Регистрация в ипотечной квартире

Алан-э-Дейл       25.12.2022 г.

Как прописаться в ипотечном жилье?

Как пра­ви­ло, при заклю­че­нии ипо­теч­но­го дого­во­ра с бан­ком в нем про­пи­сы­ва­ют­ся пра­ви­ла про­пис­ки в недви­жи­мо­сти, при­об­ре­тен­ной по ипо­те­ке. Фор­му­ли­ров­ка дан­но­го пунк­та дого­во­ра может быть раз­лич­на, но сво­дит­ся она, чаще все­го, к тому, что про­пис­ка тре­тьих лиц в зало­го­вой квар­ти­ре может быть осу­ществ­ле­на лишь после полу­че­ния согла­сия кре­дит­ной орга­ни­за­ции. То есть заем­щик дол­жен сна­ча­ла изве­стить банк о сво­ем наме­ре­нии, полу­чить у кре­ди­то­ра пись­мен­ный раз­ре­ше­ние, а толь­ко потом обра­щать­ся в реги­стра­ци­он­ный орган.

Дан­ная про­це­ду­ра реа­ли­зо­вы­ва­ет­ся доволь­но быст­ро и про­сто: заем­щик обра­ща­ет­ся в отде­ле­ние сво­е­го бан­ка, в сво­бод­ной фор­ме состав­ля­ет заяв­ле­ние, в кото­ром ука­зы­ва­ет инфор­ма­цию о лице, кото­рое он наме­рен про­пи­сать в квар­ти­ре и ждет реше­ния финан­со­во­го учре­жде­ния. Эта про­це­ду­ра зани­ма­ет не боль­ше 7 дней, при этом наи­бо­лее совре­мен­ные и модер­ни­зи­ро­ван­ные кре­дит­ные орга­ни­за­ции бан­ки поз­во­ля­ют запол­нить такую заяв­ку пря­мо на их сай­те, тем самым эко­но­мя вре­мя заем­щи­ка и свои ресурсы.

Мно­гие кре­ди­то­ры вклю­ча­ют в дого­вор об ипо­те­ке тре­бо­ва­ние о том, что­бы при реги­стра­ции детей в ипо­теч­ной жилье заем­щик дал пись­мен­ное обя­за­тель­ство снять их с уче­та, если он не смо­жет испол­нять свои обя­за­тель­ства по упла­те дол­га и в слу­чае обра­ще­ния взыс­ка­ния на ипо­те­ку бан­ком. Еще одним рас­про­стра­нен­ным тре­бо­ва­ни­ем в ипо­теч­ном дого­во­ре явля­ет­ся огра­ни­че­ние на про­пис­ку в зави­си­мо­сти от сте­пе­ни род­ства с заемщиком.

Кому раз­ре­ше­на про­пис­ка в ипо­теч­ной квартире?

Вво­дя подоб­ные усло­вия, кре­дит­ные орга­ни­за­ции, выда­ю­щие ипо­теч­ные зай­мы, сни­жа­ют свои рис­ки в слу­чае, если долж­ник не смо­жет испол­нять свои дол­го­вые обя­за­тель­ства. Неис­пол­не­ние назван­ных огра­ни­чи­тель­ных тре­бо­ва­ний может повлечь рас­тор­же­ние дого­во­ра ипо­те­ки бан­ком в одно­сто­рон­нем поряд­ке, после чего заем­щик обя­зан будет вер­нуть долг досроч­но и в пол­ном объ­е­ме. Одна­ко пра­во­мер­ность таких усло­вий кре­ди­то­ра явля­ет­ся спор­ным вопро­сом, так как про­ти­во­ре­чит нор­мам зако­но­да­тель­ства РФ.

А что, если не уведомить банк?

Если заем­щик забыл или по каким-либо дру­гим при­чи­нам решил не уве­дом­лять банк о про­пис­ке в ипо­теч­ной квар­ти­ре тре­тьих лиц, то в этом слу­чае резуль­тат обра­ще­ния в пас­порт­ный стол без согла­сия финан­со­во­го учре­жде­ния будет опре­де­лять­ся поста­нов­ле­ни­я­ми, опи­сан­ны­ми в регла­мен­те реги­стра­ци­он­но­го орга­на. Если в дан­ном доку­мен­те ука­за­но обя­за­тель­ное предо­став­ле­ние справ­ки-согла­сия из бан­ка, то поход заем­щи­ка в пас­порт­ный стол закон­чит­ся неуда­чей. Если же такие усло­вия в регла­мен­те отсут­ству­ют, то ника­ких про­блем с про­пис­кой не возникнет.

Одна­ко сто­ит отме­тить, что ука­зан­ный спо­соб реги­стра­ции — это пря­мое нару­ше­ние усло­вий дого­во­ра с бан­ком, что явля­ет­ся весо­мым пово­дом попро­сить заем­щи­ка вер­нуть весь долг или забрать жилье за дол­ги. Поэто­му не сто­ит рис­ко­вать, и луч­ше согла­со­вы­вать все свои дей­ствия, каса­е­мо ипо­теч­ной квар­ти­ры, с кре­дит­ной орга­ни­за­ци­ей. Сле­ду­ет вни­ма­тель­но изу­чить дого­вор ипо­те­ки еще на ста­дии его заклю­че­ния, что­бы в послед­ствие избе­жать про­блем с бан­ком, и судеб­ных разбирательств.

Под­во­дя ито­ги, мож­но сде­лать вывод, что про­пис­ка в ипо­теч­ной квар­ти­ре таких близ­ких род­ствен­ни­ков, как супруга/супруг, роди­те­ли или дети, прак­ти­че­ски на 100% гаран­ти­ру­ет одоб­ре­ние бан­ка. В этом слу­чае обще­ние заем­щи­ка с финан­со­вым учре­жде­ни­ем носит фор­маль­ных харак­тер. Одна­ко если заем­щик заду­ма­ет про­пи­сать в зало­го­вой квар­ти­ре даль­не­го род­ствен­ни­ка, или чело­ве­ка, вовсе не име­ю­ще­го с ним кров­но­род­ствен­ных свя­зей, то здесь все зави­сит исклю­чи­тель­но от сте­пе­ни лояль­но­го отно­ше­ния банка.

Прописка в квартиру в ипотеке: кому разрешена и какие существуют ограничения

Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.

  • В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.
  • Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога только в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Кого можно зарегистрировать?

Есть мнение, что в ИК помимо собственника нельзя никого прописывать, и такое право появляется только после полного погашения ипотеки. Это ошибочное убеждение!

Возможна прописка в ИК:

  • Детей. Заёмщик вправе прописать своих несовершеннолетних детей, ведь согласно закону, они регистрируются там, где живут его родители. Регистрации подлежит даже новорожденный ребёнок. Достаточно подать в паспортный стол документы, в составе которых – заявление (образец ищите на информационной доске в паспортном столе вашего города), паспорт того, на кого оформлена ипотека, свидетельство о рождении ребёнка. Также понадобится документ, подтверждающий право собственности (согласно ФЗ № 218 – теперь это выписка из ЕГРН).
  • Родственников. Нормативные документы не содержат запретов на регистрацию близких членов семьи – супруга/супруги, родителей. Часто банки требуют, чтобы законный муж/жена являлись созаёмщиком (в случае, если между ними нет брачного договора).
  • Других граждан. Чтобы поставить на квартирный учёт особу, которая не входит в описанные ранее категории, нужно получить разрешение от кредитора.

Интересная статья: Могут ли принять в больнице при отсутствии прописки?

Выходит, что заёмщик вправе прописать всех, кого пожелает – начиная от родственников и заканчивая чужими людьми (на юридическом языке их называют «третьи лица»).

В договоре, в частности, часто прописана норма, по которой собственник обязан уведомлять кредитора о прописке, ожидая разрешения на дальнейшие действия. Хотя данное ограничение противоречит законодательству.

https://youtube.com/watch?v=CwRSim5aHiI

https://youtube.com/watch?v=GusAtmyK3CA

https://youtube.com/watch?v=gI7esKjca8k

Особенности прописки ребенка

Согласно законодательству РФ, несовершеннолетние дети прописываются со своими родителями. Это касается и того, как прописать ребенка в квартиру, взятую в ипотеку. При этом не нужно согласие собственника, совладельцев и даже банка. В ФМС могут потребовать лишь письменное согласие матери, заверенное нотариусом, если ребенок прописывается на жилплощади отца.

Зная тонкости процесса прописки/выписки детей, банк включит в условия договора обязательство собственника самостоятельно выписать ребенка, если на жилье будет наложено взыскание.

Новорожденного всегда впервые прописывают по месту жительства родителей. А вот прописать в ипотечную квартиру несовершеннолетнего ребенка несколько сложнее из-за вмешательства в процесс органов опеки и попечительства.

Доля ребенка

Существует несколько способов выделить долю в ипотечной квартире ребенку:

  • по соглашению родителей;
  • по договору дарения;
  • в судебном порядке.

Следует упомянуть об использовании материнского капитала – сертификата на выдачу наличных денежных средств за рождение в семье первого или следующего малыша. В 2021 году его размер составляет  483 882 рублей на первого и на 155 550 рублей больше на следующего ребенка.

Пока квартира находится в залоге банка, получатель сертификата или оба супруга должны оформить долгосрочное обязательство о выделении доли детям после погашения долга. Однако органы опеки требуют выделять детские части еще до оформления сделки купли-продажи.

Не все банки соглашаются с этим требованием, ведь при просрочке платежей финансовая организация забирает ипотечную квартиру, а доля, выделенная детям, помешает ее реализации.

Чтобы облегчить сотрудничество с банками, напомним, какие из них готовы дать ипотеку под маткапитал. Наиболее надежные кредиторы:

  1. Сбербанк. Средняя процентная ставка – от 11,10%.
  2. Банк ДельтаКредит (от 9,5%.)
  3. ВТБ (от 10,10%).
  4. Банк Москвы. Маткапиталом можно погасить основной долг.

Несколько выше ставки в Номос банке и Юникредит банке – 11-14%.

Документы для регистрации ребенка

Иногда прописка ребенка вызывает больше трудностей, чем регистрация в ипотечной квартире близких родственников. Состав пакета документов зависит от множества факторов.

Если малышу еще не исполнился месяц, нужно предоставить заявление матери о регистрации ребенка и его свидетельство о рождении.

Перечень документов для прописки несовершеннолетнего ребенка формируется с учетом того, состоят ли родители в браке и где они проживают:

  • заявление о регистрации по месту жительства ребенка (форма №6). Бланк можно получить в паспортной службе;
  • свидетельство о рождении, браке;
  • паспорта родителей;
  • справка о лицевом счете;
  • справка с места регистрации матери (отца) о том, что ребенок с ней (ним) не зарегистрирован.
  • согласие отца (матери);
  • свидетельство о разводе, об установлении отцовства.

Последние два документа требуются не всегда. Кроме того, не нужно предоставлять сведения, которые уже есть в базе данных, например, выписку из домовой книги.

Отказ при регистрации ребенка в ипотечной квартире

По общему правилу, ребенок должен проживать по месту регистрации родителей. В большинстве случаев прописка детей проходит без проблем.

В случае смены адреса регистрации органы опеки при наличии определенных обстоятельств могут отказать в прописке ребенка в ипотечной квартире. Обычно это обосновывается тем, что новое жилье меньше по площади, чем то, где лицо проживало раньше.

Регистрация ребенка без согласия кредитора

Прописка в ипотечной квартире третьих лиц без уведомления банка грозит заемщику негативными последствиями, но детей можно зарегистрировать на законных основаниях и без согласия финансового учреждения. Для этого следует:

  1. Подать пакет документов в паспортный стол по месту проживания, заполнить заявление, листок прибытия.
  2. Если сотрудник паспортной службы требует разрешение банка, напомнить ему о нормах ст. 20 ГК РФ и
  3. При отказе в прописке написать жалобу в вышестоящее подразделение ГУВМ МВД и отправить ее заказным письмом с уведомлением о вручении.
  4. В случае отрицательного ответа обратиться с иском в суд, приложив к нему копию отказа.

Не исключено, что после регистрации ребенка по месту проживания банк может наложить на родителей штраф. Его тоже можно оспорить, подав иск в суд.

Возможна ли прописка в ипотечной квартире?

После приобретения собственности в кредит, нужно понять, кто и как может зарегистрироваться в купленной квартире, а также какие документы для этого потребуются

Самое важное в этом вопросе – внимательно изучить договор ипотеки

Купив жильё в ипотеку, покупатель имеет право зарегистрироваться по месту жительства именно в купленной квартире, поскольку в соответствии с действующим законодательством, покупая недвижимость, он становится её владельцем со всеми вытекающими отсюда правами и обязанностями. Ни один банковский договор не может включать пункт о запрете прописки покупателя в ипотечной недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, все права на недвижимость, купленную с привлечением заёмных средств, принадлежат покупателю. Соответственно он может владеть недвижимостью, использовать и распоряжаться ею. Согласно типовому договору ипотечного кредитования, заёмщик может пользоваться и владеть приобретённой жилплощадью, но не может ей распоряжаться.

Разбирающийся в законодательных вопросах покупатель может подать жалобу на кредитное учреждение. При упоминании возможности такого развития событий, сотрудники некоторых банков исключают неправомерные пункты из текста договора. Это обусловлено тем, что действующее законодательство будет защищать права собственника жилья, то есть заёмщика, следовательно, банк проиграет процесс, потеряв при этом время и средства.

Кредитное учреждение указывается в договоре ипотеки, согласно которому жилплощадь становится предметом залога. Договор покупки жилья с привлечением заёмных средств даёт покупателю те же права, что и покупка недвижимости за собственные деньги, а то, что квартира является предметом залога у кредитной организации, не делает банк её владельцем. Эти положения подробно изложены в ч. 1 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и ст. 29 Федеральном законе от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ.

Нюансы регистрации в ИК

Несмотря на широкие права заёмщика, банки стремятся застраховать себя от рисков, а потому накладывают различные ограничения на регистрацию в залоговой недвижимости. Таким путём кредитор печётся о своих средствах, данных клиенту в долг.

Есть ли ограничения?

Банки своими силами разрабатывают и внедряют положения, затрагивающие предмет прописки в ИК.

Какие бывают условия для возможности получения прописки:

  • Договор поручительства. Банки не противятся желанию заемщика прописать ближайших членов семьи. Но могут поставить условие на прописку в ипотечной квартире родителя, и потребовать заключить с ним договор поручительства. В основном такая практика наблюдается в случае, когда вопрос о прописке родителя встал после подписания ипотечного договора.
  • Обязательство выписать детей. В договоре может присутствовать пункт, который обязывает заёмщика при неисполнении обязанностей по кредитным обязательствам и наложении ареста на ИК, добровольно выписать из него детей, которым нет 18 лет.
  • Получить разрешение банка. Кредиторы часто прописывают в договоре ограничения для неблизких родственников. Банк может долго «думать» давать разрешение на прописку или нет, и даже может отказать в ней, хотя это и является спорным моментом с позиций законности.
  • Досрочное погашение. Если заёмщик игнорирует условия договора (в том числе, что касается правил прописки в ИК), банк вправе инициировать досрочное прекращение кредитных отношений. От заёмщика могут затребовать срочного погашения ипотеки.

Конфликт – самый нежелательный сценарий в деле, касающемся банковского кредита, ипотеки или залогового имущества. Следует приложить максимум усилий, чтобы уладить конфликт, не доводя дело до судебного разбирательства.

Нужно ли уведомлять банк?

В договоре между банком и заёмщиком устанавливаются правила, которыми заёмщик и должен руководствоваться в своих действиях.

Варианты действий:

  • Уведомление банку не отправляется. Заёмщик прописывает человека без предупреждения банка. Но есть проблема – если же в ипотечном договоре прописано обязательное уведомление банка вне зависимости от чего-либо, то когда банку станет известно о таком действии, у него появится повод привлечь заёмщика к ответственности за нарушение соглашения.
  • Банк уведомляют. Заёмщик обращается в отделение банка, заполняет специальную форму на официальном сайте банка (если такая функция поддерживается) или отправляет письмо с уведомлением обычной почтой. Ждать разрешения не нужно, достаточно получить сообщение, что письмо дошло до адресата и добавлено к делу. Это не касается разрешения, речь идёт только об уведомлении.
  • Ожидание разрешения. Многие банки требуют, чтобы заёмщики запрашивал разрешение на прописку. В противном случае есть риск прекращения договора.

Как избежать споров?

Главный секрет предотвращения споров с банками – внимательное изучение документов перед их подписанием.

Как предотвратить недоразумения и конфликты:

  • Читайте договор. Если вы, как будущий заёмщик, обнаружите пункт, который вам не подходит – подписывать договор не стоит. Ищите кредитора, который лояльнее относится к вопросу регистрации.
  • Задавайте вопросы. В нынешнее время технологий есть возможность получить консультацию не выходя из дома. Рекомендуется задавать вопросы перед подписанием договора об ипотеке. Заёмщик не обязан знать каких-либо понятий и терминов банковской сферы. Это работа служащего банка объяснить что да как.
  • Соблюдайте условия. Если вы подписали договор, не прочтя его или не понимая сути написанного в нём, вы обязаны соблюдать его условия. Иначе второй участник соглашения имеет право начать судебную тяжбу против вас.

Любой конфликт можно решить полюбовно. Помните, что ругать и угрозы не решают ситуацию, а только её усугубляют.

Когда можно регистрироваться?

Старт процедуры регистрации зависит от пунктов, включенных в договор, и с учётом родства прописываемых лиц.

Когда проводится регистрация:

  • Заёмщика (он же собственник ИК). Он может зарегистрироваться сразу после получения от банка документов, подтверждающих его право собственности.
  • Других лиц. Если в договоре не прописано дополнительных условий, собственник может кого угодно прописать в ИК сразу же после получения собственной прописки. Если такие условия имеются, собственник сможет осуществить регистрацию иных лиц только получив согласие банка.

Как прописать родственников?

Многие семьи проживают большим составом на одной жилой площади. Со своими родителями, бабушками, дедушками, дядями и т.д. И тут возникает вопрос, можно ли прописаться в квартиру взятую в ипотеку всем членам семьи, вне зависимости от степени родства?


Ипотечный договор целесообразно внимательно изучить еще до его подписания. Идеальный вариант – взять шаблон такого договора в банке и проконсультироваться с адвокатом (юристом). Только не забудьте потом проверить, соответствует ли шаблон тому, что вам в итоге дадут на подпись.

Близкие родственники

Обычно не возникает споров о прописке близких родственников (супруг, дети). Такая процедура обкатана четко, если это ипотека сбербанка или других крупных учреждений.

Прописка супруга (супруги)

Иногда при прописке мужа/жены банки требуют, чтобы он/она стал созаемщиком. Это законно, если такая ситуация была прописана в договоре. В противном случае, можно в судебном порядке доказать превышение полномочий кредитора. Но нужно понимать, что банк начнет предпринимать ответные жесткие меры.

Дальние родственники

Чтобы прописать более дальних родственников, сотрудникам паспортного стола нужно предоставить разрешение банка. А банк может отказать. Конечно, любой отказ можно оспорить в суде. Часто решение выносят в пользу владельца. Но тогда банк попросит незамедлительно полностью погасить весь долг, якобы за нарушение условий ипотеки. Если у Вас нет сразу такой суммы, то лучше не ввязываться с банком в конфликт.

Прописка третьих лиц

Прописка третьих лиц, не имеющих кровного родства с владельцем, практически невозможна. Попробовать, конечно, можно. Потребуется написать заявление в банк и придумать вескую причину необходимости регистрации чужого человека. Скорее всего, Вам откажут.

Ипотека на недвижимость подразумевает, что собственник и его семья будут в ней проживать. Поэтому прописка в квартире купленной в ипотеку большинством банков четко регламентирована. Но кого Вы имеете право прописывать, а кого – нет? Это лучше знать заранее, до подписания ипотечного договора.

Как прописаться в залоговой квартире Сбербанка

По законодательным нормам гражданам РФ требуется зарегистрироваться по новому адресу не позже 7 дней после выписки с прежнего места проживания и максимум 3 дня с даты подачи требуемых документов, для временной регистрации установлен срок в 90 дней. Существует несколько вариантов получения регистрации:

  1. привычный – при посещении паспортного стола;
  2. в местном филиале ФМС;
  3. в онлайн-режиме на сайте Госуслуги;
  4. данную услугу сейчас предлагают и многофункциональные центры.


Сегодня гражданам доступны 4 варианта мест, куда можно обратиться для проведения процедуры регистрации

Порядок действий

Заемщику разрешается начинать процедуру оформления прописки в залоговой квартире Сбербанка только после прохождения ее регистрации в ЕГРН.

Клиенту нужно действовать по такой схеме:

  1. подать заявление в банк о своем желании прописать третьих лиц, указав степень их родства и их данные;
  2. примерно 7 рабочих дней банк рассматривает это заявление и озвучивает свое решение;
  3. если податель заявления получает одобрение на свое заявление, он обращается в паспортный стол или в другие органы для проведения процедуры.

Если банк потребует дополнительные сведения или документы, то процесс может затянуться. Если собственник залоговой квартиры получает отказ, он не вправе противодействовать этому решению. Из-за самовольства клиента банк оставляет за собой право расторгнуть с ним договор с условием досрочной выплаты задолженности.


Сайт Гос услуг даёт возможность максимально сэкономить время — все документы подаются в электронном виде и человек на определенное время приглашается только для внесения регистрации в паспорт

Необходимые документы

Если Сбербанк принял решение, что кроме собственника обремененного жилья могут быть прописаны иные лица, то они обязательно должны присутствовать при подаче документов в паспортный стол. Это условие не распространяется на детей до 14 лет.

Сотрудникам паспортного стола необходимо предоставить:

  1. собственноручно написанные заявления от лиц, желающих прописаться (форма №6);
  2. их паспорта;
  3. для мужчин – военный билет;
  4. если на жилплощадь прописывается супруг или супруга главного заемщика, потребуется свидетельство о браке;
  5. при наличии несовершеннолетних детей – их свидетельства о рождении;
  6. копия документа, удостоверяющий право собственности на объект недвижимости.

Вам может быть интересно:

Как прописаться?

Вне зависимости от банка, пошаговая инструкция для регистрации в ипотечной квартире для всех одинакова:

  1. Написание заявления (или отправка заявки на официальном сайте банка). В зависимости от Вашего случая, это может быть либо прошение о согласии на прописку определенного лица, либо уведомление банка о своем решении зарегистрировать себя или другого человека в ипотечном жилье;
  2. Рассмотрение заявления. Максимальный срок рассмотрения не составляет больше одной рабочей недели;
  3. Получение решения банка. При положительном решении, Вы можете сразу обращаться в паспортный стол.


Пошаговая инструкция для прописки в квартире

Перечень необходимых документов

В паспортный стол придется принести следующие документы:

  • Паспорт заявителя;
  • Удостоверение личности человека, которого хотите прописать;
  • Военный билет (если есть);
  • Документ, который подтверждает, что Вы больше не зарегистрированы на предыдущем месте жительства;
  • Свидетельство о браке (если прописываете супруга);
  • Документ о праве на владение жильем;
  • Выписка из договора кредитования, в которой говорится о Вашем праве на проживание и регистрацию иных лиц в ипотечном жилье;
  • В определенных случаях обязательно предоставляют разрешение кредитора, в письменной форме.


При подаче документов заявитель должен присутствовать лично.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.