Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

Учет в диспансерах

Попросить продавца предоставить подтверждающие справки из диспансеров (психоневрологического, наркологического) — это еще один момент, который рекомендуется не обходить вниманием. Данные документы подтверждают, что собственник квартиры в подобных учреждениях на учете не состоит

Наличие таких справок позволяет исключить риск того, что сделка будет оспорена из-за того, что продавец во время ее заключения не осознавал свои действия.
Но даже если выяснилось, что продавец состоит на учете в диспансерах, это не является для покупателя 100% основанием отказываться от сделки. В такой ситуации надо прояснить все связанные с продажей квартиры обстоятельства — причины продажи, покупает ли продавец себе другое жилье и пр. Также есть практика прохождения продавцом в день сделки медосвидетельствования, в ходе которого специалист оценит его состояние в плане готовности ее заключать.

Этапы проверки квартиры

Чтобы, покупая недвижимость, исключить факт мошенничества, стоит перед покупкой проверять квартиру на юридическую чистоту. Действовать надо поэтапно.

Получение выписок из ЕГРН

На первом этапе следует обратиться за заверенной выпиской из ЕГРН в территориальное отделение Росреестра либо МФЦ (Многофункциональный центр). Понадобятся следующие документы:

• паспорт гражданина РФ;
• заявление на получение;
• квитанция об оплате госпошлины.

Бланк заявления доступен к скачиванию на официальном сайте Росреестра, там же видны реквизиты для оплаты госпошлины. За госсбор деньги вносятся в отделении Сбербанка.

ЕГРН-1

Эта форма справки из Единого государственного реестра недвижимости содержит сведения о характеристиках объекта недвижимости.

Из сведений на недвижимость включаются:

• тип квартиры;
• ее кадастровый номер;
• технические характеристики жилья – этаж нахождения, площадь, наличие коммуникаций, т. д.

ЕГРН-4

Указанная форма выписки из Единого государственного реестра недвижимости сообщит о содержании правоустанавливающих документов. Сюда входят:

• перечень официально зарегистрированных прав на объект;
• факт ограничений либо обременений на жилье;
• последние данные о правовом притязании на недвижимость;
• информация о праве на жилое имущество конкретного физического лица;
• сведения о недееспособности владельца продаваемой квартиры либо данные о лимитировании его дееспособности.

Проверка собственника (-ов) квартиры

Самыми главными являются 2 документа – подтверждающий права продавца на квартиру и удостоверяющий его личность. И если намерения у владельца серьезные, он предъявит потенциальному покупателю свидетельство на жилье и свой паспорт.

В свидетельстве обозначены документы-основания для регистрации права за прежним владельцем. Преимущественными признаются договора – купли-продажи, дарения, мены. На обороте каждого из них проставлена синяя печать ФРС. При ее отсутствии сделка не произойдет.

По-другому покупающий жилую недвижимость должен сам получить выписку из ЕГРН. Популярна интернет проверка через Росреестр, сайтом которого нетрудно воспользоваться.

Данные паспорта продавца должны совпадать с подтверждающим его личность документом. Если паспорт менялся, сведения о прежнем удостоверении личности отмечены на конечном листке последнего документа.

Какую информацию нужно проверить

При покупке квартиры заранее нужно проверить следующие сведения:

• наличие обременений. Это первое, что следует уточнить, так как при наличии сделка просто не будет зарегистрирована;
• основания приобретения квартиры продавцом. Например, если она была получена по наследству, стоит уточнить, имеются ли иные претенденты на имущество, которые не могли ранее обратиться с заявлением о вступлении;
• наличие перепланировок. Незаконные «переделки» приведут к проблемам нового собственника. Как минимум, придется возвращать жилье к первоначальному состоянию;
• долги по коммунальным платежам. Большая часть задолженностей не переходит на нового собственника, но УК и поставщики могут попытаться взыскать деньги с нового владельца. А долг за капитальный ремонт всегда переходит собственнику;
• зарегистрированные лица. В договоре нужно будет указать, кто прописан в квартире – это обязательное законодательное требование. Если граждане не выпишутся добровольно, то это можно сделать через суд.

Если от собственника выступает представитель, то стоить проверить его доверенность. Это легко можно сделать и самому, на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Что нужно знать перед приобретением жилья на вторичном рынке?

Первое, что необходимо проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, – это документацию технического и правового характера. Вот какие документы для покупки квартиры нужно попросить продавца предъявить для проверки:

1. Свидетельство о государственной регистрации права – документ, который подтверждает право собственности на квартиру, где указывается владелец жилплощади.
2. Технический паспорт – в нем должны быть указаны следующие параметры квартиры: состояние, износ помещения, площадь, оценочная стоимость, износ, масштаб и т.д.
3. Выписка из ЕГРН – она предоставляется по заявлению вместо кадастрового паспорта и включает в себя следующую информацию:
   • какой долей собственности владеет продавец (как осуществить покупку доли в квартире?);
   • ограничения на права собственности объекта (или их отсутствие);
   • собственник;
   • кадастровый номер.
4. Справка о задолженности – выдается ЖКХ и содержит информацию о долгах за квартплату.
5. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера – в данной бумаге должно быть указано наблюдался или нет собственник жилья у психиатра или нарколога. В случае если собственник наблюдался или состоит на учете у этих врачей, то аннулировать сделку может только суд.

Более расширенную информацию можно получить из расширенной выписки из ЕГРН на квартиру.

Обратите внимание! Если владелец предоставляет право собственности, которое было присуждено судом, то к приобретению такой недвижимости следует относиться с особой осторожностью, так как решение суда может быть обжаловано и продавца лишат права собственности жилплощади

О том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, рассказано в отдельной статье.

Из видео узнаете, как купить квартиру на вторичном рынке без рисков и о юридических моментах при покупке квартиры:

Юридические моменты при покупке квартиры на вторичном рынке / Купить квартиру без рисков

Как убедиться в отсутствии долгов по приватизированному жилью?

Проверить наличие задолженности очень просто, достаточно обратиться в коммунальные службы, которые обслуживают данный дом, и уточнить наличие долгов за коммунальные услуги. Такая справка называется «нулевкой», ее наличие обязательно при оформлении договора купли-продажи недвижимости.

Изучение договора купли-продажи

Перед тем как изучить договор проверьте, на каком основании продавец получил право собственности на жилье: унаследовал, получил в дар, купил и т.д. Исходя из этой информации, можно легко проверить наличие (отсутствие) законных претендентов на квартиру.

Внимательно изучите сам договор купли-продажи недвижимости. В нем должны быть прописаны условия, по которым собственник теряет право на квартиру (например, в договоре купли-продажи может указываться, что новый собственник должен уплатить полную стоимость жилья до определенной даты, в противном случае он теряет право собственности).

Еще один момент – это продажа квартиры человеком, не имеющим права собственности на данный объект или лишенный его, на это тоже нужно обратить внимание

Важно! Должен насторожить и тот факт, что квартира была недавно получена в дар от человека, не являющегося собственнику родственником или была приобретена не так давно, но уже выставлена на продажу. В данных случаях акцентируйте внимание на дату вступления договора в силу

В данных случаях акцентируйте внимание на дату вступления договора в силу.

Важно! Должен насторожить и тот факт, что квартира была недавно получена в дар от человека, не являющегося собственнику родственником или была приобретена не так давно, но уже выставлена на продажу

В данных случаях акцентируйте внимание на дату вступления договора в силу.

Проверка основных документов

Когда покупатель подобрал недвижимость, необходимо начинать проверку квартиры. В первую очередь необходимо запросить документы. Список необходимых бумаг довольно обширен.

С осторожностью стоит относиться к помещениям, которые недавно были получены по решению суда. Вердикт уполномоченного органа может быть оспорен

Необходимо требовать документы в оригинале. На подлинниках не должны присутствовать исправления, помарки, опечатки или ошибки. Все договоры должны содержать подписи собственников, штамп и вотермарки. Покупатель может попросить сделать копии и оставить их у себя. Исключение составляет паспорт продавца. Вместо копии предоставляют выписку с ключевыми сведениями о человеке.

Видео

Этапы проверки квартиры

Чтобы, покупая недвижимость, исключить факт мошенничества, стоит перед покупкой проверять квартиру на юридическую чистоту. Действовать надо поэтапно.

Получение выписок из ЕГРН

На первом этапе следует обратиться за заверенной выпиской из ЕГРН в территориальное отделение Росреестра либо МФЦ (Многофункциональный центр). Понадобятся следующие документы:

• паспорт гражданина РФ;
• заявление на получение;
• квитанция об оплате госпошлины.

Бланк заявления доступен к скачиванию на официальном сайте Росреестра, там же видны реквизиты для оплаты госпошлины. За госсбор деньги вносятся в отделении Сбербанка.

ЕГРН-1

Эта форма справки из Единого государственного реестра недвижимости содержит сведения о характеристиках объекта недвижимости.

Из сведений на недвижимость включаются:

• тип квартиры;
• ее кадастровый номер;
• технические характеристики жилья – этаж нахождения, площадь, наличие коммуникаций, т. д.

ЕГРН-4

Указанная форма выписки из Единого государственного реестра недвижимости сообщит о содержании правоустанавливающих документов. Сюда входят:

• перечень официально зарегистрированных прав на объект;
• факт ограничений либо обременений на жилье;
• последние данные о правовом притязании на недвижимость;
• информация о праве на жилое имущество конкретного физического лица;
• сведения о недееспособности владельца продаваемой квартиры либо данные о лимитировании его дееспособности.

Проверка собственника (-ов) квартиры

Самыми главными являются 2 документа – подтверждающий права продавца на квартиру и удостоверяющий его личность. И если намерения у владельца серьезные, он предъявит потенциальному покупателю свидетельство на жилье и свой паспорт.

В свидетельстве обозначены документы-основания для регистрации права за прежним владельцем. Преимущественными признаются договора – купли-продажи, дарения, мены. На обороте каждого из них проставлена синяя печать ФРС. При ее отсутствии сделка не произойдет.

По-другому покупающий жилую недвижимость должен сам получить выписку из ЕГРН. Популярна интернет проверка через Росреестр, сайтом которого нетрудно воспользоваться.

Данные паспорта продавца должны совпадать с подтверждающим его личность документом. Если паспорт менялся, сведения о прежнем удостоверении личности отмечены на конечном листке последнего документа.

Сведения, которые нужно выяснить о собственнике, его вменяемости и доверенности

Чтобы избежать различных неожиданных претензий, ограничений и правопритязаний, которые могут возникнуть после совершения сделки, необходимо проверить документы, подтверждающие сведения о квартире и ее собственниках. Эти шаги также помогут обезопасить себя от сделок с мошенниками:

В первую очередь, необходимо сравнить данные паспорта продавца с теми, что внесены в предварительный договор купли-продажи, а также в документ, устанавливающий право собственности на недвижимость. При этом собственник должен предоставить оригинал удостоверяющего документа.Это необходимо для того, чтобы убедиться, что продает квартиру и заключает договор одно и то же лицо
Чтобы проверить подлинность паспорта, нужно обратить внимание на фотографию, наличие необходимых голограмм, перфорации, отсутствие лишних записей

Проверить подлинность документа, а также срок его действия, можно на официальном сайте ФМС России.

Если продавец входит в группу риска (одинокие, пожилые люди, лица с алкогольной или наркотической зависимостью, психическими расстройствами), это создает большой риск для покупателя в том плане, что за этого человека могут действовать мошенники, или после совершения сделки ее результат может быть оспорен.Для подтверждения дееспособности и вменяемого состояния продавца необходимо наличие справок из наркологического и психоневрологического диспансеров.
Образец справки из наркологического диспансера представлен на фото:

Образец справки из психоневрологического диспансера на фото:

Чтобы совершенную сделку между продавцом и покупателем нельзя было оспорить в дальнейшем, рекомендуется составлять договор купли-продажи в присутствии нотариуса.
ВАЖНО! Нотариальное удостоверение сделки официально засвидетельствует факт вменяемости, осознанности и добровольного действия продавца.

Если во время сделки собственник квартиры отсутствует, в качестве лица, имеющего право получать аванс за квартиру, подписывать все документы и совершать продажу, может выступать его доверенное лицо
Этот человек действует на основании доверенности.Поскольку в этих условиях трудно проверить подлинность доверенности и обстоятельства, при которых она была подписана собственником, следует принимать только тот документ, который был заверен нотариально. Кроме того, необходимо проверить наличие всех необходимых реквизитов на доверенности, срок ее действия, не отозвана ли она.
Большой риск для покупателя в этом случае, если нет никакой возможности увидеть продавца или каким-то образом с ним связаться

Необходимо убедиться в намеренности действий собственника, связавшись с ним любым способом – по телефону, Скайпу, другим каналам видеосвязи (какие вопросы нужно задавать продавцу для того, чтобы в будущем не быть обманутым, читайте здесь).

Более подробно о том, с какими рисками можно столкнуться при покупке вторички и как избежать мошеннических схем, мы рассказываем в отдельном материале, а здесь вы узнаете, как самостоятельно проверить документы и чистоту сделки.

Проверяем квартиру в новостройке

1. Репутация застройщик.Выясните, строил ли этот застройщик дома ранее или это его первый проект. Если он работал ранее, то проверьте, с какими регионами он сотрудничал и сколько проектов реализовал в вашем населенном пункте. Съездите в один из предыдущих домов и поговорите с жителями.
2. Документация.Чтобы начать строительство, застройщик должен был получить ряд разрешений, членство в саморегулируемой строительной организации, а также документы на владение земли под дом. Эти документы находятся в общем доступе, поэтому если вдруг компания отказывается их предоставить, то это должно вызвать немалые сомнения.

Перечень документов от продавца — собственника при покупке квартиры вторичного рынка

Собственник квартиры при продаже должен быть готов предъявить оригинал паспорта, копия не может служить документом, удостоверяющим личность.

Владельцу продаваемой недвижимости потребуется предоставить:

• Паспорт и копии. Будьте внимательны, копия документа, если не предоставлен подлинник, никакого веса не имеет.
• Справка из ЖЭКа о составе семьи, отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Согласие на продажу от мужа (или жены), в том случае если человек состоит в браке, а также документ подтверждающий факт заключения брака. Разведенные обязаны предоставить свидетельство о расторжении брака. Документы, подтверждающие желание совершить продажу недвижимости должны быть заверены у нотариуса.
• Военнообязанные должны предъявлять военный билет в оригинале.
• Гражданин продающий квартиру должен предоставить справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере, следует знать, что срок действия такого документа — 1 месяц со дня выдачи.
• Справка из налоговой службы,подтверждающая уплату налога.
• Если процедурой купли-продажи занимаются третьи лица, то потребуются заверенные соответствующим образом доверенности и подлинники документов, подтверждающие личности этих граждан.
• Форма №11а с планом. Каждая квартира имеет необходимость проверки В БТИ. Эта форма также называется справкой о стоимости. Оформить её не проблема — времени понадобится — 1 день. Эта справка нужна для того чтобы подтвердить, что в квартире не было перепланировок.
• Продавец обязательно должен предоставить кадастровый паспорт объекта недвижимости, экспликацию здания и его поэтажный план, выписку из ЕГРП обо всех проводимых с данной квартирой операциях. Этот же документ внесет ясность в следующие вопросы: не является ли данный объект залоговым имуществом или предметом кредита.
• Документ, подтверждающий право на отчуждаемую недвижимость, т.е. договор о купле или дарении, свидетельство о вступлении в наследство, документ, подтверждающий получение жилья от государства, сертификат на приватизацию помещения.

Если владелец квартиры несовершеннолетний гражданин, то понадобится разрешение на продажу, в котором указанно, что ребенок не останется без места жительства и будет прописан в другом месте.

Плюсы и минусы покупки квартиры вторичного фонда :

• Квартира сразу пригодна к жилью. Вам не нужно будет делать ремонт хотя бы какое — то время.
• Обычно такие квартиры располагаются в местах с развитой инфраструктурой.
• Статистика говорит о том, что обманы связанные с приобретением квартир вторичного фонда меньше, нежели такие проблемы при покупке жилья в новостройке.

Подробнее о том, какие документы потребуются при продаже квартиры — на видео:

Watch this video on YouTube

Права и обременения

В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы

Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью

Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.

Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.

• Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
• Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.

Зачем необходима проверка юридической чистоты

Вы честно купили квартиру, оплатили все требуемые сборы, и теперь являетесь полноправным собственником. Но бывает, что приходят приставы, отбирают ценности по решению суда, а деньги вам никто не возвращает. На все вопросы отвечают, что сделка незаконна. Во избежание этого вы должны знать, при каких обстоятельствах могут отменить договор.

• Жилплощадь досталась продавцу по праву наследования, но при ее продаже он умолчал, что идет судебное разбирательство по поводу притязаний еще и наследников.

• Если гражданин признан невменяемым, находится на учете в психдиспансере, то контракт также ничтожен.

• Объект приобрели по доверенности, а та внезапно была отозвана. Вам следует знать, что суд не удовлетворит ходатайство.

• Лица, которые по разным причинам (отбывание в местах заключения, детском доме, армии, психиатрическом диспансере, пансионате для престарелых людей) были выписаны, но после возвращения вправе проживать на данной территории.

• Дети, имеющие долю в собственности, притязают на свою часть.

• Супруги, купившие жилье во время брака, после развода делят площадь пополам.

• Залоговая жилплощадь при нарушении обязательств продавца останется у банка.

• На проживание в доме могут претендовать третьи лица, если тот был в обременении (арест, аренда или рента).

Мы рассказали про самые распространенные случаи, но есть еще масса фактов, указывающих на незаконность сделки. Поэтому мы рекомендуем тщательно и детально обследовать объект и все правоустанавливающие бумаги.

Как самому проверить квартиру перед покупкой

Каждый должен понимать, что проверить своими силами перед покупкой квартиру вполне реально, просто нужно знать некоторые моменты.

Преимущества такого варианта проверки заключаются в том, что вы будете прекрасно понимать все нюансы и знать, на что в первую очередь стоит обратить внимание. Вторичный рынок жилья характеризуется большим количеством представленных вариантов, среди которых не только покупка, но и обмен объектов

Вторичный рынок жилья характеризуется большим количеством представленных вариантов, среди которых не только покупка, но и обмен объектов.

Чтобы понимать все действия продавца и исключить риск остаться обманутым, нужно тщательно изучить всю необходимую информацию.

Обратите внимание, если за квартиру, которую вы хотите купить, владелец просит невысокую цену, значит есть определенные моменты, о которых вы просто еще не знаете. Среди таких моментов может быть большое количество вариантов: наличие других собственников, неправильные документы, незаконные права человека, который продает объект и много других ситуаций

Среди таких моментов может быть большое количество вариантов: наличие других собственников, неправильные документы, незаконные права человека, который продает объект и много других ситуаций.

Стоит отметить, что квартира может быть не в самом лучшем состоянии, только ее изношенность можно хорошо спрятать с помощью косметического ремонта. В результате таких действий вы даже не заметите, как купите квартиру и начнете в ней ремонт.

Стоит обратить внимание на количество сделок, которые проводились с этой квартирой. Ничего хорошего в ее пользу сказать нельзя, если на протяжении короткого срока у жилья было много собственников

В том случае, если вы уже начали переговоры с продавцом, но последний никак не может показать вам все необходимые документы, что подтверждают его право собственности, следует немедленно прекратить данные переговоры до того момента, пока вы не увидите бумаг.

Следует отметить очень частую ситуацию, когда продавец не имеет права проводить сделку. Но, в таком случае, если покупателю не была известна данная информация, согласно ст. 302 ГК РФ, он признается добросовестным покупателем.

Эта же статья говорит нам о том, что владелец жилья имеет полное право требовать возврата квартиры только в том случае, если продажа осуществлена против его воли.

Но, покупатель должен доказать тот момент, что при оформлении сделки он покупал недвижимость у настоящего владельца.

Покупателя не признают добросовестным приобретателем в том случае, если к тому моменту, когда произошла сделка, на квартиру были еще претенденты, и их право признано полностью правомерным.

Именно такую норму нам открывает п.24 постановления Пленума ВАС РФ №8. С вашей стороны, если вы желаете снизить все риски, должны быть проведены абсолютно все действия, чтобы в будущем не возникало никаких проблем с купленным жильем.

Перед тем как купить квартиру, следует все тщательно проверить, в том числе нужно обратить внимание на достоверность всех документов, которые вам предоставит владелец. Уточните правомочность личности, которая называет себя продавцом

Нужно просмотреть наличие или отсутствие людей, которые прописаны в этой квартире, уточнить их возраст и полномочия

Уточните правомочность личности, которая называет себя продавцом. Нужно просмотреть наличие или отсутствие людей, которые прописаны в этой квартире, уточнить их возраст и полномочия.

Кроме этого, узнайте, нет ли на квартиру зарегистрированных обременений, а также долгов по коммунальным платежам.

Если в квартире была проведена перепланировка, вам нужно обязательно проверить ее законность, в результате чего попросить об этом документы, что подтвердят данный факт.

Проверка обременения

В выписке ЕГРН указываются все случаи обременения и ограничения приобретаемой недвижимости: залог у банка при ипотеке, арест, ограничение на совершение сделок, наложенное одним из собственников, рента, аренда.

Кроме того, может оказаться, что квартира продается с долгами по ЖКУ, неуплата которых приведет к судебным разбирательствам и ограничениям в предоставлении коммунальных услуг. Чтобы этого избежать, во время сделки необходимо запросить из местного РЭУ справку об отсутствии задолженности у продавца жилья.

Образец справки об отсутствии задолженности представлен на фото:

От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.