Приказ минэкономразвития рф от 20.05.2015 n 297

Алан-э-Дейл       08.11.2022 г.

Обзор документа

ФСО N 12 «Определение ликвидационной стоимости» содержит требования к определению ликвидационной стоимости и условия ее применения.

Стандарт используется в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве; в рамках исполнительного производства; при разработке и экспертизе программ реорганизации организаций; при финансировании реорганизации организаций; в случаях оценки имущества для целей залога. Также он применяется в иных случаях отчуждения имущества за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Оценка недвижимости: определения, объекты, требования и задания

Все­гда ли при­бе­га­ют к оцен­ке объ­ек­тов? Нет, во мно­гих слу­ча­ях участ­ни­ки сдел­ки не нуж­да­ют­ся в оцен­ке, так как зна­ют рыноч­ные цены. Но, напри­мер, если квар­ти­ра ста­но­вит­ся зало­гом по ипо­те­ке, объ­ек­том судеб­но­го раз­би­ра­тель­ства или спо­ра меж­ду соб­ствен­ни­ка­ми при раз­де­ле иму­ще­ства, то оцен­ка недви­жи­мо­сти может стать необ­хо­ди­мой в зако­но­да­тель­ном порядке.

Основные положения

  • Ито­го­вая сто­и­мость объ­ек­та — это некий обоб­щен­ный резуль­тат, кото­рый опре­де­ля­ет­ся: по запра­ши­ва­е­мой поку­па­те­лем, пред­ла­га­е­мой про­дав­цом или уже выпла­чен­ной за объ­ект денеж­ной сум­мы; по рас­чет­ной цене объ­ек­та на дату оценки.
  • Оцен­ка сто­и­мо­сти про­во­дит­ся вне зави­си­мо­сти от того фак­та, будет ли оформ­ле­на сдел­ка с оце­ноч­ным объ­ек­том или нет.
  • Под­ход к оцен­ке — сово­куп­ность мето­дов, объ­еди­нён­ных общи­ми поня­ти­я­ми и правилами.
  • Дата оцен­ки — то назна­чен­ное вре­мя, по состо­я­нию на кото­рое будет уста­нов­ле­на сто­и­мость объ­ек­та. Если оцен­ка тре­бу­ет­ся по зако­но­да­тель­ству, меж­ду датой оцен­ки недви­жи­мо­сти и датой состав­ле­ния ито­го­во­го отчё­та по нему долж­но прой­ти не боль­ше 3 месяцев.
  • Затра­та­ми счи­та­ет­ся цена, выпла­чен­ная поку­па­те­лем за оце­ноч­ный объ­ект, либо сто­и­мость про­из­вод­ства (созда­ния) дан­но­го объекта.
  • Мак­си­маль­но эффек­тив­ное исполь­зо­ва­ни­ем объ­ек­та — это такое его при­ме­не­ние, при кото­ром у него самая высо­кая цена.

Экс­пер­ти­за отчё­та вклю­ча­ет анализ:

  • его соот­вет­ствия зако­но­да­тель­ству РФ;
  • пол­но­ты и досто­вер­но­сти исполь­зу­е­мой информации;
  • при­ве­дён­ных оцен­щи­ком обоснований;
  • выбо­ра мето­да оценки.

Объекты оценки

Объ­ек­та­ми оцен­ки, по ФСО 1, явля­ют­ся все объ­ек­ты прав, кото­рые могут участ­во­вать в граж­дан­ском обо­ро­те. ФСО 7 рас­кры­ва­ет подроб­ней этот пункт, пере­чис­ляя дан­ные объекты:

  • застро­ен­ные или неза­стро­ен­ные земель­ные участ­ки, либо их части;
  • ОКС (объ­ек­ты кап­стро­и­тель­ства) или их части;
  • жилые и нежи­лые помещения;
  • доли объ­ек­тов доле­вой собственности.

Требования к оценке

  • Осмотр объ­ек­та граж­дан­ских прав дол­жен быть про­ве­ден как мож­но бли­же к назна­чен­ной дате оцен­ке. Если он не состо­ял­ся, объ­яс­ня­ют­ся при­чи­ны этому.
  • Если оце­ни­ва­ет­ся одно­вре­мен­но и ЗУ, и нахо­дя­щи­е­ся на нем ОКС, при отсут­ствии пра­во­вых доку­мен­тов на зем­лю, соб­ствен­ник капи­таль­ных объ­ек­тов дол­жен опре­де­лить­ся отно­си­тель­но сво­их прав на земель­ный уча­сток, в соот­вет­ствии с зако­на­ми рос­сий­ской феде­ра­ции и суще­ству­ю­щей прак­ти­ки на рын­ке. То есть он обя­зан выку­пить или арен­до­вать ЗУ.
  • При отсут­ствии доку­мен­тов, под­твер­жда­ю­щих нали­чие обре­ме­не­ния, пра­ва соб­ствен­но­сти тре­тьих лиц (напри­мер, пра­во на серви­тут, заве­ща­тель­ный отказ), эко­ло­ги­че­ской загряз­нен­но­сти, оцен­ка объ­ек­та про­из­во­дит­ся так, буд­то бы все­го пере­чис­лен­но­го по умол­ча­нию нет.

Задания для оценки

Зада­ния опре­де­ле­ны в ФСО 1 в п. 17 и допол­не­ны в ФСО 7. Они долж­ны содер­жать сведения:

  • об оце­ни­ва­е­мых объ­ек­тах: состав объ­ек­та с опи­са­ни­ем, помо­га­ю­щим иден­ти­фи­ци­ро­вать его состав­ные части, если они есть;
  • харак­те­ри­сти­ка объ­ек­та и его частей либо ссыл­ки на х‑ки;
  • иму­ще­ствен­ных пра­вах на объ­ек­ты, а так­же на их части и нали­чии обременений;
  • целях и исполь­зо­ва­нии резуль­та­тов про­из­во­ди­мой оцен­ки, а так­же огра­ни­че­ний использования;
  • виде сто­и­мо­сти;
  • дате оцен­ки;
  • сро­ке осмот­ра объекта;
  • раз­ре­ше­ни­ях и ограничениях.

Поми­мо это­го, зада­ние может содер­жать рас­чет­ные значения:

  • аренд­ной рыноч­ной пла­ты на дату оценки;
  • рас­хо­дов на ОКС;
  • поне­сен­ных убыт­ков при отчуж­де­нии объ­ек­та прав, нало­же­нии серви­ту­та и т.д.;
  • затрат на улуч­ше­ние эко­ло­ги­че­ской обста­нов­ки и состо­я­ния земель.

II. Требования к составлению отчета об оценке

3. Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582, ст. 3618; N 52, ст. 6419, 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4291; N 48, ст. 6728; N 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, N 31, ст. 4333; 2013, N 23, ст. 2871; N 27, ст. 3477; N 30, ст. 4082; 2014, N 11, ст. 1098; N 23, ст. 2928; N 30, ст. 4226; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст. 1418), признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

4. Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

  • в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
  • информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
  • содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

6. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным законом от 6 апреля 2011 г. N 63-ФЗ «Об электронной подписи» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, N 15, ст. 2036; N 27, ст. 2880; 2012, N 29, ст. 3988; 2013, N 14, ст. 1668; N 27, ст. 3463, ст. 3477; 2014, N 11, ст. 1098; N 26, ст. 3390), настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший и подписавший отчет.

Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут устанавливаться соответствующими федеральными стандартами оценки, которые могут предусматривать отступления от требований настоящего Федерального стандарта оценки.

V. Требования к проведению оценки

23. Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

24. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

25. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

26. После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

27. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

28. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.

II. Общие понятия оценки

3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4. Цена — это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

5. Стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

6. Итоговая величина стоимости — стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке — это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки — это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

8. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) — это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

9. Допущение — предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

10. Объект-аналог — объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

III. Подходы к оценке

11. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход.

12. Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

13. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

14. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Доходный подход.

15. Доходный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

16. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

17. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Затратный подход.

18. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

19. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

20. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 ноября 2016 г. № 721 “Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)»

14 декабря 2016

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2014, № 30, ст. 4226; 2016, № 23, ст. 3296) приказываю:

Утвердить прилагаемый «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)».

Врио Министра Е.И. Елин

Федеральный стандарт оценки«Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)»(утв. Министерства экономического развития РФ от 30 ноября 2016 г. № 721)

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее — ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее — ФСО № 3) и определяет требования к определению ликвидационной стоимости и условия ее применения.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению субъектами оценочной деятельности при определении ликвидационной стоимости.

3. Понятие ликвидационной стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2002, № 46, ст. 4537; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; 2014, № 30, ст. 4226; 2016, № 27, ст. 4293).

4. Настоящий Федеральный стандарт оценки применяется в следующих случаях:

в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве;

в ходе исполнительного производства;

при разработке и экспертизе программ реорганизации организаций;

при финансировании реорганизации организаций;

в случаях оценки имущества для целей залога с применением Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)».

иных случаях отчуждения имущества за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

II. Общие требования к проведению оценки

5. В отчете об оценке должны быть указаны в том числе сведения об обстоятельствах, обусловливающих определение ликвидационной стоимости.

6. К факторам, оказывающим влияние на величину ликвидационной стоимости, относятся:

срок экспозиции объекта оценки;

продолжительность срока рыночной экспозиции объектов-аналогов;

вынужденный характер реализации объекта оценки.

7. При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО № 1 информацию:

а) срок экспозиции объекта оценки;

б) условия продажи и предполагаемая форма организации проведения торгов (в случае наличия данной информации).

В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

а) ориентировочный размер затрат, необходимых для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;

б) суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках всех, заключенных в отношении объекта оценки договоров (договоры купли-продажи, залога, ипотеки, лизинга и другие).

III. Заключительные положения

8. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями других федеральных стандартов оценки приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт оценки.

IV. Задание на оценку

21. Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки;

д) вид стоимости;

е) дату оценки;

ж) допущения, на которых должна основываться оценка;

з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

22. Дополнительные требования к заданию на оценку могут быть регламентированы соответствующими федеральными стандартами оценки.

ФСО 7: оценка недвижимости в России

В 2018 году в оцен­ке недви­жи­мо­сти при­ме­ня­ют­ся пра­ви­ла, уста­нов­лен­ные в 2014 — 2015 гг, то есть ново­го стан­дар­та пока не выпу­ще­но. ФСО 7 осно­ван на феде­раль­ных стан­дар­тах, издан­ных в 2007 — 2015 гг:

  • ФСО 1, кото­рый рас­смат­ри­ва­ет поло­же­ния об оцен­ке недви­жи­мо­сти, тре­бо­ва­ния и при­ме­ня­е­мые подходы;
  • ФСО 2 — цели и основ­ные виды стоимости;
  • ФСО 3 — пра­ви­ла состав­ле­ния отчё­та об оценке.

Чем ФСО 7 отличается от старых стандартов

ФСО 7 вклю­ча­ет в себя ряд ста­рых пра­вил и объ­еди­ня­ет воеди­но раз­дель­ные преж­де доку­мен­ты. Поми­мо того, новая ФСО раз­ви­ва­ет неко­то­рые пунк­ты преж­них стан­дар­тов, вво­дит допол­ни­тель­ные поло­же­ния и разделы:

  • Вве­де­но поло­же­ние о том, что стан­дарт не рас­про­стра­ня­ет­ся на воз­душ­ные, мор­ские суда, про­шед­шие госре­ги­стра­цию, кос­ми­че­ские объ­ек­ты, нед­ра, а так­же на рас­чёт кадаст­ро­вой стоимости.
  • Допол­не­ны п. 3 “Объ­ек­ты оцен­ки” и п.17 “Зада­ние на оцен­ку” в ФСО 1 (в новой редак­ции ФСО 1 от 2015 п. 17 соот­вет­ству­ет п. 21). В ФСО N 7 зада­ние на оцен­ку — это раз­дел 4, пп. 8, 9.
  • Вве­де­ны раз­де­лы 5 и 6 об ана­ли­зах рын­ка и наи­бо­лее эффек­тив­ном исполь­зо­ва­нии недви­жи­мо­сти, кото­рые раз­ви­ва­ют п. 18 ФСО 1.
  • Допол­не­ны п. 24 ФСО 1 и п. 8 ФСО 3 о согла­со­ва­нии резуль­та­тов оценки.

К сло­ву, ФСО 7 гораз­до менее поня­тен и чита­бе­лен, чем пред­ше­ству­ю­щие ему стан­дар­ты: нагро­мож­де­ние длин­ных неук­лю­жих фраз, тав­то­ло­гия и зашка­ли­ва­ю­щая тош­нот­ность. Впро­чем, это свой­ство мно­гих зако­нов. Что это­му спо­соб­ство­ва­ло — соеди­не­ние трёх доку­мен­тов в один или талант сочи­ни­те­лей, ска­зать трудно.

Рас­смот­рим теперь, что пред­став­ля­ет собой оцен­ка недви­жи­мо­сти в насто­я­щее время.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.