Самые популярные схемы мошенничества при продаже квартиры

Аванс и задаток

Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются. А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере. А аванс – это просто предоплата. При неисполнении договора он всегда возвращается. Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке.

Именно на незнание простыми обывателями этих тонкостей и упирают мошенники, предлагая продавцам дать задаток за квартиру. Затем они всё делают для того, чтобы вынудить продавца нарушить обязательства и потребовать выплаты задатка в двойном размере. В некоторых случаях подставных покупателя может быть два, и если один из них даст задаток больше, то второй непременно потребует возвращения суммы, которая будет в два раза больше той, чем он заплатил. Работают такие «псевдопокупатели» заодно, а потом делят разницу, оставив незадачливого продавца в дураках.

Таким образом, лучше брать у покупателей аванс и при необходимости прописать штрафные санкции за неисполнение обязательств. Это лучше, чем выплачивать свои кровные мошенникам.

Дальнейшие действия

Пошаговая инструкция для продажи квартиры без риэлтора, как правило, выглядит стандартно. Когда предпродажная подготовка проведена, самое время изучить рынок недвижимости. Делать это целесообразно относительно похожих объектов недвижимости по площади, состоянию и расположению, изучить цены можно на сайтах по продаже квартир или в печатных изданиях.

Итак, по порядку.

1. Оцените стоимость квартиры. Сделать это можно самостоятельно, обратившись к профессиональному оценщику или воспользовавшись услугами онлайн-калькуляторов. В любом случае цену не следует значительно завышать или занижать, риэлторы советуют хитрить: к желаемой стоимости добавьте 30–50 тысяч и укажите возможность торга: покупателям всегда приятно получить скидку.

Поместите объявление на сайты по продаже недвижимости. Для этого нужно сделать 7–10 фотографий хорошего качества при достаточном освещении (на них должны быть запечатлены все помещения, включая балкон и коридор), приложите план квартиры и напишите грамотный текст. В последнем стоит конкретно указывать достоинства квартиры. Если планируется оставить в квартире некоторую мебель, об этом необходимо написать, как и то, возможна ли продажа под ипотеку или материнский капитал.

Организуйте показ квартиры

При наличии спроса жилплощадь нужно будет демонстрировать её потенциальным покупателям, и стараться акцентировать внимание на достоинствах жилья.

Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Об эксперте

«Многих интересует вопрос: может ли риэлтор продать квартиру без хозяина? Конечно, такой вариант возможен при наличии нотариально заверенной доверенности на продажу имущества. Однако при таком развитии событий высок риск быть обманутым. Если не хочется заниматься продажей, стоит рассмотреть вариант с доверенностью на ведение дел, но не на заключение сделки. Нужно учитывать, что поручить продажу можно любому дееспособному человеку, причём уровень его полномочий можно регулировать: от права на оформление документов до права подписания договора».

Предварительный договор. Когда найден покупатель и обговорены условия, необходимо составить предварительное соглашение, в котором будут содержаться нюансы передачи прав на жильё. Типовой договор можно найти в интернете и добавить лишь данные продавца, покупателя и квартиры. На этом этапе может быть получен задаток (обычно 10% стоимости жилья).

Договор купли-продажи. Если и покупателя, и продавца устраивают условия сделки, можно переходить непосредственно к заключению договора купли-продажи

Составлять его лучше при помощи профессионального юриста и заверять нотариально: важно не упустить нюансов, иначе сделку можно будет просто признать незаконной.

В тексте договора должно быть следующее:

• данные (паспортные, личные, контактные, адресные) продавца и покупателя;
• описание квартиры, адрес, метраж (согласно документам);
• стоимость жилого помещения, написанная прописью и цифрами;
• обременительные факторы (если таковые есть);
• условия и сроки передачи прав собственности и квартиры;
• согласие всех собственников и/или наличие разрешения органа опеки (если затронуты интересы детей);
• способ получения оплаты и сроки;
• подтверждение дееспособности сторон.

1. Передача прав и получение прибыли. После оформления договора есть два способа, как продать квартиру без риэлтора: через МФЦ или Росреестр. Необходимо обратиться в одну из организаций, оплатив госпошлину (2000 рублей). Через 9 рабочих дней будет получена выписка из ЕГРН, подтверждающая переход прав на квадратные метры другому человеку. После оформления документов покупатель обязан перевести всю стоимость квартиры указанным в договоре способом.

Отзывы на тематических сайтах говорят о том, что продать квартиру без риэлтора можно. Конечно, это требует знания некоторых нюансов и повышенного внимания к ним. Процесс продажи может затянуться на несколько месяцев и даже лет, однако удастся существенно сэкономить, да и обратиться к юристу за консультацией можно в любой момент, что будет стоить значительно дешевле работы с агентством недвижимости.

Опасно ли продавать квартиру без риэлтора? Нет, но риск есть всегда: в законодательстве множество уточнений и пояснений относительно процедуры продажи, поэтому грамотное составление договора поможет минимизировать возможность оспаривания сделки. Основное правило, которое стоит запомнить: прописывать в договоре все детали и обязательно заверять его у нотариуса, таким образом, при обращении в суд удастся отстоять свои права и не остаться без денег и недвижимости.

На что обратить внимание, основные правила

Существует много способов мошенничества при продаже квартиры

На что обратить внимание, основные правила:

1. Вторичное жилье. На этом рынке злоумышленников больше всего. Здесь используются схемы, используемые не один год, разрабатывающиеся годами. Метод – запугивание. Выход – придерживаться рекомендованных технических требований.
2. Ипотека. До момента оформления кредита, представители финансовой организации проверяют документы, достоверность информации. На момент оформления ответственность за все риски переходят к страховой компании. Этим промежутком, скачком пользуются мошенники, кредит оформляется (его нужно возвращать), квартиры нет. 
3. Новостройка. Покупая жилой объект на первичном рынке, обратитесь за помощью к специализированным агентствам, они проверят застройщика. 
4. Переуступок. Получая право требования, покупатель рискует быть вовлечен в двойную продажу, застройщик может долго строить жилой объект, передать владельцу в недостроенном виде.

На первичном, вторичном рынке действия должны проходить через агентство недвижимость – это повышает шансы избежать незаконной покупки. Если действуете самостоятельно, придерживайтесь таких правил:

1. Как будет проводиться расчет.
2. Какие документы представила сторона.
3. Сколько лет на рынке застройщик.
4. Какими законами сопровождается сделка.

Не рекомендуется проводить сделки по доверенности от продавца, получение расписки, свидетельствующей о передаче денег, в договоре прописывать полную сумму, а не часть (для уменьшения налогооблагаемой суммы), даже если на это дал согласие банк. Встречаются случаи мошенничества с электронной подписью при продаже квартиры.

Мошенничество при сдаче недвижимости в аренду

Несмотря на то, что схемы обмана активно освещаются в интернете, многие арендаторы попадаются на уловки недобросовестных собственников и третьих лиц, участвующих в сделке.

Первый способ предполагает создание субаренды. Хозяин арендованного жилья уверен, что он сдает его только одному человеку.

На самом деле во время аренды арендатор успевает сдавать койко-места в квартире, а также проводить посуточные сделки со сдачей жилого помещения.

Квартира превращается в «ночлежку». В результате хозяин застает помещение в ущербном виде, а квартиросъемщик пропадает без объяснений.

Многие помещения требуют ремонта, на что хозяин квартиры вынужден согласиться, чтобы удержать арендаторов.

Лица, проживающие в квартире, предлагают не вносить арендную плату, но делать ремонт за свой счет.

Однако этот процесс может тянуться много месяцев, после чего лица, «сделавшие ремонт» не только не приступали к его началу, но и пропали без объяснения причин подобных действий.

Арендатор любым путем желает завладеть правоустанавливающим документом. Например, сочиняет историю, что на работе требуются доказательства проживания по определенному адресу или прочие причины.

Собственник отдает документ, после чего происходит создание подложной дарственной. В подобной схеме всегда замешан круг лиц, но не один человек.

Обман со стороны арендатора не является редкостью, но иногда случаются схемы и со стороны человека, предоставляющего свои квадратные метры в качестве аренды. Они состоят из следующих схем:

1. Сдача уже проданного жилья, при котором собственник берет с арендаторов оплату сразу за несколько месяцев, после чего приходит новый владелец жилья.
2. Выселение по придуманным предлогам, после того как собственник берет плату за несколько месяцев вперед он начинает предъявлять претензии на шум или на жалобы соседей.

Оформление аренды на лицо, которое не является собственником квартиры: свою позицию арендодатель высказывает тем, что бабушка или его тетя находится за границей и не может присутствовать на сделке, в итоге аренда проходит с другим лицом, а через некоторое время появляется настоящий владелец жилья, который не в курсе происходящих событий.

Необходимые документы

Все бумаги нужно заполнить без ошибок, разборчивым почерком и без помарок. В обязательном порядке должны быть указаны только достоверные сведения.

Документы, которые необходимы для продажи квартиры:

1. Свидетельство о праве собственности на недвижимый объект.
2. Паспорт каждого из граждан, который является участником сделки.
3. Технические бумаги на квартиру.
4. Выписка из домовой книги, содержащая сведения о лицах, которые прописаны в жилом помещении. Именно ее не имеет смысла заказывать заранее, так как она имеет короткий срок действия. Ее рекомендуется брать незадолго до регистрации сделки.
5. Бумага об отсутствии задолженности за помещение.
6. Свидетельство о появлении детей на свет – когда они есть.
7. Свидетельство о заключении брака и письменное согласие на совершение продажи от супруга, заверенное у нотариуса – если продавец состоит в официально зарегистрированном браке.
8. Разрешение от работника органов опеки и попечительства – если владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо.

Могут потребоваться и иные документы, в зависимости от конкретных условий. Более точный список документов в определенной ситуации может быть уточнен у работника органа Росреестра. Покупать квартиру всегда проще, если из нее уже выписаны все зарегистрированные лица, поэтому нужно заняться выпиской всех из продаваемого жилья. Их в любом случае придется выписывать, поэтому лучше это сделать заранее.

Продажа унаследованной квартиры

Если основанием права для квартиры является наследование, то это одна из самых рискованных сделок. Кроме заведомо мошеннических схем, есть также и случаи непредумышленного заключения неправомерных сделок.

Можно оспорить сделку купли-продажи:

1. Если доказать невменяемость или недееспособность наследодателя. Это как раз те случаи, когда, например, стариков хитростью вынуждают переписать завещание на посторонних лиц. Но впоследствии появляются вполне родные дети, которые оспаривают завещание, как правило – успешно.
2. Новые наследники. Да, по закону, вступить в права наследования необходимо в течение 6 месяцев. Однако если человек не знал о факте смерти или по объективным причинам не мог появиться в нужном городе и оформить документы, то получить свою долю он может в любой момент.

Как избежать?

По сути – никак. Только надеяться на лучшее. Или искать другую квартиру.

Оштрафовать за срыв сделки

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя  несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя. Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки. Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей.

По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере. 

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей. Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора.

Продажа по доверенности или по дарственной

С доверенностью могут возникнуть 2 проблемы:

1. Подделка.
2. Просроченный документ.

С дарением недвижимости могут быть следующие подводные камни.

Если даритель и одариваемый не являются, например, родственниками, то под сделкой могла быть скрыта продажа. Ее можно оспорить в суде и признать притворной, а значит, недействительной. Тогда конечный покупатель квартиры останется без квартиры, но деньги ему обязаны будут вернуть. Единственное, что если деньги уже будут потрачены, то возврат будет долгим и через приставов.

Если будет признано недееспособное состояние дарителя, принуждение или заблуждение. То сделку дарения также можно оспорить. Но это маловероятно, так как договор дарения оформляется через нотариуса.

Как избежать?

Проверить действительность доверенности можно в едином реестре reestr-dover.ru.

Проверить договор дарения возможности нет. Тут остается только довериться себе. Если у покупателя возникают сомнения, то лучше найти другой объект с «чистыми» документами.

Что делать если обманули?

Процедура защиты нарушенных прав подразумевает исполнение следующих шагов:

• выявление проступка;
• сбор доказательств и дополнительных документов;
• подготовка заявления в полицию.

Можно подать заявление и в прокуратуру. Но в ее функции не входит проведение доследственных проверок, заявление о мошенничестве отправится в соответствии с требованиями о подследственности в полицию, а потерпевший потеряет несколько дней. Единственная возможная польза то, что заявление, переданное из прокуратуры, может подтолкнуть полицию к более эффективной работе.

• регистрация заявления и возбуждение уголовного делопроизводства;
• проведение досудебного расследования;
• передача материалов в суд и фактическое принятие решения по делу.

Доказать вину позволят:

• личные переписки;
• записи разговоров;
• видео и фото;
• скриншоты объявлений;
• пояснения свидетелей;
• финансовые документы.

В качестве доказательств могут использоваться все материалы, которые доказывают противоправность деяния.

Продавец специально не выписывается

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного. Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Мошенничество с задатком

Злоумышленники размещают объявления, не соответствующие действительности, указывают повышенную цену и требуют предоплату, которую в скором времени обналичивают. Махинации также касаются арендуемых помещений. Мошенники берут деньги за поиск объявлений, соответствующих требованиям заказчика. Но взамен их предоставляют некачественные варианты, которые уже утратили срок действия.

Как избежать?

Попросите у продавца кадастровый номер недвижимости, сделайте выписку из ЕГРН. Обязательно проверяйте собственника на долги, в случае задолженности судебные приставы могут наложить арест на имущество собственника. Если сделка уже совершена, все задолженности по коммунальным платежам лягут на Ваши плечи. Для совершения сделки купли продажи рекомендуется получить справку от собственника об отсутствии задолженностей. Если владелец не желает давать нужную информацию, значит, перед вами мошенник.

Способ 5. Чтобы не как в кино или рейдерский захват

После оформления сделки, когда новая квартира уже обжита и сделан ремонт на пороге появляется незнакомый человек с постановлением суда, дающим ему право проживания в этой квартире. Это вернувшийся после многолетнего отсутствия родственник, который был прописан в этой квартире, и выселить его насильно нет никакой возможности. Человек мог сидеть в тюрьме или жить в другой стране. Чтобы не делить жилплощадь с посторонним «элементом» иногда приходится очень дорого платить, можно попытаться расторгнуть сделку в судебном порядке, но тогда все деньги на ремонт просто пропадут. Поэтому новоявленный родственник предлагает просто заплатить ему такую же сумму, а то и немногим большую, чтобы он смог купить себе «домик в деревне» и переселиться туда.

Как не попасть в такую ситуацию: оформляйте все сделки через надежные риэлтерские агентства, настаивайте на проверке чистоты квартиры, требуйте расширенную выписку из домовой книги или паспортного стола.

Какая ответственность за незаконные действия

Схемы, как риэлторы обманывают клиентов, это, по сути, мошенничество. Ответственность за подобные действия предусматривается ст. 159 УК РФ. Предусматривается наказание за обман, совершенный с целью завладения чужими деньгами.

Причем, если замешаны еще и коллеги по цеху в опасных схемах, то отвечать посредники будут уже по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному  сговору).  За такие действия можно сесть за решетку на 10 лет.

Однако возбудить уголовное производство можно только на основании потерпевшего, т.е. клиента агентства недвижимости, пострадавшего от нечистоплотных действий.

Самостоятельная продажа квартиры

Как правильно продать квартиру самостоятельно, чтобы не обманули? Когда нет желания или средств, чтобы обратиться в риелторскую фирму, можно продать квартиру или иное жилое помещение самому. К этому делу нужно подойти грамотно, и быть готовым изучать законодательство.

Продавать квартиру владельцу, без помощи людей, которые имеют опыт в данной сфере и знают многие уловки мошенников, трудно. Но есть и плюсы, среди них:

• возможность контролировать процесс продажи на любой стадии;
• экономия денег, которые пришлось бы заплатить за услуги специалиста;
• после удачной продажи квартиры у гражданина появится опыт в таком деле, который поможет ему в дальнейшем в подобных ситуациях.

Несмотря на наличие плюсов, минусов для неподготовленного человека, все же больше. Поэтому для самостоятельной продажи необходимо тщательно подготовиться. Также нужно учитывать и тот момент, что это будет занимать много времени и потребует от лица правовых знаний в такой области, хотя бы в минимальном размере.

Можно также попробовать обратиться к знакомым, которые недавно занимались продажей жилого помещения. Следует также узнать о случаях мошенничества за последнее время, которые произошли в регионе нахождения продаваемой квартиры. В этом смогут помочь печатные издания и новостные программы.

Основные этапы продажи квартиры:

• подготовка объекта и сбор обязательной документации;
• поиск покупателя;
• предварительный договор и расчет за недвижимость;
• заключение договора и его регистрация.

На каждом из этапов совершения продажи недвижимости необходимо следовать нормам закона и проявлять осторожность, чтобы вас никто не обманул. Следование этим правилам поможет без лишних трудностей продать имущество и не остаться без денежных средств

Отсутствие согласия супруга. Отсутствие долей у детей

И то и другое в последствие может принести большие проблемы покупателю. По суду, квартира всегда возвращается ее первоначальному владельцу.

Согласие супруга необходимо больше для подстраховки в будущем. Это не только мошенническая схема, но и вполне реальные ситуации. Если согласия от супруга нет, а позже хозяева разводятся, то тот, кто не давал согласие на продажу недвижимости имеет право обратиться за своей долей в течение трех лет после того, как ему стало известно о продаже. А известно ему может стать и через 10 лет.

Выделение долей несовершеннолетним детям обязательно в случае использования материнского капитала. Если собственники доли детям не выделили, а капитал применили, то рано или поздно об этом станет известно в опеке. Тут нет вариантов, недвижимость по суду будет возвращена первоначальному владельцу. Покупатель же может получать свой возврат бесконечно долго через приставов.

Как избежать?

Если собственник квартиры состоит в законном браке, необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга.

Если у собственников есть, например, несовершеннолетние дети, то нужно получить разрешение из опеки на продажу квартиры. Это гарантирует, что дети не обделены, возможно, родители уже выделили им доли в лучших условиях.

ЛЖЕАДРЕСА

Эта схема рассчитана на
иногородних граждан, которые плохо знают районы и улицы нового города. Похожие названия улиц с похожей нумерацией домов, но расположенных в разных районах города, играют «на руку» мошенникам.

Например, лжериэлтор
приводит клиента и показывает ему шикарную квартиру в центре Москвы, чаще
всего, в новостройке, а документы оформляет на «хрущёвку», расположенную где-то
глубоко на окраине. Провернуть такую аферу не особо сложно, учитывая, что в
Москве до сих пор встречаются такие адреса: ул. Промышленная, дом 23/2,
строение 1А, корпус 2, кв. 55.

Достаточно всего лишь
незаметно изменить одну букву или цифру и «дело в шляпе». С загородной недвижимостью все ещё проще. Где-то в «деревне Гадюкина» клиентам показывают роскошный отель по ул. Пролетарская 57А, а документы оформляют на заброшенную халупу, по ул. Пролетарская 57 или 57Б, расположенную неподалёку от отеля.

Таким образом,
аферисты умудряются продать одну и туже недвижимость одновременно нескольким
покупателям.

Мошенничество при продаже квартиры

Основная масса мошеннических схем — сфера покупки недвижимости. В сфере продажи недвижимости также есть некоторые «приемы», но их значительно меньше.

Самый распространенный обман при покупке квартиры — подсовывание вместо денежных средств, так называемой, «куклы» под видом денежных средств. Причем использование банковской ячейки при продаже не гарантирует реальности полученных средств. Ведь банк обеспечивает сохранность только содержимого ячейки.

При использовании банковской ячейки при расчете за покупку квартиры, важно пересчитать содержимое прямо в банке, если вы найдете «куклу», то необходимо вызвать сотрудников полиции и написать заявление по факту мошенничества

Как себя обезопасить?

Самое просто и хорошо работающее правило: быть предельно внимательными. 

Помогут еще такие рекомендации:

1. внимательно проверяйте документы продавца. Если он какие-то показать не может, то и речи о сделке, пока не появятся документы, тоже быть не может. Это не тот случай, когда можно быть доверчивым и понимающим;
2. даже если сделку ведет третье лицо, с собственником все равно нужно пообщаться. Если его нет, дозвониться до него невозможно и по каким-то еще причинам с ним нет связи, то лучше подыскать другую квартиру;
3. проверяйте не только документы квартиры, но и продавца, чтобы исключить их поддельность;
4. проверьте информацию о возможных наследниках, и знают ли они о том, что наследственное имущество продается;
5. проверьте наличие обременений на квартире — ипотека, залог в банке по другому кредиту, арест ФССП, материнский капитал, объект судебных споров;
6. проверьте дееспособность собственника квартиры, может ли юридически проводить такие операции, а если сделкой занимается третье лицо, то мог ли собственник выдать ему на это доверенность;
7. обязательно перед сделкой проверьте, все ли посторонние лица сняты с регистрации. На момент заключения сделки никого в квартире прописано быть не должно.

Не оставляйте продавцу свои личные документы: паспорт, ИНН, СНИЛС и любые другие. Ни копии, ни тем более оригиналы требовать он не имеет права, только для ознакомления в вашем присутствии. 

Если вы сомневаетесь в том, что сможете все проверить внимательно и не допустить ошибок, то лучше нанять для сопровождения сделки юриста.

Неполная свобода действий

В АНО «Центр нотариальных исследований» заметили, что случаи мошенничества с недвижимостью на фоне распространения коронавируса участились, как это всегда бывает в период кризиса. Впрочем, опрошенные «Известиями» эксперты полагают, что доля мошенничества осталась примерно на прежнем уровне, но сами преступники стали более подкованными.

— Как правило, это группы, где есть юрист, психологи, которые могут втираться в доверие, люди, которые имеют доступ к государственным органам и персональной информации, — отмечает Александр Катков.

По словам нотариуса Москвы, члена комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе Александра Сагина, чаще всего мошенникам удается провернуть преступную схему по продаже чужой квартиры, пользуясь тем, что сделка заключается в простой письменной форме (без участия нотариуса).

— Сторонам сделки в этом случае никто не разъясняет правовые последствия подписания договора, который, будучи составленным неправильно или с преступным умыслом, может существенно ущемить интересы одной из сторон, — говорит «Известиям» нотариус. — Иногда собственник квартиры даже не принимает участия в подписании договора купли-продажи, уступив это право доверенному лицу.

Кварплата

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Михаил Терещенко

И если доверенность необходима, Александр Сагин рекомендует указать четкий список полномочий: в какие инстанции поверенный может обратиться от вашего лица и с какими запросами, а также ограничить срок действия документа.

— Если ваше доверенное лицо сделало работу до того, как срок доверенности истек, документ лучше отменить у нотариуса, — советует специалист. — Но самый безопасный способ продать ваше имущество — заключать сделку самому в присутствии нотариуса, который будет нести ответственность за ее чистоту, проверит все документы, разъяснит последствия сделки, а после подписания договора направит документы на регистрацию права собственности в тот же день в электронном виде.

Кстати, ранее Федеральная нотариальная палата отмечала, что количество выявленных нотариусами попыток мошенничества при совершении нотариальных действий, в том числе с недвижимостью, за последние годы выросло в несколько раз.

Обман со стороны покупателя

Обман чаще всего распространен со стороны продавца, но встречаются случаи, когда покупатели совершают нарушение закона с помощью разнообразных схем.

Противоправные действия производят как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

На первичном рынке

Обман со стороны покупателя на первичном рынке жилья часто пресекается опытными юристами, сотрудничающими с застройщиками.

Чаще всего схемы на первичном рынке жилья связаны с наличными средствами, которые покупатель должен внести в качестве первого взноса по ипотеке или же в качестве полной стоимости жилья.

Поэтому компании тщательно проверяют документы и деньги, переданные со стороны покупателя.

На вторичном

Продажа вторичного жилья также сопровождается обманов со стороны покупателей. Чаще всего, когда речь идет о рейдерах, покупающих доли в квартире.

Они приобретают небольшую часть жилого помещения, а в дальнейшем манипулируют иными собственниками помещения.

Их цель вынудить хозяев продать им долю за минимальные средства или же откупиться от новых владельцев квартиры.

Подобные действия проводят под моральным давлением на остальных собственников.

Еще одна распространенная схема — это передача денежных средств за покупку из рук в руки.

Мошенники иногда используют «куклу» вместо настоящих купюр, то есть пачку, содержащие настоящие деньги, но только сверху и снизу, а внутри нарезанную по размеру купюр бумагу.

Наиболее популярный вариант — это применение банковской ячейки. Банковская ячейка также не является надежной. Специалисты отмечают, что для безопасности следует использовать безналичный расчет.

Существует обман из-за орфографических ошибок, где покупатель вписывает вместо «задаток» пишет слово «залог», тогда получается, что продавец остается должен ему некоторую сумму, на которую покупатель будет претендовать в дальнейшем.

Несколько претендентов на покупку

Основные способы, когда нерадивый продавец хочет нажиться сразу на нескольких претендентах. Он продает имущество многим покупателям и это можно сделать без проблем. Например, человек имеет квартиру, но проживает за территорией страны. Он ищет сразу нескольких претендентов, с каждым составляет отдельные соглашения по дубликатам всех имеющихся бумаг на квартиру у разных нотариусов. После этого он получает какую-то определенную сумму денег от каждого покупателя и уезжает.

Владельцем в ипотеку назначается только тот человек, который быстрее всех сориентируется в ситуации и успеет зарегистрировать свои права на имущество. Для остальных участников процесса ситуация станет критической, потому что вернуть себе свои же деньги станет тяжело. Это можно сделать только тогда, когда в суде будет представлен мошенник.

Если государственную регистрацию не осуществит ни один участник этой сделки, то преимущество будет у того человека, кто первым заключает ее. Избежать это можно только тогда, когда вы не будете рассчитываться с реализатором до оформления права собственности.

ВНИМАНИЕ !!! Основная часть средств должна быть передана только после того, когда утверждается право на владение помещением. Дополнительным советом будет являться то, что когда вы узнали о продаже сразу нескольким покупателям, сразу же обращайтесь в правовые органы

Вам в некоторых случаях удастся выиграть дело и отстоять свое полное право на собственность.

Вымороченное имущество

Особую сложность представляют дела о продаже квартир, принадлежащих умершему без наследников. Мошенники наводят справки через знакомых в паспортных столах об одиноких людях. В случае смерти при отсутствии наследников имущество должно перейти к государству – выморочное имущество (ст.1151 ГК РФ). Подделывают свидетельство о рождении, подают заявление о регистрации на жилплощади.

Как купить квартиру на вторичном рынке и не стать жертвой обмана? Обратиться в надежное агентство недвижимости с безупречной репутацией и доверить сопровождение сделки квалифицированным специалистам. Агентство «Этаж» осуществляет защиту жилищных интересов клиентов по любым сложным вопросам. Мы проводим правовую оценку документов, проверяем «историю» квартиры, обращаемся с запросами в государственные учреждения для получения детальной информации о жилье и собственниках.

От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.