руководит отделом главный инженер, у него в подчинении находятся электрик, сантехник, дворник. Поводом проведения технического обследования МКД и его придомовой территории может являться как инициатива УК, так и обращение жильцов.

Обязанности перед собственниками по перерасчету

Согласно современному законодательству, данный раздел также включается в обязанности управляющих компаний по содержанию многоквартирного дома. В него входят:

  1. Содержание дома. Если жильцы докажут, что вывоз мусора и уборка в подъезде не производится в том количестве и в том качестве, которое указано в договоре, то по итогам перерасчета стоимость таких услуг исключается из счета на оплату.
  2. Водоснабжение. Если в вашу квартиру поступает вода с ржавчиной, или из крана разносятся неприятные запахи, то ее подача не оплачивается до момента устранения неполадок. Если температура воды не соответствует нормам, то ее стоимость также уменьшается. То же самое касается срока ремонтных работ: если он превышен, то за каждый час просрочки стоимость уменьшается на 0,15%.
  3. Отопление. Если приборы отопления работают с перебоями, то вам положен перерасчет суммы на оплату. Как и в водоснабжении, за каждый час просрочки стоимость услуг понижается на 0,15%.
  4. Газ и электричество. Перерывы в газоснабжении влекут за собой уменьшение оплаты на 0,15% за каждый час. То же самое касается и электричества.

Финансовое обеспечение

В каждой УК должен быть экономический отдел. Его обязанности заключаются в следующем:

  • исследование действующей финансовой политики УК;
  • разработка тарифных планов;
  • взаимодействие с должниками;
  • перевод финансов поставщикам коммунальных услуг;
  • снабжение заработной платой сотрудников УК.

В экономическом отделе находится главный бухгалтер УК и экономист. Они проводят всю расчетную политику организации, изучают направления своей деятельности, в результате полученных данных оптимизируют расходы.

Кому подчиняются управляющие многоквартирными домами организации?

Проверка деятельности организации происходит по нескольким уровням. А именно:

  • на базе каждой фирмы существует руководитель, который регулирует деятельность отдельных специалистов и подразделений (уполномочен проверять жалобы жильцов на УК);
  • собрание жильцов, которое исполняет управленческие функции на основании анализа представленных отчетов;
  • Роспотребнадзор – проверяет следование стандартам и реагирует на жалобы собственников (может повлечь смену УК, а также закрытие текущей фирмы).

Крайний способ защиты – направление искового заявления в суд. Это можно сделать, если ранее направленная жалоба не была рассмотрена (граничный срок три дня) или же контролирующими органами не было решено возникший спор. Иск в суд может быть персональным или коллективным, в зависимости от допущенных нарушений.

Основные функции УК

На коммунальную организацию возложено множество функций. Она:

  • выступает посредником в поставке ресурсов;
  • обслуживает дом;
  • осуществляет ремонт;
  • поддерживает хорошее техническое состояние оборудования;
  • представляет собственников жилья перед РСО;
  • является единым исполнителем коммунальных услуг перед владельцами квартир.

Фактически УК выполняет те же функции, что возлагались на участки ЖКО. Некоторые изменения были вызваны временем, организация приобрела большую независимость.

Очевидно, что ни один многоквартирный дом не сможет нормально существовать без слаженного обслуживания, контроля состояния коммуникаций и систем, ухода за придомовым участком.

Если УК не справляется с обязанностями

Недовольство работой УК – распространенное явление. Часто жильцы жалуются, что компания недобросовестно выполняет свои обязанности, например, проводит некачественный капитальный ремонт балконов. В результате пренебрежения состоянием оборудования возникают неустойки и случаи завышения тарифов.

В этой ситуации можно обращаться в разные инстанции:

  • суд;
  • прокуратуру;
  • местную администрацию;
  • контролирующие структуры – , жилищную, пожарную инспекцию и так далее.

Точно определить, в какой орган подавать заявление, поможет юрист – специалист в сфере жилищного права. Но для начала стоит постараться решить конфликт мирным путем и обратиться к руководству коммунальной фирмы.

Для этого нужно составить письменную претензию, детально описать в ней ситуацию и объяснить, в чём заключается ненадлежащее предоставление услуг. С полученным ответом можно отправляться в вышестоящие надзорные структуры.

В суд и прокуратуру обычно обращаются с серьезными нарушениями. Как показывает практика, коллективная жалоба эффективнее обращения одного жильца.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности

Иногда владельцы имущества сталкиваются с тем, что УК игнорирует выполнение обязанностей. Чаще это касается проведения различных работ, особенно, если компания уже потратила перечисленные деньги на другие нужды.

Собственникам нужно:

  • обратиться к руководителю с письменной претензией;
  • дождаться ответа;
  • лично встретиться с начальником, если нет никакого письменного ответа.

При игнорировании официального обращения руководством компании потерпевшая сторона обращается в жилищную инспекцию. После проведения проверки владельцы недвижимости смогут расторгнуть договор. Судебное разбирательство используется, если нужно взыскать с руководства фирмы моральный или материальный ущерб. Но если компания объявлена банкротом, даже это не поможет.

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

  • нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (), питьевой воде ();
  • нарушение требований по содержанию и текущему ремонту дома (). Так, ООО «К.» обратилось с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Костромской области от 21 июля 2010 г. и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2010 г. по делу № А31-4299/2010. Как следует из материалов дела, истец требовал признать незаконным и отменить постановление Государственной жилищной инспекции Костромской области от 25 мая 2010 г. № 25-04-10 о привлечении к административной ответственности по  за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия. Попытки ООО «К.» отпарировать доводы жилинспекции не увенчались успехом в судебных инстанциях (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 ноября 2010 г. по делу № А31-4299/2010);
  • нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (). Приведем пример: управляющая компания, обслуживающая дома в Костромской области, обратилась в Арбитражный суд региона с заявлением к Государственной жилищной инспекции о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности. Она считала, что суды неправильно применили , , не применили подлежащие применению , ; сделали выводы, которые не соответствовали фактическим обстоятельствам дела: для восстановления водоснабжения необходимо было провести замену стояков холодного и горячего водоснабжения, но на лицевом счету дома отсутствовали необходимые денежные средства и на момент проведения обследования собственники жилого дома не приняли решения по этому вопросу. Государственная жилищная инспекция посчитала иначе, усмотрев в действиях управляющей компании факты нарушений КоАП РФ. Суд встал на сторону жилинспекции (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 г. по делу № А31-1022/2009);
  • нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (). Приведем пример. К., являясь директором управляющей компании, допустил серьезные нарушения правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Как следует из материалов дела, жителям домов, находящихся в управлении данной управляющей компании, были выставлены «двойные» квитанции об оплате коммунальных услуг за февраль 2016 года. По итогам рассмотрения дела К. был привлечен к ответственности по . Свердловский областной суд, куда К. обратился с жалобой, доводы его не поддержал. (Постановление заместителя председателя Свердловского областного суда от 8 сентября 2016 г. № 4а-785/2016);
  • невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль) и муниципальный контроль (). Приведем пример. Управляющую компанию из Волгограда оштрафовали на 100 тыс. руб. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований. Представители УК пытались обжаловать это решение в вышестоящих инстанциях, однако никаких существенных результатов они не добились: решение было оставлено в силе (Постановление Верховного Суда РФ от 6 декабря 2016 г. № 16-АД16-10);
  • нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов () и др.

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения» и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Комментарии к статье 162 ЖК РФ, судебная практика применения

Разъяснения Верховного Суда в обзоре практики

Когда управляющая организация является надлежащим ответчиком по иску ресурсоснабжающей организации о взыскании расходов на установку общедомового прибора учета? В п. 2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)» содержится следующий вывод:

Если собственниками помещений в многоквартирном доме заключен договор с управляющей организацией, последняя является надлежащим ответчиком по иску ресурсоснабжающей организации о взыскании расходов на установку общедомового прибора учета.

Размер обязательства управляющей организации по возмещению этих расходов не должен превышать совокупный размер обязательств собственников помещений многоквартирного дома.

* См. подробнее обстоятельства дела и мотивировку в извлечении из обзора судебной практики ВС РФ во вложении

Когда управляющая компания обязана возместить ресурсоснабжающей организации потери тепловой энергии в сетях? В п. 8 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)» содержится следующий вывод:

Управляющая компания обязана возместить ресурсоснабжающей организации потери тепловой энергии в сетях только в тех случаях, когда указанные сети относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

При этом, судом указано, что «обязанность по оплате потерь в тепловых сетях предопределяется принадлежностью этих сетей..

..Правомочия управляющей компании в отношении тепловых сетей как составной части общего имущества многоквартирного дома производны от прав собственников помещений в этом доме. Управляющая компания не вправе по собственному усмотрению устанавливать состав общедомового имущества.

Точка поставки тепловой энергии в многоквартирный дом по общему правилу должна находиться на внешней стене многоквартирного дома в месте соединения внутридомовой системы отопления с внешними тепловыми сетями. Иное возможно при подтверждении прав собственников помещений в многоквартирном доме на тепловые сети, находящиеся за пределами внешней стены этого дома. Вынесение точки поставки за пределы внешней стены без волеизъявления собственников означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лиц, которым это имущество не принадлежит.

** См. подробнее обстоятельства дела и мотивировку в извлечении из обзора судебной практики ВС РФ во вложении

Публикации на logos-pravo.ru:

Часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ предписывает управляющей компании выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Что же включается в понятие «надлежащее содержание» и какие именно работы по ремонту должна выполнять управляющая компания?

В обзоре «Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту. Судебная практика» содержатся следующие статьи:

  • Обязанность управляющей компании провести ремонт кровли крыши (с примерами из судебной практики);
  • Обязанность управляющей компании провести ремонт балкона (с примерами из судебной практики);
  • Обязанность управляющей компании выполнить ремонт подъездов домов (а также судебная практика);
  • Управляющая компания обязана провести ремонт фасада жилого дома (а также решение суда по данному вопросу);
  • Температура воздуха в квартире зимой и обязанность управляющей компании обеспечить температурный режим;
  • Обязанность управляющей компании опломбировать квартирные приборы учета (с решением суда в качестве примера);

Возмещение ущерба управляющей компанией:

  • Обязанность управляющей компании возместить ущерб заливом квартиры при протечке кровли (с примерами из судебной практики);
  • Падение с крыши льда и снега на автомобиль. Ответственность управляющей компании (с примерами из судебной практики);
  • Падение дерева на автомобиль и обязанность возместить ущерб (с судебной практикой применения);

Обязанности по текущему ремонту при задолженности по уплате ЖКУ

Рекомендуем также статью с примерами из судебной практики «Текущий ремонт многоквартирного жилого дома при наличии задолженности по оплате услуг управляющей организации»

Отказ от исполнения договора управления МКД

В обзоре практики «Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика» содержаться следующие статьи:

  • Заключение и расторжение договора управления домом с управляющей компанией
  • Односторонний отказ от услуг управляющей компании (договора управления МКД)

Примеры из судебной практики:

  • Отказ от договора с управляющей компанией. Судебно-арбитражная практика
  • Смена управляющей компании – отказ от договора управления. Судебная практика
  • Смена управляющей компании. Как отказаться от договора управления домом? Решения судов

Обязанности УК

Обязанности УК перед собственником по жилищному кодексу

Структура услуг всех управляющих компаний идентична, разница лишь в расценках. Предусмотренные работы УК осуществляет в безапелляционном порядке.

Уклонение коммунальщиков хотя бы от одной услуги является основанием для жалоб в контрольно-надзорные органы. В крайних ситуациях недоделки оборачиваются штрафными санкциями и даже аннулированием соглашения.

Содержание общего имущества МКД

Каковы обязанности УК по содержанию общедомового имущества? В соответствие с постановлением 401 (п. 2, раздел I) к общему имуществу многоэтажек относятся:

  • помещения, не являющиеся частью квартир (те же подъезды);
  • лестничные марши и межэтажные лестничные площадки, крыша, фасад;
  • лифты с шахтами, чердаки, тех. этажи и подвалы, колясочные;
  • встроенные гаражные помещения и машино-места, созданные за счет жильцов;
  • коммуникации и технические системы, мусоропроводы, обслуживающие более одной квартиры;
  • несущие элементы – фасад, межэтажные перекрытия, несущие стены, балконные плиты и т. д.

Полезно знать, что спортивные/детские площадки, коллективные автостоянки, теплопункты и другие системы по жизнеобеспечению конкретного дома входят в общий имущественный массив. Его обслуживание относится к ведению УК.

Перечень основных услуг УК по содержанию общего имущества:

  • регулярную уборку подъездов, замену перегоревших лампочек, штукатурно-малярные работы;
  • уход за придомовой территорией, зелеными насаждениями, обустройство участка;
  • вывоз мусора и бытовых отходов. При отсутствии собственных мощностей компания вправе заключать подрядный договор со специализированной организацией;
  • поддержание фасада дома в надлежащем виде и состоянии. Компания должна не только убирать хаотично размещаемые объявления и следы неизвестного творчества, но и обновлять/заменять отделку здания;
  • прочищение канализационных систем дома.

Нужно ли все это дополнительно перечислять в договоре оказания услуг? Как коммунальщики, так и жильцы руководствуются требованиями законов, где указан весь объем возможных работ.

Но все же в договоре должен содержаться раздел с детализацией работ.

Ремонт жилья

Как должны проводиться ремонтные работы?

Поддержка эксплуатационных характеристик коммуникаций и конструкций, поддержка архитектуры дома – вот обобщенно для чего создаются УК.

В идеале результатом ее работы является комфортный и безопасный быт жильцов. Конечная цель достижима при своевременном выполнении ремонта.

Эти работы делят на капитальные и текущие:

  1. Капитальный ремонт – качественно меняет эксплуатационные характеристики здания.
  2. Текущие работы поддерживают изначально предусмотренные свойства здания.

В текущий ремонт входит:

  • герметизация стен, стыков и прочих конструктивных элементов;
  • восстановление деформированных и поврежденных секций и коммуникаций;
  • малярно-штукатурные работы по фасаду МКД, стенам и потолкам мест общего пользования;
  • ремонт окон, крыши, входных отсеков (тамбур, подъезды);
  • восстановление работы общих участков систем тепловодоснабжения, электрических и газовых коммуникаций здания;
  • подготовка инженерных систем к отопительному сезону;
  • для выполнения возложенных обязанностей УК вправе заключать договора с подрядными организациями и поставщиками специфических работ (газоснабжение, электроэнергия).

Этот перечень не является исчерпывающим, и при необходимости компания может провести другие типы ремонтных работ, предусмотренных действующими нормативами.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.