Договор с управляющей компанией в 2021 году

Алан-э-Дейл       06.09.2022 г.

Оглавление

Содержание договора управления

Содержание соглашения представляет собой совокупность включенных в текст условий. В документе должен отражаться:

  • состав имущества, вверяемого в управление;
  • перечень работ, которые УК обязуется выполнять в рамках содержания общедомового имущества;
  • стоимость договора, а также сроки и порядок внесения платежей;
  • ответственность сторон;
  • форма контроля деятельности УК и порядок ее отчетности перед жильцами.

Состав имущества и перечень оказываемых услуг можно оформить в виде приложения.

Как и любой договор, соглашение об управлении может иметь свои подводные камни. Как правило, о них становится известно тогда, когда УК неожиданно повышает стоимость услуг или меняет иные условия.

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, следует обращать особое внимание на периодичность и порядок повышения платы, четко прописав правила в документе. Кроме того, чем подробнее оговорены порядок и сроки отчета и контроля обслуживающей компании, тем эффективнее эти правовые инструменты будут работать

Другой комментарий к Ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется:

оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;

предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в этом доме;

осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом.

Условия договора управления одинаковы для всех собственников помещений в доме.

Частью 3 комментируемой статьи предусмотрены обязательные позиции договора, обязательные условия, в числе которых порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору.

Предусмотрено также, что в договоре указывается порядок определения цены договора — речь идет о вознаграждении управляющей организации. В договоре указывается порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги и порядок внесения такой платы.

Управляющая организация обязана приступить к выполнению договора не позднее чем за 30 дней со дня его подписания, если иное не установлено этим договором (ч. 7).

2. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается с каждым собственником помещения на условиях, указанных в решении собрания (ч. 1).

3. Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон. Так, управляющая организация обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества дома, собственники — своевременно производить его оплату. Договор должен содержать также вопросы ответственности сторон за ненадлежащее исполнение договора.

Договор является возмездным (как уже отмечалось), что предусматривается ч. 3 комментируемой статьи. Обязательным условием договора является указание порядка определения цены договора, размера платы за жилое помещение (п. 3 ч. 3).

4. Договор заключается на срок, предусмотренный ч. 5 ст. 162. При окончании действия договора управления стороны вправе его прекратить либо заключить договор на новый срок. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором.

Изменение и расторжение договора осуществляется в порядке, установленном гл. 29 ГК РФ.

Комментированная статья предусматривает возможность отказа от исполнения договора в одностороннем порядке в случаях: если до истечения срока действия договора, заключенного по результатам конкурса (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ), общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления домом (ч. 8.1 ст. 162); если управляющая организация не выполняет условий договора (ч. 8.2 ст. 162).

5. Части 10 и 11 комментируемой статьи устанавливают порядок передачи дел при прекращении договора управления домом (ч. 10) и обязанность управляющей организации ежегодно отчитываться о выполнении договора (ч. 11).

Как выбирается управляющая компания

По правилам 161‑й статьи Жилищного кодекса все многоэтажки, кроме муниципальных, должны иметь один из статусов:

При этом общее имущество должно поддерживаться в рабочем состоянии, и не частями, а целиком. Поэтому и было введено обязательное управление, чтобы дом был под присмотром.

В течение года с момента создания ТСЖ или сдачи в эксплуатацию кооператива общее собрание должно выбрать, кто будет управлять их домом:

  • сам кооператив от лица всех собственников;
  • управляющая компания.

В свою очередь решение собрания только тогда будет законным, если оно проводилось в соответствии с Уставом. А поэтому нужно в уставе посмотреть, при каких условиях собрание правомочно принимать решения (сколько человек должны присутствовать на собрании, чтобы оно состоялось).

На общем собрании должны решиться вопросы:

  • кто будет управлять домом: сами собственники или УК;
  • с какой компанией будет подписываться договор, если от самостоятельного управления собрание откажется;
  • какие условия управления будут включены в договор.

Управляющую компанию нужно выбирать из тех, которой жильцы больше доверяют. Полный список лицензированных УК, которые работают в районе, можно запросить в местной администрации. Выбрать нужно одну из них, которой жильцы отдадут предпочтение.

О работе компаний можно узнать:

  • по отзывам на интернет‑форумах;
  • по количеству исполнительных производств (на официальном сайте ФССП);
  • по количеству судебных дел (на сайте каждого районного суда или участка мирового судьи есть база судебных решений: во вкладке «делопроизводство» нужно ввести название УК и посмотреть результаты рассмотрения дел).

Как только жильцы проголосуют за выбор, с компанией нужно будет заключить договор. А сама УК приступит к управлению максимум через месяц со дня подписания договора.

Чем грозит отсутствие договора

Если с управляющей компанией не заключалось документа, в котором оговаривались бы предоставляемые услуги, размер оплаты и человек, представляющий интересы общественности, это не позволит получать необходимые услуги.

Как только было проведено собрание, на котором обсуждались предложения УК и принималось решение о присоединении к ней, бумага формируется и все жильцы должны исполнять условия.

Что включает договор с УК?

Один из двух оригиналов договора хранится у того самого человека, который был избран и является стороной в документе. Каждый владелец помещения имеет право запросить копию соглашения, чтобы проанализировать положения и сделать из них выводы.

Нужно ли платить

В той же статье 153 Жилищного кодекса говорится о том, что каждый гражданин должен оплачивать все услуги, которые потребляет и квартплату за используемую площадь.

Даже то, что он не согласен с договором, либо не имеет его на руках, не будет поводом для отказа платить по счетам, поскольку за него решило большинство.

Если несогласный гражданин захочет оспорить размер оплаты или порядок сотрудничества, указанные в соглашении, ему нужно следовать алгоритму, описанному выше.

Сначала составляется протокол разногласий, а если он не сработал, можно идти в суд с отказом и копией договора. Но перечислять средства за весь период до решения суда все же необходимо, несмотря на несогласие.

В случае, если денег не будет, то суд может постановить выплатить весь ущерб в пользу управляющей компании, а также начислят пени в качестве санкционной меры.

Можно ли расторгнуть договор с управляющей компанией, смотрите в видео:

Поэтому лучше оплачивать квитанции, а если договор признают недействительным, можно потребовать возврата денег, правда необходимо для этого сохранять все платежные документы.

Что делать, если не согласны с выбором УК?

Практика показывает, что конфликты между собственниками жилья по поводу выбора управляющей компании – частое явление.

У собственника, который не согласен с выбором УК, есть два способа повлиять на решение:

Обжалование через суд требует определенных оснований. Закон выделяет следующие причины, по которым можно запустить судебное разбирательство:

  • владелец не участвовал в голосовании;
  • решение общего собрания было принято с нарушением закона.

Процесс обжалования начинается с составления искового заявления, в котором должно четко отражаться основание для обжалования. Для такой категории дел установлен шестимесячный срок исковой давности с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве.

Наличие причины – еще не выигранное дело. Необходимо доказать либо решающую роль голоса, либо существенное нарушение закона. На практике суды часто оставляют решение общего собрания в силе. В то же время, если голос действительно был бы решающим или имеет место существенное нарушение процедуры, то рекомендуется начинать судебное разбирательство.

Если оснований для обращения в суд не имеется, то существует альтернатива. Необходимо отменить старое решение и вынести новое. Выбирать управляющую компанию гражданам придется в любом случае. Если не выберут они, то выберет орган местного самоуправления.

  • объявить жильцам о проведении нового, внеочередного собрания;
  • проголосовать за отмену прежнего решения;
  • вынести новое решение;
  • заключить договор с новой УК.

Владельцев нужно поставить в известность о проведении нового собрания. Информирование возможно как личной беседой, так и путем расклеивания объявлений.

Инициатору потребуется убедить других собственников. Как правило, требуется доказать, что старая управляющая компания неэффективна. Если организация плохо справляется с задачами, то ее нужно заменить. Принятие нового акта всецело зависит от активности инициатора и его убедительности.

Кто платит ОДН, если есть управляющая компания?

ОДН или общедомовые нужды – это расход энергетических ресурсов в помещениях общего пользования. Свет в подъезде, отопление, уборка, работа лифта и прочее. Раньше такие расходы рассчитывала сама управляющая компания, что порождало огромные счета в строке общедомовых нужд. УК попросту учитывали туда все, что им было удобно. Данные никем не контролировались и недобросовестные работники УК могли обогащаться за счет жильцов, не особо заботясь о содержании того самого имущества.

Минстрой исключил эту строку из платежной квитанции с 1 января 2017 года. Кто же и как должен их оплачивать?

Тут есть 2 важных условия:

  1. Если расходы превышают нормативы, то жильцы платят по нормативам, а остальное доплачивает УК.
  2. Если расходы ниже, то оплата высчитывается по счетчикам и оплачивается по фактическому расходованию.

Таким образом, УК потеряла возможность мошенничать и получила стимул к экономии ресурсов путем утепления подъезда и грамотного его содержания.

Договор на страхование ответственности управляющей компании

Страхование управляющей компании может повысить качество ее услуг и избежать возможных убытков, а также повысить имидж организации среди жильцов, тем самым привлечь новые дома в управление. Управляющей компании могут предложить такие виды страховых программ:

  • страховка жилья и жилищного фонда;

  • страховка ответственности жилого и нежилого имущества на случай нанесения ущерба третьими лицами;

  • страховка оборудования от аварий и нанесения ущерба;

  • страховка подрядчиков, работающих с УК;

  • страховка, связанная с ремонтными работами и техническим обслуживанием.

Застраховать можно помещения (не квартиры), сооружения технического назначения, оградительные сооружения и прочие. Можно застраховать от природных катаклизмов; аварийных ситуаций; порчи имущества; взрывов газа; ситуаций, сопряженных с военными действиями или масштабными катастрофами и не только. 

В договоре определяют условия выплат страховой суммы и саму сумму выплат в случае ущерба. 

Страхование в сфере ЖКХ – добровольное мероприятие, но может повысить лояльность жильцов к УК.

Обзор документа

Приведен стандарт осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.

Данную деятельность могут осуществлять сами собственники помещений, ТСЖ, специализированные потребительские кооперативы (например, ЖСК), управляющие компании (УК), застройщики (до заключения договора с УК).

Указанные лица, в частности, должны выполнять следующие функции. Хранить и актуализировать техническую документацию на дом. Собирать, обновлять и хранить информацию о собственниках (нанимателях) помещений. Организовывать обсуждение вопросов, связанных с управлением домом. Отвечать за оказание коммунальных работ и услуг (в частности, заключать соответствующие договоры с исполнителями услуг, вести претензионную и исковую работу при нарушении обязательств). Осуществлять расчет платы за услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества дома.

Установлено, как формируется перечень услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома. В частности, в нем отражаются объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг (работ). По сравнению с минимальным перечнем список данных услуг может быть расширен.

Отдельное внимание уделено аварийно-диспетчерскому обслуживанию многоквартирного дома. За это отвечают УК, ТСЖ, застройщик или кооператив (в частности, они могут заключить договоры на обслуживание с соответствующими организациями)

Если управление домом (в котором более 12 квартир) осуществляют собственники помещений, то они должны включить положения об аварийно-диспетчерском обслуживании в договоры с исполнителями других услуг. Кроме того, они могут заключить отдельный договор со специализированной организацией. Если в доме менее 12 квартир, а его управление осуществляют собственники, аварийно-диспетчерское обслуживание выполняется соответствующей организацией (с ней заключается договор)

За это отвечают УК, ТСЖ, застройщик или кооператив (в частности, они могут заключить договоры на обслуживание с соответствующими организациями). Если управление домом (в котором более 12 квартир) осуществляют собственники помещений, то они должны включить положения об аварийно-диспетчерском обслуживании в договоры с исполнителями других услуг. Кроме того, они могут заключить отдельный договор со специализированной организацией. Если в доме менее 12 квартир, а его управление осуществляют собственники, аварийно-диспетчерское обслуживание выполняется соответствующей организацией (с ней заключается договор).

Регламентирована работа аварийно-диспетчерской службы. В частности, она следит за внутридомовыми инженерными системами, регистрирует заявки собственников об устранении неисправностей и повреждений, принимает оперативные меры при возникновении аварий. Служба работает круглосуточно.

Приведен порядок передачи технической документации при выборе иного способа управления домом.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Нежилые помещения

Кроме мест общего пользования и жилых квартир, существует такое понятие, как нежилые помещения. Это могут быть магазины, офисы, склады, и другие помещения, которые используются не для проживания, а для других целей.

С собственниками, как юридическими, так и физическими лицами заключают договор о ресурсоснабжении, управлении, ремонте и содержании всего дома и данного помещения в частности. Перед заключением соглашения управляющая компания проводит обследование помещения, где определяется подлинность указанного целевого использования, а также оценивается техническое состояние.

Если помещение находится в аварийном виде, то УК может отложить заключение договора до того момента, когда собственник проведет ремонт. В договоре указывают права и обязанности, штрафные санкции за неисполнение, срок действия и предмет соглашения.

Договор собственника помещения с управляющей компанией — очень важный документ. Он позволяет защитить права граждан и установить обязанности для управляющей компании. Правильное его составление определит характер отношений между сторонами и качество жизни в многоквартирном доме.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Структура договора

Каждое соглашение, договор, имеет определенную структуру, специфические термины и всевозможные подводные камни. Структура документа, чаще всего имеет вид:

  • объект – нуждающийся в управлении многоэтажный дом;
  • объекты – все участники сделки: жильцы дома и управляющее предприятие;
  • содержание – комплекс всех прав и установленных обязанностей субъектов.

Теперь следует поговорить подробнее о каждом.

Объект договора

Конкретный многоэтажный дом является предметом соглашения

Необходимо тщательно и с особым вниманием отнестись к правильному отражению информации, так как от этого зависит объем работ выбранной компании. В перечне услуг нужно обязательно перечислить все коммуникации, запирающее устройство, мусоропровод, лифт и т

д. Это поможет в дальнейшем избежать двойного взимания оплаты за данные услуги.

Субъекты договора

Всю сложность в этом соглашении представляет то, что в виде заказчика выступает множество жильцов. Для этой особенности, в ЖК РФ определено специальное правовое урегулирование. Во время проведения собрания жильцов дома нужно четко определить процент голосов, который имеют жильцы, а какой

ag-abstraktglass.ua

муниципальная собственность. Это позволит максимально точно узнать позицию представителей собственников, обеспечить, чтобы решения выбранных собственников более точно выражали интересы остальных жильцов, а не занимать сторону управляющей компании.

Управляющую службу необходимо выбирать очень внимательно. Некоторые критерии выбора:

сначала нужно как можно больше узнать обо всех кандидатах. Следует заказать в налоговой службе справку о юридических лицах, сопоставив ее с описанием фирмы;
нужно обязательно запросить у компании данные о домах, которые она обслуживала, и поговорить с представителями этих домов

В разговоре следует расспросить о реакции фирмы на внесение в договор требований, разработанных по инициативе жильцов (отказываются, не принимают во внимание предложения и т. д.);
узнать все о размере штата компании, наличии технической и материальной базы.

На основании данных пунктов нужно не спеша и внимательно выбрать подходящую управляющую организацию.

В обоих случаях встает вопрос о том, какие условия требуют обязательного внимания собственников. Вот несколько из них:

  • цена соглашения и метод ее изменения;
  • расчеты за ЖКУ;
  • период действия соглашения (1-5 лет, ст.162 ч.5 ЖК РФ);
  • список общего имущества всего дома;
  • условия, являющиеся значимыми по мнению сторон;
  • метод контроля за качественным выполнением обязанностей обеими сторонами;
  • способ досудебного урегулирования претензий.

Во время выбора управляющей компании юристы советуют руководствоваться определенным фактом: чем меньше образовалось доверия к фирме, тем меньше срок действия договора. При некачественном выполнении компанией своих утвержденных обязанностей, можно расторгнуть договор, но это обязательно нужно указать в соглашении.

Письменные способы досудебного урегулирования претензий позволит избежать необоснованных судебных исков от нечестных компаний, стремящихся только к сбору средств. Если утвердить срок предоставления ответа на иск или претензию 1 месяц, можно получить отличную возможность найти соратников в лицее юристов, соседей и правозащитников.

Определение расчетов управляющей компанией многоэтажного дома. Ст.155 ч.7 ЖК РФ утверждает, что в многоэтажном доме жильцы вносят оплату ЖКУ непосредственно управляющей организации. Управляющее предприятие будет рассчитывать все льготы, субсидии, осуществлять перерасчеты, формировать платежные документы и пр. Как доказывает практика, большинство нарушений по финансовой части происходит именно здесь и специалистам потом довольно сложно разобраться в этих нарушениях. Поэтому рекомендуется обязательно заносить в договор управления многоквартирным домом требование, при котором все расчеты ЖКУ, а также регистрация граждан должна производить через ЕИРЦ. Данная служба позволит жильцам не переживать за правомерность начисленных платежей и их дальнейшую судьбу (получил их поставщик или нет)

Это позволит собственникам направить все внимание на строгий контроль выполнения всех работ

Что если договор с управляющей компанией не заключен

Итак, обязательно ли заключать договор с управляющей компанией? Наличие соглашения является обязательным правилом предоставления жителям МКД услуг коммунального характера и иных услуг от жилищной организации. Но такое правило распространяется лишь на типовое соглашение, что заключается с собранием жителей.

Что, если договор с управляющей компанией не заключен? С каждым жителем в отдельности соглашение также нужно заключить, но, когда договор с УК не заключен, обязанности, определенные типовым соглашением, утвержденным собранием жителей, будут распространяться на всех жильцов в не зависимости от того, заключено соглашение или нет.

Однако лица, которые не заключали индивидуальный договор с УК, установленный общим собранием, вынуждены будут ссылаться на типовой договор. Это, разумеется, вызовет определенные неудобства. Однако в целом на взаимоотношения между жильцом и управляющей компанией наличие либо отсутствие индивидуального соглашения не влияет.

Комментарии к статье 162 ЖК РФ, судебная практика применения

Разъяснения Верховного Суда в обзоре практики

Когда управляющая организация является надлежащим ответчиком по иску ресурсоснабжающей организации о взыскании расходов на установку общедомового прибора учета? В п. 2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)» содержится следующий вывод:

Если собственниками помещений в многоквартирном доме заключен договор с управляющей организацией, последняя является надлежащим ответчиком по иску ресурсоснабжающей организации о взыскании расходов на установку общедомового прибора учета.

Размер обязательства управляющей организации по возмещению этих расходов не должен превышать совокупный размер обязательств собственников помещений многоквартирного дома.

* См. подробнее обстоятельства дела и мотивировку в извлечении из обзора судебной практики ВС РФ во вложении

Когда управляющая компания обязана возместить ресурсоснабжающей организации потери тепловой энергии в сетях? В п. 8 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)» содержится следующий вывод:

Управляющая компания обязана возместить ресурсоснабжающей организации потери тепловой энергии в сетях только в тех случаях, когда указанные сети относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

При этом, судом указано, что «обязанность по оплате потерь в тепловых сетях предопределяется принадлежностью этих сетей..

..Правомочия управляющей компании в отношении тепловых сетей как составной части общего имущества многоквартирного дома производны от прав собственников помещений в этом доме. Управляющая компания не вправе по собственному усмотрению устанавливать состав общедомового имущества.

Точка поставки тепловой энергии в многоквартирный дом по общему правилу должна находиться на внешней стене многоквартирного дома в месте соединения внутридомовой системы отопления с внешними тепловыми сетями. Иное возможно при подтверждении прав собственников помещений в многоквартирном доме на тепловые сети, находящиеся за пределами внешней стены этого дома. Вынесение точки поставки за пределы внешней стены без волеизъявления собственников означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лиц, которым это имущество не принадлежит.

** См. подробнее обстоятельства дела и мотивировку в извлечении из обзора судебной практики ВС РФ во вложении

Публикации на logos-pravo.ru:

Часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ предписывает управляющей компании выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Что же включается в понятие «надлежащее содержание» и какие именно работы по ремонту должна выполнять управляющая компания?

В обзоре «Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту. Судебная практика» содержатся следующие статьи:

  • Обязанность управляющей компании провести ремонт кровли крыши (с примерами из судебной практики);
  • Обязанность управляющей компании провести ремонт балкона (с примерами из судебной практики);
  • Обязанность управляющей компании выполнить ремонт подъездов домов (а также судебная практика);
  • Управляющая компания обязана провести ремонт фасада жилого дома (а также решение суда по данному вопросу);
  • Температура воздуха в квартире зимой и обязанность управляющей компании обеспечить температурный режим;
  • Обязанность управляющей компании опломбировать квартирные приборы учета (с решением суда в качестве примера);

Возмещение ущерба управляющей компанией:

  • Обязанность управляющей компании возместить ущерб заливом квартиры при протечке кровли (с примерами из судебной практики);
  • Падение с крыши льда и снега на автомобиль. Ответственность управляющей компании (с примерами из судебной практики);
  • Падение дерева на автомобиль и обязанность возместить ущерб (с судебной практикой применения);

Обязанности по текущему ремонту при задолженности по уплате ЖКУ

Рекомендуем также статью с примерами из судебной практики «Текущий ремонт многоквартирного жилого дома при наличии задолженности по оплате услуг управляющей организации»

Отказ от исполнения договора управления МКД

В обзоре практики «Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика» содержаться следующие статьи:

  • Заключение и расторжение договора управления домом с управляющей компанией
  • Односторонний отказ от услуг управляющей компании (договора управления МКД)

Примеры из судебной практики:

  • Отказ от договора с управляющей компанией. Судебно-арбитражная практика
  • Смена управляющей компании – отказ от договора управления. Судебная практика
  • Смена управляющей компании. Как отказаться от договора управления домом? Решения судов

Стороны-участники

В данной правовой ситуации есть две стороны, которые взаимодействуют по заключенному договору:

  1. Собственник в данном случае – это гражданин, который владеет жилым (или нежилым) помещением (квартирой) в многоквартирном доме на правах собственности. Как правило, приобретается это право в результате наследования, дарения, покупки, или приватизации. Одной квартирой может владеть как один человек, так и несколько. Их законные права подтверждаются соответствующим свидетельством либо выпиской из государственного реестра.

Граждане, которые проживают в квартире на основании договора социального найма, собственниками не являются. В этом случае они наниматели, а собственник – государство в лице местного муниципалитета. УК или управляющая компания – это организация, которая занимается управлением и содержанием многоквартирных домов. Обязательно наличие государственной лицензии на возможность осуществлять этот вид деятельности. УК может не только управлять всеми процессами по содержанию дома, но и самостоятельно являться поставщиком коммунальных услуг.

Однако чаще всего организация занимается лишь управлением, а предоставление услуг, техническое и санитарное содержание дома осуществляют специализированные организации по договору подряда. В этом случае найти нужных подрядчиков, проконтролировать их работу и заключить с ними договор, должна именно управляющая компания. О том, какие еще функции выполняет УК, узнаете тут.

В период своей деятельности УК заключает много договоров:

  • соглашения с поставщиками коммунальных услуг;
  • договор с организацией, которая занимается вывозом мусора;
  • трудовые договоры с частными лицами;
  • договор подряда со строительной организацией и прочее.

С собственником УК заключает один договор по управлению многоквартирным договором, который определит права и обязанности обоих сторон.

Договор подряда со строительной организацией

Договор строительного подряда подразумевает выполнение строительных работ за определенную плату (ст. 740 Гражданского кодекса).

Управляющая компания может заключать такой договор для реконструкции или капитального ремонта жилого дома.

Договор строительного подряда содержит:

  • предмет и срок подряда

  • техническую документацию

  • кто предоставляют техническую документацию

  • срок предоставление документации

  • смета, которая определяет стоимость работ

  • права, обязанности и ответственность сторон

  • условия оплаты

По итогам составляется акт приемки результата работ, подписанный обеими сторонами.

На что следует обратить особое внимание при заключении договора

Обычно жители не придают особого значения подобным документам, полагаясь на порядочность компаний, а зря.

Ведь буквально через месяц‑другой, получив квитанции за коммуналку, у жильцов сразу же возникают вопросы: откуда берутся завышенные суммы, почему тарифы не соответствуют установленным и т.п. А между тем самыми распространёнными нарушениями прав жильцов МКД со стороны УК можно считать следующие:

  1. игра с тарифами (если на общем собрании не был решён вопрос о применении тарифов на коммунальные услуги, УК самостоятельно может их установить в завышенном размере. В связи с этим совет: нужно установить в договоре условие о том, что оплата услуг будет производиться по тарифам, установленным службой ФСТ);
  2. увеличение срока договора (некоторые УК в договоре прописывают завышенный срок действия — до 10 лет. При этом обозначен запрет на расторжение договора в течение этого срока, что можно счесть договорным рабством. По условиям Жилищного кодекса максимальный срок договора — 5 лет. И менять УК можно в любое время по решению собрания, если с её стороны нарушаются условия договора);
  3. игнорирование строительных недоделок (иногда в договоре можно встретить условие о том, что УК снимает с себя ответственность за убытки, возникшие по причине строительных недоделок или скрытых дефектов. Однако по закону компания должна действовать так: при обнаружении дефектов нужно их устранить, а стоимость ремонта взыскать с застройщика);
  4. запрет перерасчёта (по закону жильцы имеют право требовать уменьшения стоимости услуг, которые были предоставлены с нарушениями норм. Например, если давление воды в кране меньше допустимого, плата за неё должна быть уменьшена или совсем исключена из квитанции по заявлению потребителя. Однако в договоре можно встретить такое условие, при котором потребители не имеют права требовать перерасчёта. Это незаконно, такое условие нужно исключать из договора).

Если в тексте что‑то смущает, не нужно торопиться его подписывать, даже если со стороны УК последуют заверения о том, что договор типовой, общий и т.д. Изменить условия можно двумя способами:

  • составить договор, который всех устроит;
  • подписать протокол разногласий к договору.

Имейте в виду, что если компания не нарушает условий договора, расторгнуть его досрочно будет сложно. Перед подписанием по условиям договора можно проконсультироваться в жилинспекции или у грамотного юриста.

Договор на вывоз мусора (ТБО – твердых бытовых отходов; ТКО – твердых коммунальных отходов)

Раньше вывоз мусора входил в список общедомовых нужд, в 2019 году прошла мусорная реформа. В квитанцию на оплату коммунальных услуг включили новую строку: обращение с твердыми коммунальными отходами (ТКО). То есть услугу жители будут оплачивать отдельно.

Сферу регулирует:

Федеральный закон от 24.06.1998 N 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» (Статья 24.7. Договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами)

Закон перечисляет классы опасности отходов, компетенции и ответственность органов самоуправления и жильцов и не только.

Договор заключается с компаниями, которые занимаются вывозом и утилизацией мусора.

От имени жильцов многоквартирного дома такие договоры заключает управляющая компания. Жители могут заключить индивидуальные договоры, но чаще всего это необходимо проживающим в частном секторе или юридическим лицам. В МКД проще это выполнять управляющей компании.

Договор на вывоз ТБО, как правило, типовой. Он содержит:

  • Наименование участников соглашения: организации по вывозу ТБО и жилец или управляющая компания. Их права и обязанности.

  • Адрес клиента и местоположение контейнеров для мусора.

  • Объем мусора для вывоза (приблизительный).

  • График вывоза мусора. Зависит от срока хранения отходов. При температуре -5°C и ниже мусор должен быть вывезен в течение трех суток; при температуре выше +5°C – должен быть налажен ежедневный вывоз мусора.

  • Стоимость услуг и правила оплаты.

  • Период предоставляемых услуг.

  • Классы отходов, которые компания вывозит, и типы отходов, которыми компания не занимается (взрывоопасные, токсичные, ртутьсодержащие и прочие).

У договора могут быть приложения, например, паспорт по безопасности отходов: от первого (особо опасные отходы) до пятого (отходы, не несущие угроз) класса. Бытовой мусор относится к 5 классу. Оплата обычно устанавливается по числу прописанных в доме и распределяется на каждую квартиру. Второй вариант – исходя из доли в общей собственности.

Если договор на вывоз ТБО не заключен, грозит штраф (ст. 8.2 КоАП РФ). 

Если собственник сам не заключал договор, но в квитанции появилась строка или отдельная квитанция по обращению с ТКО, значит, договор был заключен в типовой форме (Постановление Правительства РФ от 12 ноября 2016 г. № 1156 «Об обращении с твердыми коммунальными отходами») с региональным оператором, если такой имеется в регионе. В этом случае собственник может обратиться к региональному оператору и получить договор в бумажном виде.

Если в регионе нет регионального оператора, заключать договор на вывоз мусора нужно с частной организацией.

Заключение договора управления

Договор с эксплуатирующей организацией включает приложение с указанием объёма оказываемых услуг, размера вознаграждения, описания объектов, переходящих в эксплуатацию. Одностороннее изменение пунктов договора сторонами невозможно.

Какие документы должен передать застройщик управляющей компании

При подписании ДУ подлежит передаче ряд документов на МКД, факт передачи фиксируется реестром приемки документов:

  • Копия акта о вводе в эксплуатацию
  • Инструкция по эксплуатации здания
  • Технический паспорт дома, в который входит поэтажный план и экспликация
  • Подробный план территории, где размечены подземные и наземные коммуникации и точки подключения
  • Акты постановки на учёт общедомовых приборов учёта
  • Копии договоров с РСО
  • Копии актов приёма-передачи помещений собственников
  • Паспорт фасада здания
  • Другие документы, например: копии строительных чертежей.

В дальнейшем жители могут получить копии этих документов непосредственно в своей УК, не обращаясь к строителям.

Документ передачи здания

Если нет разногласий по техническим документам, и обе стороны выражают согласие на сотрудничество, то подписывается акт приёма-передачи здания. Когда он будет подписан, здание переходит в ведение управляющей компании. Теперь она имеет право принимать заявки, проводить оплату и т.п.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.