Перепланировка квартиры в ипотеке

Получение согласия – первый этап

Как правило, чтобы получить «зеленый свет», заемщику достаточно выполнить несколько условий:

1. В срок выполнять свои обязательства по договору и не иметь просрочек.
2. С момента оформления ипотечного договора подождать минимум полгода.

Большая часть банков сегодня лояльно относятся к желанию клиентов выполнить перепланировку. Они свободно дают письменное согласие на проведение работ. В других финансово-кредитных организациях даже есть специалист, помогающий оценить сложность запланированных работ, а при необходимости дающий рекомендации.

Чтобы получить согласие, собственнику следует посетить отделение банка, где написать заявление. В некоторых банках сперва могут потребовать проект перепланировки, чтобы четко видеть, какой объем работ запланировано выполнить. Текст согласия обычно выглядит стандартно. В нем прописано, что банк одобряет проведение работ только при условии, что клиент будет придерживаться норм законодательства, а по итогу ликвидная стоимость объекта не упадет.

Будьте готовы к тому, что рассмотрение заявления может затянуться и на месяц, и на два. Все зависит от политики банка.

Согласование

Прежде чем совершать такую глобальную ремонтную процедуру, как перепланировка квартиры, необходимо обязательно согласовать данное решение с банком, в котором была взята ипотека

При этом всю документацию важно оформить согласно законодательству — только такая планировка может считаться официально узаконенной и может быть подтверждена документально

С банком

В ипотечной квартире перепланировка может производиться только после согласования с жилищной инспекцией, а также с банком, который является фактическим владельцем квартиры до окончания ипотечной выплаты. Именно поэтому все действия по изменению планировки необходимо заранее согласовать с банковской организацией.

Со страховой компанией

Компания, которая является страховщиком жилищного объекта по ипотечному кредитованию, также должна быть уведомлена о возможном осуществлении перепланировки в квартире. Всё дело в том, что первоначальные данные о площади страхового объекта детально внесены в договор — перепланировка предполагает, как правило, изменения в общей площади квартиры, поэтому данный параметр обязательно должен быть подтвержден документально. В договор страхования могут быть внесены соответствующие поправки по изменению параметров застрахованного помещения.

Последствия нарушения порядка перепланировки

Многие жители, не рассчитывая получить разрешение или из-за неграмотности, начинают перепланировку без разрешительной документации. Это является нарушением закона и влечёт привлечение к ответственности.

Стандартную санкцию для виновных лиц составляет административный штраф в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей. Если был причинён вред третьим лицам, то сумма штрафа многократно увеличивается.

Однако это лишь низший предел санкций за подобное нарушение. Всё зависит от последствий, к которым привела сделанная незаконная перепланировка.

Так:

• если последствием стала гибель людей или получение ими травм, то предусмотрена уголовная ответственность;
• если новая планировка не соответствует стандартам – возвращение изначальной планировки;
• если сроки оформления были нарушены – денежные штрафы от банка;
• при нарушении норм ведения строительных работ – административные санкции за соответствующее правонарушение.

Кроме того, узаконить перепланировку после её осуществления, то есть проведённую без согласования работу, можно лишь в судебном порядке. Но что будет, если не оформить перепланировку? Это приведёт к тому, что данные в документах о собственности от фактического состояния жилья будет отличаться. Так что невозможно будет продать квартиры с перепланировкой или подарить, а тем более узаконивать жильё на другое лицо. Если квартира в ипотеке, то задача усложняется в разы.

Если же всё-таки она была куплена, то в случае возникновения споров именно обстоятельство неоформленного изменения плана может стать причиной признания договора о продаже недействительным.

Перепланировка при ипотеке является хлопотным занятием. Вместе с тем проведение всех работ официально может обойтись недёшево. Так, с учётом всех необходимых процедур оформление документов может обойтись в 50–60 тысяч рублей. В свою очередь, оформление через суд также обойдётся порядка 30 тысяч рублей.

Таким образом, изменение плана квартиры, находящейся под ипотекой, весьма проблематичная затея. Большинство банков предоставляют своим должникам такую возможность, но при этом зачастую устанавливает довольно сжатые сроки, тогда как вся процедура может занимать в некоторых случаях более года.

Но всё же, главное правило – неукоснительное соблюдение законного порядка. Лишь при наличии на руках всех официальных разрешительных документов, лицо сможет защититься от предъявляемых обвинений в будущем и оспорить назначенные санкции в судебном порядке.

При покупке жилья в ипотеку не всегда заемщики оформляют сделку именно на ту недвижимость, которая их устраивает по всем параметрам. Причинами могут быть привлекательность цены, аккредитация застройщика или иные обстоятельства.

В процессе владения и распоряжения недвижимостью у них может появиться желание ее изменить. Но при этом многие не знают, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире.

Заемщики опасаются того, что на срок действия ипотечного договора квартира находится в обременении у банка, который имеет больше прав на нее, чем сам владелец.

Неизвестна заемщикам и процедура согласования перепланировки с кредитным учреждением. О том, как это сделать законным методом, расскажем в данной статье.

Пошаговый порядок оформления перепланировки в квартире

Собственник жилья обязательно должен знать, какие работы можно проводить без согласования, а какие нельзя. Это может сыграть важную роль при оформлении разрешения на переустройство квартиры. В целом, порядок оформления согласования на проведение необходимых работ стандартный, и никаких изменений в него в последнее время не вносилось.

Пошаговая инструкция включает в себя следующие этапы:

1. Заемщик должен подробно изучить ипотечное соглашение и выяснить, разрешает ли банк производить переустройство жилья и какие санкции могут быть применены к владельцу при выполнения работ без согласования. Дополнительно следует учитывать два момента: договор должен быть заключен не менее года назад и заемщик должен располагать свидетельством о собственности на жилье или выписку из ЕГРН. Если в соглашении запрета на перепланировку нет, то можно обращаться за разрешением на осуществление мероприятия.
2. На следующем этапе гражданин должен получить разрешение соседей на переустройство помещения, если это затрагивает их интересы и в том случае, когда квартира коммунальная. Данный документ не всегда нужен, однако лучше обезопаситься, поскольку люди могут обратиться в контролирующие органы, которые привлекут нарушителя к административной ответственности. Если речь идет о совладельцах жилья, то оформлять такое разрешение необходимо в обязательном порядке у нотариуса.
3. Далее оформляется проект, и при необходимости подготавливается эскиз будущего помещения. Если речь идет просто о демонтаже не несущих перегородок и разборе встроенного шкафа, то здесь разрешение не требуется, а вот если работы предусматривают более серьезное вмешательство, то проект заказывать требуется в обязательном порядке.
4. Проводится согласование с банковским учреждением и страховой компанией. Если согласие со стороны страховщика отсутствует, то банк разрешения не даст, поскольку может измениться стоимость страховки. Кроме того, банковское учреждение может выдвинуть дополнительные условия для проведения работ по переустройству.
5. Посещение Жилинспекции является обязательным этапом. Для этого потребуется подготовить пакет обязательной документации и написать соответствующее заявление. После получения разрешения от этого органа можно приступать к ремонтным работам. По завершении переустройства, Жилищную инспекцию следует уведомить, после чего придет специальная комиссия, выполнит осмотр и выдаст акт ввода квартиры в эксплуатацию.
6. Посещение БТИ. На этом этапе все произведенные изменения вносятся в техническую и правовую документацию на квартиру, после чего соответствующее уведомления направляется страховщику и в банк.

В случае самовольной перепланировки к заемщику могут применены штрафные санкции, установленные законом, а банк может потребовать возвращения жилья в первоначальный вид в кратчайшие сроки.

Как оформить перепланировку квартиры в ипотеке по шагам

Перепланировка ипотечной квартиры требует четкого соблюдения рекомендаций уполномоченных органов, так как пропуск каких-либо шагов может обернуться не самым благоприятным образом.

Шаг 1: изучение договора

Как правило в типовом договоре по ипотеке пункт о перепланировке не указывается, однако каждому собственнику квартиры стоит внимательно изучить все положения соглашения, так как от этого зависит получение разрешения от банковской организации.

Часть банков прописывает запрет на внесение любых некосметических изменений в заключаемый с заемщиком договор. В пункте «Права и обязанности сторон» обозначается данное положение и его действие распространяется до момента прекращения выплат по ипотеке. Изменить условия действующего договора нельзя, если этого не требуют серьезные основания. Желание переделать недвижимость не признается и не является серьезным основанием для внесения каких-либо новых пунктов в залоговое соглашение.

Шаг 2: согласование с соседями и жильцами

Сделать перепланировку как в ипотечной, так и в любой другой квартире стоит немалых усилий и средств, поэтому желающему придется договориться еще и с соседями. Данное положение не является обязательным для исполнения, однако нотариально заверенное согласие на перепланировку, при возникновении каких-либо проблем, сможет доказать законность проводимых действий.

Обязательным получение согласие является только в двух случаях:

1. Проведение ремонта в коммунальной квартире.
2. Осуществление ремонтной деятельности, затрагивающей места общего пользования.

В других ситуациях спрашивать разрешение и получать согласие не требуется по закону, однако важно соблюдение ряда условий:

• Ремонт не должен ущемлять права других жильцов многоэтажного дома, то есть не должен быть закрыт доступ к мусоропроводу, лестничным клеткам, инженерным сооружениям и входным дверям.
• Эвакуационный выход, при его наличии, должен быть всегда открыт.
• Не допускается проведение ремонта в ущерб общедомовым сооружениям и конструкциям.

Шаг 3: оформление эскиза или проекта

Перепланировка и переустройство ипотечного и любого другого жилья может осуществляться в нескольких видах:

1. По эскизу, который применяется в случае, если ремонт не затрагивает несущие стены, половое покрытие и общедомовое имущество.
2. По проекту, который в свою очередь может затрагивать общедомовое имущество и ремонт несущих конструкций.

Лучше всего составление эскиза или проекта доверить специалистам.

Шаг 4: согласование с банком и страховой компанией

Обращение заемщиков в банк и страховую организацию для согласования дальнейших действий является важнейшим этапом, так как от этого зависит будущее ремонта. Запрос подается после утверждения эскиза или проекта перепланировки. Обычно ответ приходит в течение полутора месяцев.

Если решение положительное, то банк выдает несколько распоряжений, которые необходимо предоставить в четко установленный срок:

• Предъявление документации на переустройство, обычно период устанавливается в несколько месяцев;
• Выполнение перепланировки в четкий срок, т.е. не более чем за полгода с момента получения согласия;
• Оформление перерегистрации технического паспорта;
• Получение нового свидетельства из ЕГРН.

Шаг 5: обращение в жилищную инспекцию

После получения разрешения от кредитора, заемщик должен в кратчайшие сроки обратиться в Жилищную инспекцию с полным пакетом документов.

В случае с ремонтом по эскизу, получить разрешение гораздо проще, так как проверка и выдача заключения жилищной инспекцией происходит только по факту проводимых изменений и осуществляется в течение нескольких месяцев. Разрешение по проекту получить практически невозможно ввиду угрозы нарушения целостности конструкции и обрушения здания.

В Жилищную инспекцию предоставляются следующие документы:

• Эскиз или проект ремонтных работ;
• Заявление гражданина;
• Документы на жилище;
• Техпаспорт;
• Согласие совершеннолетних граждан, проживающих на территории жилого помещения, на осуществление ремонтной деятельности;
• Согласие банка на осуществление перепланировки.

Разрешение или отказ в перепланировке приходит в течение полутора месяцев со дня подачи документов.

Шаг 6: обращение в БТИ

После осуществления перепланировки, гражданин должен обратиться в БТИ для оформления нового техпаспорта здания. Сотрудникам учреждения необходимо предоставить ранее использующиеся документы.

Что менять можно, а что нельзя?

Процесс регламентируется Жилищным кодексом РФ и актуальными СНиП, из которых четко ясно – делать перепланировку можно, даже если квартира в ипотеке

Важно учитывать, что в процессе выполнения работ ничего не должно угрожать жизни и здоровью других людей, проживающих в многоэтажном доме. Обычно банки не против разного рода переделок, однако нужно понимать, что у каждой организации есть свое мнение на этот счет

Узнать его придется еще до начала ремонта.

Кредитор может позволить проводить любую перепланировку, а может дать разрешение только на минимальную реконструкцию. В рамках перепланировки собственникам позволяется менять ванную на душевую кабину, делать дверные проемы, сносить или добавлять внутренние перегородки при условии, что они не несущие. Мелкие внутренние работы типа косметического ремонта или смены сантехники к перепланировке не относятся.

Поэтому если вы задумываетесь, получится ли узаконить перепланировку квартиры в ипотеке, сперва вам придется определить фронт работ. Добиться соглашения невозможно на следующие изменения:

• Закрытие каналов вентиляции.
• Разборку несущих стен.
• Установку теплого пола за счет общей отопительной системы.
• Монтирование на лоджии батарей отопления.

Чтобы провести несущественные изменения, достаточно вручную составить эскиз будущих работ. Для этого следует обратиться в местное БТИ, где получить поэтажный план дома. На его копии требуется отметить все изменения, после чего предоставить документ на рассмотрение в банк.

Для выполнения таких изменений не потребуется согласие Жилинспекции. Не обойтись без подготовки специального проекта и его согласования не только с банком, а и с БТИ, если стоит цель:

1. Перенести несущую перегородку.
2. Объединить балкон с кухней.
3. Расширить кухню за счет коридора.
4. Сделать смежный санузел из раздельного туалета и ванной.

Проект заказывают в лицензированной проектной организации.

То, что ипотечная квартира находится под залогом у банка, прямо сказывается на порядке действий при перепланировке. Еще до обращения в БТИ и Жилищную инспекцию заемщику требуется пойти в банк, где написать заявление с просьбой о согласовании. Банк обязан предоставить свое согласие или отказ в письменном виде, на основании чего клиент решает, как ему поступить дальше.

Понятие и особенности перепланировки

Изменения в перепланировке квартир фиксируются в техническом паспорте.

В связи с тем, что оформление перепланировки требует временных и финансовых затрат, многие граждане начинают самовольно изменять свое жилье. Такие действия чреваты привлечением их к административной ответственности в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. Нарушителям придется уплатить штраф.

Обязательное разрешение требуется на следующие виды изменений в квартире:

• Снос или перенос перегородок;
• Перенос дверных проемов;
• Установка дополнительных санузлов;
• Разделение или объединение комнат.

В отношении всех подобных перепланировок действуют специальные правила. Их несоблюдение не только может повлечь привлечение граждан жилищной инспекцией к административной ответственности, но и поставить под угрозу жизни соседей.

Самовольные изменения конструкций комнат далеко не безопасны и могут привести к серьезным последствиям.

Виды перепланировок

Все выше обозначенные изменения жилплощади должны быть оформлены по определенным правилам. Прежде всего, осуществляться они должны на основании проектной документации. Проекты в дальнейшем утверждаются в уполномоченных инстанциях.

Запрещено делать следующие действия в перепланировке:

• Размещение санузлов над жилыми комнатами или кухнями в многоквартирных домах за исключением тех случаев, когда нижний этаж тоже принадлежит Вам;
• Увеличение площади кухни или санузла за счет территории других комнат;
• Перенос отопительных радиаторов на лоджии;
• Переносить или прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации.

При разделении жилых комнат новое жилое помещение должно иметь окно площадью от 9 кв. метров и шириной минимум 2 метра.

Можно ли купить ипотечную квартиру с неузаконенной перепланировкой

Наиболее крупные неприятности грозят тем собственниками, у которых должна состояться покупка жилплощади в ипотеку с неузаконеннной перепланировкой. Кредитор непременно откажет в заключении сделки, мотивируя невозможностью оформления нелегального обеспечения.

Проблемы при покупке могут быть разрешены за счет проведения продавцом процедуры узаконивания.

Оценка квартиры с незаконным изменением планировки

Получение документальной оценки недвижимости при ипотечном кредитовании является обязательным условием совершаемой сделки. Банки рекомендуют заказывать оценку только в аккредитованных компаниях, что является для них гарантией актуальности данных в отчете.

Заемщики, совершившие перепланировку и не получившие согласование, заинтересованы в оценке жилья с незаконными изменениями без отражения выявленных несоответствий в итоговом отчете.

В действительности, получить заключение невозможно, ведь задача эксперта связана с:

• фиксацией всех незаконных переустройств, с отражением фактического состояния жилища (в отчете дается описание и прилагаются фотографии);
• определением цены квартиры, с учетом имеющихся недостатков. Отсутствие легализирующих документов всегда уменьшает стоимость квадратных метров;
• расчетом затрат, связанных с последующим узакониванием перепланировки или приведения недвижимости к первоначальному состоянию.

Что говорит закон

Особенности проведения перепланировки недвижимости регулируются гл. 4 ЖК РФ:

Зачем нужно получение разрешения

Если речь идет о разрешении от банка, то здесь все основывается на нормах ФЗ «Об ипотеке», согласно которому все действия с заложенной недвижимостью (продажа, обмен, дарение, перепланировка) производятся только с согласия кредитора. Это объясняется тем, что внесение изменений в конструкцию может повлечь причинение ущерба жилью, если собственник допустит ошибку при проведении ремонтных работ – финансовые риски до погашения ипотеки полностью лежат на займодателе.

Если говорить о технических организациях, то разрешение от них оформляется на основании плана перепланировки, по которому видно, не причинит ли вреда несущим конструкциям такой ремонт. Если сделать все не в соответствии с требованиями и допустить грубую ошибку, возможно разрушение жилья.

Основные этапы перепланировки квартиры

Если владельцы решились внести изменения в планировку жилого помещения, тогда нужно следовать такому алгоритму

1. Изучение договора. Некоторые кредиторы прописывают в договоре требования о невозможности проведения некосметических работ в жилом помещении. Данный пункт не может быть изменен до полного погашения долговых обязательств перед банком.
2. Согласование перепланировки с другими жильцами и соседями. Получить обязательное согласие соседей необходимо только в двух случаях: ремонт в коммунальной квартире или изменение внешнего вида помещения общего пользования.
3. Составление эскиза или проекта. Разработка эскиза требуется, когда ремонт не нарушает целостность несущих конструкций, полового покрытия или общедомового имущества. Проект оформляется при изменении общедомового имущества или при проведении монтажных работ с несущими конструкциями.
4. Обращение в банк и страховую компанию. Данный этап является основополагающим при проведении перепланировки. При посещении кредитора и страховщика необходимо иметь на руках готовый эскиз или проект.

В случае положительного решения банка необходимо выполнить такие действия:

1. Предоставить документы на переустройство.
2. Провести перепланировку не позднее 6 месяцев после согласования решения.
3. Внести изменения в технический паспорт.

Стоит заранее учесть несколько правил:

• Ремонт по эскизу проходит проще. Проверка и оформление заключения осуществляется исключительно по факту планируемых изменений. Процесс согласования занимает несколько месяцев.
• Получить одобрение по проекту почти невозможно, потому что планируемые действия несут угрозу для целостности конструкции, и, как следствие, обрушение дома.

В завершение требуется посещение БТИ. Данное учреждение предстоит посетить, как только завершится перепланировка. В качестве завершающего этапа будет оформлен новый технический паспорт.

Помните, что любые незаконные изменения конструкций здания могут обернуться негативными последствиями.

Последствия нарушения законодательных норм

В том случае, если жилплощадь обременена ипотечным кредитом, правовая ответственность удваивается – банк вправе предъявить претензии.

Предусмотренные санкции

Такая сумма может быть увеличена в пару раз, если в результате изменений произошло создание угрозы для других жильцов, окружающих.

Еще один вариант санкций – штрафы от заимодателя при условии реализации переустройства без предварительного узаконивания с ним.

Дополнительная ответственность

Штраф считается наиболее простым вариантом наказания среди всех доступных.

Для владельцев также предусмотрены прочие варианты санкций, а именно:

Видео: ИПОТЕКА И ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ, КАК БАНКИ ОТНОСЯТСЯ К КВАРТИРАМ С ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ: 

Как узаконить?

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире? С банками шутки плохи, без соблюдения особого порядка действий узаконить перепланировку не выйдет, хотя общие правила те же.

С чего начать, куда обратиться?

Начинать перепланировку квартиры в ипотеке следует с очередного скрупулезного прочтения ипотечного договора, на предмет выявления в нем пунктов о применении санкций по поводу переделки недвижимости.

Важно до начала всей операции знать, что для старта оформления перепланировки нужны такие условия:

• после заключения договора с банком прошло не менее 1 года;
• у заемщика есть на руках свидетельство о праве собственности.

Теперь пришло время составить эскиз.

С подготовленным эскизом и заявлением на согласование перепланировки нужно обратиться в БТИ.

Здесь посмотрят эскиз, поднимут документацию по жилому дому, в котором расположен объект недвижимости, купленный в кредит, и подготовят ответ в письменном виде, а также предоставят поэтажные планы дома.

Маломасштабные перемены могут не повлечь никаких дальнейших шагов, кроме проведения ремонтных работ по эскизу собственника с последующим оформлением нового техпаспорта.

В этом случае, получив положительный ответ от БТИ, есть возможность направиться в банк и страховую компанию с письменной просьбой разрешить немного изменить облик семейного очага. Их согласие дает зеленый свет для продолжения узаконивания будущей перепланировки.

Если изменения в квартире серьезные и нуждаются в проработке специалистами, то нужно проектной фирме, имеющей лицензию и СРО, заказать проект и получить согласования от заинтересованных служб, в зависимости от вида перекройки площади жилища.

Это могут быть МЧС, газовая служба, сан. станция, теплосеть и пр. Последняя инстанция оформления серьезных переделок квартиры – Жилищная инспекция.

Подача документов

Какие документы необходимы? Перечень бумаг для Жил. инспекции включает такие документы:

• заявление;
• проект;
• все согласования – от БТИ, МЧС, банка и пр.;
• технический паспорт – такой же, как и находящийся в пакете документов финансирующего банка;
• свидетельство о праве собственности;
• паспорт заявителя (копия);
• письменное одобрение всех членов семьи.

Нужно все бумаги аккуратно сложить, перечень прилагаемых документов перечислить прямо на заявлении.

Документы подаются в единое окно Жилищной инспекции или МФЦ. Здесь проверят комплектность бумаг, заявление зарегистрируют.

Сроки оформления, стоимость и результат

Сроки оформления составляют период не более 45 дней.

Госпошлина платится при оформлении технического паспорта и составляет сумму в 900 руб. Стоимость же всех затрат на оформление документации может выражаться в сумме от 50-ти до 100 тыс. руб.

Какие документы выдаются после оформления? По окончании изучения ситуации, выяснения всех основных моментов перепланировки специалистами Жилищной инспекции подготавливается ответ.

Он может быть положительным – в этом случае результат имеет вид разрешения на осуществление перепланировки, а может быть и отрицательным.

В каком случае могут отказать?

Отказ может последовать, если:

• предстоящие работы угрожают несущей способности каркаса здания (затрагиваются междуэтажные перекрытия или несущие стены, диафрагмы жесткости);
• перекрываются вентиляционные каналы;
• объединяются квартиры, принадлежащие разным собственникам;
• заинтересованные службы не дали согласия;
• нарушается звукоизоляция полов;
• правление управляющей компании категорически возражает, и т.п.

Причин может быть множество, а законодательно отказ регулируется ст. 27 ЖК РФ.

Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?

После проведения перепланировки формируется специальный отчет, в котором указывается переоценка стоимости квартиры. При этом занижать или завышать стоимость не рекомендуется. Эксперт оценщик должен иметь достаточно большой профессиональный опыт, чтобы правильно произвести процедуру оценки с учетом всех вносимых ремонтных корректировок. Специальная оценочная компания всегда заботится о собственной репутации и проводит заключение оценки только на основании фактических данных, в иных случаях организация в дальнейшем может лишиться аккредитации. Необходимо внимательно отнестись к процедуре оценки недвижимости — нарушение правил и дополнительное внесение корректировок не приветствуется банковской организацией.

От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.