Кто оплачивает договор купли-продажи?

Алан-э-Дейл       21.10.2022 г.

Дополнительные расходы, связанные с особенностями сделки

Итак, за что платит ещё продавец при продаже квартиры? Существует много дополнительных трат в зависимости от нюансов сделки. Например, если сделку нужно провести срочно, риелторы учтут данное пожелание клиента и насчитают дополнительную плату за скорость.

Чтобы сделку провести, сторонам требуется составить заявление, которое стоит 1 000 рублей.

Если покупатель располагает только кредитными средствами или материнским капиталом, он может не иметь наличных денег на оформление сделки. В таком случае продавец должен быть готов к расходам по оформлению. Конечно, можно найти клиента другого, но если квартира находится в отдалённом от инфраструктуры районе, то существует опасность потери единственного клиента.

Обычно покупатель несёт 2/3 расходов по оформлению сделки, но это в том случае, когда у него есть деньги на дополнительные траты.

Продавец может использовать схему «всё включено» и самостоятельно нести расходы, увеличив на их разницу стоимость имущества.

Расходы на риелтора и юриста

Юристы и риелторы – это дополнительные траты продавца. При этом если квартира в новостройке, застройщик решил обзавестись сопровождением с первых дней строительства, он заключает с агентством дополнительный договор, согласно которому будут распределяться ДДУ. По итогам сдачи объекта в эксплуатацию данные специалисты получат свою комиссию, входящую в стоимость каждой квартиры.

Есть ещё и вторая сторона медали, когда дольщик решил переуступить собственные права на квартиру. Здесь он также нуждается в сопровождении юриста, способного просчитать все риски сделки, правильно заключить договор переуступки и обеспечить защиту интересов клиента.

Дополнительно юрист при сделке на любом рынке проведёт переговоры со всеми сторонами, интересы которых будут затронуты продажей, и соберёт требуемый пакет документов.

Услуги юристов стоят недешево, но обезопасят от потери денег

Поэтому изначально стоит найти нотариуса, который возьмётся заверить чужой договор, если такого нет, лучше не тратить лишний раз средства на составление документа.

Дополнительные услуги

Стоимость нотариального заверения договора составит 0,5% от суммы, указанной в нем. Такой тариф указан в Налоговом кодексе РФ (статья 333.24). Определены и границы: не менее 3000, но не более 20000 рублей. Такая цена определяется, если договор купли-продажи должен быть заверен в обязательном порядке.

Если же стороны по собственному желанию решили заверить соглашение у нотариуса, то согласно Основам о нотариате (ст. 22.1, п. 1) берется определенный процент в зависимости от ситуации:

  • если стороны являются близкими родственниками, то при сделке до 1 млн. руб. заверение обойдется в 3000 рублей;
  • при сумме сделки от 1 до 10 млн. руб. – 7000 руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.;
  • при сумме свыше 10 млн. руб. придется заплатить 25000 руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. (но не более 100 тыс. руб).

Закон не устанавливает, кто при продаже оплачивает услуги нотариуса. Чаще всего расходы по сделке несет продавец, т.к. в результате именно он получает деньги, т.е. является выгодоприобретателем. Но участники сделки вправе решить этот вопрос по собственному усмотрению.

При необходимости предоставить согласие мужа или жены на продажу недвижимости этот документ также подлежит нотариальному заверению. Стоимость услуги – около 1,5 тыс. руб. Расходы берет на себя продавец, т.к. именно ему нужна эта бумага.

Если одна из сторон действует через третье лицо, то необходима нотариальная доверенность, составление и заверение которой стоит 500 рублей.

Сделку можно провести, воспользовавшись услугами риелтора. Он поможет подобрать подходящий вариант, проконсультирует в процессе сбора и составления документов. Стандартный тариф в таком случае – от 2% до 5% от стоимости недвижимости.

При расчетах через банковскую ячейку придется оплатить ее аренду, срок которой, как правило, составляет один месяц. Обычно эти расходы, составляющие в среднем 3-5 тыс. руб., берет на себя покупатель. А продавец может оплатить проверку подлинности купюр.

В случае приобретения жилья с помощью ипотеки на покупателя возлагается ряд связанных с ней расходов. В такой ситуации необходимо провести оценку объекта, которая стоит 4-5 тыс. руб. Также потребуется в обязательном порядке застраховать недвижимость, поскольку она будет передана банку в залог до окончания расчетов по кредиту. В большинстве случаев оформляется и полис страхования здоровья и жизни. В целом страховые услуги обходятся в 0,5%-1,5% от стоимости квартиры.

Квартира от застройщика: сумма доплат может перевалить и за 100 000 руб., но некоторых расходов можно избежать

Дополнительные расходы при покупке квартиры в новостройке можно разделить на две группы. Первая – общепринятые и распространенные, такие расходы всегда прописываются в договоре приобретения. Вторая группа относится непосредственно к услугам, рассказывает заместитель директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Первая группа расходов: госпошлина, лишние «квадраты», «коммуналка»

К первой группе трат Валерий Кочетков относит, например, госпошлину за регистрацию ДДУ (+ 350 руб.).

Возможно, по его словам, потребуется доплата за разницу в площади при приемке квартиры. Этот пункт прописывается в ДДУ.

«Если по результатам обмеров, проведенных в отношении дома, сумма фактической общей площади квартиры и площади балконов, лоджий, веранд, террас с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, увеличится по отношению к сумме проектной площади (на основании данных плана создаваемого дома), участник долевого строительства обязан внести на расчетный счет застройщика дополнительные денежные средства за такую разницу в площади, исходя из стоимости квадратного метра на день заключения ДДУ», — объясняет Валерий Кочетков.

Эксперт отмечает, что бывает, когда застройщик не производит взаиморасчеты по обмерам БТИ вне зависимости от того, стала площадь квартиры больше или меньше. В этом случае в ДДУ прописывается, что цена квартиры окончательная и изменению не подлежит. Траты, связанные с проведением обмеров БТИ, также ложатся на плечи покупателя. Еще одна статья расходов – оплата «коммуналки» за три месяца вперед.

«Со дня подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства с эксплуатирующей организацией заключается договор на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию и управление, а также производится оплата расходов по техническому обслуживанию жилого дома, эксплуатационным и коммунальным услугам на три месяца вперед. Дальнейшие платежи производятся в соответствии с порядком и условиями, установленными договором, заключенным с жилищно-эксплуатационной организацией», — перечисляет Валерий Кочетков.

Есть и вторая группа расходов, продолжает эксперт. Это непосредственно услуги, которые указываются в дополнительном договоре к договору приобретения. Стоимость таких услуг начинается от 15 тыс. руб.

Вторая группа расходов: риелторы, нотариус, бронирование

Ко второй группе дополнительных трат относятся, например, расходы на сопровождение сделки, уточняет председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Обычно такие услуги предоставляются агентством недвижимости, задействованным в реализации комплекса, или официальным представителем застройщика.

«Подразумевается оплата агентского договора, в котором прописывается обязательство застройщика сначала сформировать пакет документов для регистрации ДДУ, а потом, после окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию, – сформировать пакет документов для регистрации права собственности. У разных застройщиков и в разных проектах стоимость сопровождения сделки разная, от 25 до 135 тыс. руб. (на рынке новостроек массового сегмента). В проектах более дорогих сегментов эти суммы будут больше», — объясняет эксперт.

Кроме того, возможно, придется отплатить бронирование квартиры на период получения одобрения (согласия) ипотечного кредита и подготовки пакета документов для согласования ипотеки в банке.

Может понадобиться оплатить и услуги нотариуса. Если вы планируете поручить оформление сделки третьему лицу, потребуется доверенность. Также необходимо согласие супруга или супруги на совершение сделки или заявление о том, что не состоите в браке, перечисляет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Стоимость каждого документа, по ее словам, зависит от нотариальной конторы. В среднем один документ обойдется в 700 — 3 000 руб.

Как правило, среднестатистический покупатель платит за услуги нотариуса не более 3 000 руб., а затраты связаны с подтверждением согласия супруга на сделку или семейного статуса, если квартира приобретается супругами совместно, говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова.

«Возможна ещё одна статья расходов – комиссия банка за перечисление денежных средств застройщику. Она взимается в случае, если ваш расчётный счёт принадлежит не тому же банку, что и расчетный счет застройщика. В среднем затраты составляют 2 тыс. руб. Некоторые застройщики работают с аккредитивами – в таком случае за его открытие необходимо будет заплатить порядка 3 тыс. руб.», — добавляет Мария Литинецкая.

Как распределяются расходы при оформлении купли-продажи квартиры?

Закон не устанавливает общих правил касаемо вопроса, кто платит за договор купли-продажи. Нет конкретных норм, возлагающих расходы на одну или другую сторону. В данном случае законодатель руководствуется принципом свободы договора как добровольного акта двух сторон.

На практике сложились обычаи делового оборота, которые используются в большинстве случаев. Они просты, понятны и эффективны. В общем виде их можно описать следующим образом: «платит тот, кому это нужно». Иными словами, каждая сторона должна заплатить за те действия, которые обеспечат полноценное оформление купли-продажи.

Это не отменяет возможность уступок. Контрагенты могут спокойно перераспределить затраты, если так будет необходимо.

Расходы продавца

Продавец берет на себя обязанность продемонстрировать недвижимость в лучшем свете. Квартира не должна быть обременена, должна быть зарегистрирована в установленном порядке и т.д. Никто не станет покупать незаконную недвижимость «с подвохом». Как результат – продавец несет расходы по обеспечению доказательствами юридической «чистоты» приобретаемой квартиры.

Конкретные статьи расходов:

  • документы из БТИ;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка о прописанных лицах;
  • справка об отсутствии долгов перед налоговой службой и управляющей компанией.

В БТИ продавцу понадобится взять кадастровый паспорт и экспликацию. Их стоимость зависит от площади квартиры. Средняя цена составляет 2 500 рублей. Выписка из реестра недвижимости сама по себе бесплатна, но за услугу придется заплатить госпошлину в размере 750 рублей. Справки об отсутствии задолженностей по налогам и ЖКХ бесплатны. Но никто не отменил затраты по времени – документы еще нужно получить.

Образец заполненной справки о регистрации лиц WORD 23.50 KB

Образец заполнения справки по форме 9 WORD 12.14 KB

Выписка формы №3 из ЕГРП PDF 189.95 KB

Расходы покупателя

На долю приобретателя квартиры возлагается обязанность по оплате всего юридического сопровождения сделки. Подобный подход, сложившийся на практике, логичен: сторона несет расходы за договор, так как именно ей необходима квартира.

Статьи расходов:

  • услуги нотариуса;
  • оценка квартиры;
  • свидетельство о праве собственности.

Сделка не подлежит обязательному нотариальному заверению. Тем не менее, услуги нотариуса помогут официально подтвердить факт заключения договора. Оценка производится за счет покупателя, если он не согласен или сомневается в цене, которую указал продавец.

Свидетельство о праве собственности – документ, который подтверждает переход квартиры из рук продавца во власть покупателя. Сам договор купли-продажи регистрировать не надо

Важно закрепить факт перехода собственности. Этим занимается Росреестр

За регистрацию права собственности взимается госпошлина в размере 2 000 рублей.

Преимущества составления договора купли-продажи нотариусом

В настоящее время участие нотариуса при заключении сделок купли-продажи квартиры не является обязательным. Исключение составляют случаи, когда в сделке участвуют недееспособные или несовершеннолетние лица, а также при продаже квартиры из общедолевой собственности.

Тем не менее, на практике нередко желающие продать или купить квартиру прибегают к нотариальным услугам при подготовке и подписании договора. Закон не запрещает обращаться к нотариусу для подготовки текста соглашения и его удостоверения.

Преимущества составления договора купли продажи у нотариуса состоят в следующем:

  1. Один экземпляр документа будет храниться у него. В случае утраты этого важнейшего документа его всегда можно восстановить, обратившись к нотариусу за дубликатом.
  2. Нотариус в обязательном порядке проверяет сделку на юридическую чистоту и заверяет личности сторон сделки: не наложен ли арест на недвижимость, не подлежит ли дом сносу, оформлены ли права собственности на квартиру должным образом, является ли продавец реальным собственником, и вправе ли он продавать квартиру. Для этого им могут запрашиваться дополнительные подтверждающие документы как у сторон сделки, так и в уполномоченных инстанциях (так, он имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН). Все эти действия позволяют обезопасить покупателя от заключения сделки с недобросовестным продавцом.
  3. Нотариально заверенный договор практически нереально оспорить в суде и признать его недействительным. Нотариус перед его заверением в обязательном порядке должен убедиться, что стороны осознают последствия заключения сделки купли-продажи и существенные условия подписываемого соглашения; договор не подписывается им по принуждению или под угрозами/шантажом. Для этого нотариус проводит беседу с продавцом и покупателем, разъясняет им последствия подписания договора; убеждается, что указанные им факты подтверждают реальные намерения сторон; что продавец и покупатель являются вменяемыми, адекватно воспринимают действительность и добровольно совершают действия. При необходимости нотариус сможет выступить в суде в качестве свидетеля и подтвердить данные факты.
  4. Участие нотариуса позволить сторонам не вникать в юридические тонкости сделки и доверить эту задачу профессионалу. Нотариус сам изучает нюансы сделки и готовит проект соглашения. Шансы на признание договора, заключенного с участием нотариуса, ничтожным практически нулевые.
  5. Нотариус может включить в договор дополнительные условия, которые защищают права покупателя (например, относительно сроков снятия продавца и членов его семьи с регистрационного учета или прописать дополнительную финансовую ответственность продавца за неисполнения обязательств).
  6. Помимо прочего, нотариус сможет выступить посредником при передаче денег за квартиру, что обезопасит стороны от рисков неуплаты.

Нужно понимать, что участие нотариуса – услуга весьма недешевая. Плата за нотариальные услуги в данном случае будет складываться из:

  • стоимости подготовки текста договора купли-продажи (около 5000-10000 р.);
  • госпошлина за нотариальное заверение договора;
  • плата за технически-правовую работу (в среднем – 5000 р., зависит от нотариальной конторы).

Госпошлина за нотариальное заверение договора – самая существенная часть затрат, она привязана к стоимости недвижимости. Для лиц, находящихся в родственных связях, госпошлина оплачивается в размере:

  • при цене сделки до 10 млн.р. – 3000 р.+0,2% от стоимости договора;
  • при сделке, равной или более 10 млн.р. – 23 000 + 0,1% от суммы более 10 млн.р.

Полученная сумма не может превышать 50 тыс.р.

Для оформления соглашения для лиц, которые не состоят в родственных связях, тариф рассчитывается как:

  • при стоимости квартиры менее 1 млн.р. – 3 тыс.р. +0,4% от цены;
  • при сумме договора от 1 до 10 млн.р. – 7 тыс.р.+0,2% от суммы сверх 1 млн.р.;
  • при цене сделки от 10 млн.р. – 25 тыс.р.+0,1% от суммы более 10 млн.р.

Максимальная госпошлина составляет в данном случае 100 тыс.р.

Таким образом, законодательство не регламентирует перечень лиц, которые вправе составлять договор купли-продажи квартиры. Это может быть как продавец или покупатель, либо юристы, риэлторы или нотариус. Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы.

В чем вопрос?

Сделки с недвижимостью имеют важную особенность. В них принимают участие две стороны, а именно продавец и покупатель. Фактически каждая из них пользуется услугами риелтора. Однако когда речь заходит об оплате они считают что вознаграждение специалиста – это обязанность противоположной стороны. Сделки с недвижимостью обходятся недешево, поэтому неудивительно, что каждая сторона стремится скинуть с себя подобный груз финансовой ответственности.

Однако пострадавшей стороной и вовсе может оказаться риелтор, оставшийся без вознаграждения. Как вести себя специалисту, сопровождавшему сделку с недвижимостью? С кого требовать оплату услуг?

Ситуация может получиться неоднозначной. Покупатели считают, что риелтору должен платить продавец, ведь это ему помогли реализовать недвижимость и получить прибыль. Однако продавец может иметь противоположную точку зрения. Он считает, что риелтор помогал покупателю в поисках подходящих объектов. Соответственно, за оказанные услуги тоже должен платить покупатель.

Этот спор может продолжаться бесконечно. Однако в нем есть и третья точка зрения, которая принадлежит самим риелторам. Они бы не отказались получить комиссионное вознаграждение с каждой стороны по отдельности. Фактически это двойная оплата услуг. Однако провернуть подобную хитрость удается немногим специалистам на рынке недвижимости. Обычно профессиональные риелторы не озвучивают подобные планы, но если подвернется возможность их реализовать, непременно не упустят своего.

Каковы расходы при совершении сделки?

Нужно понимать, что подготовка и осуществление крупной сделки – это всегда масса дополнительных расходов. Кто за что платит при совершении сделки?

Покупатель

  1. Банковская ячейка. Её удобно использовать при осуществлении расчетов по договору купли-продажи квартиры и хранению средств. Очевидно, что в этом заинтересован именно покупатель. Поэтому заключает договор с банком именно он, как и оплачивает услугу. Её стоимость зависит от выбранной финансовой организации, установленных тарифов.
  2. Госпошлина. После того, как договор подписан, переход права собственности должен быть зарегистрирован в органах Росреестра. За данное действие с покупателя взимается сумма, определенная в ст. 333.33 НК РФ. Для физ. лиц она составляет 2000 руб. Для организаций – 22000 руб.
  3. Иные расходы. Покупатель, при совершении конкретной сделки, может нести ряд других мелких расходов, связанных с изготовлением копий документов, проездом к месту подписания договора и месту нахождения МФЦ. Кроме того, если сделка осуществляется по доверенности, то нужно будет оплатить стоимость этого документа.

Продавец

  1. Сбор документов. Для заключения договора купли-продажи квартиры требуется определенный пакет бумаг. Не всегда все они имеются на руках. Некоторые из них нужно получать отдельно. К примеру, выписка из ЕГРН заказывается перед подписанием договора. За её выдачу взимается пошлина. Размер её – несколько сотен рублей.
  2. Налоги. Продавец по сделке получает некую сумму средств. И она является его доходом, с которого удерживается НДФЛ в размере 13%. Правда, НК РФ, в определенных случаях, дает возможность воспользоваться налоговым вычетом. Он составляет 1 млн. рублей. Если жилье находилось в собственности 3 года (с 2016 г. – 5 лет), то НДФЛ не уплачивается вообще.
  3. Продавец, как и покупатель, может нести иные расходы: по изготовлению доверенности на продажу квартиры (то есть когда заключается договор купли-продажи по доверенности), по оформлению согласия супруга или супруги на отчуждение и так далее.

Услуги риэлторов

Практика сложилась таким образом, что покупатель, как правило, оплачивает все услуги, связанные с оформлением сделки. Но, примерно с 2016 года, ситуация несколько изменилась. Активность на рынке недвижимости упала, жилье стало продаваться плохо. Передовые риэлторы этим начали пользоваться. Они стали брать деньги с продавцов за поиск покупателей. Сейчас встречаются разные варианты:

  • оплату услуг специалиста, традиционно, осуществляет покупатель;
  • деньги взимаются с продавца;
  • расходы по оплате услуг риэлтора несут обе стороны договора.

Таким образом, отвечая на вопрос, кто оплачивает договор купли-продажи, можно говорить о том, что многое зависит от договоренностей сторон. При этом есть расходы, которые несет только продавец или только покупатель, в зависимости от того, какие правила установлены действующим законодательством.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.