Агентский договор на оказание риэлторских услуг образец

Алан-э-Дейл       01.05.2022 г.

Оглавление

Бланк договора аренды квартиры

Источники

  • https://101million.com/personal/dogovory/okazanie-uslug/rieltorskih.html
  • https://dbsd.ru/contracts/services-contract/1567.html
  • https://www.HabRealty.ru/snyat/kak-obschatsya-rieltorom-arende-kvartiry.html
  • https://moezhile.ru/arenda/uslugi-rieltora-2.html
  • https://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BE%D0%BA%D0%B0%D0%B7%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D1%83%D1%81%D0%BB%D1%83%D0%B3_%D0%BF%D0%BE_%D0%BF%D0%BE%D0%B8%D1%81%D0%BA%D1%83_%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%B0_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8
  • https://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BD%D0%B0_%D0%BE%D0%BA%D0%B0%D0%B7%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D1%80%D0%B8%D1%8D%D0%BB%D1%82%D0%BE%D1%80%D1%81%D0%BA%D0%B8%D1%85_%D1%83%D1%81%D0%BB%D1%83%D0%B3
  • https://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B

Плюсы и минусы работы с риэлтором

От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.

Плюсы от работы с риэлтором:

  • быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
  • маркетинговый план по рекламированию квартиры;
  • прием звонков от клиентов и организация просмотров;
  • проверка всех документов перед сделкой.

Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.

Минусы от сотрудничества с риэлтором:

  • высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
  • риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
  • потеря задатка за досрочное расторжение договора;
  • медленная работа и минимум покупателей.

Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.

Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.

Хороший риэлтор должен иметь официальную регистрацию, сертификат либо страховку профессиональной ответственности. У компании должна быть большая база клиентов, налаженные контакты с множеством сайтов по продаже недвижимости и безупречная репутация.

Как риэлтор продает квартиру

Профессиональный подход при продаже или покупке жилья предполагает следующие этапы — консультация, выбор стратегии, подбор вариантов и сопровождение сделки.

Консультация заказчика

В первую очередь агент узнает информацию от заказчика. Он выясняет у продавца, сколько времени недвижимость у него находится в собственности, есть ли на ней обременения. У покупателя в свою очередь узнает информацию о том, планируется ли использование кредитных средств или материнского капитала.

Далее собирает максимум информации об объекте недвижимости. Метраж, количество комнат, этаж, материал стен дома, наличие парковки и инфраструктуры – эти детали потребуются агенту для подачи объявлений.

В свою очередь риэлтор предоставляет клиенту список необходимых документов для продажи или покупки, консультирует по возможным особенностям сделки.

Выбор стратегии

На этом этапе посредник выясняет желаемые сроки продажи или покупки жилья. В зависимости от них дает рекомендации по корректировке цены. Если квартиру требуется реализовать в короткий срок, то цена должны быть ниже рыночной. В случае, когда срочности нет, можно установить высокую цену и корректировать ее в случае отсутствия интереса покупателей постепенно.

Реклама объекта или подбор вариантов

Риэлторы размещают объявление об объекте на всевозможных сайтах и досках объявлений, в газетах, в группах социальных сетей, расклеивают объявления на подъездах, при этом дают только собственные контактные данные.

Далее обрабатывают звонки, ведут переговоры с потенциальными покупателями, осуществляют предпродажную подготовку, организуют показы квартиры (иногда без участия самого продавца) и в случае удачи берет задаток.

Сопровождение сделки

Это последний этап работы агента. Он помогает собрать документы для купли-продажи, часть даже готовит сам (справка ЕГРП), подготавливает договор, назначает дату заключения договора и присутствует на ней.

Для качественного выполнения своих обязанностей риэлтор должен знать:

  • Приказы, нормативные акты, положения и другую необходимую информацию, связанную с недвижимостью.
  • Какие агентства недвижимости существуют на рынке на данный момент, и какие услуги они продают.
  • Действие рыночной экономики.
  • Как правильно нужно налаживать деловые контакты
  • Как правильно облагаются налогами физические и юридические лица.
  • Какие существуют операции, связанные с недвижимым имуществом и как правильно их совершать.
  • Правила заключения купли-продажи недвижимости, оформление данных операций документально.
  • Как работать в программах, созданных для проведения операций с недвижимостью.
  • Стандарты оценки недвижимости.
  • Алгоритм проведения показов продаваемых объектов, правила общения с покупателем и ведения переговоров.
  • Действующие в настоящее время цены на недвижимые объекты.
  • Формирование рекламы.
  • Жилищное и земельное законодательство.

Виды договоров на оказание риэлторских услуг

Прежде чем агент по недвижимости приступит к работе, он должен заключить с заказчиком договор. Форму заполнения предоставляет риэлтор, обсуждает с клиентом, только после этого подписывается соглашение.

Установленные формы и образец

Существуют несколько типовых образцов договоров на оказание услуг.

Формы договоров:

  1. «Договор на оказание риэлторских услуг». Это наиболее полный и грамотно составленный документ. Он содержит в себе практически все пункты прав и обязанностей сторон. Также в нем учтена форма отчетности расходов риэлтора и их оплаты.
  2. «Договор поручения». Форма разработана на основании 49 статьи Государственного Кодекса. Содержит детальный перечень всех прав, обязанностей сторон. Описывает форму отчетности и выплат неустоек. Так же детально расписывает ответственность сторон.
  3. «Договор на оказание информационно- консультативных услуг»Подобную форму чаще всего используют для аренды помещений. При купле-продаже лучше не использовать данный вид соглашений.
    Заказчик должен понимать, что он оплачивает работу по предоставлению базы данных возможных вариантов аренды недвижимости. Если клиент по каким-то причинам не смог сделать выбор, то все равно должен оплатить работу агента.

  4. Квалифицированные риэлторы предпочитают оформлять два договора. Один на оказание услуг. Второй договор об оплате, в нем фиксируется аванс, форма и момент расчета. Второе соглашение может быть составляющей первого договора с перечнем обязанностей сторон.
  5. «Договор на поиск аренды».Данное соглашение регламентирует взаимоотношение сторон при поиске помещения для аренды. Главное, что оговорено в соглашении, момент оплаты наступает в момент заключения сделки аренды помещения.

В чем суть риэлторских услуг, рассказано в этом видео:

Заказчик должен помнить, что в момент заключения договора он будет обязан оплатить работу агента, если он выполнил все условия соглашения. Если есть необходимость и финансовые возможности можно заключить договора с несколькими агентствами недвижимости или отдельными риэлторами.

Оплачивать нужно услуги каждого из них. Есть только один вид соглашения, по которому заказчик не может поступить подобным образом. Образец такого соглашения можно скачать ниже.

Скачать образец договора.

Эксклюзивный договор на оказание риэлтерских услуг

Этот вид соглашения вожделенная мечта всех агентств недвижимости и риэлторов. Они предлагают заключить подобный договор в первую очередь. Не стоит торопиться. Его можно заключать с агентом, в котором есть полная уверенность и доверие к нему.

Этот вид соглашения предусматривает, что только это агентство или риэлтор имеет право работать с вашим объектом недвижимости. Соответственно предусмотрены возмещения в случае нарушения соглашения.

Сколько платят риэлтору при покупке квартиры

Комиссия риэлтора — фиксированная сумма или процент от приобретаемой или покупаемой недвижимости, которую оплачивает покупатель или собственник за предоставляемые услуги по договору поручения, агентскому (эксклюзивному) договору или договору комиссии.

Стоимость оплаты услуг варьируется, в зависимости от ситуации:

  • новостройка или вторичный рынок недвижимости;
  • фиксированная или процентная ставка;
  • только покупка или «альтернатива» (продажа и покупка одновременно);
  • покупка жилья из базы агентства или у другого агентства или собственника;
  • есть ли сложности в оформлении сделки и сбора документов (несовершеннолетние, военная ипотека, сертификат, маткапитал и т.д)

Важно: на стадии подписания договора на подбор жилплощади, обговорить объем работы маклера, зафиксировать его на бумаге, как и стоимость услуг, чтобы избежать непредвиденных расходов позже. В Москве оплата услуг риэлтору может достигать до 200.000 рублей, но это только покупка. Если оформляется сделка «обмена» (продает и покупает одновременно), то дают скидку

Если оформляется сделка «обмена» (продает и покупает одновременно), то дают скидку.

В Москве оплата услуг риэлтору может достигать до 200.000 рублей, но это только покупка. Если оформляется сделка «обмена» (продает и покупает одновременно), то дают скидку.

Это пример фиксированной ставки, есть еще и процент от стоимости жилья, размер достигает 2-5%. При одновременной продаже и покупке делают скидку на 2-3%, т.е. оплачиваете 1-2% за приобретаемый объект недвижимости.

Почему плата за подбор квартиры дороже, чем за продажу: потому что у посредника бОльший объем работы и доля ответственности за проверку юридической чистоты жилья несоизмеримо выше.

Это интересно, кто оплачивает риэлтору за приобретение дачного участка собственник или покупатель?

Если покупка жилплощади осуществляется в новостройке, то работа риэлтора оплачивается застройщиком, однако вы понимаете, что девелопер включает размер комиссии в стоимость квадратного метра.

Еще агентства недвижимости могут практиковать такой подход, например, брать с продавца 100.000 рублей за продажу квартиры, а если он покупает взамен продаваемой жилье из базы агентства, то не платит за сопровождение покупки жилья.

Оплата риэлтору при покупке квартиры, если сделка не состоялась не производится, так как не выполнено условие договора — покупатель не приобрел жилье!

Будьте готовы, что приобретая жилплощадь через посредника оплатите от 10.000 — 90.000 рублей даже, если у маклера нет эксклюзивного договора с собственником на продажу квартиры.

Читайте, сколько нужно платить риэлтору при продаже квартиры

При покупке квартиры бизнес или элит-класса размер комиссии риэлтора, в основном, фиксированный и достигает 500.000 рублей.

Вы должны понять, что услуги риэлтора стоят столько, сколько вы готовы за них заплатить.

Утвержденной тарифной сетки нет, потому что это рынок недвижимости с посредниками, которые ориентируются на ваш карман и спрос, возможно искусственно созданный дефицит на те или иные объекты недвижимости в каком-либо районе города.

Факторы, влияющие на стоимость услуг риэлтора

  1. Опыт работы маклера, наличие «своих» клиентов (приходящих по рекомендациям), количество положительных отзывов;
  2. Разница будет ощутимой, если вы обратитесь в риэлторскоую компанию или к частному риэлтору;
  3. Стоимость искомого объекта недвижимости, цена услугу посредника в эконом-классе обойдется дешевле, чем в бизнес или элит-классе;
  4. Количество дополнительных платных услуг, предоставляемых маклером.

Что увеличивает стоимость услуг посредника при приобретении жилья:

  • собственники с долями;
  • собственники наследники;
  • собственники несовершеннолетние;
  • наличие обременения и арестов, наложенных на приобретаемую жилплощадь;
  • необходима приватизация квартиры перед покупкой;
  • приобретение комнаты в коммунальной квартире.

Вы узнали, сколько нужно платить риэлтору при покупке квартиры, размер комиссии и что влияет на ее увеличение или уменьшение.

Особенности всех договоров с риэлтором

Вначале посредники пользовались агентским договором или договором поручения. Дальше путём эволюции стали больше предлагать договора на оказание посреднических услуг. А вершиной развития стал эксклюзивный договор с посредником. Он защищает риэлтора и его заработок лучше всех остальных.

Рассмотрим общие особенности этих договоров:

У риэлтора по договору никакой ответственности

У риэлтора из обязанностей только услуги предоставления информации. Консультации по ценам и рынку недвижимости, показ квартир, телефонные переговоры и поиск клиентов. Всё. Штрафных санкций и ответственности никакой.

Риелтор и не может ничего гарантировать, потому что продажа квартиры зависит не только от него, но и от внешних факторов. Таких как цена квартиры, условия продажи и общая ситуация на рынке.

Основная задача риелтора именно в этом и состоит. На основании своего опыта и знаний помочь вам реализовать квартиру в данный период времени по наиболее выгодной цене. Сделать квартиру привлекательной для покупателя и привести объект к продаже.

Обязанности и штрафные санкции собственника

У продавца обязанностей значительно больше и есть штрафные санкции за преждевременное расторжение договора. Обычно прописывается полная комиссия по договору – 5-6% от стоимости квартиры или может быть фиксированная сумма в несколько тысяч долларов.

Это делается для того, чтобы защитить риелтора от возможности не получения денег за работу. Посредник получает деньги только в случае продажи квартиры.

Перед этим нужно выполнить достаточно большой объём работ и потратить некоторые ресурсы на продвижение вашего объекта и рекламу. Иногда требуется сделать вид недвижимости более привлекательным: подкрасить, помыть, облагородить объект продажи.

Ещё одно из частых условий агентств – оставить оригиналы документов на квартиру у них в офисе на хранение.

Зачем риэлтор забирает документы

Это сделано для того, чтобы окончательно привязать к себе клиента и не дать ему совершить сделку самостоятельно. Для риелтора это как рычаг давления и страховка. Без него вы не сможете сделать ничего.

Если документы останутся у собственника, то он сможет нарушить договор и продать квартиру самостоятельно. В этом случае риелтору придётся обратиться в суд и отстаивать свои комиссионные через решение суда.

Это сложный и долгий путь. Поэтому у собственника легче взять документы на хранение и иметь гарантию оплаты услуг.

Почему нельзя отдавать документы риэлтору

Лучше не оставлять документы на квартиру у риэлтора. Вы можете попасть на мошенников, и вашу квартиру продадут по поддельной доверенности. А в лучшем случае – вас просто будут шантажировать документами, пока не заплатите полную сумму комиссии. Лучше, чтобы документы находились у вас.

Без риэлтора по договору квартиру не продать

Как правило, подписывая договор поручения или договор на оказание услуг, вы практически во всех случаях не сможете продать свою квартиру самостоятельно. Только через риэлтора, оплатив ему всю сумму вознаграждения.

Документы будут лежать в агентстве и по договору вы должны будете оплатить комиссию, а если передумаете продавать, то заплатите неустойку и штраф.

Поэтому перед подписанием договора внимательно прочитайте его и подумайте о возможных штрафных санкциях. Вы должны быть уверены что точно собираетесь квартиру продавать и не поменяете своего намерения.

Продажа квартиры связана с затратами денег для риелтора или мысленных ресурсов. Поэтому для него документы и договор это страховка оплаты услуг. Без гарантии оплаты особо никто напрягаться не будет и ваша квартира будет просто висеть в базе агентства.

Дополнительные условия

При составлении договора необходимо учитывать следующие важные моменты.

В документе обязательно должна быть указана стоимость сделки, порядок и условия оплаты. Отсутствие информации относительно цены автоматически делает сделку недействительной.

Если риэлторские услуги оказываются несколькими агентами (или компаниями), то договор должен содержать информацию о правах и обязанностях всех участников сделки. Отсутствие информации хотя бы об одной из сторон сделки делает договор недействительным.

Участники могут в индивидуальном порядке договориться о способе возмещения убытков стороной, нарушившей обязательства. Это может быть выплата штрафа, пени, неустойки и т.д.

Как расторгнуть соглашение

При нарушении сторонами обязанностей по исполнению соглашения, оно может быть расторгнуто. Если нарушения выявлены со стороны риэлтора, то необходимо выставить аргументы. В качестве таковых могут быть предоставлены отчеты агента.

Со своей стороны, заказчик может тоже нарушать пункты договора. Наиболее часто встречающиеся случаи, это изменение первоначальной стоимости, или «я нашел покупателя продавца сам». Клиенту необходимо помнить, что в момент заключения договора он взял на себя обязанность оплачивать услуги агента.

Поэтому есть альтернативный вариант, который чаще всего используют на практике. Заказчик предоставляет право агентам продавать-покупать недвижимость и оплачивает услуги лишь в том случае, если именно риэлтор нашел покупателя или продавца.

В случае с арендой можно воспользоваться подобной схемой. Агент нашел подходящую аренду, получил комиссионные. Таким образом, клиент не может поступить, если он предварительно заключил договор и риэлтор в указанные сроки нашел клиента.

В случае с эксклюзивным договором право на поиск покупателя или продавца остается за агентом. Заказчик в любом случае должен оплатить услуги. Помните, риэлтор оказывает услуги, но не несет ответственность за заключенную сделку.

Право заключать сделки имеют только аккредитованные нотариусы. Они же несут ответственность за правовую чистоту сделки. Риэлтор подготавливает ваш объект к моменту оформления сделки.

Договора на оказание риэлтерских услуг выполняют важное функцию в регулировании правовых отношений между заказчиком и агентом. Он является основанием для решения спорных вопросов, страхует стороны от возможных не правовых действий

Обязательные пункты

Все устные договоренности между агентом и клиентом при возникновении спорных ситуаций в суде не рассматриваются. Поэтому, что бы не было неожиданностей с риэлтором или агентством подписывается эксклюзивный договор.


При составлении типового договора с риэлтором должны быть отражены следующие пункты:

  1. Между какими лицами будет заключаться договор (указывается Фамилия Имя Отчество риэлтора и его паспортные данные или название агентства с его банковскими реквизитами и юридическим адресом в конце договора).
  2. Описание всех предоставляемых услуг по договору (продажа квартиры, поиск покупателей, сбор справок и подготовка документов для совершений сделки).
  3. Сроки выполнения обязательств (лучше прописывать каждый этап: сроки поиска, оформления, регистрации, — отдельно и с указанием времени исполнения).
  4. Стоимость услуги (указанное вознаграждение разбить под конкретный перечень выполняемых услуг).
  5. Условие расторжения договора (стоит прописать, что обе стороны вправе в одностороннем порядке отказаться, от договора, заблаговременно предупредив об этом).
  6. Ответственность сторон (прописываются штрафные санкции за невыполнение условий договора).
  • Скачать бланк типового договора с риэлтором на продажу квартиры
  • Скачать образец договора с риэлтором на продажу квартиры

Виды договоров с риелтором

В зависимости от целей, поставленных заказчиком, выделяют следующие разновидности договоров на оказание риелторских услуг:

  • по сопровождению сделки по покупке, продаже или найму/аренде недвижимости;
  • подбору вариантов помещения для покупки или аренды/найма;
  • поиску покупателей или арендаторов помещения.

В ходе исполнения условий договора оказания услуг по продаже недвижимости, а также иных операций с жилыми и нежилыми помещениями риелтор может оказывать следующие услуги:

  • рекламные — размещение объявлений в печатных изданиях и на специализированных площадках в Интернете, демонстрация объекта недвижимости потенциальным покупателям/нанимателям;
  • юридические — проверку чистоты сделки, составление проекта договора (купли-продажи, аренды, найма, мены, дарения и пр.) и сопровождение клиента в ходе его заключения;
  • консультационные — предоставление информации по любым вопросам, возникающим у клиента в ходе подбора, приобретения или продажи недвижимости.

Резюме

Таким образом, договор оказания риэлторских услуг заключается между агентством недвижимости и заказчиком, который может являться физическим или юридическим лицом. Предметом договора выступает объект недвижимости (земля, квартира, дом и т.д.), который может быть приобретен, продан, сдан в аренду или арендован.

Договор должен содержать сведения об исполнителе и заказчике, характере предоставляемых услуг, правах и обязанностях сторон, условиях сделки.

Обязательным условием является наличие информации обо всех участниках сделки и указание цены.

Договор может иметь приложения, содержащие дополнительную информацию.

Плюсы и минусы работы с риелтором

Рассмотрю плюсы и минусы участия посредника.

Безопасность сделки. Риелтор обладает достаточными юридическими познаниями, чтобы устранить потенциальные риски, которые не заметит человек без опыта в сфере продажи недвижимости.
Рекламная кампания. Объявления, которые публикуются самостоятельно на интернет-порталах или в печатных СМИ быстро теряют актуальность, поскольку их постоянно требуется обновлять, что для продавца может быть утомительно. Помощь агента в этом вопросе невероятно ценная.
Экономия времени. Посредник сам проведет встречи и переговоры с потенциальными покупателями, убеждает их в преимуществах недвижимости, организует осмотр квартиры.
Знание рынка. Не стоит недооценивать преимущество знания риелтором рынка продаж недвижимости. Так, завышенная цена на квартиру способна растянуть процесс поиска покупателей, а слишком низкая — создать впечатление в наличие какого-то подвоха.

Разумеется, что все услуги в рамках договора риелтор предоставляет небесплатно. Однако не каждый собственник жилья готов платить крупное вознаграждение посреднику. Тем не менее, если договор заключен, посредник оказал определенный перечень услуг, то они должны быть оплачены. В том случае, если вы нашли покупателя самостоятельно, агент все равно должен получить свои комиссионные за объем проведенных работ.
Кроме того, всегда существует некоторый риск натолкнуться на мошенников, поэтому лучше обращаться в авторитетные агентства недвижимости.

Подводные камни сделки с агентством недвижимости

Перед тем как риелтор приступит к своим обязанностям, он предложит подписать соглашение.

А поскольку это юридический документ, устанавливающий обязанности и ответственность сторон, то следует со всем вниманием отнестись к его содержанию:

  • различные штрафы для продавца, например, за срыв просмотра жилплощади. Вы не должны соглашаться на такие условия;
  • взимание неустойки при отказе от сделки. Даже если неустойка прописана в договоре на оказание услуг, взимать ее агентство не имеет право;
  • запрет на заключение соглашений с другими риелторами (обычно устанавливается при заключении эксклюзивного договора с агентом);
  • запрет на переговоры продавца с покупателем до заключения сделки купли-продажи. Это требование идет вразрез с законом;
  • срок договора. Он не должен быть бессрочным;
  • порядок расчетов, а также оплата вознаграждения риелтору. В документе должны быть четко прописана стоимость услуг.

Причины отказа от сотрудничества

Отказ от сотрудничества с риелтором может последовать по различным причинам:

  • возникновение непредвиденных ситуаций, препятствующих продаже квартиры. К таковым относятся тяжелая болезнь, смерть члена семьи, изменение семейного положения;
  • невыполнение агентом своих обязанностей. То есть риелтор фактически не выполнял обязательств, прописанных в соглашении, например, не размещал рекламу, не подготовил документы;
  • продавец самостоятельно нашел покупателя. В таких случаях риелтор обычно взимает плату за фактически оказанные услуги;
  • истек срок договора.
Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.