Все о федеральном стандарте оценки недвижимости фсо

Алан-э-Дейл       16.08.2022 г.

5 проблема. Подходы к оценке

Как выполнить требование  пп. «в» п 22?

В частностипри проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».

В данном случае можно указать,  какие источники были проанализированы оценщиком, сколько всего обнаружено аналогичных объектов и какая информация доступна об объектах из данных источников, откуда была получена дополнительная информация.

Что касается правил отбора, то в каждом случае эти правила будут разные. В любом случае это максимальная схожесть с объектом оценки, только жесткость условий отбора будет различна в зависимости от развитости рынка. В условиях насыщенного рынка подбор аналогов будет осуществляться по большему числу параметров, чем в условиях слабо развитого рынка, когда во многом основным из выполняемых условий подбора является сегмент рынка и местоположение. Соответственно, необходимо описать, каким именно образом производился подбор аналогов, на какие ценообразующие факторы оценщик ориентировался в первую очередь и почему.

4 проблема. Анализ наиболее эффективного использования.

Выделю здесь ключевую проблему –  анализ НЭИ земельных участков для целей внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

Возможно 2 ситуации.

1) Фактическое использование не соответствует разрешенному использованию земельного участка или ОКСа. С точки зрения логики, если наблюдается данное расхождение, оценщику следовало бы определить, разрешенное или фактическое использование является наиболее эффективным, и оценивать из того варианта, который максимизирует стоимость объекта. Если фактическое использование не максимизирует продуктивность и стоимость объекта, то оценивать исходя из разрешенного использования. Но в стандарте об этом ничего, к сожалению, не сказано.

В случаях несоответствия фактического и разрешенного использования оценщикам необходимо быть очень аккуратными. Есть вероятность, что разрешенное использование земельного участка нельзя поменять, тем самым есть основание снести объект недвижимости,  расположенный на участке, а снизив кадастровую стоимость, мы уменьшим налоги и нанесем ущерб государство из-за неправомерных действий собственника объекта недвижимости.

С одной стороны, правообладатели действительно должен платить налоги/аренду исходя из доходов от своей текущей деятельности, но с другой стороны, правообладатель  должен привести в порядок документы, а не перекладывать ответственность на оценщика.

В случаях приведения документов в соответствие и так может измениться кадастровая стоимость из-за отнесения объекта к другой группе разрешенного использования.

Кроме того, есть риск появления недобросовестных заказчиков, которые будут уверять, что их объект по фактическому использованию на дату оценки  не соответствовал ВРИ. В таких случаях надо запрашивать у заказчика всю необходимую документацию, подтверждающую, что это действительно так, чтобы не стать соучастником аферы.

2) Участок незастроенный. П.20 ФСО №7 регламентирует только порядок оценки застроенных земельных участков и объектов капитального строительства, при этом как поступать с участками незастроенными для целей внесения в ГКН, информация не представлена. Исходя из системного толкования анализа НЭИ, в таких случаях анализ проводим в общем порядке, учитывая положения п.13 ФСО 7.

Оценка недвижимости: определения, объекты, требования и задания

Все­гда ли при­бе­га­ют к оцен­ке объ­ек­тов? Нет, во мно­гих слу­ча­ях участ­ни­ки сдел­ки не нуж­да­ют­ся в оцен­ке, так как зна­ют рыноч­ные цены. Но, напри­мер, если квар­ти­ра ста­но­вит­ся зало­гом по ипо­те­ке, объ­ек­том судеб­но­го раз­би­ра­тель­ства или спо­ра меж­ду соб­ствен­ни­ка­ми при раз­де­ле иму­ще­ства, то оцен­ка недви­жи­мо­сти может стать необ­хо­ди­мой в зако­но­да­тель­ном порядке.

Основные положения

  • Ито­го­вая сто­и­мость объ­ек­та — это некий обоб­щен­ный резуль­тат, кото­рый опре­де­ля­ет­ся: по запра­ши­ва­е­мой поку­па­те­лем, пред­ла­га­е­мой про­дав­цом или уже выпла­чен­ной за объ­ект денеж­ной сум­мы; по рас­чет­ной цене объ­ек­та на дату оценки.
  • Оцен­ка сто­и­мо­сти про­во­дит­ся вне зави­си­мо­сти от того фак­та, будет ли оформ­ле­на сдел­ка с оце­ноч­ным объ­ек­том или нет.
  • Под­ход к оцен­ке — сово­куп­ность мето­дов, объ­еди­нён­ных общи­ми поня­ти­я­ми и правилами.
  • Дата оцен­ки — то назна­чен­ное вре­мя, по состо­я­нию на кото­рое будет уста­нов­ле­на сто­и­мость объ­ек­та. Если оцен­ка тре­бу­ет­ся по зако­но­да­тель­ству, меж­ду датой оцен­ки недви­жи­мо­сти и датой состав­ле­ния ито­го­во­го отчё­та по нему долж­но прой­ти не боль­ше 3 месяцев.
  • Затра­та­ми счи­та­ет­ся цена, выпла­чен­ная поку­па­те­лем за оце­ноч­ный объ­ект, либо сто­и­мость про­из­вод­ства (созда­ния) дан­но­го объекта.
  • Мак­си­маль­но эффек­тив­ное исполь­зо­ва­ни­ем объ­ек­та — это такое его при­ме­не­ние, при кото­ром у него самая высо­кая цена.

Экс­пер­ти­за отчё­та вклю­ча­ет анализ:

  • его соот­вет­ствия зако­но­да­тель­ству РФ;
  • пол­но­ты и досто­вер­но­сти исполь­зу­е­мой информации;
  • при­ве­дён­ных оцен­щи­ком обоснований;
  • выбо­ра мето­да оценки.

Объекты оценки

Объ­ек­та­ми оцен­ки, по ФСО 1, явля­ют­ся все объ­ек­ты прав, кото­рые могут участ­во­вать в граж­дан­ском обо­ро­те. ФСО 7 рас­кры­ва­ет подроб­ней этот пункт, пере­чис­ляя дан­ные объекты:

  • застро­ен­ные или неза­стро­ен­ные земель­ные участ­ки, либо их части;
  • ОКС (объ­ек­ты кап­стро­и­тель­ства) или их части;
  • жилые и нежи­лые помещения;
  • доли объ­ек­тов доле­вой собственности.

Требования к оценке

  • Осмотр объ­ек­та граж­дан­ских прав дол­жен быть про­ве­ден как мож­но бли­же к назна­чен­ной дате оцен­ке. Если он не состо­ял­ся, объ­яс­ня­ют­ся при­чи­ны этому.
  • Если оце­ни­ва­ет­ся одно­вре­мен­но и ЗУ, и нахо­дя­щи­е­ся на нем ОКС, при отсут­ствии пра­во­вых доку­мен­тов на зем­лю, соб­ствен­ник капи­таль­ных объ­ек­тов дол­жен опре­де­лить­ся отно­си­тель­но сво­их прав на земель­ный уча­сток, в соот­вет­ствии с зако­на­ми рос­сий­ской феде­ра­ции и суще­ству­ю­щей прак­ти­ки на рын­ке. То есть он обя­зан выку­пить или арен­до­вать ЗУ.
  • При отсут­ствии доку­мен­тов, под­твер­жда­ю­щих нали­чие обре­ме­не­ния, пра­ва соб­ствен­но­сти тре­тьих лиц (напри­мер, пра­во на серви­тут, заве­ща­тель­ный отказ), эко­ло­ги­че­ской загряз­нен­но­сти, оцен­ка объ­ек­та про­из­во­дит­ся так, буд­то бы все­го пере­чис­лен­но­го по умол­ча­нию нет.

Задания для оценки

Зада­ния опре­де­ле­ны в ФСО 1 в п. 17 и допол­не­ны в ФСО 7. Они долж­ны содер­жать сведения:

  • об оце­ни­ва­е­мых объ­ек­тах: состав объ­ек­та с опи­са­ни­ем, помо­га­ю­щим иден­ти­фи­ци­ро­вать его состав­ные части, если они есть;
  • харак­те­ри­сти­ка объ­ек­та и его частей либо ссыл­ки на х‑ки;
  • иму­ще­ствен­ных пра­вах на объ­ек­ты, а так­же на их части и нали­чии обременений;
  • целях и исполь­зо­ва­нии резуль­та­тов про­из­во­ди­мой оцен­ки, а так­же огра­ни­че­ний использования;
  • виде сто­и­мо­сти;
  • дате оцен­ки;
  • сро­ке осмот­ра объекта;
  • раз­ре­ше­ни­ях и ограничениях.

Поми­мо это­го, зада­ние может содер­жать рас­чет­ные значения:

  • аренд­ной рыноч­ной пла­ты на дату оценки;
  • рас­хо­дов на ОКС;
  • поне­сен­ных убыт­ков при отчуж­де­нии объ­ек­та прав, нало­же­нии серви­ту­та и т.д.;
  • затрат на улуч­ше­ние эко­ло­ги­че­ской обста­нов­ки и состо­я­ния земель.

II. Требования к составлению отчета об оценке

3. Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582, ст. 3618; N 52, ст. 6419, 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4291; N 48, ст. 6728; N 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, N 31, ст. 4333; 2013, N 23, ст. 2871; N 27, ст. 3477; N 30, ст. 4082; 2014, N 11, ст. 1098; N 23, ст. 2928; N 30, ст. 4226; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст. 1418), признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

4. Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

  • в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
  • информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
  • содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

6. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным законом от 6 апреля 2011 г. N 63-ФЗ «Об электронной подписи» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, N 15, ст. 2036; N 27, ст. 2880; 2012, N 29, ст. 3988; 2013, N 14, ст. 1668; N 27, ст. 3463, ст. 3477; 2014, N 11, ст. 1098; N 26, ст. 3390), настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший и подписавший отчет.

Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут устанавливаться соответствующими федеральными стандартами оценки, которые могут предусматривать отступления от требований настоящего Федерального стандарта оценки.

1 проблема. Задание на оценку

Согласно п.2,  ФСО № 7 только  развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, но ни в коем случае не исключает соблюдение других, ранее установленных  требований  ФСО №1-3 к процедуре оценки и  составлению отчета.

Проблема наблюдается в формировании задания на оценку: п.8 ФСО №7 внесли обязательность приведения в задании на оценку дополнительной информации. При проведении экспертизы во многих отчетах наблюдается исключение из задания на оценку обязательной информации, в частности пункта «Объект оценки» и «Имущественные права на объект оценки»

Обратите внимание, что указанная информация носит не исключительный характер, а лишь дополняет требования п.17 ФСО №1, соответственно, при составлении задания на оценку исключение  даже одного из обязательных пунктов задания недопустимо

2 проблема. Осмотр объекта оценки

В соответствии с п.5 ФСО №7 осмотр объекта оценки является обязательной процедурой, и это правильно.

Эксперты ежедневно сталкиваются с проблемой недостоверной идентификации объекта оценки, когда по документам без результатов осмотра проблематично определить фактическое использование объекта оценки.

В п.5 ФСО указано: «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра».

Я считаю, что осмотр объекта оценки необходимо производить всегда, за исключением случаев,  когда это физически возможно и не запрещено, например, из-за необходимости  получения специальных разрешений или угрозы здоровью.  В первую очередь это нужно оценщикам для повышения достоверности оценки.

Даже если объект в другом регионе, это не является основанием для отказа от проведения осмотра, так как  по стандарту осмотр необязательно проводить именно оценщику, это может сделать и его представитель.

3 проблема. Анализ рынка

Требования к анализу рынка изложены в пятой части федерального стандарта.

В стандарте нет требования называть подразделы анализа, как это указано в ФСО №7, главное, чтобы в отчетах об оценке содержалась необходимая информация. Рекомендую выдерживать структуру анализа именно в таком порядке, чтобы любой пользователь отчета явно видел наличие данной информации.

Рекомендую исследовать рынок только в том сегменте, к которому относится объект оценки. Например, если объект оценки  — помещение в торговом центре, нет необходимости проводить анализ помещений стрит-ритейла, за исключением случаев, когда этот анализ необходим для определения альтернативных вариантов использования объекта,  осуществления прогнозов или обоснования факторов, влияющих на спрос и предложение.

Обратите внимание, что  в пп. Г п.11 ФСО №7 только указано, что оценщик проводит анализ факторов, влияющих на спрос и предложение

Согласно п.18 ФСО №1 оценщик должен помимо факторов провести непосредственно и анализ спроса и предложения, то есть к примеру, определить величину спроса/предложения, потребителей и продавцов на рынке, их мотивацию.

Согласно пп «г» п.11 ФСО 7  Оценщик должен приводить интервалы значений факторов, влияющих на спрос и предложений.  Но не все факторы могут иметь количественную оценку, например, проблематично определить границы степени влияния роста заработной платы на увеличение спроса на недвижимость. В таком случае приводите в отчете интервал значений только по тех факторам, которые имеют количественную оценку.

По требованиям п.18 ФСО №1, помимо политических  и социально-экономических факторов, обозначенных в пп. А п.11 ФСО 7, необходимо учитывать и экологические факторы. Считаю, что необходимо уходить от переписывания в отчеты огромных докладов о социально-экономическом развитии, а выделять только основные тенденции и показатели, значимые для рынка и оценивать степень влияния изменений на рынок объекта оценки. Как это проводится,  можно понять, ознакомившись с методикой проведения PEST-анализа.

Согласно п.11 ФСО 7 объем исследований при проведении анализа рынка определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Тем не менее необходимо и  не забывать про другие принципы оценки – существенности и обоснованности, изложенные в п.4 ФСО №3.

То есть с одной стороны, отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки, но с другой стороны, в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости. 

Ряд показателей, приведенных в п.11 ФСО №7, носят рекомендательный, а не обязательный характер.

Учитывая все принципы оценки и рекомендательный характер ряда показателей, в отчете надо приводить только те  данные, которые существенны для определения стоимости объекта оценки и в полной мере характеризуют рынок объекта оценки, набор показателей определяется оценщиком самостоятельно.

Например, рассчитывая заполняемость объекта через формулу, учитывающей типичный срок экспозиции на рынке, то соответственно в анализе рынка эти типичные сроки должны быть определены.

Очень порадовал подпункт «д» п.11 ФСО №7, что по итогам анализа рынка необходимо  сделать вывод на основе проведенного анализа, так как зачастую рынок сводился к формальности, вставлялся в отчет, должным образом не анализировался, что в дальнейшем приводило к расхождению данных в расчетной части отчета с анализом рынка.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.