Добросовестный приобретатель

Некоторые моменты защиты права собственности- добросовестный приобретатель

13. В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

44. В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Новые правила компенсации добросовестным покупателям за утрату приобретенного жилья

С 1 января 2020 года вступили в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников. Поправки уточняют понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» и одновременно совершенствуют механизм компенсации убытков, возникших в результате сделки, признанной незаконной. Кадастровая палата и Росреестр Татарстана разъяснили, в каких случаях лишившийся приобретенного жилья добросовестный покупатель может рассчитывать на полную компенсацию причиненного ущерба.

Кто такой добросовестный приобретатель

Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.

Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из ЕГРН. Выписка из реестра недвижимости позволяет еще до совершения сделки проверить представленные продавцом данные об объекте, владельце, отсутствии или наличии обременений. Поэтому если право собственности перешло другому владельцу, сведения об актуальном правообладателе будут отражены в выписке. Заказать выписки сведений ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости может любое заинтересованное лицо, через МФЦ или на портале Росреестра (rosreestr). Получать разрешение владельца недвижимости на получение этих сведений не требуется.

Выписка сведений из ЕГРН помогает потенциальному покупателю обезопасить себя до совершения сделки, а в случае истребования приобретенной недвижимости законным владельцем по решению суда – компенсировать убытки, имея статус добросовестного приобретателя.Механизм выплаты компенсации С 1 января 2020 года начали действовать правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения. Механизм реализации компенсационных выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как прокомментировала и.о. заместителя руководителя Управления Росреестра по Республике Татарстан Людмила Кулагина

, в жизни действительно возможны случаи, когда гражданин приобретает недвижимость по всем правилам, а затем выясняется, что у нее есть законный собственник, который ничего не знал о сделке и теперь требует возврата своего имущества. Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а значит, добросовестный покупатель рискует оказаться на улице.

Так вот по новым правилам добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может теперь требовать компенсацию за счет государства в тех случаях, когда решением суда с лица, ответственного за причинение добросовестному приобретателю ущерба в связи с истребованием жилого помещения, взысканы убытки в пользу добросовестного приобретателя, но по независящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа к исполнению.

Предельный размер компенсационной суммы новыми правилами не устанавливается. Размер компенсации будет определяться судом на основании суммы, составляющей реальный ущерб, либо, по требованию самого добросовестного приобретателя, в размере кадастровой стоимости жилого помещения

(действующей на дату вступления в силу судебного акта о его истребовании, за вычетом сумм, возмещенных приобретателю третьим лицом).

Как отметила заместитель директора Кадастровой палаты по Республике Татарстан Лейсан Рахматуллина

, примечательно, что закон имеет обратную силу для случаев, когда жилье было истребовано у добросовестных покупателей в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Таким образом, граждане смогут обратиться в суд с иском о выплате компенсации в течение трех лет со дня вступления в силу новых правил.

При выплате компенсации со стороны государства, органы власти также получат право в дальнейшем предъявить регрессный иск недобросовестному продавцу для возмещения причиненных убытков.

Пресс-служба

Комментарии к ст. 302 ГК РФ

1. Текст комментируемой статьи ограничивает истребование собственником своего имущества из чужого незаконного владения. Введение таких ограничений связано с необходимостью обеспечить преимущественную защиту интересов другого участника торгового оборота — добросовестного приобретателя.

2. Закон охраняет только интересы добросовестного приобретателя. Последний должен доказать, что он не знал и не мог знать, что имущество приобретается у лица, которое не вправе его отчуждать, и считал, что законно получил имущество в свою собственность

Наличие в действиях приобретателя умысла и даже грубой неосторожности исключает возможность защиты его интересов

3. Если приобретатель добросовестный, то собственник вправе истребовать у него имущество только тогда, когда оно выбыло из владения собственника либо лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли (утеряно, похищено и т.п.). Причем эти обстоятельства собственник должен доказать сам. Наличие в действиях собственника воли на передачу имущества другому лицу исключает возможность его истребования от добросовестного приобретателя (Бюллетень ВС РФ. 1991. N 2. С. 14; п. 19 Обзора).

Из этого правила законом сделано два исключения: а) если имущество приобретено добросовестным приобретателем у лица, которое не имело права его отчуждать, безвозмездно, собственник может истребовать его при любых обстоятельствах (даже если оно выбыло из владения собственника по его воле); б) деньги (ст. 140 ГК) и ценные бумаги на предъявителя (гл. 7 ГК) как наиболее оборотоспособные объекты гражданского права не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя ни при каких обстоятельствах.

4. В случаях, когда имущество не может быть истребовано, оно поступает в собственность добросовестного приобретателя. Вместе с тем собственник вправе предъявить иск о взыскании убытков с того лица, которому он передал свое имущество во владение.

5. ГК вслед за законами о собственности отказался от принципа неограниченной (независимо от добросовестности приобретателя) виндикации государственного, кооперативного и общественного имущества (ст. 153 ГК 1964 г.). Такое имущество может быть истребовано собственником на общих основаниях.

6. ГК отказался также от закрепленного ранее в ч. 2 ст. 152 ГК 1964 г. запрета для собственника истребовать имущество, проданное в порядке исполнения судебного решения. Теперь он может потребовать его с соблюдением правил ст. ст. 301 и 302 ГК. Однако, если лицо, приобретшее имущество на торгах, проведенных судебным исполнителем, является добросовестным приобретателем, а торги не были признаны недействительными, это лицо признается собственником имущества. Прежний собственник уже не вправе его вернуть (п. 22 Обзора).

Добросовестный приобретатель квартиры

Покупателю, чтобы доказать свою добросовестность и отстоять свои права, необходимо убедить суд в том, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры. В частности – проверил данные основного правоустанавливающего документа на квартиру (см. Откроется в новой вкладке.»>документ-основание приобретения права), сопоставил его с данными паспорта Продавца, а также получил подтверждение его прав собственности из уполномоченного органа – Росреестра (см. Откроется в новой вкладке.»>Выписка из ЕГРН).

В таких случаях Покупателя может ждать неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе. Отличие этого иска от требования Откроется в новой вкладке.»>признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги. Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Порядок признания добросовестным приобретателем автомобиля в судебном процессе

Бремя доказывания своей добросовестности лежит на приобретателе заложенного или арестованного автомобиля.

В п. 1 постановления пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что при установлении добропорядочности в поведении лица следует опираться на предполагаемое поведение любого участника гражданских правоотношений, учитывающего права и интересы другой стороны.

Важно! В случае явного отклонения поведения стороны от ожидаемого суд вправе по своей инициативе признать его недобросовестным

Обратите внимание! Добропорядочность сторон предполагается, пока не доказано обратное. В силу п

38 постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 покупатель может быть признан добропорядочным, если сделка по продаже спорной машины обладает всеми признаками действительной сделки, за исключением совершения неуправомоченным продавцом

В силу п. 38 постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 покупатель может быть признан добропорядочным, если сделка по продаже спорной машины обладает всеми признаками действительной сделки, за исключением совершения неуправомоченным продавцом.

Предыдущий собственник вправе оспорить заявление покупателя о его добропорядочности, если сумеет доказать, что в момент совершения покупки последний имел основания усомниться в правах продавца на транспортное средство.

О том, как можно доказать добросовестность приобретателя, читайте статью КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить бесплатный доступ к ней на 2 дня.

Ознакомиться с тем, в какой суд подавать заявление, сроками и порядком подачи исков можно в статье на нашем сайте «Как подать исковое заявление в суд — порядок и сроки?».

Понятие «добросовестный приобретатель недвижимости»

Чтобы понимать значение этого понятия, обратимся к Гражданскому кодексу РФ – в статье 302 добросовестным приобретателем вообще является любое лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица и при этом не было осведомлено об имеющихся законных основаниях, запрещающих отчуждение объекта продавцом.

Если речь идет о рынке недвижимости, то статусом добросовестного приобретателя может быть наделен покупатель, который абсолютно законно приобрел объект недвижимости, но впоследствии стал ответчиком по иску с требованием об изъятии этого имущества (в данном случае – квартиры, дома или земельного участка) из незаконного владения. В случае если покупатель был осведомлен об имеющихся законных препятствиях к отчуждению имущества у продавца, считаться добросовестным приобретателем он не может.

Таким образом, существует два главных критерия, на основании которых приобретатель недвижимости получает статус «добросовестного»:

• первый: покупатель не знал и не мог знать, что имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело прав его отчуждать;
• второй: покупатель не обладал информацией об отсутствии у продавца прав на законное отчуждение объекта недвижимости, но стремился выяснить все обстоятельства.

Следует понимать, что присутствие этих двух факторов необходимо будет доказать в ходе судебного разбирательства. Тем не менее действующая в стране судебная практика (по аналогии с презумпцией невиновности) признает принцип презумпции добросовестности приобретателя, т. е. считает его добросовестным, пока не будет доказано обратное. Однако по отношению к продавцу также действует данное положение, поэтому и покупатель, и продавец находятся в данной ситуации в равных правах. Кто действительно будет признан добросовестным – должен решить суд.

При принятии решения в пользу приобретателя суд будет рассматривать вопрос о том, проявил ли покупатель должную осторожность при заключении сделки

Здесь будут приниматься во внимание следующие факторы:

• был ли приобретателем произведен осмотр объекта недвижимости перед его покупкой;
• принимались ли необходимые действия для выяснения прав продавца (продавцов) на продажу, проверялась ли юридическая чистота объекта ;
• являлась ли заявленная продавцом цена объекта рыночной либо она была гораздо ниже других объектов на рынке;
• имел ли покупатель информацию о присутствии у третьих лиц прав на недвижимость, которую он приобретает.
• например, договор с юридической будет доказательством вашего желания выяснить все о покупаемом объекте и вашей добросовестности.

Как вы понимаете, все это необходимо будет подтвердить документально.

Какие документы необходимы покупателю, чтобы доказать свою добросовестность?

В постановлении Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Апелляционного суда РФ от 29.04.2010 г., на которых рассматривались вопросы, возникающие в судебной практике в процессе разрешении имущественных споров, указывается, что приобретатель обязан выяснить правомочия продавца на отчуждение недвижимости. Речь здесь идет о получении выписки из ЕГРН.

В упоминаемом выше постановлении нет полного перечня документов, необходимых для доказательства приобретателем свой добросовестности, и это является существенным правовым преимуществом в руках добросовестного покупателя – можно с помощью опытных юристов прибегнуть к различным способам доказательства своей добросовестности и выиграть суд.

Закон свидетельствует, что имущество нельзя истребовать у добросовестного покупателя, если оно приобреталось возмездно и прежний хозяин утратил на него право вследствие добровольного подписания документов.

Судебные разбирательства, связанные с недвижимостью вообще, и иски по поводу незаконного отчуждения имущества – мероприятия сложные, нередко растянутые во времени, требующие сил и средств. Чтобы вам не пришлось доказывать свои права на недвижимость в суде, воспользуйтесь нашими рекомендациями:

• Перед подписанием документов обязательно проведите юридическую проверку приобретаемого объекта. Не каждый покупатель сможет выполнить ее своими силами – гораздо надежнее, если проверка чистоты квартиры будет выполнена специалистами; о том, что это такое, вы можете узнать из нашей статьи «Юридическая чистота объекта».
• Узнайте историю объекта от момента его приватизации – сколько раз он отчуждался, когда произошел последний переход права собственности.
• Старайтесь избегать приобретения недвижимости по доверенности. Если же вы все-таки остановились на подобном объекте, потребуйте встречи с собственником перед принятием решения, чтоб убедиться в его согласии на продажу.
• Проверьте дееспособность продавца – попросите у него предоставить перед сделкой справки НД и ПНД. Сегодня это вполне обычная практика, и отказ от предоставления справок должен насторожить покупателя.
• Указывайте в договоре реальную сумму сделки, а деньги передавайте непременно с распиской, в которой прописана переданная сумма. Такой документ необходимо составить в присутствии двух свидетелей.

Следуя данным рекомендациям, вы сможете свести к минимуму риски приобретения проблемной недвижимости и возникновения ситуаций, требующих судебного разбирательства. И все же полностью обезопасить себя покупатель не может – по мнению специалистов, каждая сделка, совершенная на вторичном рынке, даже если была проверена юридическая чистота объекта

, может быть признана ничтожной. Это не будет означать, что риэлтор, юрист или сотрудник регистрационного органа проявили профессиональную недобросовестность – могут возникнуть ситуации, которые приведут к признанию вашей сделки незаконной. В соответствии с положениями статьи 302 ГК Российской Федерации возможно истребование квартиры даже если вы –добросовестный приобретатель недвижимости . В итоге вы как покупатель теряете приобретенную квартиру и средства, затраченные на ее покупку.

В настоящее время полноценной государственной защиты добросовестных приобретателей объектов недвижимости не существует, а между тем покупателю необходимы гарантии – в виде возможности компенсировать материальный ущерб, если сделку по определенным причинам признают недействительной.

С 2003 года действует положение, согласно которому и собственник отчужденного незаконно жилья, и добросовестный его приобретатель имеют право на единоразовую компенсацию из средств государства. Однако учитывая, что подзаконных актов по механизмам реализации этого положения нет, а размер разовой компенсации ограничен одним миллионом рублей, считаться действительно реальной защитой покупателя это положение не может.

Несмотря на все вышесказанное, возможность добросовестному приобретателю отстоять свои финансовые права и права на приобретенное имущество есть. Титульное страхование позволяет защитить имущество от потери в результате утраты прав собственности на него.

Судебная практика по заявлениям о признании добросовестным приобретателем автомобиля

Законодатель, определяя возможность возвращения залога, не зря указал, что, приобретая заложенное имущество, лицо не только не знало, но и, подчеркнем, не должно было знать об этом. На 2020 год это означает:

1. Если в реестре уведомлений о залоге на сайте Федеральной нотариальной палаты, отмечен залог спорного автомобиля, а также стоят особые отметки в ПТС, добросовестность отсутствует (определение ВС РФ от 23.10.2018 № 18-КГ18-177).
2. Отсутствие сведений о залоге в нотариальном реестре не является безусловным и единственным основанием для прекращения залога и признании покупателя добросовестным приобретателем, особенно при продаже авто по дубликату ПТС и частой смене собственников (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.03.2020 N 36-КГ19-10, 2-1310/2018).
3. Если организация, у которой автомобиль находится в залоге, не внесла сведения об этом в Реестр уведомлений о залоге, тем самым она лишила приобретателя возможности на момент заключения договора купли-продажи спорного авто получить информацию о его залоге. По этой причине приобретатель является добросовестным (определение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 21.05.2019 № 20-КГ19-3).
4. Требования о признании добросовестным приобретателем автомобиля не могут быть заявлены в качестве самостоятельного материально-правового требования, т. к. не приводят к восстановлению нарушенных прав. Они допустимы лишь как возражение против притязаний собственника, требующего возврата имущества (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 08.06.2017 по делу № 33-11896/2017).

***

Из всего сказанного напрашивается вывод: для того чтобы в возникших спорных случаях быть признанным добросовестным приобретателем автомобиля, необходимо заранее, еще до его покупки, обезопасить себя, проверив информацию о наличии или отсутствии залога способами, описанными в нашей статье.;

Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция вс рф

Вот я тоже за то, чтобы найти нормального адвоката, тогда без этих всех головомоек можно и обойтись. Особенно когда приобретается что-то стоящее, типо квартиры, участка. Обязательно нужно проверять всю поднаготную. Мне лично мое душевное спокойствие и время намного важнее и стоит дороже, чем мотаться по все инстанциям. Ну, а тут уже дело каждого, как поступить.

Однако с другой – договор о приватизации госорган подписывает, то есть выражает свою волю на отчуждение имущества. В дальнейшем такие сделки и переход права собственности по ним еще и успешно проходят регистрацию в Росреестре. В связи с этим юристы давно отмечали острую необходимость в разъяснениях ВС РФ по данному вопросу.

Ответ на возникающий при этом вопрос о том, как следует соотносить положения ст. 302 ГК и положения ГК о применении последствий недействительности сделки, содержится в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. Споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — АПК РФ), а также иными федеральными законами.

Когда квартиру могут изъять у добросовестного Покупателя?

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного Покупателя жилья (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация (см. определение в Википедии).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке

Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!. До 2020 года суд мог на свое усмотрение не признать Покупателя жилья добросовестным, если тот не предпринял «разумных и достаточных мер» по проверке законности сделки

Формулировка «разумные и достаточные меры» нагоняла тумана и могла трактоваться в разных судах по-разному. У Покупателя тогда было мало шансов отстоять свои права на недвижимость.

До 2020 года суд мог на свое усмотрение не признать Покупателя жилья добросовестным, если тот не предпринял «разумных и достаточных мер» по проверке законности сделки. Формулировка «разумные и достаточные меры» нагоняла тумана и могла трактоваться в разных судах по-разному. У Покупателя тогда было мало шансов отстоять свои права на недвижимость.

При этом, в судебной практике было достаточно эпизодов, когда квартиру отнимали у Покупателя и возвращали прежнему собственнику без всяких компенсаций Покупателю (формально – изъятие из незаконного владения). А само понятие «добросовестный приобретатель» определялось и применялось на усмотрение конкретного судьи. Например, известны многочисленные случаи, когда квартиры были приватизированы по подложным документам и благополучно проданы, после чего по иску госорганов их отбирали у ошарашенных Покупателей и возвращали в собственность государства или муниципалитета.

До 2020 года добросовестные Покупатели квартир не имели возможности эффективно отстаивать свои права, т.к. для этого у них не было внятных законных оснований. Но с 01 января 2020 года, ситуация изменилась в пользу Покупателей (см. ниже).

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Добросовестный приобретатель: судебная практика

Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации

Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав. В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

Защита прав добросовестного приобретателя

И прежде всего, при этом суд будет интересовать, знал ли приобретатель на момент приобретения имущества о том, что продавец не имеет полномочий на продажу имущества. Прежде всего данный признак определяется на основании выписки из ЕГРН (с историей сделок). Однако само по себе наличие записи в реестре о правах продавца на отчуждаемое имущество не будет свидетельствовать безусловно о Вашей добросовестности. Это будет презюмироваться, но такая презумпция будет опровержимой. Если истец докажет, что у вас были основания сомневаться в правах продавца на имущество, то Ваша добросовестность будет под вопросом.

Таким образом, важное значение будет иметь наличие у собственника оснований для виндикации имущества от конечного приобретателя. Такими основаниями являются выбытие из владения, выбытие помимо воли, индивидуальная определенность имущества и другие основания, с которыми Вы можете ознакомиться в статье о виндикации (истребовании из чужого незаконного владения)

Заключение

В российской судебной практике достаточно много дел об отмене сделок с тем или иным имуществом. Чаще всего это претензии на то, что сделка совершена с нарушением закона — собственник вещи или объекта недвижимости не знал о сделке, она проходила против его воли или он не мог в полной мере распоряжаться своим имуществом в силу состояния здоровья или наличия обстоятельств препятствующих сделке.

При этом остается открытым вопрос — что делать приобретателю. Ведь возврат денег за приобретенную вещь, скорее всего дело даже не месяцев, а лет.

В первую очередь доказать добросовестность сделки со стороны приобретателя. Если новый владелец или собственник убедился в отсутствии препятствий для заключения сделки, то его признают добросовестным приобретателем. Причем в делах о недвижимых объектах достаточно получить данные из госреестра.

Доказывать недобросовестность нового владельца или собственника недвижимости теперь является обязанностью стороны, оспаривающей законность сделки.

От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.