Алгоритм продажи квартиры в 2021 году

Алан-э-Дейл       05.05.2022 г.

Оглавление

Переход права собственности на квартиру

Для того, чтобы покупатель стал полноправным владельцем жилплощади, необходимо зарегистрировать переход права собственности, обратившись в Росреестр или МФЦ.

Продавец и покупатель записываются на сделку, выбирая удобные дату и время. Все стороны сделки приходят на прием, заполняют необходимые заявления и передают регистратору пакет документов. Средний срок предоставления услуги составляет 7-9 рабочих дней.

Услуга госрегистрации сделок с недвижимостью не является бесплатной. К пакету документов необходимо приложить квитанцию об оплате госпошлины в размере 2 тысячи рублей (для физических лиц).

Перечень документов от продавца — собственника при покупке квартиры вторичного рынка

Собственник квартиры при продаже должен быть готов предъявить оригинал паспорта, копия не может служить документом, удостоверяющим личность.

Владельцу продаваемой недвижимости потребуется предоставить:

  • Паспорт и копии. Будьте внимательны, копия документа, если не предоставлен подлинник, никакого веса не имеет.
  • Справка из ЖЭКа о составе семьи, отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Согласие на продажу от мужа (или жены), в том случае если человек состоит в браке, а также документ подтверждающий факт заключения брака. Разведенные обязаны предоставить свидетельство о расторжении брака. Документы, подтверждающие желание совершить продажу недвижимости должны быть заверены у нотариуса.
  • Военнообязанные должны предъявлять военный билет в оригинале.
  • Гражданин продающий квартиру должен предоставить справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере, следует знать, что срок действия такого документа — 1 месяц со дня выдачи.
  • Справка из налоговой службы,подтверждающая уплату налога.
  • Если процедурой купли-продажи занимаются третьи лица, то потребуются заверенные соответствующим образом доверенности и подлинники документов, подтверждающие личности этих граждан.
  • Форма №11а с планом. Каждая квартира имеет необходимость проверки В БТИ. Эта форма также называется справкой о стоимости. Оформить её не проблема — времени понадобится — 1 день. Эта справка нужна для того чтобы подтвердить, что в квартире не было перепланировок.
  • Продавец обязательно должен предоставить кадастровый паспорт объекта недвижимости, экспликацию здания и его поэтажный план, выписку из ЕГРП обо всех проводимых с данной квартирой операциях. Этот же документ внесет ясность в следующие вопросы: не является ли данный объект залоговым имуществом или предметом кредита.
  • Документ, подтверждающий право на отчуждаемую недвижимость, т.е. договор о купле или дарении, свидетельство о вступлении в наследство, документ, подтверждающий получение жилья от государства, сертификат на приватизацию помещения.

Если владелец квартиры несовершеннолетний гражданин, то понадобится разрешение на продажу, в котором указанно, что ребенок не останется без места жительства и будет прописан в другом месте.

Плюсы и минусы покупки квартиры вторичного фонда :

  • Квартира сразу пригодна к жилью. Вам не нужно будет делать ремонт хотя бы какое — то время.
  • Обычно такие квартиры располагаются в местах с развитой инфраструктурой.
  • Статистика говорит о том, что обманы связанные с приобретением квартир вторичного фонда меньше, нежели такие проблемы при покупке жилья в новостройке.

Подробнее о том, какие документы потребуются при продаже квартиры — на видео:

Watch this video on YouTube

Дополнительные документы для продажи квартиры

  1. Технический паспорт. Этот документ представляет собой полное описание объекта. Вообще, на квартиру существуют два вида технической документации – паспорта кадастровый и технический. Первый содержит условное описание объекта и присвоенный ему кадастровый номер. Второй, технический паспорт, представляет собой полное описание квартиры с перечнем всех ее характеристик. Его наличие позволит покупателю сравнить тот объект, который он видел в процессе просмотра, с его описанием.
  2. Выписка из ЕГРН Документ позволяет подтвердить информацию о том, кто имеет права на данный объект недвижимости, и нет ли каких-либо обременений на квартире – например, ареста по решению суда. По требованию покупателя продавец может обратиться за получением выписки из ЕГРН удаленно, по интернету, либо прийти в отделение МФЦ. Кстати, такую выписку может взять не только владелец квартиры, но и любой гражданин, включая потенциального покупателя.
  3. Справка о лицах, зарегистрированных в квартире. Этот документ позволяет покупателю убедиться, что сведения о количестве зарегистрированных лиц, предоставленные продавцом, соответствуют действительности. Часто этот документ называют справкой формы №9, выпиской из домовой книги или ЕЖД. Поскольку не на все перечисленные формы документа установлены сроки действия, мы рекомендуем покупателю требовать у владельца покупаемой квартиры справку со «свежей» датой. Этим вы обезопасите себя от риска купить недвижимость с зарегистрированными там людьми.
  4. Справка об отсутствии долга по коммунальным платежам. Обязательно требуйте от продавца представить такой документ – получить его можно в управляющей компании. Так вы избежите неприятностей, связанных с наличием коммунальной задолженности, которая всплывет уже после приобретения квартиры.

Каждый объект недвижимости уникален, поэтому кроме всех перечисленных обязательных и дополнительных документов могут существовать и другие официальные бумаги, предоставление которых будет нелишним для будущего владельца жилья. Опишем самые распространенные ситуации.

  • Если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, покупателю желательно попросить владельца представить свидетельство о смерти наследодателя.
  • Если владельцы продаваемой квартиры – семейная пара, купившая ее после вступления в брак, необходимо разрешение одного из супругов на продажу, оформленное нотариально. Если супруги подписывали при вступлении в брак брачный договор, квартира часто является единоличной собственностью одного из них – тогда для сделки требуется нотариально заверенный брачный договор.
  • Еще одна достаточно распространенная ситуация – когда собственником либо одним из собственников является несовершеннолетний. В данном случае необходимо получить разрешение на отчуждение квартиры от органов опеки. Для получения этого разрешения родители (опекуны) должны обратиться в орган опеки и попечительства по месту проживания. Законом установлен целый ряд условий, при соблюдении которых такое разрешение будет выдано, чтобы имущественные права несовершеннолетних не были ущемлены.
  • В случае приобретения доли в квартире, покупателю необходимо убедиться, что другие владельцы квартиры дали согласие на сделку – ведь они имеют первоочередное право приобретения доли. В случае отказа от использования этого права продавец обязан предоставить нотариально заверенный документ об отказе от каждого из владельцев квартиры.

И последний момент, на котором мы хотели остановиться. Сегодня обычной практикой на сделках с недвижимостью является просьба покупателей к продавцам представить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (справки НД и ПНД). Невзирая на то, что собственники собрали перед сделкой все документы, о которых вы просили, и у вас нет к ним вопросов, рекомендуем вам потребовать от продавцов представить также справки НД и ПНД. Их наличие дает покупателю уверенность в дееспособности владельцев квартиры и не оставляет сомнений в законности будущей сделки.

Не забывайте о том, что каждая сделка имеет свои особенности, в одном материале невозможно рассказать обо всех ситуациях, с которыми может столкнуться покупатель квартиры. То, какие документы должен предоставить продавец перед сделкой купли-продажи, зависит от конкретного случая. Тем не менее, теперь вы будете точно знать, какие документы являются обязательными для проведения сделки, а какие относятся к дополнительным, но при этом очень важным для покупателя.

Документы, нужные для продажи квартиры, когда покупатели с ипотекой

Если у нового владельца недостаточно большой бюджет, он оставляет банку первоначальный взнос, получает одобрение по заявке на ипотечное кредитование и потом оформляет сделку. Перекупщик забирает сразу всю сумму, но только от финансовой организации.

К представленному списку дополняются следующие бумаги: 

Предварительный договор. Передается в банковское отделение и является гарантией для компании, что процедура состоится.

Расписка о получении аванса. Обычно ее вверяет продавец, когда получает задаток

Важно отметить – если вы передумали отчуждать имущество, на этом этапе имеете право вернуть средства и разорвать договоренность.

Все остальное остается в прежнем виде. 

Перечень документов для продажи

Если говорить о том, какие документы нужны для продажи доли квартиры со стороны продавца, то перечень следующий:

  • письменные отказы сособственников от покупки продаваемой части либо подтверждение отправки уведомлений о продаже, если сособственники проигнорировали предложение;
  • паспорт;
  • согласие ООиП, при необходимости;
  • свидетельство о праве собственности, если оно имеется, или выписка из ЕГРН.

Это базовый набор документов, иногда необходимы дополнительные — например, согласие супруга. О том, что необходимо в конкретном случае, следует проконсультироваться у нотариуса.

То, какие необходимы документы для покупки доли в квартире, также зависит от ситуации. Нередко от покупателя не требуется ничего, кроме паспорта. Узнавать подробнее, чего в конкретном случае требует покупка доли в квартире, документы для нотариуса, следует уточнять в нотариальной конторе.

Гольцова Полина
2021-10-05 14:09:38
Законодательно предусмотрен обязательный нотариальный порядок оформления купли-продажи доли в квартире, при оформлении сделок с единоличной собственностью обращение к нотариусу не является обязательным. Однако обращаться к нему следует при любых сделках с недвижимостью — его участие гарантирует чистоту сделки и сводит практически к нулю риски сторон.

О соглашении «по долям»

Что надо делать после покупки квартиры? Нередко именно выделение долей вызывает немало вопросов. Поэтому остановимся на данном варианте развития событий подробно.

В договоре «о долях» обычно пишут:

  • полный адрес и характеристики жилья;
  • всех собственников имущества;
  • доли, положенные при оформлении прав на недвижимость;
  • перечень приложенных к ходатайству бумаг.

Если граждане испытывают трудности с оформлением договора о выделении долей, придется обратиться за помощью к нотариусу или юристу. Этот прием поможет справиться с поставленной задачей. За отдельную плату человеку составят соглашение «о долях», которое будет соответствовать установленным законам РФ.

Что нужно сделать для продажи квартиры: подробная инструкция

1. Оценка

Чтобы жилье было продано быстро, необходимо выставить адекватную стоимость. Для этого можно обратиться к оценщикам или самостоятельно установить цену. В последнем случае не обойтись без:

  • Анализа рынка недвижимости. Необходимо просмотреть объявления о продаже квартир в нужном городе или конкретном районе.
  • Вычисления средней стоимости за 1м2. Чтобы узнать цену за квадратный метр, следует общую среднюю стоимость разделить на площадь жилья.
  • Расчета цены квартиры. Полученный ранее результат умножают на количество квадратных метров (в расчет принимают общую квадратуру).

В результате подсчетов собственник получает среднюю стоимость жилья. Необязательно продавать по такой цене.

2. Подготовка квартиры и сбор документов

Этот этап часто самый трудоемкий, он отнимает массу времени и сил. Однако заниматься подготовкой рекомендовано перед публикацией объявления. Продать жилье можно в минимальные сроки, если стоимость квартиры адекватная и подготовлен комплект документов.

Если принято решение действовать самостоятельно, необходимо подготовить:

  • Свидетельство о регистрации права собственности. Документ подтверждает, что недвижимость принадлежит продавцу или группе лиц, которых он представляет.
  • Паспорт и другие документы, которые удостоверяют личность.
  • Технический паспорт на квартиру. Выдается в БТИ.
  • Разрешение органов опеки на продажу жилья. Потребуется, если на момент продажи в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица.
  • Свидетельство о браке. Потребуется также согласие супруга на продажу жилья. Документ составляет и заверяет нотариус. Если жилье не является совместно нажитой собственностью и тому есть документальные доказательства, разрешение, согласие не потребуется.
  • Выписка из домовой книги. В документе содержатся сведения о прописанных лицах. Действует выписка короткое время, а потому часто ее заказывают только в процессе оформления сделки, когда покупатель найден.

Указанный перечень не исчерпывающий. Могут потребоваться и другие документы.

3. Поиск покупателя

На этом этапе необходимо составить объявление и опубликовать его на самых популярных интернет-порталах. В предложении следует указать:

  • адрес и общую, жилую площадь;
  • состояние недвижимости;
  • стоимость;
  • особенности инфраструктуры, др.

Дополнительно необходимо сделать фотографии всех комнат, коридора, санузла. Если недавно сделан ремонт, это также следует отразить в объявлении, как и готовность продавца к торгу.

4. Составление предварительного и основного договоров

Первый документ – это своеобразное соглашение о намерениях. При подписании будет внесен задаток и оговорены сроки окончательного расчета за недвижимость. Составлять такой документ рекомендовано для того, чтобы в случае срыва сделки продавец не понес убытки.

Договор купли-продажи заключают на последнем этапе продажи. Именно в этот период покупатель вносит оставшуюся сумму, подписывает акт приемки-передачи квартиры. Чтобы защитить покупателя, можно привлечь третью сторону – банк, где будет арендована ячейка. Она используется для хранения средств. Получить их продавец сможет только после подачи заявления о перерегистрации права собственности на жилье.

5. Регистрация права собственности

Этот этап становится венцом сделки. Собственник подает заявление в РОСРЕЕСТР, для перерегистрации права собственности. Документ готовится до 9 дней.

Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень

В общем случае при оформлении купли-продажи жилья оно состоит для продавца из следующих шагов:

  • Конечно же — паспорт.
  • Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
  • При покупке по ипотеке — справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
  • Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.

Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.

Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке — это разные ситуации!

Новостройка

При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.

В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).

В следующей статье можно узнать больше: покупка квартиры в новостройке: пошаговая инстркуция, документы, и проверка застройщика. ⇐

Вторичное жилье

Именно на вторичном рынке выше риски оспаривания покупки со стороны третьих лиц.

Основаниями для такого оспариваничя могут быть как конфликты между прошлыми наследниками жилья, бывшими супругами, недеесособность бывшего хозяина, появление прописанных лиц (из мест лишения свободы или безвестно отсутствующих), прописка/выписка несовершеннолетних без разрешения органов опеки. Чтобы минимизировать такие риски, кроме правоустанавливающих и правоподтверждающих документов продающей стороны проверяют отсутствие притязаний третьих лиц, путем получения (согласно ст. 62 ФЗ-218):

  • Выписок из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных лиц;
  • Выписки из ЕГРН (непосредственно перед сделкой, чтобы такая выписка не устарела).

При покупке от застройщика

При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.

Покупателю перед сделкой рекомендуется внимательно проверить наличие всей документации у застройщика (как при покупке новостройки).

При покупке на материнский капитал

На средства маткапитала в РФ можно приобрести квартиру, комнату, дом, то есть отдельный объект жилой недвижимости. Конкретный список документов на покупку о из объектов, приведен в Постановлении Правительства РФ №862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Подтверждением права на использование денег из материнского капитала на улучшение жилищных условий является именной сертификат. Ссылка на него обязательно должна быть в договоре купли-продажи.

Разумеется, для такой сделки должно быть достигнуто согласие продавца, поскольку средства будут перечисляться ему из Пенсионного фонда (ПФР РФ), в безналичном порядке (на указанный продавцом счет). К тому же между подписанием договора и поступлением денег может пройти до двух месяцев. Часть средств за недвижимость оплачивается средствами покупателя.

Читаем еще: материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке: законы, банки, документы.

Если покупаем на ребенка

Покупка жилой недвижимости на несовершеннолетнего ребенка возможна, причем до 14 лет совершается без его участия (за ребенка действуют его законные представители (родители/опекуны/попечители), а с 14 лет он вправе сам подписывать документы (в присутствии законных представителей). Купить можно как жилое помещение целиком, так и оформить долю в нем на ребенка.

При покупке в ипотеку

Если покупатель с ипотекой, продавец предоставляет комплект документов для продажи с учетом требований конкретного банка. В этом случае юридическую чистоту недвижимости проверит еще и банк.

Чаще всего к стандартному набору документов потребуется приложить акт оценки стоимости жилья, предварительный договор купли-продажи.

Что входит в пакет необходимой документации?

При покупке квартиры на первичном и вторичном рынке требуется разный пакет подаваемых документов. Если вы приобретаете жилье у застройщика, то обычно оформляется договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо договор купли-продажи (если жилье уже достроено). При оформлении сделки на вторичном рынке в основном подписывается купчая между физическими лицами, либо сделка может проходить путем составления договора купли-продажи по доверенности.

Оба вида договоров регистрируются в Росреестре. Рассмотрим, какой пакет документов необходим в том и другом случае.

  • Скачать бланк формы заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
  • Скачать образец формы заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Перечень для первичного рынка

От покупателя требуется только паспорт и ИНН, нотариальное согласие супруги(а), если квартира покупается в личную собственность и свидетельство о браке.

Если квартира еще строится, то от застройщика потребуется:

  • ДДУ и проектная декларация;
  • технико-экономическое обоснование проекта;
  • учредительные документы, свидетельство о госрегистрации;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • документы, подтверждающие права на участок;
  • годовые отчеты, аудиторское заключение (по желанию);
  • разрешение на строительство.

После того как дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, если вы решите купить квартиру, то у нее уже будет собственник. Поэтому заключается традиционный договор купли-продажи с этим физлицом, на тех же условиях на которых проводятся сделки на вторичном рынке.

Если квартира уже достроена будут нужны:

  • договор купли-продажи в трех экземплярах;
  • заявление о госрегистрации;
  • паспорта сторон, ИНН;
  • согласие супруга(и) на сделку;
  • отчет оценщика о стоимости жилья;
  • техплан готовой квартиры, выписка из ЕГРН.

Важно! Только после изучения всех документов можно заключать договор с застройщиком либо собственником достроенного жилья.

Часто практикуется на первичном рынке также переуступка прав требования по ДДУ. Для оформления этого соглашения нужен будет:

  1. паспорт;
  2. ИНН;
  3. основной договор (ДДУ).

Оформляется переуступка в простой письменной форме с обязательной регистрацией в Росреестре.

  • Скачать бланк договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома
  • Скачать образец договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Список для вторичного рынка

Большую часть бумаг для сделки купли-продажи должен будет собрать продавец. От покупателя требуется только:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • согласие супруга на покупку недвижимости (если необходимо);
  • необходимая для покупки сумма денег.

Если сделка осуществляется через представителя, то потребуется и нотариально заверенная доверенность. Пакет документов, который необходим для сделки по недвижимости, относящейся ко вторичному рынку:

  • паспорта покупателя и продавца, ИНН;
  • правоустанавливающие документы на покупаемый объект недвижимости (договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о приватизации и пр.);
  • предварительный договор купли-продажи (если оформлялся);
  • техпаспорт на квартиру;
  • нотариально заверенное согласие супруга(и) на сделку;
  • отчет оценщика о стоимости жилья (если есть);
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • заявление на регистрацию для Росреестра;
  • расширенная выписка из ЕГРН с информацией об обременениях, собственниках.

Если в квартире прописаны дети:

  • свидетельство о рождении;
  • разрешение на продажу жилья, которое выдают органы опеки и попечительства (требуется от продавца).

Поскольку сделка осуществляется чаще всего между физлицами, то не лишним будет спросить справку о психическом здоровье продавца и узнать историю смены собственников квартиры. Для этого заказывается справка о переходе прав на объект недвижимости в Росреестре.

У покупаемого на вторичке жилья не должно быть в прошлом частых перепродаж, наследников, которые считают, что имеют право на эту недвижимость, прописанных лиц, в особенности детей. Только проверив юридическую чистоту квартиры, можно соглашаться на сделку.

  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
  • Скачать бланк согласия супруга на покупку недвижимого имущества
  • Скачать образец согласия супруга на покупку недвижимого имущества
  • Скачать бланк заявления в опеку на совершение операций с недвижимостью
  • Скачать образец заявления в опеку на совершение операций с недвижимостью

Выделение долей

Что делать после покупки квартиры на вторичном рынке? А на «первичке»? Если собственники хотят, они могут обратиться к нотариусу и провести выделение долей. Только после этого будет осуществляться переоформление прав на недвижимость.

В этом случае приходится действовать так:

  1. Подготовить документы на квартиру.
  2. Составить соглашение о выделении долей. Оно обычно оформляется собственниками жилья.
  3. Обратиться к нотариусу и заключить соглашение установленной формы.
  4. Сходить в Росреестр и провести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Ничего трудного и непонятного. Главное в соглашении о выделении долей четко прописать, кому и сколько жилья положено. В противном случае совладельцы имущества могут неоднократно встречаться в суде.

Важно: выделять доли детям и супругам обязательно, если человек использует при покупке квартиры материнский капитал

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.