На каком этапе строительства покупать квартиру в новостройке

Алан-э-Дейл       31.12.2022 г.

Оглавление

Не менее внимательно проведите процесс приёма квартиры

Этот совет легче осуществить, покупая квартиру во вторичной недвижимости. Но и получив ключи от квартиры в новостройке, не затягивайте с её проверкой. Осмотрите жилплощадь при дневном освещении – нет ли дефектов, появившихся во время строительных работ? Ровные ли стены? А пол? Все ли коммуникации работают нормально? Чем раньше вы всё это заметите, тем легче будет заставить застройщика исправлять свои недочёты. Если, конечно, вы не горите желанием заниматься ремонтом самостоятельно. Внимательно читайте акт приёма-передачи квартиры и все его приложения, там должно быть зафиксировано состояние объекта на момент вашего фактического вступления в пользование. Не принимайте квартиру, если знаете о её недостатках.

Сколько их?

Другие эксперты оценивают докризисную «инвестиционную долю» еще выше, например, по данным Натальи Алихановой, руководителя отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость», она могла доходить и до 40%. «Известен случай, когда при реализации одного из столичных объектов частным инвестором было выставлено на продажу 75 квартир», — рассказывает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

Сейчас ситуация иная: «Большинство покупателей на первичном рынке приобретают квартиры для собственного проживания, а доля инвесторов снизилась до 25%», — говорит Наталья Алиханова.

Примерно такую же цифру — 20-25% — приводит и Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». Однако эксперт считает, что этот объем не является истинным показателем их активности: доля физических лиц, изначально приобретающих жилье с целью его дальнейшей перепродажи, не слишком велика – 5-7%. Остальные 15% – люди, решившие продать квартиру ввиду изменения жизненных обстоятельств и планов. Например, люди покупали квартиру на начальном этапе строительства для проживания, но сроки строительства затянулись, а жилье семье необходимо, поэтому они и вынуждены продавать новостройку и отправляться за покупкой на вторичный рынок.

Близки к этой оценке и специалисты компании «Домус финанс»: по их данным, доля частных инвесторов в Москве и Московской области составляет порядка 8-10%. Такое скромное присутствие на рынке эксперты объясняют тем, что в связи с тяжелой экономической ситуацией некоторых застройщиков все еще сохраняется риск того, что объекты не будут завершены.

Доля предложений от частных инвесторов в строящихся домах зависит и от стадии реализации проекта. По наблюдениям Сергея Лядова («Сити-XXI век»), на стартовом этапе строительства объекта процент квартир, выставляемых дольщиками, минимален, а на стадии ввода объекта в эксплуатацию он достигает максимального уровня. Больше того, у многих компаний с большим опытом работы на рынке имеется свой «пул» частных инвесторов, которые «переходят» от объекта к объекту застройщика. Т.е. они покупают квартиры в первые дни продаж новостройки, а выставляют квартиры на продажу на стадии завершения дома.

Свяжитесь с застройщиком – позвоните в офис продаж

Если информация из интернета и беглый взгляд на дом вас устроили, самое время связаться с менеджером продаж. Можете параллельно открыть сайт и задавать уточняющие вопросы по всей представленной там информации. Или откройте форум жильцов – тогда и вопросы будут не уточняющие, а провокационные. Главное — не бойтесь показаться навязчивым, поверьте: вы менеджеру продаж нужны не меньше, чем он вам. Узнайте последние новости, специальные предложения и акции.

Можете даже попробовать выбить скидку. Сделать это не так сложно, как обычно думают – тем более, если у вас есть аргументы (а после чтения форумов и визита на стройку они вполне могут появиться). Все любят скидки, так что и тут она иногда становится ключевым фактором в пользу определённого варианта. Связавшись с продавцом, вы становитесь на ещё один шаг ближе к своей будущей квартире – а мы этого и добиваемся.

Как финансируется стройка?

Нужно узнать, использует застройщик эскроу-счета или прямое финансирование. Эскроу-счет — это счет, на котором хранятся деньги дольщиков, а застройщик может их получить только после ввода дома в эксплуатацию. Такие счета защищают от долгостроя и обмана.

Хороший ответ Плохой
Мы работаем строго по 214-ФЗ, поэтому все проекты, по которым разрешение на строительство выдали позже июля 2019 года, финансируются через эскроу-счета.Дом строится на деньги банка, а ваши — пока хранятся у него. Их мы получим, когда введем дом в эксплуатацию. У нас долевое строительство. Дольщики покупают квартиры на стадии котлована, а мы на деньги от продажи строим дом. В этом и смысл.

Если застройщик получил разрешение на строительство до июля 2019 года, то есть до того, как был принят закон об эскроу-счетах, он будет использовать прямое финансирование. Тогда нужно спросить, отчисляет ли застройщик взносы в компенсационный фонд с каждой сделки. Если нет, сделка с квартирой не пройдет регистрацию в Росреестре.

Разберитесь, сможете ли найти квартиру самостоятельно – или легче нанять риелтора

Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.

Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.

Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.

А сколько домов вы уже построили?

Вероятность, что компания без проблем достроит дом, выше, если она уже построила и сдала несколько жилых комплексов. Конечно, первый дом застройщика тоже может быть беспроблемным, но компании с репутацией надежнее.

Хороший ответ Плохой
Мы построили восемь жилых комплексов: «Любовь», «Надежда», «Отвага». С «Любовью», нашим первым проектом, были проблемы — задержка на месяц, но мы учли ошибки и теперь строим в срок. Это наш первый проект, но всё пройдет отлично.

После ответа стоит проверить застройщика и загуглить примерно так: ЖК «Любовь» проблемы, ЖК «Отвага» дольщики, ЖК «Надежда» минусы.

Оформите квартиру в собственность

Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи

До оформления права собственности обратите внимание на то, что указано в вашем кредитном договоре

️Кредитный договор содержит обязательство по оформлению закладной

В этом случае вам необходимо будет обратиться в банк и подписать дополнительное соглашение к кредитному договору — о том, что закладная не оформляется. При себе нужно будет иметь документы:

  1. Паспорт
  2. Кредитный договор
  3. Договор долевого участия или договор уступки права требования

Вы можете просто прийти в любой центр ипотечного кредитования в удобное для вас время — и менеджер при вас подготовит допсоглашение. А можете обратиться к менеджеру в чате в личном кабинете обслуживания на ДомКлик. Менеджер заранее составит допсоглашение, вам нужно будет просто прийти и подписать его — так вы потратите меньше времени. Если заемщиков по кредитному договору несколько, подойти в банк необходимо будет всем. Если кого-то из них нет в городе, можно оформить у нотариуса доверенность. Как правило, нотариус может помочь с верной формулировкой.

В кредитном договоре нет отметки об оформлении закладной

В этом случае дополнительное соглашение оформлять не нужно. Просто сдайте документы из списка ниже в Росреестр или МФЦ.

Документы для оформления права собственности 

  1. Договор основания  — например, договор долевого участия или договор уступки права требования
  2. Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдает их заранее в нужном количестве. Если у вас их меньше, чем нужно, можно  получить дополнительный оригинал у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
  3. Кредитный договор и его копия
  4. Паспорта всех дольщиков
  5. Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
  6. Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
  7. Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли

Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указано, какие именно документы вы сдали, в каком количестве, а также номер вашего заявления.

Сколько времени займет оформление права собственности

Согласно статье 16 Федерального закона №218-ФЗ максимальный срок регистрации при подаче документов через МФЦ — 9 рабочих дней, при подаче напрямую в отделение Росреестра — 7. На практике же бывают задержки в несколько дней. Чтобы уточнить текущий статус регистрации документов, вы можете позвонить в МФЦ. Номер телефона, номер дела и PIN указаны в расписке.

Для получения готовых документов вам необходимо будет иметь при себе паспорта и расписки, выданные вам сотрудником МФЦ.

Какие документы вы получите

Свидетельства о праве собственности отменили еще в 2016 году — они больше не выдаются. Вы получите выписку из ЕГРН, а также договор долевого участия с отметкой о регистрации. При этом для получения документов дольщикам не обязательно идти вместе. Каждый может получить свой комплект документов в удобное ему время.

Проверьте застройщика: его репутацию, а особенно — документы

Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.

  • Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.
  • Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.
  • Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.
  • Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.

Почитайте форумы жильцов или других проектов того же застройщика – что говорят о них? Не столкнётесь ли вы с переносом сроков сдачи, с увеличением квартирной площади, с наплевательским отношением, с обманом? Можно ли, скажем, доверять компании, которая всего неделю на рынке? Проведите сравнительный анализ цен, понаблюдайте за процессом строительства

А когда подойдёте к покупке вплотную, снова особенно тщательное внимание уделите предоставленным документам.

Разберитесь, что нужно будет сделать после завершения покупки

Сложно сказать, что тяжелее сделать с квартирой – выбрать, купить или превратить её в желаемое уютное гнёздышко. Будьте готовы, что после подписания всех договоров ваши обязанности не закончатся. Квартиры с полной отделкой сейчас, конечно, популярны, но иногда этот вариант не подходит – особенно если вы не хотите полностью повторять жилище соседа. Разберитесь, чем вы лучше займётесь самостоятельно, а что готовы доверить застройщику – обои, пол, сантехнику? А что из этого застройщик сам готов на себя взять? В общем, снова согласуйте свои желания с возможностями, ну и подойдите к делу ответственно – ремонт квартиры и дальнейшее получение документов, того же права собственности, иногда затягиваются дольше, чем само строительство.

«Новостроев» надеется, что выполнив все эти шаги по порядку, вы наконец придёте к квартире своей мечты. Конечно, риелтор может привезти вас к этой квартире на лифте – это быстро, современно и без забот. Но никакой риелтор не даст вам такого нужного опыта. Так что соберите волю и силы в кулак – и вверх по лестнице!

Определите свои желания

К покупке квартиры подходить стоит обстоятельно – это вам не поход в продуктовый. Так что для начала неплохо бы разобраться, что вы вообще хотите. Задайте себе следующие вопросы:

Так ли вам нужна квартира – может быть, устроят и апартаменты? Вдруг вы всё равно не собираетесь оформлять регистрацию по месту жительства и любите тратиться на коммунальные услуги

Важно ли для вас территориальное расположение квартиры? От чего оно должно зависеть – от места работы, квартиры родственников, близости любимой кафешки?

Важен ли для вас класс жилья? Обязан ли он быть высоким – или с милым рай и в экономе?

Какие объекты инфраструктуры должны быть вокруг дома – детский сад, школа, магазины, фитнес-клуб, парикмахерская? Или, может, вам очень хочется жить, скажем, рядом с кинотеатром?

А что с транспортом? Вы надеетесь на общественный? Или у вас есть автомобиль – и поэтому главное, чтобы рядом с домом было поменьше пробок?

Смутит ли вас продолжительность стройки – или вы никуда не спешите?

А сколько в квартире должно быть комнат?

Должен ли там быть балкон? Или обязательно лоджия?

Потянете ли вы самостоятельный ремонт – или квартиру лучше искать с готовой отделкой?

А это место для ещё как минимум одного вопроса – что в квартире важно именно вам?. Запишите список честных ответов, чтобы для начала было от чего отталкиваться.

Запишите список честных ответов, чтобы для начала было от чего отталкиваться.

Предъявите документы

Начать стоит с вопроса о наличии документов на осуществление строительства. У добросовестного застройщика в порядке будут все разрешительные документы.

Прежде всего, это документы на землю, на которой осуществляется застройка. Отметим, что земля может находиться в аренде, субаренде или в собственности

Важно, чтобы назначение земельного участка не конфликтовало с характером проводимых работ: если земля отдана под индивидуальную застройку, на ней не может быть построен многоквартирный дом.

Важно спросить и разрешение на строительство. Если компания-застройщик его не имеет, она не может вести строительные работы

Если дом построен без оформления этого документа, Госстройнадзор не примет постройку. Следует помнить, что разрешение должно быть действующим и оформленным на имя застройщика, который в дальнейшем понесет ответственность перед покупателем.

Следует спросить и о наличии договоров с газовщиками и энергетиками. Подключение коммуникаций – процедура долгая и дорогостоящая. Будет обидно, если некоторых технических удобств в новой квартире не видать по причине нехватки выделенной энергетической мощности. Замечательно, когда уже на начальном этапе компания сможет предоставить технические условия на все коммуникации

Тогда можно не сомневаться, что газ, свет и вода у жильцов будет сразу после заселения.

Не лишним будет также спросить, кто подводит коммуникации, и найти сведения о них и отзывы в интернете.

Не менее важно поинтересоваться типом договора – ЖСК, ДДУ и т.д. Каждый договор характеризуется своими особенностями приобретения жилья, которые обязательно следует учитывать при его подписании.

Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика

Покупка готовой квартиры лишает покупателя главного преимущества долевого строительства – относительно низкой цены, купить жилье по ДДУ на стадии котлована можно значительно дешевле, чем готовую квартиру. Однако отсутствие этого преимущества с лихвой компенсируется другими достоинствами, которые обеспечивает сделка формата прямой купли-продажи:

  • Здание уже возведено и сдано в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки просто отсутствует вероятность таких неприятных сюрпризов, как «долгострой», проблемы, связанные с приемкой дома государственными контролирующими органами;
  • В отличие от квартиры, которая продается на стадии котлована и существует пока только в проектной документации и в представлениях дольщика, жилье, которое продается по договору купли-продажи, реально существует. Его можно осмотреть, оценить качество выполненных работ, что исключает возникновение каких-либо споров с застройщиком по поводу качества жилья
  • Недвижимость по-прежнему остается первичной, ведь в квартире никто не жил и не был зарегистрирован, права собственности принадлежат застройщику. Исходя из этого, можно говорить об отсутствии каких-либо проблем с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру, о сложностях, связанных с необходимостью “выписывать” с жилплощади кого-либо через суд.

Процесс приобретения квартиры в новостройке по договору купли-продажи мало отличается от покупки недвижимости на вторичном рынке и делится на несколько этапов:

  • Подписание договора купли-продажи;
  • Перевод средств на аккредитив в пользу застройщика (суммы, указанной в договоре или приложениях);
  • Регистрация права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
  • Подписание акта приемки-передачи жилья;

Способы покупки квартиры в строящемся доме

Приобрести квартиру «без прошлого» – мечта многих новоселов. Оформить жилищный кредит можно разными способами:

  • Договор долевого участия (ДДУ). Этот вариант сейчас самый популярный. Сделку заключают застройщик и покупатель. Это официальный документ инвестора о том,что у вас есть доля в строящемся объекте и земельном участке под ним, на его основании выдается свидетельство на право владения имуществом. Его, как и регистрацию, можно оформить уже после сдачи объекта в эксплуатацию. ДДУ и отношения сторон регламентирует законодательство. Заключать предварительный договор долевого участия нельзя – можно никогда не увидеть свое жилье.
  • Договор цессии (переуступки прав). Заинтересованные стороны в сделке – инвестор и покупатель. Подписывают соглашения по переуступке прав по ДДУ только на стадии строительства. Главная проблема этого варианта – относительно высокая стоимость квадратных метров, так как есть свои риски из-за перехода прав. Способ абсолютно законный.
  • Дольщик в рамках договора ЖСК. С точки зрения безопасности этот вариант самый рискованный, так как на руках у вас только членская книжка. Сделка не регистрируется – просто приобретается пай в кооперативе. Учет квартир ведет застройщик. Есть риск двойных продаж. Схема популярна у застройщиков с проблемами по части разрешения на строительство. Поэтому они сначала строят дом, а потом занимаются документацией.

В этот перечень можно добавить еще способ, когда заемщик и застройщик заключают предварительный договор купли-продажи. Но такая сделка возможна лишь при условии сдачи дома в эксплуатацию, когда документы на собственность еще на стадии оформления.

Проверка застройщика и строящегося объекта

Прежде чем предоставить заёмщику ипотеку на покупку жилья в новостройке, банк обязан убедиться в надежности застройщика. Этим объясняется интерес кредитора к аудиторским оценкам крупных объектов, ведь мнение экспертов намного расширяет возможности ипотечного кредитования. Служба безопасности проверяет всю документацию, связанную со строящимся объектом:

  • Договор на долговременную аренду или право собственности на земельный участок;
  • Разрешение на застройку выбранного фирмой земельного участка;
  • Утвержденный проект застройки;
  • Документы для подтверждения целевого расходования средств.

Аккредитацию проводят в два этапа: в первую очередь проверяется репутация застройщика, а потом уже качество строящегося объекта. Если заключение экспертов положительное, разрабатывают условия программы кредитования по конкретному объекту.

Подлежат аудиту и инвесторы застройщика. Хорошо, если инвестиции вкладывает сам банк, который выбрал клиент. Это дает возможность заёмщику оформить жилищный кредит по сниженной ставке, ведь кредитор нацелен на быструю продажу квартир в своей новостройке, чтобы вложения окупились быстрее.

Осмотр квартиры. Анализ цены

В первую очередь, изучаем объект недвижимости. В отличие от ДДУ готовая квартира предлагается на условиях «как есть», другими словами, при обнаружении каких-либо дефектов и недостатков заставить застройщика их исправить не получится. Оцениваем все параметры жилья и анализируем запрашиваемую цену. Нужно помнить, что если цена будет ниже среднерыночной, то, скорее всего, есть какие-либо сюрпризы, о которых застройщик умалчивает. Дело может быть в качестве жилья (например, не работает какой-либо элемент инженерной инфраструктуры) или в документах.

  • Необходимо сверить результаты визуальных наблюдений с планом БТИ, если, например, отсутствует стена (там, где она должна быть по плану), вам впоследствии придется регистрировать перепланировку, и с этим могут возникнуть проблемы.
  • Кроме того, заниженная цена может говорить о возможном мошенничестве со стороны продавца (как бы убедительно ни звучали причины скидки). Поэтому, если цена слишком привлекательна, очень тщательно проверяем все, что только можно проверить.

Впрочем, может оказаться, что квартира продается «со скрипом» просто по причине ее невыгодного расположения (например, первый этаж с окнами на парковку).

Действия после подписания договора. Регистрация прав собственности

На данный момент договор купли-продажи регистрировать не нужно, после подписания покупатель отправляется в банк и оформляет распоряжение на выплату средств через аккредитив. Копию распоряжения получает продавец недвижимости, и теперь нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости. Для этого нужно подать соответствующее заявление с набором документов (со стороны продавца и покупателя), получить документ, подтверждающий факт подачи. Вот перечень необходимых документов:

  • Договор купли-продажи;
  • Паспорт и его ксерокопия, заверенная у нотариуса;
  • Заявление на специальном бланке о государственной регистрации (бланк можно получить у специалиста регистрационной службы);
  • Экспликация и план квартиры (оформляется в БТИ);
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Учитывая тот факт, что время от времени нормативные акты изменяются, лучше уточнять перечень документов в Росреестре.

Как оплатить жилье в новостройке

Процесс оплаты купленной квартиры не представляет ничего сложного, но нужно знать, как это сделать правильно. Она производится сразу после заключения соглашения и его государственной регистрации. Деньги переводятся на расчетный счет строительной компании. Во многих случаях сначала переводится часть денежных средств, а остальная сумма выплачивается в рассрочку.

Несколько иначе обстоит дело с квартирами, которые оформляются через ЖСК. Для покупки жилья в жилищно-строительном кооперативе будущий владелец должен выплатить пай. Поскольку эти действия не подлежат регистрации, такая сделка считается довольно рискованной, но тем не менее законной.

При оформлении документов не стоит забывать о налоговом вычете, который может получить заемщик. Если человек регулярно платит налоги, он вправе претендовать на возврат части перечисленных государству денег. Максимальная сумма налогового вычета на сегодняшний день составляет 260 000 рублей.

Мои деньги будут храниться на эскроу-счетах?

С 2019 года застройщики получают деньги дольщиков не напрямую, а с эскроу-счета и только после сдачи первой квартиры в доме. Так закон защищает покупателей: если что-то пойдет не так, они получат свои деньги обратно, а застройщик не сможет сказать, что денег нет.

Хороший ответ Плохой
Конечно! Это требование закона и мы его соблюдаем. У нас эскроу-счета в Сбербанке, МКБ и ВТБ. Мы пока не участвуем в этой программе, она необязательна для региональных застройщиков.

Еще можно спросить, в каком банке находится эскроу-счет. А потом спросить у банка, можно ли открыть эскроу-счет по доверенности — такая возможность есть, и если банк скажет, что нельзя, это будет значить, что у него пока немного опыта и сделка может затянуться.

Недостатки новой вторички

Отсутствие отделки. Любой вариант, даже новая вторичка, обладает определенными недостатками. Основной минус таких квартир — это отсутствие отделки. Квартиры-трёхлетки обычно продаются в том состоянии, что определил застройщик. То есть это квадратура «в бетоне». Естественно, у новосела отпадает возможность тут же въехать в купленное жилье, как это обычно бывает после совершения покупки на вторичном рынке.

Уже впоследствии, спустя несколько лет, когда гражданин накопит достаточно средств для вложения в хороший ремонт, квартира, купленная в старом доме, обретет желанный вид. Пока же она вполне пригодна для проживания. Чего не скажешь о квадратуре «в бетоне».

Постоянный ремонт. Из этого минуса вытекает следующий недостаток: новые жилые комплексы имеют низкий процент заселенности. Соседские квартиры постоянно ремонтируются, достраиваются. Кто первым произведет отделку и въедет, тому вряд ли удастся ощутить долгожданный комфорт. Ведь повсеместно разносится из разных квартир грохот не стихающих перфораторов.

Принято считать, что большой процент инвестиционных квартир в новостройке ухудшает общее положение. Недвижимость тогда из года в год изымается, перепродается. Так что последний покупатель, когда прочие жильцы уже заселятся, еще успеет наделать шума. Более того, большой процент инвестиционных квартир приводит к сложностям в обслуживании дома эксплуатационной организацией. И коммунальные платежи тоже будет сложно собирать.

Однако в кризисный период квартиры чаще приобретаются покупателями для самих себя, такое жилье сразу же отделывается. И здесь вероятность проживать в неудобствах из-за всеобщего строительного грохота такая же, как при покупке жилья старого фонда. Сейчас новые вторички обычно продаются теми гражданами, которых почему-то не устроило именно это жилье.

Конструктивные недоделки. Стоит назвать следующий серьезный недостаток, который может проявиться: риск некачественного строительства. Покупая квадратуру в новостройке, хозяин должен быть готовым к устранению массы недоделок, а не только к ее облагораживающему ремонту. Это обычно:

  • трещины в местах стыковки плит;
  • плохо открывающиеся окна;
  • перекосы дверных проёмов и пр.

Излишне высокая цена. Высокая стоимость — это, пожалуй, самый весомый недостаток такой недвижимости. Оценивается подобное жилье на 20 % дороже первички. Если же сравнивать с обычными вариантами вторички (панельными, кирпичными), то дороже на 30 %.

Как раз дополнительная квадратура становится причиной увеличения общей стоимости квартиры. Теперь трудно купить даже однушку экономкласса (от 38 кв. м), ее цена стала выше 5-6 млн руб. Зато малогабаритными квартирами заполнен традиционный вторичный рынок (28-33 кв. м), и здесь отмечается существенный разброс цен.

К примеру, однушка пл. 30 кв. м в Чертаново (старый панельный дом) оценивается в 4,5 млн руб. Такое предложение считается самым бюджетным из рассматриваемых вариантов соответствующего качества.

Значение 3-летнего срока. Большие площади – это не единственный фактор, влияющий на ценообразование. Допустим, квартира пребывает в собственности срок, не достигающий 3-х лет. Тогда при продаже владелец упомянутой недвижимости будет платить налог. Эта добавочная сумма закладывается в стоимость недвижимости.

Если же квартира была приобретена до истечения 3-летнего периода, в ней уже наверняка был сделан ремонт. Значит, его стоимость продавец непременно захочет отбить, перекладывая эту сумму на покупателя. Но практика показывает, что отделка способна повысить ликвидность недвижимости, и только. Дополнительную прибыль продавец вряд ли получит. Квартиры в новостройках с отделкой и без ремонта, что выставляются на вторичную продажу, имеют соотношение 1/9.

В новых домах также выявляются неликвидные варианты. Обычно это жилье:

  • на первых этажах;
  • с окнами, выходящими на шумные и задымленные магистрали;
  • возведенное в отделенных районах.

Как я могу следить за ходом строительства?

У застройщика должен быть график строительства с этапами и сроками, который может посмотреть любой покупатель. Обычно графики и фотоотчеты размещают на сайтах в разделах вроде «Ход строительства».

Фотография из раздела «Ход строительства», Самолет, ЖК «Спутник»

У застройщика нужно спросить, как можно следить за стройкой.

Хороший ответ Плохой
График строительства и фотоотчеты размещаются на нашем сайте. Вот ссылка. Периодически выкладываем видеоотчеты. Можете приезжать на стройку и смотреть. Всегда вам будем рады.

Даже если на сайте есть график и отчеты, стоит проверить, как часто они обновляются и совпадают ли работы с графиком. В среднем от начала строительства до выдачи ключей проходит два года, а нормальный темп стройки — 2 – 3 этажа в месяц. Если по отчетам застройщик строит по этажу в полгода, лучше с ним не связываться.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.